DAINGOL宝能·太古城推广思路总纲金马盟广告低调而具有高度的大将风范是宝能太古城给人的印象。今天不只是来提一个太古城北区的推广计划，而是思考如何能让太古城占领后海领导地位。我们亦将致力于提升宝能的品牌力量。前言FORWORD迪拜精神PARTA启示录APROCYLPSE迪拜，世界上的现代奇迹羚羊和狮子的故事不论是羚羊还是狮子，只有跑得比对方快，才能活命.无论是强者弱者都必须争取第一！大家见到的是迪拜今天的辉煌却未必见到他们的远见!早在卅多年前，迪拜人已经充满危机意识，即使黄沙底下藏有石油，也会有枯竭的一天。从那时起，迪拜人就开始思索新的财源、出路。来到了21世紀的今天，石油仅占总收入不到7%，旅游业、贸易和金融业日形重要。在迪拜，你看到的都是世界第一。迪拜人的信念：只有第一才能生存世界最奢华七星级酒店帆船酒店（HotelBurjAlArab）去酒店餐厅要坐潜水艇全球最高建筑迪拜塔（BurjDubai）世界最大的人造岛独一无二的人造世界地图岛（TheWorld）等等…在气温超过摄氏35度中，建造迪拜滑雪场（SkiDubai）。沙漠中的冰雪人类建筑史上新的奇迹世界首座太阳能为动力整体旋转大厦大厦高312米，共68层每层都能360°自转。整幢建筑都会每天转动52度角7天刚好约360度旋转一周屋内人一星期7天可欣赏到不同景色。把所有不可能的事变成有可能NOTHINGIMPOSSIBLE打破沙漠荒芜定律这种勇于突破、开创历史的精神，让迪拜成为奇迹LEGEND的代号，创下了不可思议的神话。在迪拜，人人都是挑战家、梦想家、执行家、野心家…把迪拜精神提炼成一种开发的精神理念第一精神NOTHINGIMPOSSIBLE宝能太古城43万㎡都市综合体规模已是后海第一BUT能否成为湾区第一影响力还存在变数！海湾大战PARTB战局THEWARofBAY海上国际商务区前海物流圈金融商务区三湘海尚君汇新天宝能太古城鸿威海怡湾11月后新供应近50多万/m2全高层为主大户型同质化严重半岛城邦2期深圳湾深圳湾——海湾大战香港三湘海尚君汇新天宝能太古城鸿威海怡湾半岛城邦2期在售楼盘即将推售楼盘同区竞争分析1首地容御主力户型：89㎡150-170㎡258㎡可售约500套28000元/㎡258㎡送30㎡左右其他无赠送推售6栋170-258㎡剩余146㎡164套174㎡280套207㎡112套220-250㎡

凯旋豪庭形象整合推广策略夺目广告2005年8月19日——2005年8月16日夺目广告凯旋豪庭项目小组登莲花山，观中心区有感！一、发现凯旋豪庭五大价值体系1、一个城市最具有影响力的区域本项目位于深圳商务繁华区域（CBD）的前沿地带。中心区已是这个城市灵魂的核心和精神的名片，CBD成为深圳走向世界的窗口，会展经济已经成为区域经济的一个新增长点，CEPA经济更为深圳的发展注入新的血液，受他们的影响这个片区已经形成了具有国际性品位、时代特征、高生活素质的区域。如此稀有的地块资源上，强烈的城市名片区域，奠定了项目国际级居所的地位。在城市国际化背景下的地产板块，最具价价值、最先获益的，一定是和国际接轨最密切与城市济中心（CBD）及前沿区域。2、一个城市最具影响力国际化的人居地带本项目地处景田片区，香蜜湖近在咫尺，沾染了香蜜湖片区国际人居的豪宅气息，其区域内的资源完全可为项目所有。项目与香蜜湖的近距离，为项目平添一份新的价值支撑点，无形中提升了项目的价值与品质，居于此地，同样能够彰显身份与地位。3、莲花山，城市中心稀缺的、最具价值生态资源莲花山是深圳中心城区保存下来的为数不多的山体之一，亦是深圳面向21世纪建设具有国际一流水准的福田中心区的背景山体，是深圳中心轴线靠山的生态系统走向靠海的生态系统的生态走廊的起点，是将自然环境引入城市中心，实现人与自然共生的最佳载体。3万平方米的人工湖，16万平方米的风筝广场、成片的树林草地都给市民提供了优美的环境和娱乐活动空间。城市之中稀缺自然资源，成为提升项目价值的重要支撑点。4、城市中心稀缺的高档小户型物业项目位于深圳两大国际区域(中央商务区与香蜜湖国际居住人文区域)之间，既有中心区的市政配套资源，又可共享香蜜湖与莲花山的自然资源优势；就目前而言，中心区高档写楼遍地开花与香蜜湖豪宅林立，在夹缝中的景田，得两方荫蔽，加之目前中心区土地资极度稀缺，项目自身完美的规划，大部份户型南北通透、首创“中空回天型花廊“等生态物业，更具吸引力；欧派风格豪华酒店式大堂，带高标准精装修，聘知名品牌物业管理公司，引入酒店式物管服务，尊贵价值更加凸现；商业部分拟引休闲、文化品位高的品牌商家进驻，更加提升项的档次和品质感。5、发现城市最具影响力的国际精英（1）他们是一群眼光独到的投资者对社会和经济的发展有敏锐的嗅觉，对财富有着成熟的观念有一定的资本运作经验、有很强的投

寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。序：目录：第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活第五部分：商业态势规划第六部分：销售建议第七部分：大型开盘活动找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一部分市场定位——找出市场的空白点9.7亿元意味着可以得到什么？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着万科必须用心从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区编号为G3404-1的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对整个坂雪岗片区居住素质的提升都有深远的影响！=9.7亿元关于数据背后的思考：就在9.7亿拍下这片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身可比性项目分析福田区可比性项目优劣势分析优势•价格是坂雪岗项目最大的优势。•社区面积大，绿化率高，密度低。•高纯度的高知识人群。劣势•黄埔雅苑的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交通等。这是坂雪岗项目无法比拟。•处在一个公认的高尚住宅集中的区域。福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑优势•价格是坂雪岗项目最大的优势。•社区面积大，绿化率高。•高纯度的高知识人群。•发展商更具开发经验、知名度、美誉度。劣势•市中心的湖是绝版资源。•公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。•离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。香密湖区：坂雪岗项目与中旅国际公馆竞争对手的位置优势•价格是坂雪岗项目最大的优势。•社区面积大，绿化率高，密度低。•高纯度的高知识人群。劣势•红树林独特资源无法复制，海景也是坂雪岗天然欠缺的。•公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，周围成熟的高尚生活配套。红树林区：坂雪岗项目与碧海云天•红树东方优势•价格是坂雪岗项目最大的优势。•社区面积

纯水岸二期别墅项目整合管理案专属价值推广工程纯水岸二期别墅项目可能是深圳积累最深的项目可能是深圳以后不会再有的城市独栋别墅项目可能是不打一版报纸广告就能全部售罄的项目可能是上千人追逐、最终有缘者居之的专属价值项目…………❑专属的思路项目特性❑专属的出路项目定位❑专属的通路项目推广❑专属的表露视觉工程专属的思路项目特性在深圳，有很多人是通过华侨城的波托菲诺知道意大利的风情小镇。在深圳，有更多的人认为波托菲诺是人生追求的最高居住梦想。在深圳，还有很多人明白波托菲诺才是这个城市沉淀的文化经典。在深圳，波托菲诺已经成为社会名流专属生活的特性圈子，纯水岸二期别墅就是这个圈子里，对于专属价值极致演绎的建筑……从环境到建筑的专属——波托菲诺纯水岸别墅建筑是空间与自我关系的精神载体纯水岸二期别墅项目不仅保持了过去波托菲诺的精神特性，在此之上，利用地源的稀缺优势，将波托菲诺的精神再一次地升华到新的高度——它是从环境资源到建筑个体完美结合，体现专属价值的产品。专属价值环境资源建筑个性原生态荔枝林纯水景燕栖湖独风景商业街内外水资源的处理23座独栋的产品定位室内外空间结构特性纯水岸二期专属价值研究之环境资源环境资源的专属价值从一开始进入，就体现着专属价值，大规模原生态荔枝林成为私家车道，除却体现尊贵之外，亦将城市的稀缺资源变化做私家的园林景观与生态保护层。专属景观：我站在桥上看风景，桥下的人在看我。将波托菲诺独树一帜的商业街景观变成独家享用的建筑风景。专属水景：独享燕栖湖的私家水景，环湖而建的各类独栋别墅，从不同的角度专属享用城市中央的稀缺景观。专属价值环境资源建筑个性原生态荔枝林纯水景燕栖湖独风景商业街内外水资源的处理23座独栋的产品定位室内外空间结构特性纯水岸二期专属价值研究之建筑个性建筑个性的专属价值每一栋都设计了独家泳池，并巧妙地考虑了与湖景的结合，做足内外水环境的专属获得。建筑个性的专属价值每一栋产品本身的架空层处理均有不同，除了形成独特的建筑格调之外，还利用空间的处理形成了专属的视野。建筑个性的专属价值在稀缺资源之上，构建了仅23栋的独栋群落，专属水资源，专属空间处理，专属景观资源的整合，使项目的专属价值最大化。专属价值最大化依托于资源之上，在设计上整合各种元素，发挥空间处理的极致优势，纯水岸二期是波托菲诺成熟期所精心打造的23座独栋别墅思路决定出路专属的出路项目定位大气的稳重

『名居地产中心区项目』市场定位研判报告纲要✓第一部分项目开发策略思考第二部分项目分析及整体定位第三部分写字楼物业定位研判第四部分公寓物业定位研判第五部分商业物业定位研判第六部分项目规划设计建议第一部分项目开发策略思考✓一、综合性项目开发模式启发二、CBD规划与开发进程三、项目综合物业开发设想在给项目定位之前，我们首先想的：这是深圳CBD目前最大型的综合性项目（包括酒店、写字楼、公寓、商业物业）。可谓前无来者，后无古人。那么，类似的综合性项目，它们的开发模式、经营思路对我们可否有所借鉴？北京国贸大厦通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益万达广场选择核心租户——沃尔玛并签署合作协议，实现“主力店带动战略”东京六本木营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应借鉴案例：通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益国贸写字楼国贸公寓中国大饭店和国贸饭店包括两幢38层写字楼以及国贸西楼和国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米，在京城的甲级写字楼中占有领先地位。由南、北公寓组成，共有448套房间，主要服务于驻京外交官及跨国公司的高级管理人员。国贸世纪公寓由东西两幢楼组成，共有420套房间。饭店委托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，共有客房552间。服务项目有邮政局、书报亭、鲜花店、面点房、印刷及摄影服务、医务、美容美发、礼品店、商城、旅行社等。中国国贸主营商务服务设施的投资、经营与管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务和咨询及利用自有广告牌发布广告等。国贸中心主要由五大部分组成借鉴案例1：北京国贸大厦国贸商城国贸展览大厅总营业面积3万平方米，90年3月在北京地区率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经营的商品和提供的服务项目包括：国际精品服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。目前主要餐饮服务商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根达斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回转寿司、必胜客休闲餐厅等。展厅总面积1万平方米，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。国贸中心展览部是中国国贸属下从事展览组织、管理的专业部门。可提供包括展览策划、立

尚美佳广告福田地产深圳景田项目整合推广策略0开始，片区基本情况景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。尚美佳·销售力广告执行者。挖前景：景田南区片区规划及住宅市场构成。南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、在售的中电信息大厦，故办公氛围较浓。同时其住宅相对中区及北区要多，如瑞达苑、合正名苑、安柏·丽晶、东方玫瑰园、聚豪园、国泰豪园等，少见农民房，发展较快，已形成高尚住宅区。——99年2000年2001年-2002年5月价格区间（元）6500-75005600-70005600-7700平均价格（元/平方米）700063006500挖市场：区住宅市场分析·价格分析从上表可看出，片区整体价格2000年有所下跌，自2001的开始上涨。随着楼市逐渐好转，片区高尚物业的涌出，需求增加，楼价稳中有升。面积2000年2001年小于70平方米70%90%70---100平方米70%90%100---150平方米30%60%150平方米以上15%30%复式15%30%总销售率50%65%挖供需：高层面积销售分析挖机会：以上可以看出，户型方面以3房为主，面77平方米至125平方米为主。同时综合前表销售率片区内中大户型及面积供求活跃。同时片区小户随着片区商住形态日渐成熟，投资型小户型必将并有效与周边楼盘进行差异化区别，有利整合推片区居民大至有三种：其一，原住居民；其二，福利房居住人口；其三，租户。原住居民，即本地村民，世代居住于此，对本片区有极强的认同感，他们大多有自己的物业，已不是传统意义上的农民，经济宽裕，需要提高家庭居住质素，小户型显然不能满足其需求，因文化理念差异，较少选择概念性豪宅及超大户型，而面积在80-110间的中大户型较受欢迎。福利房居住人口，如景鹏大厦、景龙大厦的业主，约有1/2的业主将其物业用来出租或买卖，大多不在本片区居住。虽有部分业主会考虑在本区内再次置业，以旧换新来改善居住环境，但

沈阳万科WLH项目案名构思策略2009年8月11日一：案名构思常规的几种角度二：我们的命名之道四：案名推荐三：项目定位分析汇报内容五：反馈后的案名推荐一：案名构思常规的几种角度现有万科一楼盘特征如下：位于沈阳城市核心（CBD+沈阳人最为认可的高档居住区），拥4大公园、1条浑河景观资源，周边各种顶尖配套齐全，总建面约30万平米，分四期开发，新古典主义风格建筑，主力户型为180-220平米纯粹大户，系万科首个位于城市核心的顶尖豪宅，请根据以上资料为项目取一个合适的案名？先看题目答题思路一：从项目气质入手思路：城市中心顶尖纯大户豪宅气质：大气、尊贵、专属、舍我其谁SO，案名建议万科首府万科天下首：领导者、第一、最高之意思，府：贵族与官员的住宅；首府，简洁明了，大气直接，符合项目顶尖豪宅气质。天下，比喻客户无与伦比的境界，也点名万科领跑者的地位天下，气势磅礴，豪迈，符合项目顶尖豪宅气质。思路：为沈阳顶尖财富阶层打造的顶级住宅客户：他们是脊梁，是财富的主人，是常人难以窥见的金字塔塔尖人士，他们卓尔不凡，他们胸襟宽广，他们境界无界答题思路二：从客户洞察入手万科领峰领，领导者、第一、最高之首，峰：寓意客户所处的高度与境界领峰，大气直接，符合客户气质及项目顶尖豪宅气质。SO，案名建议答题思路三：从项目价值入手价值：CBD、4公园、1河、大户、纯居住豪宅等气质：焦点、自然、纯粹、非凡万科林河上邸林河，概括项目4大公园，一河之独特价值，上邸，体现项目高端气质，整体读来，简练大气，符合项目高端气质SO，案名建议……当然，还有更多的命名方向，只是，我们想问，这样的方式合理吗？答题之前，先看看我们面临的传播环境金地长青湾上河城金地滨河国际社区万科金域蓝湾金地国际花园河畔新城坤泰新界沿海赛洛城首创国际城万科深蓝同方世纪大厦亚泰生活赏唯美品格理想新城盛京小洋楼公园里双水岸浑河湾国际花苑峰境浑河堡城建乾元第五大道步阳国际沈阳新天地皇朝万鑫国际大厦五里河城丽湾国际远洋天地十里锦城中海国际社区万科城钓鱼台7号阳光100国际新城碧桂园银河城未来城长安一号宏发三千院华润中心悦府龙城公馆荣和尊邸挪威森林龙城公馆中驰国际万达新天地爵士观邸凯旋门欧尚一品保利百合花园外滩一号尚林尊品领先国际中央公馆华府天地威士顿广场双河城水晶城领域东方御景碧水名门德郡七号地一大道保利上林湾绿地老街坊橡树湾格林春晓建赏欧洲摩卡公馆

香木林营销推广提案时势造英雄英雄创时势时势天时篇宏观政策解读十七大关于地产的指示短期政策长期政策会议提出“引导需求”、“抵制过旺需求”会议提出“要立足当前，着眼长远，抓紧研究建立具有中国特色的居民住房制度”大环境下的石家庄市场石家庄经历了房价飞涨时期，在新政策下，未来的市场必然受到相应影响，主要体现在两方面：竞争日益激烈。政策将引导市场。石家庄政策导向分析东拓：西优：南延：北跨：中疏：就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城。就是西部主要是以生产优化为主。就是城市继续延续原来的发展，向东南方向延续发展。指的是远期，跨过滹沱河向正定发展。就是讲要疏减城市中心区的人口。东南方向一、热度减退、竞争白热化、大盘四起、价格彪升。二、消费者目前更多的持观望态度看待东南。三、没有进行配套先行，直接开始房产竞争。中疏一、目前多数消费没者还是中心概念浓重。二、没有政府意义上的宣讲。北跨目前在政府议程上尚属远期。风水轮流转今朝看西部地利篇区域市场分析它的名字叫……….西部山前生态新区一起来解读一下西部山前区一、西部山前区规划山前60平方公里的规划范围划入石家庄市政府的规划纲要范围之内，西山山前地带的发展前景将成为连贯省会经济、政治、生活中心与鹿泉组团的一个核心点，这一核心点将以发展郊游、休闲度假、生态住区为主；植物园地区：城市生态保护敏感区，融生态、风景、娱乐为一体的休闲度假和高档住区加强与环石家庄市出市公路的衔接，谋划实施中山路、槐安路、裕华路、和平路、南二环、石环路的衔接工程，在此之上全面振兴服务业、旅游业，遵照城市规划要求，按照生态宜居、休闲度假的产业定位，围绕建设省会西花园的目标，重点抓好西山60平方公里的建设，搞好4A级景区抱犊寨、龙泉寺等景点、景区的升级改造，不断提高景点、景区的品位档次为这一区域的生产生活、旅游事业增添更美好的未来。二、4+1组团发展石家庄城市未来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4”市区发展新体系。鹿泉组团———石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主。三、凭“西部山前区”打造“山水城市”之名西部山前区域的核心定位为生态区，石家庄作为省会城市，目前尚缺少大型的范居住主题公园社区，更需要在市区近郊发展市级郊区生活社区作为补偿

万科·青山湖整合推广方案及创意表现1、目标2、问题3、产品回顾4、赢得关注5、人群分析6、建立沟通7、市场占位8、阶段推广目录战略目标万科·青山湖位于南昌城市中心，是南昌最好的地块之一，这也标志着万科从城市化精品住宅，向高端住宅的一次战略转变。万科奠定第一墅商的市场地位，万科·青山湖必有担负。市场目标从2007年拿地，历经三年时间，万科对产品经过了反复的修改、论证，在这块城市中心稀缺资源上，打造最高端的产品，万科·青山湖倍受瞩目，将成为2010年南昌最值得期待的楼盘。营销目标万科·青山湖作为万科TOP-1系列典范作品，首例第四代别墅产品投放南昌市场，将会被打造成南昌最高端豪宅产品，通过产品打造与营销，实现高溢价能力。万科·青山湖将成为南昌豪宅的TOP1问题如何在海珀·兰庭之后，给南昌更大的震憾。海珀·兰庭作为绿地中央广场的住宅子品牌，建立在“世界级综合体”的价值体系之上，通过与国际品牌之间的嫁接，高标准精装与户型突破了南昌市场的住宅产品形态，塑造了自身国际化住宅标准。同时在南昌这个豪宅市场一片空白的情况下，建立了豪宅标杆。那么海珀·兰庭建立了南昌豪宅标杆后，带给我们怎样的思考？从南昌市场看海珀·兰庭，我们理解为：海珀·兰庭之前，南昌对豪宅还没有一个全面的认识，相对来说，对于豪宅的体验是初级的、单一的、没有竞争选择的，对海珀·兰庭的豪宅形象，往往是一种盲从。真正的豪宅应该具备什么样的素质？万科·青山湖如何提供超越海珀·兰庭的豪宅体验？回顾产品品牌城市资源湖居高端形态正席东方建筑品牌万科，领跑者，从来都是标准的制定者，万科的产品从来都不缺乏关注度，万科倾20年造墅经验，深研中国建筑精髓，打造最高的居住形态。城市资源左手繁华，右手自然。万科青山湖位于城市中心，10分钟尽享城市繁华。省科学院，南昌大学、江西师大、南航院、工程学院，教育学院5所大学及11家中专院校，并有师大附中、南大附中、附小，育才小学等省内一流中小学校。湖居青山湖南昌最大的内湖，湖湾之滨、公园之邻、新城之芯，看四季流转、与万物相生，理想生活的标签。在市内划分的九片区板块中，青山湖板块以36％的满意率超出市中心板块8．7％，而稳居第一。高端形态高尚住区——随着青山湖板块楼盘的相继落成，市政配套的完善，片区依托良好的景区规划及自有资源，滨水而居，成为城中板块最具居住价值的高尚住区，比肩深圳香蜜湖。正席万科·青山

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023/7/27海航兴隆项目入市时机研判2023/7/27本报告是严格保密的。海航兴隆项目入市时机研判专题思路本项目入市时机判断依据经济金融周期宏观调控周期房地产发展周期万宁区域成长周期本项目主要为岛外客户，故本项目的入市时机必须依赖于客户所处的金融环境以及国家宏观调控环境房地产因金融环境及内需调控进入恢复期的时间，是本项目入市的必要条件万宁目前及未来的区域发展阶段决定本项目何时入市可能带来可能的价值峰值2本报告是严格保密的。经济金融周期、宏观调控周期、房地产发展周期➢经济金融周期及对中国影响；➢宏观调控周期；➢房地产发展周期3本报告是严格保密的。中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振➢国家针对资本流动性过剩以及由此引发的房地产泡沫，颁布“927新政”，通过金融杠杆来消除房地产泡沫，以实现资本流动性紧缩，同时直接诱发全国一二线城市房地产进入市场调整期；房地产行业周期经济金融周期宏观调控政策➢房地产问题根本是金融问题，房地产与金融杠杆紧密相关，虚拟经济的繁荣可以滋生房地产泡沫，同样经济金融危机也是房地产进入盘整期的根源；➢美国次级贷引发了全球金融危机，国内资本流动性过剩，人民币升值，通货膨胀严重，就业压力增大，国家针对此采取宏观政策；➢完整的房地产行业周期包括复苏期、发展期、危机期、萧条期，经历快速上升期后，目前中国房地产自身发展处于调整期4本报告是严格保密的。1经济金融周期2宏观调控周期3房地产发展周期5本报告是严格保密的。1经济金融周期➢美国次级贷引发的金融风暴➢中国金融面的现状及房地产的机遇➢房地产问题根本上是金融问题6本报告是严格保密的。75808590951001052008-08-012008-08-082008-08-152008-08-222008-08-292008-09-052008-09-122008-09-192008-09-26标普500指数MSCI欧洲指数MSCI亚洲指数08年8月以来，美国次贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水进入8月，由于资产质量不断恶化、亏损严重、资本金不足等原因，多家重量级金融机构濒临破产窘境➢雷曼兄弟申请破产保护，美林被美国银行收购，两房及AIG被美国政府接管，高盛与摩根斯坦利转型为银行控股公司，摩根

前言通过与福建福隆地产领导的沟通,以及对项目地块及岳阳市场的考察,我司对该项目有了初步认识。本提案将着重阐述我司对项目的认识、项目定位及规划思路。本提案为初步设想，需要深入研究市场后，近一步细化与完善，审阅时谨请留意！目录•项目概况及初步评析•项目初步定位思路•项目规划建议•项目营销思路•为什么选择我们•我们的足迹项目概况及初步评析项目概况及初步评析本案位于岳阳市城市中心，地理位置极佳，地块呈不规则状。南临巴陵中路，北临站前街。总用地面积28923.2平方米，容积率不大于4。建筑限高70米，住宅户型配比90平方米的户型必须超过50%。项目概况及初步评析地块评析：1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧都是老式居民住宅，环境较杂。2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。3、由于地块呈不规则状及东西两侧的住宅，和住宅90平方米的户型必须超过50%等约束，都增加了项目规划设计的难度。4、从地块的感觉，项目如果要取得好的收益，必须加大商业面积的比例，但目前岳阳大型商业的开发以处于极度饱和状态，而且大型商业销售存在难度大、周期长、后期经营繁琐等问题。5、从市场的角度分析，目前岳阳写字楼需求不大，写字楼销售也存在销售难度大、周期长等问题，建议不开发写字楼和酒店物业。因此，本案在“快速销售、快速回款、尽量少持有物业”的前提下，只有提高住宅品质从而提升住宅单位售价，尽量压缩大型商业面积。换句话说就是“如何把握好住宅、商业两者之间的比例，是项目成功的关键所在”。项目初步定位思路项目定位初步思路定位分析1、本案地处岳阳城市中心，要求在建筑品质、规划、形象上体现高品位、时尚、休闲的特点；2、项目消费商圈覆盖岳阳及周边地区，如何吸引消费者来此进行消费并形成习惯是项目定位的关键；3、目标消费群多为中高收入阶层，对购物场所和品位又一定的诉求，需要在项目定位上得以体现；4、项目商业铺位以销售为主，如何解决好铺位销售于招商经营的关系，使项目能够正常运作；5、定位上要突出街区商业+住宅的新业态模式，增加休闲性商业的比例，即在休闲的过程中达到消费的目的；6、住宅定位要突出居住城市中心的荣耀感和闹中取静的舒适性；项目定位初步思路1、坐享岳阳最成熟的商圈—岳阳步行街，

万科系项目执行工作标准化流程和要求分享世联-佛山万科金御华府项目组2007年9月12日标准化◆模板——资料标准化◆流程——营销标准化◆品牌——形象标准化资料标准化——日常对接事宜◆营销计划工作◆推广执行工作◆事务管理工作营销计划工作策略性报告（大报告）的模板一般由代理公司自行提供，仅作为执行工作的参考内容，不作为具体的工作对接文件；与万科集团内部对接的执行文件（如媒体计划）一般需要按照万科的模板进行拟定撰写，以便于其内部人员的熟悉、明确；由于没有统一版本，项目组执行工作容易出现形式多样化（因人而异），文件杂乱的情况；就内容而言，由于积累了多方经验，万科提供的版本更为清晰，执行性更强，同时万科的工作范本更偏重于落实责任人事项。营销计划内容包括：执行前期推广执行方案（推广总控图）、营销节点前的执行计划，各阶段媒体计划等备注：本沉淀以附件形式为表现，请双击图标开启。推广执行工作①推广执行工作以与合作公司的日常对接为主，因此及时明确的工作内容和信息反馈是拟定模板的重要考虑因素；②在没有固定模板的基础上，反馈信息容易出现细项不明确、事务轻重不明确的情况；③万科工作模板对于具体执行事务的分类体现较强。推广执行内容包括：前期的规划设计建议、执行过程中的工作反馈单、工作任务明细单等撒打算事务管理工作①作为内部归档文件，日常事务的模板统一化同样重要；②万科的模板文件更偏重于对事物的分项管理，值得借鉴；③同样作为开盘信息的传递、归档，世联以简洁信息的传递为主，万科更偏向于对整个过程的简要描述，两者可进行结合。平常事务包括：每周、每月定时销售情况的汇总，日常会议纪要，营销信息归档等营销标准化——销售节点、活动流程◆销售现场工作◆重大节点工作销售现场工作——管理标准化①从销售现场管理文件上看，万科对其品牌的标准化宣传程度较高；②万科已有万客会这一系列较成熟的物业管理，因此在万科的所有项目中均有包括入会在内的一系列标准模板，为其物业管理操作提供基础。销售现场工作——统一话述标准化其他：叠院02、03、04模型统一话述；景院奇、偶数层01、02模型统一话述；艺墅T1、T2、T3模型统一话述；①销售管理还重点体现在对销售代表统一话述的标准管理上，范围涉及全部的产品介绍，现场都需要统一话述来准确传达该阶段的营销意图；②所有统一话述也都是建立在体现万科品牌的基础上的。重大节点工作——流程标准

万科系项目执行工作标准化流程和要求分享世联-佛山万科金御华府项目组2007年9月12日标准化◆模板——资料标准化◆流程——营销标准化◆品牌——形象标准化资料标准化——日常对接事宜◆营销计划工作◆推广执行工作◆事务管理工作营销计划工作策略性报告（大报告）的模板一般由代理公司自行提供，仅作为执行工作的参考内容，不作为具体的工作对接文件；与万科集团内部对接的执行文件（如媒体计划）一般需要按照万科的模板进行拟定撰写，以便于其内部人员的熟悉、明确；由于没有统一版本，项目组执行工作容易出现形式多样化（因人而异），文件杂乱的情况；就内容而言，由于积累了多方经验，万科提供的版本更为清晰，执行性更强，同时万科的工作范本更偏重于落实责任人事项。营销计划内容包括：执行前期推广执行方案（推广总控图）、营销节点前的执行计划，各阶段媒体计划等备注：本沉淀以附件形式为表现，请双击图标开启。推广执行工作①推广执行工作以与合作公司的日常对接为主，因此及时明确的工作内容和信息反馈是拟定模板的重要考虑因素；②在没有固定模板的基础上，反馈信息容易出现细项不明确、事务轻重不明确的情况；③万科工作模板对于具体执行事务的分类体现较强。推广执行内容包括：前期的规划设计建议、执行过程中的工作反馈单、工作任务明细单等事务管理工作①作为内部归档文件，日常事务的模板统一化同样重要；②万科的模板文件更偏重于对事物的分项管理，值得借鉴；③同样作为开盘信息的传递、归档，世联以简洁信息的传递为主，万科更偏向于对整个过程的简要描述，两者可进行结合。平常事务包括：每周、每月定时销售情况的汇总，日常会议纪要，营销信息归档等营销标准化——销售节点、活动流程◆销售现场工作◆重大节点工作销售现场工作——管理标准化①从销售现场管理文件上看，万科对其品牌的标准化宣传程度较高；②万科已有万客会这一系列较成熟的物业管理，因此在万科的所有项目中均有包括入会在内的一系列标准模板，为其物业管理操作提供基础。销售现场工作——统一话述标准化其他：叠院02、03、04模型统一话述；景院奇、偶数层01、02模型统一话述；艺墅T1、T2、T3模型统一话述；①销售管理还重点体现在对销售代表统一话述的标准管理上，范围涉及全部的产品介绍，现场都需要统一话述来准确传达该阶段的营销意图；②所有统一话述也都是建立在体现万科品牌的基础上的。重大节点工作——流程标准化①对

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2023/7/24西双十二城项目二期营销推广策略报告谨呈浩宇地产公司本报告是严格保密的。项目目标解析市场分析营销战略营销策略推售策略媒体推广计划项目本体分析2本报告是严格保密的。项目目标解析浩宇地产的开发目标整个项目的开发、运作、运营成功通过本项目，提升浩宇集团整合后综合开发能力，同时建立浩宇地产的项目品牌使命2：通过住宅销售建立项目影响力，积累客户资源，积累市场热度，为商业招商、销售奠定基础；世联对目标的理解住宅承担的使命使命1：现金流，非主要利润产品；浩宇地产已于12月初获得银行1亿贷款，能短期缓解资金压力，但从整个项目运作，特别是后期商业运作，另外从整个房地产09年的发展来看，我们认为当下现金流仍然首要目标。本报告是严格保密的。回现使命-------产品推售策略第一阶段：小户型实现快速现金流产品第二阶段：江景大户型形象产品、标格标杆、利润产品第三阶段：非江景大户次现金流产品项目一期主推：A栋和B栋部分32—48㎡公寓项目二期主推：C栋的部分江景单位B大户型单位混合销售本报告是严格保密的。二期营销策略问题分解消费者对区域价值和项目价值的认知不足；相对于其他项目，本项目交房期长，客户抗性较大大户型客户积累认不多浩宇地产在版纳本地的影响力尚未建立。R1R2VS项目价值得到消费者认同；客户对项目产生信任，对未来有期盼；开盘达到一定效果，实现一定量的现金流；树立浩宇地产在版纳的开发商品牌和项目品牌。现有的限制条件下，如何借势一期热销，实现二期的持续热销Q2如何通过营销发力，树立项目的高形象、能信赖、有期待的产品Q1本报告是严格保密的。项目目标解析市场分析营销战略营销策略推售策略媒体推广计划项目本体分析6本报告是严格保密的。州小州幼儿园州医院金沙滩新龙舟码头湿地高尔夫球场（规划中）西双十二城优势：澜沧江江景、滨江公园是二期客户能感知的到的核心价值点威胁优势机会劣势一、江景资源：项目紧邻澜沧江，二期大户型产品具有及其稀缺的一线优质江景资源二、商业配套：规划商业面积30万，是目前西双版纳唯一的集商业、娱乐、休闲为一体，满足消费者多元化需求，为其提供一站式服务的大型商业住宅综合项目，是景洪市政府大力支持的名片工程三、项目区位：项目地块位于市中心周边，离州政府仅1.5公里，地理位置极佳优质稀缺的澜沧江江景国内一流的铜锣湾百货景洪市新的泼水主广场本报告是严格

北京达观12月企划推广方案市场面综述根据现场访问了解目前情况目前主力户型为160平米以上的大户型销售情况：现场来人少，160平米以上大户型去化较慢130—140平米以下的户型基本销售情况较好工程进度情况：A区封顶，工程样板间开放，会所功能启用（SPA，健身室，瑜伽，桌球，乒乓球等）购屋者描述何人何地购买园区工作新苏州人占60%本地人占30%外省投资人士10%（主要针对160平米以下户型）注：购买160平米以上的大户型主要以自住为主为何购买地段/实楼样板间/实景绿化/园区公积金优势项目SWOT分析3.本阶段项目SWOT分析优势项目地处湖东核心地段，极具升值潜力周边各项配套设施齐全，交通便利中央景观（实景）会所投入使用户型设计劣势价格高于周边楼盘对园区投资前景有疑虑，B区主力户型160平米大面积，总价高，去化慢目前销售状况不佳，来人较少机会旧屋置换计划与天城赢家计划的实施湖东发展迅速周边配套设施在建设中，部分投入使用项目最近的湖东中小学投入使用大的投资市场的升温未来轻轨规划威胁湖东市场楼盘竞争激烈顺驰凤凰城强势推广，小高层的低价入市优势机会策略凸显出湖东日益发展对天城核心地位的影响力，强调选择天城即可享受项目周边零距离成熟的配套设施，描述天城核心位置的生活氛围，并结合轻轨物业概念诉求天城巨大的升值潜力，将旧屋置换计划与天城赢家计划结合首席生活推广优势威胁策略快速拉升天城高档次楼盘形象，区隔周边其他竞争楼盘结合产品的细节从中产阶层生活细节入手，强调入住天城的身份感、专属感，配合业务策略刺激销售劣势机会策略以高价位区隔与其他竞争楼盘档次，强调物有所值高价位诉求可彰显业主的优越感，强调入住天城的身份感未来升值空间巨大可以削弱目前高价位的负面影响劣势威胁策略企划推广主要针对160平米的大户型以业务策略来吸引由于价格产生抗性的那部分客户战略课题1.如何解码大户型产品的诉求力，推广160平米以上的大户型，强化中产阶层细节的诉求点2.如何推广旧屋置换计划与天城赢家计划，融合进项目本身核心竞争力，达到销售目的广告目标1.中产阶层品质细节诉求2.（注：结合现已成型的高层建筑通过拍摄素材形象的描述天城中心地段及高层生活，提升未来感及生活氛围。）2.天城赢家计划提升身份的高度，强势推出3.3.旧屋置换计划加深好生活的深度，与项目核心竞争力首席大户名宅生活结合寻找产品支撑点1.地处长三角的心脏

【顺驰林溪2006年整合策略暨行动计划】发展商：顺驰集团提案方：东方博文广告日期：2006年2月22日本次提案需要解决的两个问题目前推广中遇到的瓶颈树立全新的高品质市场形象与品牌形象历史回顾顺驰林溪自2004年9月亮相市场至今，已经过去了18个月的时间。在这18个月里，林溪经历了开盘、阶段热销、入住、推广方向的变更、销售速度的暂缓、“小独栋”的冲击……其实，这些问题都是问题，也不是问题，我们将在本次提案中一一解决，毕竟在有了一大段市场实验周期后，现在林溪所呈现的成品别墅社区将体现出更有说服力的一面；毕竟在林溪所处的“小独栋”包围圈中，我们有信心让“大双拼”脱颖而出。历史终归是历史，我们将于今天为林溪翻开新的一页。目录PART1—分析一、推广瓶颈分析二、客群界定分析三、竞品分析四、产品优劣势分析五、案名分析PART2—策略一、策略源起二、策略核心三、案名由来四、推广主题PART3—创意一、LOGOPART4—战术一、推广计划二、推广攻势整合三、产品调整战术1、市场印象不确定始终无法看到统一的视觉表现，对于项目的推广调性也始终在变化。对于消费者而言，还没有形成基本的认知，方向就变了。“丰富”的“跳跃性”推广无法形成有力的市场印象，这就更无从涉及到产品了。一、推广瓶颈分析PART1-分析2、品牌力的下降建立起有效的产品品牌力，会提高产品形象。而在经过了过度的改造后，使得林溪现在的品牌大打折扣，形成了本案最大的推广营销障碍，实际上，任何一个项目，随着推广周期的深入，品牌形象会愈加提升，而不是现在这种局面。3、没有对产品深层挖掘，提炼不出精辟所在产品的深层挖掘是推广最为有力的后盾，纵然我们在推广层面绞劲脑汁的思考、寻找，却往往忽略了产品本身带给我们的优势，没有将这种优势扩大，很好的与推广结合，到头来我们还是停留在表面。4、对项目的优势没有进行最为有效的整合“林溪”与竞争项目类比具备很明显的优势：建筑特征：大双拼别墅顺驰北京最高端的别墅类产品有利的交通环境更具别墅感的简约、大气好用的室内空间考究的质感产品档次：高于心理期望值的产品特质——远胜于经济性“小独栋”双拼标准；反而加大私密空间文化气质：建筑的理性回归，将成品别墅的品质感做到淋漓尽致；来自金融、政府系统的客群为产品提供了文化基础与内涵；林溪已经具备了优于其它项目的明显优势，只是因为没有有效的将产品与推广进行有机的结合

温故而知新关于项目全案推广工作的内部沟通目录◼第一部分知己知彼：产品价值解读◼第二部分纸上谈兵：策略与地产推广◼第三部分厉兵秣马：现场打击执行PART1产品价值解读从产品价值的角度，解析我们所从事的行业房地产地“地”是房地产产品价值形成的基础，可分为两类：项目所处环境的“地”项目地块本身的“地”地项目所处环境的“地”（根据时间、空间的角度分析价值）：过去的地：历史文化价值如：武汉黄鹤楼、归元寺，北京四合院、王府，上海老洋房，老弄堂基础价值1、生活基本满足便利店、干洗店、餐馆等小商业2、交通方式多样公交、地铁、轻轨、环线3、商业服务完备靠近WALMART、家乐福等现在的地：特色价值1、景观资源2、运动配套3、商务休闲配套人的价值如上海的古北、虹桥，现在是上海最有国际氛围的居住区未来的地：规划、投资、升值价值如新建轨道、道路，世博会的举办地项目地块本身的“地”1、临近河、湖、山或地块本身拥有河、湖、山，2、具有自然坡地地貌，或有自然水系贯穿，3、自然植被浓密，4、历史遗留丰富，如天津万科水晶城。房规划1、经济指标容积率绿化率建筑密度2、产品类型规划多层、小高层、高层、洋房、别墅（独、双、联、叠）3、交通系统市政道路、社区主干道、组团道路、人车分流，地下停车房建筑外：风格：欧式、现代、中式、ART-DECO等立面：石材、面砖、涂料（三段式）等内：户型1、没有完全的对与错，适合自己需求的就是好的。2、基本原则：南北通透/动静分离/干湿分离/采光充足/主卧、客厅面宽3、好户型：有好的交通动线/有好的半室外空间（露台、阳台）灰空间：大堂、楼梯、电梯间房园林景观设计理念及重要特点1、景观风格：原生自然、欧式园林、中式园林、现代园林、水岸景观等2、重要景观要素：入口、主路、广场、水景、硬地景观等地面铺装、小品及植物种类搭配推广法则1、推广层面的产品分类：实用品、舒适品、奢侈品2、豪宅法则：项目气质与市场地位（品牌感召力、身份价值）比功能更重要。产产品需求模块核心：市场细分和客户导向产品设计模块核心：产品定位和流程控制产品生产模块核心：成本控制和时间控制产品销售模块核心：回款速度和房源控制PART2策划与地产推广策划是什么？策：竹简划：戈与刀两种兵器策划：“纸上谈兵”在战斗打响之前，就需要掌握战局，布置战术。策划三大定律[取舍定律]去除一切无关的信息或无助主题表达的。[创新定律]从切

香颂半岛(封面)CHANSONPENINSULA香颂半岛(扉页)CHANSONPENINSULA第一章颂景这棵树，是棵桂圆树，不是一棵普通的树，可能有上百年岁，它有２０－３０米高，树冠的半径有３０米左右，有人说这样的树要值好几万，也有人说要值好几十万，可对于你来说，它是无价的。因为从现在起，它将伴在你的屋檐下，伴随你的终生，一棵桂圆就是一个院子，一个院子就是一辈子，伴你一世，荫庇你一世。……这桂圆古树，不只是１棵，而是６０来棵，每一棵树都撑起一把大伞，它们分布在这片沱江湾流，要么排成林，要么聚成森，浓荫如盖．在桂圆成林地带是院子，一棵树子就是一个院子，房子藏在院子里面，春天开窗可以闻花香，夏天开窗可以闻叶香，秋天开窗可以闻果香，在桂圆成森地带是花园，一棵桂圆就是一个花园，里有下沉广场，可以在树下谈天说地，有绿径草坪，可以在树下散步闲心。……在泸州，两地方桂圆树最多，一个是蜚声海外的张坝桂圆林，但张坝不在城中，只有周末节假去去。而另一个地方就在城中，在百子图广场沱江对岸，那些桂圆就在城中，说来并不远，就在你的家里面。别人的房子只在城里，你的房也在城里，但更在桂圆森林里。多少人会看着你的房子，羡慕不已。……在桂圆林旁边，种有日本樱花林，还有香港紫荆林，更有银杏树阵，之间点缀着紫薇、皂角、桂花、黄棵兰等。它们的价值加起来，比那６０来棵桂圆树还贵，有些单棵的紫薇就价值好几万，另外在泳池边那棵黄桷兰，比楼都还要高，一年四季，花开满径，芬芳四溢。这些树，都是名贵的大树，一步成荫，一步成景。桂圆古树虽好，但总得占地方，我们为此损失了不只１０％的土地，每一棵古树都要保存起来，都得保护起来。所以建筑红外后退３０米，留作市政绿地，虽然是市场绿地，但我们却主动出资修建。虽然只有３０米宽，但却有４００多米长，我们给你修一个景观长廊，所以我们在里面又种了很多名贵的大树，还设置了很多广场。将来那１２０００多平米的景廊，都属于你。除了１２０００多平米的景廊，我们还造出１００００多平米的前庭。说是前庭，是因为一半是入口，一半是景廊。或许前庭的称谓还不够，因为有３０００平米的邻里中心，有１０００平米的游泳池，有３０００平米的桂圆树大院，有２０００平米的流动水景，还有１０００平米的花池树阵。这１００００平米，你是欣赏不完的，它还是别人欣赏的，因为它是你的面子，更因为它是一幅画，你呢，就是画中的主角，别

成都万科加州湾项目(招商)推荐书•一、成都万科介绍•二、成都商业环境介绍•三、加州湾项目介绍•1、成都经济状况•2、成都商业现状•3、成都商业发展趋势•1、项目背景介绍•2、项目基本数据•3、项目商圈介绍•4、项目商业规划•5、项目商家介绍•6、商圈商家分析•7、项目租金分析目录第一部分成都万科介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，在中国房地产行业综合实力中排名第一。成都万科房地产有限公司（简称“成都万科”）是万科集团的全资子公司，成立于1999年，秉承“持续增长与领跑”的企业理验，坚持“全国性思维﹢本地化运作”的管理思路，精心打造了多个品牌楼盘。成都万科1、成都经济状况第二部分成都商业背景介绍05001000150020002500成都重庆贵阳西安昆明拉萨兰州银川南宁2000年2001年2002年2003年2004年2005年成都ＧＤＰ（２００５年：２３７１．００亿元）为西部城市之最，是中国西部的商业、经济中心西部主要城市GDP(单位:亿元)2、成都商业现状春熙商圈骡马商圈加洲商圈双楠商圈紫荆商圈双桥商圈SM商圈第二部分成都商业环境介绍传统的核心商业中心+辅助商圈3、成都商业发展趋势第二部分成都商业环境介绍西北商业中心城南商业中心城西商业中心城东商业中心城市副中心－－区域商业中心1、项目背景介绍第三部分加州湾项目介绍2006年3月10日规划设计报建2006年5月10日完成施工图2006年8月5日住宅一期开盘2006年8月20日主力商家签约2007年9月30日商业交付2007年12月日商业整体开业沙湾地标性建筑CityART1、项目背景介绍---位置第三部分加州湾项目介绍项目位于成都市二环路北一段内侧，距离天府广场约4公里。加州湾位置万科加州湾位于“沙湾会展”片区，即为金牛区商贸政务核心区域。本项目位于北二环一段内侧，沙湾国际会展中心旁边，临近金牛区政府和市政府第四办公区。随着二环路改造的进程，本区域发展将更趋成熟。第三部分加州湾项目介绍1、项目背景介绍---区域1、项目背景介绍---地形第三部分加州湾项目介绍净用地面积竟拍单价竟拍时间总建筑面积用地性质42亩万/亩2006.1155007㎡二类住宅兼容商业用地（商业建筑面积大于或等于该地块内计入容积率的建筑面积的30%，且小于50%）兼容的商业面积不小于