【文档说明】世联_海航地产兴隆项目入市时机研判_95P.pptx，共(95)页，1.832 MB，由精品优选上传

转载请保留链接：https://www.ichengzhen.cn/view-287094.html

以下为本文档部分文字说明：

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023/7/27海航兴隆项目入市时机研判2023/7/27本报告是严格保密的。海航兴隆项目入市时机研判专题思路本项目入市时机判断依据经济金融周期宏观调控周期房地产发展周期万宁区域

成长周期本项目主要为岛外客户，故本项目的入市时机必须依赖于客户所处的金融环境以及国家宏观调控环境房地产因金融环境及内需调控进入恢复期的时间，是本项目入市的必要条件万宁目前及未来的区域发展阶段决定本项目何时入市可能带来可能的价值峰值2本报告是严格保密

的。经济金融周期、宏观调控周期、房地产发展周期➢经济金融周期及对中国影响；➢宏观调控周期；➢房地产发展周期3本报告是严格保密的。中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振➢国家针对资本流动性过剩以及由此引发的房地

产泡沫，颁布“927新政”，通过金融杠杆来消除房地产泡沫，以实现资本流动性紧缩，同时直接诱发全国一二线城市房地产进入市场调整期；房地产行业周期经济金融周期宏观调控政策➢房地产问题根本是金融问题，房地产与金融杠杆

紧密相关，虚拟经济的繁荣可以滋生房地产泡沫，同样经济金融危机也是房地产进入盘整期的根源；➢美国次级贷引发了全球金融危机，国内资本流动性过剩，人民币升值，通货膨胀严重，就业压力增大，国家针对此采取宏观政策；➢完整的房地产行业周期包括复苏期、发展期、危机期、萧条期，经历快速上升期后，目前中国房地产自身

发展处于调整期4本报告是严格保密的。1经济金融周期2宏观调控周期3房地产发展周期5本报告是严格保密的。1经济金融周期➢美国次级贷引发的金融风暴➢中国金融面的现状及房地产的机遇➢房地产问题根本上是金融问题6本

报告是严格保密的。75808590951001052008-08-012008-08-082008-08-152008-08-222008-08-292008-09-052008-09-122008-09-192008-09-26标普500指数MSCI欧洲指数MSCI亚洲指数08年8月以来，美国次

贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水进入8月，由于资产质量不断恶化、亏损严重、资本金不足等原因，多家重量级金融机构濒临破产窘境➢雷曼兄弟申请破产保护，美林被美国银行收购，两房及AIG被美国政府接管，高

盛与摩根斯坦利转型为银行控股公司，摩根大通收购华盛顿互惠银行，掀起全球金融市场新一轮动荡，导致全球股市大幅下挫，部分金融市场（如俄罗斯）被迫暂停交易。次贷危机爆发以来，主要金融机构总市值大幅缩水截至2008年9月29日，9家公司总市值较2007年7月以来

高点平均缩水幅度达80.7%08年8月以来变化标普500指数-12.70%MSCI欧洲指数-18.03%MSCI亚洲指数-22.22%数据来源：Bloomberg，截至2008年9月30日1827105510248847616754294043883345

7440233337845820500100015002000AIGGoldmanSachsWachoviaMorganStanleyMerrillLynchFannieMaeFreddieMACLehmanBrotherWashing

tonMutual2007年7月1日以来最高市值2008年9月29日市值资料来源：Bloomberg,截至2008年9月30日次贷危机爆发以来美国主要金融公司总市值大幅缩水亿美元-81.7%-45.6%-73.7%-55.7%-87.6%-86.5%-99.9

%-96.1%-99.6%0.608年8月以来金融风暴拖累全球股票市场大幅下挫美国金融风暴解读7本报告是严格保密的。010020030040007-0107-0507-0908-0108-0508-091234508-08-0108-08-1608-0

8-3108-09-1508-09-300.00.51.01.52.02年期5年期10年期30年期3个月国债02004006008001,00008-0108-0308-0508-0708-09美林摩根士丹利雷曼兄弟贝尔斯登高盛美国国债收益率下滑明显➢大量避险资金涌入国债市场，加

上联储不断向市场提供流动性，令各期限国债收益率持续下行，短端收益率下跌明显，3个月国债收益率一度达到0.14%的历史低点信用利差迅速扩大，各主要投行CDS价格大幅攀升投资者恐慌，市场不懂行处于高位市场流动性明显趋紧➢最新TedSpread

大幅攀升超过350基点，迫使全球央行不断向金融体系注入流动性美国国债收益率下滑明显金融风暴令投资者避险情绪加剧，市场流动性极度紧张各主要投行CDS价格大幅攀升bpbp投资者恐慌，市场波动性处于高位市场流动性明显趋紧TedSpread数据来源：Bloomberg，截

至2008年9月30日%%10015020025030035006-0106-0606-1107-0407-0908-0208-078162432404810年期BBB级公司债券相对国债收益利差VIX指数

（右轴）美国金融风暴解读8本报告是严格保密的。0501001502002501995199619971998199920002001200220032004200520062007200801234567美国Case-Shiller10城市综合住房价格指数（以00年为

100）美国联邦基金利率(%)8001000120014001600180020002200240001-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-01千新屋许可数新屋开工数美国房地产市场的调整是

本次次贷危机的根源2000年美联储大幅降息导致房价大幅上扬➢2000年美股IT泡沫破灭后，美联储大幅降息以刺激经济，导致房价大幅上扬，借贷双方的风险意识日趋薄弱，浮动利率贷款及优惠贷款的占比不断提高；2004年以来17次加息，成为本轮危机发展的根源➢使得房价自2006年

起止升回落，抵押贷款违约率也显著飙升，成为本轮危机发展的根源利率提高导致住房需求放缓，最终导致房价下跌抵押贷款违约率和住房没收率显著飙升新屋开工数大幅下降0.81.01.21.41.61.82.02.22.42.690-1292-1294-1296-1298-1200-1202-1

204-1206-123.544.555.566.57房屋没收率(左轴)住房抵押贷款违约率(右轴)%%资料来源：Bloomberg，中金公司研究部房价指数利率％格林斯潘时代伯南克时代利率03年低至1.0%利

率06年升至5.25%美国金融风暴解读9本报告是严格保密的。1经济金融周期➢美国次级贷引发的金融风暴➢中国金融面的现状及房地产的机遇➢房地产问题根本上是金融问题10本报告是严格保密的。随着CPI的持续走高，08年后中国进入非常明显的“负利率时代”0.00%2.00%4.00%6.00%8.0

0%10.00%12.00%2007年8月2007年10月2007年12月2008年2月2008年4月2008年6月2008年8月CPIPPI2008年上半年CPI同比上涨7.9%。2007年全年CPI上涨4.80%。（数

据来源：国家统计局）人民币的不断升值和国际游资对人民币继续升值的预期是目前中国经济困境的根源所在➢游资流入导致的物价上涨，一度使得中国消费者价格指数(CPI)在08年2月创下8.7%这一近12年来的新高中国自08年后进入明显的“负利率时

代”➢“负利率时代”是指物价指数（CPI）快速攀升，导致银行存款率实际为负的一段时间。中国金融面的现状11本报告是严格保密的。前3个季度中国经济增长继续大幅放缓，导致钢铁等房地产相关行业严重损失前3季度GDP增长率02年后首次低于10%；许多经

济学家目前预计，中国明年的经济增长率将进一步降至8%，这将是中国自亚洲金融危机爆发以来的最低水平➢较上年同期增长9%，增速低于第二季度的10.1%和第一季度的10.6%。中国GDP增长率中国GDP在全球经济中所占比重2009年为IMF预测值，资料来源：国家统计局，IMF从中国的快速增长

中获益的主要是与建筑和投资周期有关的企业，眼下房地产市场的低迷对这些行业造成了严重损失➢随着房屋销售的下滑以及开发商纷纷削减新建项目，建筑用钢材、水泥和铜的需求走软。中国国内钢材价格近几周大幅下挫，一些规模较小的生产商接连倒闭。➢同时中国9月份的钢铁产量也比上年同期下降了5.5

%。家用电器零售商也公布近几个月来销售低迷，现在厂家已开始减产中国金融面的现状12本报告是严格保密的。中国经济明显受到通货膨胀、负利率，消费低迷，投资及出口抑制等因素严重影响，从过度依赖出口转向内需，可能是对中国房地产最大的利好➢最近3年来，

受人民币升值预期推动，国际游资借道虚假贸易、投资和地下通道等方式流入➢将股市和房价推至高位，同时也轮番推动部分农产品和工业品等商品价格不断飞升，导致严重通货膨胀和负利率人民币升值是经济困境根源人民币升值和国际游资对人民

币继续升值的预期是目前中国经济困境的根源所在股市和房市使消费低迷➢股市暴跌、负利率和房价的非理性高企，使得作为拉动中国经济增长主动力之一的消费停滞不前、陷入低迷;➢股市的暴跌也使得企业融资出现严重困难负

利率造成名义消费的虚假繁荣和实际消费需求的减弱金融危机影响中国投资及出口从过度依赖外贸转向内需，这可能是对中国房地产最大的利好➢投资增幅已由每年30％下降为18％，固定资产投资下降了10％；➢3～5年内中国出口会受到极大

的抑制中国金融面的现状13本报告是严格保密的。金融危机影响下，客户投资市场信心不足，情绪悲观，多处于观望状态57%26%17%2年或时间更长1年以内说不好0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.0

0%30.00%35.00%40.00%45.00%1持有人民币放着不动不清楚该怎么办买入海外资产长期持有尽快花掉0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1股票损失收入损失心理影响没有影响其他数据来源：

新浪网对《您的资产如何过冬》调查，共有3687人参加超过40%的客户选择持有人民币，选择观望近60%的客户在个人投资理财中股票损失最大近60%客户认为金融危机会持续两年或更长近50%客户选择将资产存入银行，40%继

续投资0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1存银行继续投资买美金等资产进行保值消费中国金融面的现状14本报告是严格保密的。通过对比房地产市场、股市以及CPI，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风险在通货膨胀期间住宅资产同时

升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反的走势，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀的风险•中国的住宅投资占经济的比重比美国大，07年这个数字已升至国内生产总值(GDP)的10%，而美国的这个比例为4.6%。•但房地产给金融体系带

来的风险似乎比美国小。住房抵押贷款占中国各银行贷款总额的12%，对开发商的贷款占7%。而根据渣打银行(StandardChartered)的数据，在美国，房地产相关贷款占商业银行贷款的50%以上。中国金融面的现状15本报告是严格保密的。1经济金融周期➢美国

次级贷引发的金融风暴➢中国金融面的现状及房地产的机遇➢房地产问题根本上是金融问题16本报告是严格保密的。房地产根本上是金融问题，解决中国房地产问题首先便是国家从金融层面重树客户市场信心的问题房价下跌房贷违约率上升银行贷款意愿下降贷款条件趋于苛刻购房

需求减少，房价进一步下跌抵押贷款违约增多市场风险偏好降低抵押贷款公司再融资困难资本金减少股价下跌，信用评级下降，令再融资更为困难手持次按债券大幅亏损高杠杆令净资本大幅缩减股价下跌，信用评级下降市场流动性紧张，风险溢价提高，融资成本上升融资困难，资不抵债次贷衍

生产品价格下降市值计价损失基金遭遇赎回，交易对手面临清算风险大规模抛售手持证券全球股市下挫美国次贷，房地产金融现象的有效印证◼房地产是一个金融相关性极强的行业，信贷的松与紧、杠杆的高与低、利息的升与降、热钱的进与出，都影响着供给与需求，房地产问题根本上是一个金融问题。房地产根本是金融问题国

家通过金融面的宏观调控重树客户的市场信心➢国家通过金融杠杆控制信贷的松与紧、杠杆的高与低、利息的升与降、热钱的进与出，刺激消费，改变近50%选择将资产存入银行客户消费需求，并有效引导40%选择继续投资的客户消费0.00%10.00%20.00%30.00%40

.00%50.00%60.00%1存银行继续投资买美金等资产进行保值消费17本报告是严格保密的。2宏观调控周期➢面对金融危机，世界各国政策出台➢中国宏观调控对策及未来预测18本报告是严格保密的。各国紧急对抗金融危机四大举措：银行国有化、降息、改变监管措施、注资举措一举措二举措三

举措四在各国的各项措施中，最为典型的便是财政部与美联储提出成立一个约7000亿美元的实体收购金融机构流动性较差的资产，以从根本上改善美国金融机构的资产状况各国针对金融危机举措19本报告是严格保密的。美联储、财政部针对金融危机的不同阶段从虚拟经济到实体经济采取全面调控第一阶段：针对流动性问题

在次贷危机初期，危机主要表现为资本市场的流动性紧缩，为了缓解市场中流动性问题，美联储从07年8月至08年9月出台了一系列政策：◆通过定期拍卖工具（TAF）向存款性金融机构提供贴现融资；◆推出定期证券借贷工具，接受Agency（政府附属机构）发行的M

BS作为抵押品，向金融机构提供流动性，随后将抵押品范围拓展至所有投资级债券；◆推出一级交易商信贷工具（PDCF），允许公开市场一级交易商以Agency，AAA/AAa级的私营机构MBS作为抵押品从联储处获得融资第三阶段：针对实体经济若本次危机进入第三阶段，信贷紧缩阶

段，则银行受制于自身萎缩的账面价值将无力向企业发放贷款，导致公司发展受限且盈利能力下降，届时美国政府经济工作重点将会放在利用货币政策、财政政策等宏观调控工具刺激经济发展上第二阶段：针对偿付能力随着次贷危机蔓延，对金融机构基本面的恶性影响

不断加剧，联储和财政部的救市策略的重点转而放在金融机构的偿付能力上：◆财长保尔森9月19日提出成立一个约7,000亿美元的实体，收购金融机构账面上流动性较差、市场认为风险较高的资产，以从根本上解决机构的偿付能力问题◆此项政策的目的在于避免本次危机进一步恶化，但此方案已于9月29日遭美

国国会众议院否决，美国经济可能步入信贷紧缩危机阶段，本次金融风暴对实体经济的影响将加剧中国金融面的现状20本报告是严格保密的。010203040506070802007-072007-092007-11200

8-012008-032008-052008-072008-09房地美房利美标普指数标普金融指数美国调控房地产典型案例：政府接管房贷美与房利美随着抵押贷款违约率持续上升，两房持续亏损，资本金大幅萎缩，最终被政府接管➢2月29日，房贷美宣布第四财季亏损24.5亿美元；8月6日及8日，两房分

别宣布二季度亏损23亿美元和8.2亿美元➢公司股价持续下滑加上评级被大幅调降使得两房在市场上融资十分困难：7月1日，房贷美未能实现筹资55亿美元的目标；8月28日，两房通过短期债券以较高的利率融资30亿美元➢9月7日，美国财长保尔森宣布向两房分别注

资1000亿美元，美国政府正式接管两房房贷美（FreddieMac）与房利美（FannieMae）股价深幅下挫美元07年6月30日房利美收盘价：65.33美元；房利美收盘价：60.70美元11月20日，房贷美宣布

第三财季亏损20.3亿美元2月29日，房贷美宣布第四财季亏损扩大至24.5亿美元8月6日，房贷美宣布二季度亏损8.2亿美元；8月8日，房利美宣布二季度亏损23亿美元9月7日，保尔森宣布美国政府将正式出面

接管房贷美与房利美5月6日，房利美通过普通股、可转债和优先股共筹资60亿美元数据来源：Bloomberg，2008年9月29日截至08年9月29日：房贷美收盘价1.80美元房利美收盘价1.56美元各国针对金融危机举措21本报告是严格保密的。70809010011

012009-0209-0609-1009-1409-1809-2209-26737475767778美元综合汇率指数(右轴)NYMEXWTI原油COMEX黄金CRB大宗商品指数828690949810209-0209-0509-0809-11

09-1409-1709-2009-2309-2609-29道琼斯指数标普500指数纳斯达克指数美国7000亿美元救市计划的肯定与否定直接带来股市以及大宗商品价格的上扬和回落受7000亿美元救市政策，美国股市大幅反弹，同时原油价格价格显著上扬➢9月19日，受7,000亿美元此利好消息刺

激，美股一度大幅反弹，标普500指数连续两个交易日上涨4%以上，国际原油价格亦因市场忧虑救市政策或将增加美国财政赤字及推升通胀而显著上扬；由于7000亿美元一度受挫，美股三大指数大幅回调，国际原油等商品价格也显著回落➢由于9月2

9日美国众议院投票否决财政部7,000亿美元救市计划，市场信心再度崩溃，美股三大指数大幅回调，国际原油等商品价格也显著回落08年9月以来美股走势08年9月以来国际大宗商品价格与美元走势数据来源：Bloomberg，数据截至2008年9月30

日美元%各国针对金融危机举措22本报告是严格保密的。15%20%25%30%35%40%07-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-09沪深300指数公司08年预测盈利增速沪深3

00指数公司09年预测盈利增速2008年同比增长，%051015202505-0105-0706-0106-0707-0107-0708-0108-07CPICPI（非食品类）CPI（食品类）010203040506002-0102-1003-0704-04

05-0105-1006-0707-0408-01同比增长,%出口（3个月移动平均）进口（3个月移动平均）金融危机影响下，中国宏观经济面临下行的风险➢受全球经济增长放缓以及前期大宗商品价格上涨推升全球通胀的负面影响，国内宏观经济

增速面临较大下行风险➢全球经济放缓对国内出口企业的需求产生了明显的负面影响，出口增速显著下滑➢受外需放缓的影响，企业盈利下滑的趋势逐渐显现➢国内通胀水平近期依然维持在相对高位，短期内宏观调控的基调并不会明显放松宏观经济增速面临下行的风险美国经济放缓影

响中国出口企业盈利放缓趋势明显短期内通胀压力依然较大数据来源：Bloomberg，Wind资讯，中金公司研究部，截至2008年9月29日200620072008E2009E实际GDP(同比增长%）11.611.910.08.0消费品实际零售总额（同比增长%）12.512.512.412.2

城镇实际固定资产投资(同比增长%）22.721.516.011.0出口（人民币计价，同比%）24.020.19.58.0CPI（同比增长%）1.54.86.54-5中国宏观调控对策23本报告是严格保密的。金融危机注定本轮调控不仅是房地产行业的调整，而是整个宏观经济层面的调整股市深度下跌人民币升

值CPI高涨制造业面临转型与调整严重自然灾害导致大量的经济损失➢2008年上半年，东莞实际利用外资出现30年来首次负增长，负增长幅度为13%-14%，1到5月关停、转移外资企业共405家，同比上升36.

4%；➢温州30万家制造企业目前正有20%处于停产和半停产状态，目前已有超过4万家企业倒闭。中国目前的经济困局美元经济疲软全球房地产行业进入震荡的下行周期外围的经济背景行业的调整一般只要1-2年，但宏观经济的调整则需要3-5年乃至更长的时间。股市资产大幅缩水104105106107108

109070707090711080108030805CPI居高不下制造业面临调整困局中国宏观调控对策24本报告是严格保密的。面对金融危机出口不利的困境，十七届三中全会强调增加国内消费，重点提升农民需求◼受金融危机影响，国内出口形势严峻：上半年对美出口增速仅为8.9%，较去年

同期下降了9%，这是近7年来首次对美出口降至个位数，而预计下半年情况要更糟◼外需恶化直接影响到国内企业的生存：据国家发改委的统计数据显示，今年上半年已有近7万家规模以上企业倒闭。◼十七届三中全会着力扩大内需：除了保持经济、金融、资本市场、社会大局稳定外，强调要着

力扩大内需；◼增加居民收入，尤其是农村居民收入是扩大内需的关键：中国从外向经济向构建世界上最大的内需经济体系的转型的焦点，就是中国农村生产力的再造，这需要全面进入推动城乡一体化的中国城市化时期。出口内需中国宏观调控对策25本报告是严格保密的。2008年10月22日，国家

通过刺激房地产消费细细则扩大内需为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利

率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)首付免税契税利率个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)免土地增值税个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27

百分点首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%)中国宏观调控对策26本报告是严格保密的。全国各二线城市调控政策出台城市优惠政策个案-备注石家庄1：“普通住宅”1.5%契税税率。2：住房公积金贷款上限40万元以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减

少契税负担1万余元。沈阳1：开通公积金“异地贷款绿色通道”。2：公积金贷款年限30年二手房20年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。3：“普通住宅”1.5%契税税率。以一套100平米、单价6000元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担1500

0元。西安1：对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。2：房产企业城市基础设施配套费减免35元/平米。面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；河南1：公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。2：首

套商品房购买者房贷利率优惠。3：省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经适房的免除房地产交易契税。购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。长沙1：经适房全面推行货币补贴方式2：二手房交易税1.1%。3：多项房地产税费减免或延迟收取。4：公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。明年年底前

出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。常州1：取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。2：开放住房公积金异地贷款。3：实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款首

付三成，购买保障性住房及小于等于90平米户型首付二成。厦门1：放宽普通住房标准。2：90平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限20年。新增“购买70—80平米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。福州1：契税减半。2：放宽预收许可证门槛。3：调整公积金贷款规定

。单套建筑面积小于等于140平米、单套成交价格小于等于7000元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策。成都1：契税减免以及财政补贴。2：公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年。3：可异地申请住房公积金按揭贷款。大于144

平米小于等于180平米，两项合计13275元。180平米以上契税减免9750元。重庆1：小于等于90平米普通商品房免征契税。2：二手房交易综合税1.1%。购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴以在主城11区购置一套建筑面积90平米的房子为例，房价为3500元/平米。其总房款是31.5

万元，可节约4725元杭州1：放宽公积金贷款。最高额度由50万元提高到60万，最长期限调整为男65岁、女6O岁2：购买商品房契税、印花税补贴，存量房交易税收补贴。3：暂停征收房产登记等相关收费老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限中国宏观调控对策27本报告是严格保

密的。2宏观调控周期➢面对金融危机，世界各国政策出台➢中国宏观调控对策及未来预测28本报告是严格保密的。但受全球能源、原材料价格的影响，及中国人口、城市化的发展，中国“长期通胀压力”的经济特征可能在未来持续约

10年原油进口量及进口价格涨幅（02年1月-08年6月）➢中国在能源及原材料等方面高度依赖国际供给，中国的通胀受国际影响巨大；➢国际因素是导致中国未来“长期通胀压力”的核心外在因素城市化率变动趋势China44.9%数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度增

长；2005年以后，人口以每年1600万的速度增长➢中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使通胀压力持续下去。➢不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“长期通胀压力”的核心内在因素。宏观调控未来预测29本报告是严格保密

的。未来2～3年中国将处于“高通胀、高增长、高利润”向“通胀压力、保增长、适度利润”过渡的调整时期通胀压力保增长适度利润高通胀高增长高利润2007～2008年2009～2010年宏观调控未来预测30本报告是严格保密的。3房地产发展周

期➢927新政后，全国一二线城市房地产市场表现；➢世联观点：房地产市场规律及开发商行为建议；➢房地产市场研判31本报告是严格保密的。“9.27新政”出台后，一线城市迅速量价齐跌，二线城市陆续全面横盘，有价无量，市场进入调整期数据来源国家发改委政策解读：“9

.27新政”实际是政府通过金融杠杆消除房地产市场泡沫06～07年，全国一二线城市房价持续高位运行，量价齐升美国次级贷危机发生，房地产泡沫导致房价暴跌，债券贬值人民币内贬外升，中国经济进入了资产寻宝及国家全面调控的时代“9.27新政”出台背景全国房地产市场的心路历程：

➢市场现象1：一线城市（深圳、广州、上海、北京）量价齐跌；➢市场现象2：长江沿线城市（武汉、长沙、福州等）量价齐跌；➢市场现象3：其他二线省会城市和三线城市（昆明、郑州）开始进入横盘调整，有价无量；➢市场现象4：房地产的蝴蝶效应已经波及到海南市场

。全国房地产市场表现32本报告是严格保密的。至08年9月，一线城市商品房由“量价齐降”转为“量跌价升”，价格相较07年底有小幅度上升成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1%成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升24.3%全国房地产市场表现07

年-08年上半年一线城市商品房成交面积走势单位：万平方米05010015020025030035007.107.307.507.707.907.1108.108.308.5北京上海广州深圳08.708.907年-08年上半年一线城市商品房成交均价走势单位：元/平方米60008000100

00120001400016000180002000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.5北京上海广州深圳08.708.933本报告是严格保密的。主要二线城市商品房由“有价无量”转为“量跌价升”，但量的跌幅较一线城市小成交面积：与07年

上半年相比，成交面积平均下降43.9%成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升26.6%全国主要二、三线城市商品房/商品住宅成交均价走势单位：元/平米天津沈阳重庆长沙西安东莞20003000400050

0060007000800007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5全国房地产市场表现34本报告是严格保密的。

3房地产发展周期➢927新政后，全国一二线城市房地产市场表现；➢世联观点：房地产市场规律及开发商行为建议；➢房地产市场研判35本报告是严格保密的。世联研究表明，房地产市场呈现出“复苏—发展—危机—萧条”的周期变化房地产周期：4个阶段——复苏、发展、危机、萧条合理价格：价值价格曲线复苏阶段发展阶

段危机阶段萧条阶段13房地产市场规律①②③④36本报告是严格保密的。房地产周期四个发展阶段特征及开发商行为房地产发展周期四个阶段①发展期❖用家持续买楼+长期投资者增加；❖地价上升速度＞房价上升速度；❖现楼价格与期房价格相当；❖开发商行为：大量买地/卖楼❖投资回报率高；❖用家带动市场；❖现房价格＞期

房价格；❖开发商行为：买地、不卖楼④复苏期❖用家比例下降，投资者比例大；❖期房价格＞现房价格；❖地价上升速度＞房价上升速度；❖价格上升快，成交量逐步下滑；❖开发商行为：迅速卖楼②危机期③萧条期❖现楼、期房价格齐跌；❖投资者退出，供过于求；❖租楼不买楼；❖地价下跌比楼价快；❖开发商行为：迅速

卖楼、回笼资金、取地便宜房地产市场规律37本报告是严格保密的。基于全国实践背景，世联关于“9.27新政”后市场受调控影响的四大规律市场的调整时间由泡沫大小决定，泡沫越大，调整时间越长；泡沫越小，调整时间越短；泡沫相对小的城市，调控主要是

客户心理层面上的变化，交易量会出现短暂的下降，之后恢复平衡；由于海南外销市场的特殊性，其调控影响的传导性，会比全国慢一些。规律1规律3规律4四类城市调整期时间与幅度各不相同➢一类：北京、上海、广州、深圳；➢二类：长江沿线及华东南城市（如重庆、

成都、武汉、福州等）➢三类：华北城市（如西安、郑州、合肥等）➢四类：三四线城市，如淮南调整期调整幅度大小亦有泡沫大小决定；规律2房地产市场规律38本报告是严格保密的。3房地产发展周期➢927新政后，全国一二线城市房地产市场表现；➢

世联观点：房地产市场规律及开发商行为建议；➢房地产市场研判39本报告是严格保密的。中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间2007年2009年/2010年调整期调整期政府政策

转变减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮助企业度过成本上涨的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元减少流通环节税收：如减少房地产交

易过程中的营业税、契税、所得税等取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期房地产市场研判40本报告是严格保密的。这

次转折对房地产影响的5个预见迅速拉动投资和内需可能是政府在未来两三年内平衡美国次贷危机、全球经济紧缩的最重要举措房地产成交量会随着政策性措施进入开始放大，这种措施不是以中央统一决策为依据，而是以地方政府根据各自的情况率先调整国际热钱不会大规模地撤出，也不会大规模地进入，人民币汇率将逐渐与美元脱钩

房地产成交量得以恢复，但价格的疯狂上涨并不会在短期内到来政府因为本轮刺激投资，会降低土地出让价格，开发商面临重要机遇，拿地时机已显现金融危机及宏观调控下房地产市场的5个预见房地产市场研判41本报告是严格保密的。海南房地产市场周期42

本报告是严格保密的。1海南商品房市场现状分析及预测2海南产权式酒店现状分析43本报告是严格保密的。08年海南房地产秋交会显示：整体交易量萎缩，成交以公寓产品为主，琼海项目销售占首08年秋季房展会成交结果显示，海南房地产受全国大

势影响交易量明显萎缩➢三天共成交预订669套，参展人数6.1万人次，与去年秋交会、08年春交会相比，成交情况大幅萎缩海口、三亚房市受撼动，琼海项目销售占首，低价格优势显现➢10月20～26日，琼海的新天地阳光城、天来泉二期、锦绣山庄等住宅公寓项目的销售量进入前四强。08年海南房地产秋交会情况成

交情况三天成交预订669套，成交以公寓产品为主，低密度产品销售一般主要成交区域成交量以琼海排首，其次是海口、三亚成交促进因素特价房、折扣房等暗降、优惠形式，有的最高优惠达20%与去年秋交会同比与去年秋交会1205套同比，萎缩近五成与08年春交会同比与08年春交会860套相比，萎缩22.

20%随着三亚、海口房地产供应量的减少和房价的居高不下，海南二线城市的房地产市场已经逐渐发展起来，其良好的资源优势和高性价比正被越来越多的度假客和投资客所关注。44本报告是严格保密的。1海南商品房市场现状分析及预测➢海口、三亚房地产市场现状

及趋势分析；➢文昌、琼海、万宁等海南二线城市房地产市场现状及趋势分析45本报告是严格保密的。海口商品房销售量从6月开始逐月明显下滑，进入9月呈量价齐跌态势➢08年4～5月，在全国一片喊跌声中，海口新建住房销售价格仍分别以涨幅19.2%和17.6%位列全国第二位；➢但市场进入08年6月后，销量明

显下降，涨幅减缓，客户退订数量增多，呈现一月不如一月的黯淡状况；➢传统的金九银十，海口楼市销售局面惨淡，九月出现五天零交易，整月仅售出1339套，十一黄金周期间仅出售22套，价格跌幅相对较小，10月1日至17日，仅售出489套，比9月份同期7

87套下降了298套，降幅达37.9%楼盘8月成交量月上门量07年7/808年7/8紫园4-5套约30组城市海岸2套约300组约60组荣域5套约60组观澜公寓5套以下约270组约60组市场典型楼盘成交大幅下滑，客户观望严重08年成交均价基本平稳，交易量波动明显0500100015002000

2500300035002月3月4月5月6月7月8月0500100015002000250030003500400045005000月成交套数月成交均价z9月海口房地产市场46本报告是严格保密的。多数开发商原计划10月传统旺季推盘，但目前因市场持续不明朗，均观望情绪严重，市场断档

明显07年08年09年2010年2011年2012年2013…..海语印象海南大公馆海岸水城新世界花园菩提树海蓝椰风荣域江南城海岸1号金碧文华08年6月08年10月三期公寓已销售80%一期已销售80%二期已销售70%三期仅剩5套别墅一期仅剩20套第四组团销售完毕三期

已售罄一期第一批售罄二期销售近90%二期目前仅剩10套，三期未拿预售证紫园第三批已销售80%海甸岛西海岸国贸新埠岛东海岸数据来源：市调访谈金手指高尔夫温泉小镇蔚蓝海岸正内部认购跳水盘，69套别墅销售不足20%海口房地产市场47本报告是严格保密的。海口低密度楼盘销售惨淡，开发商主

动降价，价格体系已逼近高档公寓，但效果不明显项目概况项目名鲁能海蓝椰风二期位置位于海口市东海岸规模占地2000亩，容积率0.5，二期：348亩，建面8.4万平米产品形式独栋+联排+双拼+叠加，共369套价格叠拼：6300元/㎡起；联排：7200

元/㎡起；独栋：1.2万/㎡起；价格差别不大。销售情况推售节奏一期169套，售罄；二期于07年12月开盘，前期推出大部分已售罄，后期推出90套，近两个月仅售出5套。营销活动已有价格情况下，以少量特价房形式推出；价格无明降动作，不冒风险。海口市场低密度产品销售惨淡➢

海蓝椰风及其它楼盘月均销售2～3套；➢客户观望氛围浓，上门量少，例如海蓝椰风日均2～3组，成交率不足5%。价格下降空间不大➢一是来自老业主的压力巨大，二是价格体系已逼近高档公寓产品；➢降价效果不明显，虽然存在一定的价格敏感度，但因为客户基数小，并未出现价跌量涨的情况。海口房地产市场

48本报告是严格保密的。07年价格体系经过飙涨后，整体仍属中等价格水平，但不存在价格大幅下探的可能07年至08年，海口市场住宅均价上调20%，达到4234元，与其它二线城市中相比，处于中等偏下价格水平；受到今年通胀的影响，原材料和人力成本纷纷涨价（例如，钢材价格已突破6000元/

吨的水平），原先1600元/平方米的建安成本现在涨到2000元/平方米左右；虽部分片区，如西海岸、北海甸在07年涨幅略猛，但海口目前整体市场房价仍属成本型市场。还是有很多人看好海口市场的，因为它虽然涨了一下，但价格相对很多城市还是不高，资源又那么好！—江南城销售代表其实不算

贵，内地的很多朋友都能接受。—客户访谈07年海口与其它二线城市均价对比4080640046854358375545478394393236010100020003000400050006000700080009000海口天津武汉成都重庆昆明三亚郑州长沙8.810.48.67.87.210.

119.17.36.630510152025海口天津武汉成都重庆昆明三亚郑州长沙07年海口与其它二线城市房价收入比对比海口房地产市场海口各区域典型楼盘销售均价图（元/平方米）65004000450040008000010002000300040005000600070008

0009000东海岸新埠岛海甸岛国贸填海区西海岸49本报告是严格保密的。自今年淡季以来，三亚市场一改之前价量齐升的格局，表现出调整期的征兆淡季更淡，08年7月份成交量同比下跌14.89%，8月份同比下跌31.8

5%，成交价格下环比跌10%7月为三亚市场传统成交的淡季，07年7月份成交量为7.59万平米；08年上半年成交均价同比增长46%，成交量同比上涨21%，7月份成交量为6.46万平米，却同比下降14.89%；客户

出现观望情绪，成交周期变长部分项目淡市开盘，显示开发商对后市走势不具备绝对信心市场客户出现观望情绪，部分推迟在三亚的置业计划；成交周期变长，表现为客户在多个项目中比选，购买决策时间变长；三亚项目一般在销售旺季

开盘，但今年我是一只鱼、金润豪庭等项目都强行在淡市开盘；归功几大楼盘，黄金周销售良好，但孤主难救市，整体仍显疲态十一黄金周期间总体销售301套，销售面积36801.27平米，同比增长184.14%；销售金额7.67亿元,同比增长589.1%

；均价同比增长171%；黄金周销售数据虽然显好，但主要集中在半山半岛、鲁能、亚龙湾公主郡、凤凰水城几个高档楼盘的销售上，半山半岛销售金额便占65%；部分楼盘大打折扣牌，反而挫伤客户购房信心，整体楼市仍显疲态。三亚房地产市场50本报告是严格保

密的。市场价格上涨过快导致置业门槛上升，客户投资保值意愿下降度假休闲、投资保值、养老是客户在三亚置业的三大主要目的；随着三亚市场价格的快速上升，其价格已经接近国内一线城市，超越部分二线城市，提升置业门槛的同时，客户对其投资增值的预期也相应下降。4200400010000

70008000600015000100001700090001780005000100001500020000山水国际时代海岸汇丰国际鲁能山海天20062007目前三亚典型项目的价格增长三亚目前的销售说词基本不侧重强调价格上升带来的收益：➢“现在

买主要能保值……价格是不会降，但现在再要像以前那样升值比较难了……”——销售代表对客户价格预期的说词部分客户目前对于三亚投资的看法：➢“现在买主要还是考虑自己度假……价格未来短时间内要再涨感觉可能比较难……”➢“要是前

几年来买就好了，现在这么贵，再往上涨的可能性不大……”三亚房地产市场51本报告是严格保密的。1234561112131479810市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾二线以及陵水各湾区一线区域，多处于尾盘期，开发商观望情绪严重编号项目名称物业类型规模/剩余(万㎡)2008

200920102011201220131海阔天空高层8.542国际公馆高层13.613.63国光滨海花园高层/联排/双拼/独栋1124三亚湾新城洋房/双拼/独栋3302505山水天域高层/洋房14106美丽新海岸高层/独栋2587半山半岛高层/联排/独栋49308凤凰水城高

层/洋房/联排1301169山水国际高层/联排/叠拼/独栋1048010东方巴哈马小高层/多层331311公主郡高层/双拼/独栋15512海南福湾高层/独栋1815.613红磡香水湾高层/联排/独栋17.514.514香水湾1号独栋9.29

.2市场典型项目销售速度（万㎡/2008年）10148.58760123456789101112131415山水国际凤凰水城国光滨海花园半山半岛海南福湾红磡香水湾淡季与淡市同在，形势不明朗：➢目前三亚在售项目主要以前期旺季大量出货，近期尾盘销售为主；➢新推项目不多，很多开发商谋求年底旺季到来数据

来源：市场调研一手资料，世联数据库三亚房地产市场原计划推货的开发商多因市场不明朗处于观望状态52本报告是严格保密的。尽管市场普遍偏淡，但拥有强势资源的酒店式公寓、高档大盘项目销售相对较好，价格下降空间不大拥有海景资源的酒店式公寓

和高档大盘项目销售较好：主要以海景资源、区域优势、高性价比吸引客户；半山半岛、凤凰水城等项目黄金周期间销售良好，主要以强势资源发力，通过大盘开发、齐全的配套设施推动销售；普通居家类型项目销售惨淡。三亚楼市价格下降空间不大：一是客户观望氛围浓，

二是来自政府对三亚区域价值期望的压力；目前存在降价动作的主要是一些小开发商以特价房等暗降形式降价。项目名称物业类型户型均价近期销售情况资源半山半岛公寓/别墅公寓:120㎡27000～28000黄金周7天，成交100多套房产，成交金额5亿多元，占黄金周三亚总销

金额的65％双海湾，依山傍海，占有稀缺资源；18洞灯光高尔夫球场，大小东海公主郡公寓/别墅在售公寓：80/120/140㎡精装修：1600010月1日～15日，销售80～90套亚龙湾国家4A级旅游度假区、高尔夫、亚龙湾专用海滩凤凰水城公寓/别墅公寓在售：61/108/12

4毛坯价：8500黄金周销售情况良好，具体无数字原生态河滨景观；三亚湾17公里海域景观公主郡半山半岛凤凰水城三亚房地产市场53本报告是严格保密的。产权式酒店、酒店式公寓等通过赋予业主丰富权益目前存在市场机会名称面积楼盘性质价格业主权益备注单价

总价(万)金色阳光65㎡为主酒店式公寓1200078可代租，但不保证年报回报率西海岸一线海景房，园林式景观新标榜休闲度假酒店38--68㎡产权式酒店820032-55年净回报可达8%，业主每年免费住15天将产权式酒店经营成熟后再进行销售明光国际54-58㎡产权式酒店/酒店式公寓

1000054-58产权式酒店：前三年每年回报率10%；酒店式公寓：五年代供部分月供无强势资源宝发国际大厦40-98㎡酒店式公寓/写字楼/商业/酒店796632-78可代租，40㎡月租回报1800元；业主每年可免费入住18天二线海景资源

三亚心天地53㎡为主产权式酒店/商业1400040-100前五年回报率5.5%，平时自住可优惠1～3个点一线海景资源，复合型旅游地产项目，浪漫情人主题玉海国际度假公寓40-140㎡公寓、酒店式公寓1100044-154可按合同代租，每月回报1000元二线海

景资源我是一只鱼58㎡为主产权式酒店/酒店式公寓--提供返租，具体数字因重定价格未出无强势资源，淡季开盘，销售不畅，代理商撤场白金海岸50㎡为主产权式酒店/酒店式公寓650033前三年每年返还总房价6%，后七

年约定；业主每年免费住1个月文昌，一线亲海原生态资源目前海南市场上酒店式公寓、产权式酒店项目数目较多，竞争激烈；我是一只鱼等项目销售惨淡，甚至代理商撤场；各类项目向业主提供的权益单薄，以返租、待租等形式、业主每年免费入住一段时间提供回报为主，

部分一、二线海景资源项目则提供业主专用海滩；发力形式单一，主要是以海景资源发力，无强势资源项目则以配套设施为卖点；在现有竞争态势下，以高尔夫资源发力较少，存在市场机会三亚房地产市场54本报告是严格保密的

。1海南商品房市场现状分析及预测➢海口、三亚房地产市场现状及趋势分析；➢文昌、琼海、万宁等海南二线城市房地产市场现状及趋势分析55本报告是严格保密的。项目名称中南.森海湾开发商：文昌中南房地产开发有限公司基本信息占地600亩，总建筑面积50万平

方米，总投资15—20亿，是一个低密度的，最具西班牙建筑风情、地中海海景特色，澳洲黄金海岸度假方式的生态海滨社区主力户型一房（50多㎡）、两房（100多㎡）物业类型花园洋房价格信息一期均价3000元/平米（07年末），已售罄，二期均价

4500元/平米（08年10月价格），目前正在销售中项目定位以一线海景和西班牙建筑风情为卖点的低密度度假物业配套设施游泳池、高档SPA水疗中心、休闲运动中心、生态景观园林、贝壳状运动中心，人工冲浪、篮

球、乒乓、风情小屋、健身房、瑜珈室、淡水游泳池、小型超市、美容中心、餐饮娱乐、小型诊所、洗衣房……文昌以建设航天城为契机，带动其旅游业和房地产业的发展➢文昌是国家投资几百亿建设的国际高科技航天城，美国也要在这里建立航天硅谷➢文

昌将建设6000亩的航天主题公园，使其成为海南必游之地文昌房地产市场受全国淡市和新政的影响很小，房价未迭反升，且个别楼盘价格提升较大➢文昌市区房价约为3000—4000元/平米，一线海景房价约为4000—6000元/平米文

昌房地产受全国淡市的影响很小，房价有升没降，但目前销售量有点紧缩。中南.森海湾卖得不错，一期2000多套已经全部售罄，二期也销售了50%，以后价格应该还会有上升空间。————中南.森海湾销售代表文昌房地产市场在全国淡市下房价有升无降，个别一线海景楼盘价格提升较大文昌房地产市场56本报告是严格保密

的。琼海房地产市场受全国房地产淡市影响小，房价仍在稳步上升中名称区域特性代表楼盘官塘温泉度假，养老宜居，旅游度假酒店、产权式酒店项目居多天来泉银海路滨江位于万泉河风光带，交通便利，属市区一线河域居住领地万泉绿洲、博海·假日风情爱华东路新城以新的商业圈为主题，打造新城

概念，商业潜质、地段增值新天地·阳光城、棕榈园豪华路滨江宜居型度假社区华地·万泉河国际村、京博家园博鳌整体规划已定，岛外地产巨头打造大规模海景旅游度假社区玉带滩、宝莲城受博鳌亚洲论坛、万泉河美景、温泉等综合效应影响，琼海逐渐形成博鳌亲海、嘉积主城区、官塘温泉“三大组团”城市发展雏形。在

典型项目的带动下，琼海房地产市场在开发规模、销售价格、产品品质等方面全面升级，官塘、银海路滨江、爱华东路新城、豪华路滨江、博鳌等五大板块都代表其不同的开发理念和产品品质。琼海受新政、全国房地产淡市的影响小，房价未跌，仍在稳步上升中楼盘时间

均价天来泉万泉绿洲棕榈园万泉河国际村宝莲城2008年年初2580元/㎡（一期）2880元/㎡3000元/㎡2700元/㎡25000元/㎡2008年10月3780元/㎡（二期）3300元/㎡（持续销售）3400元/㎡（持续销售）30

00元/㎡（已售完）25000元/㎡（认购中）琼海房地产市场57本报告是严格保密的。万宁市还处于城市发展的初级阶段，除兴隆外，目前全市无在售房地产项目项目名称天赐良园开发商：中基地产基本信息该盘地处万宁市新区，毗邻“海南第一山”东山旅游风景区，位居海南旅游版图

“中心站”，北离海口139公里，南距三亚112公里，距博鳌论坛90公里。该项目分两期开发，一期用地25亩主力户型一房（50多㎡）两房（70多㎡）三房（100多㎡）物业类型小高层价格信息预计均价2700元/㎡项目定位海南第一山脚下的度假旅游社区配套设施游泳池、门球场

、儿童乐园、健身设备,中小学:万宁中学、万宁二中，万宁小学、海之南,综合商场:南国超市,邮局:万宁邮政局,银行:中国银行、工商银行、建设银行、农业银行,医院:万宁市医院万宁市还处于城市发展的初级阶段，目前除兴隆温泉高尔夫度假公寓外无在售项目➢万宁市住

宅多为自建房和集资建房➢除兴隆温泉高尔夫度假公寓外，万宁市有三个在建商品房项目。其中，中基地产开发的天赐良园项目预计均价为2700元/平米万宁市房地产才刚起步，城市配套设施等肯定比不上文昌和琼海，但随着政府的投入，我们这里会有很大的发展潜力会。————天赐良园销

售代表万宁房地产市场58本报告是严格保密的。2海南产权式酒店现状分析➢海口、三亚产权式酒店市场现状；➢文昌、琼海、万宁等海南二线城市产权式酒店市场现状59本报告是严格保密的。海口金色阳光——受全国房地产大势影响，价涨量缩项目名称

海口金色阳光开发商：海南宝景房地产开发有限公司项目概况该酒店公寓位于海口市西海岸，占地面积38.5亩，属海景一线地，东侧是热带海洋世界公园，公园景色尽收眼底，西侧为海岸生态度假村主力户型一房（60多㎡）；两房（101-143㎡）；三房（116-210㎡）主要客户岛外

高端客户价格信息07年10月开盘，均价9800元/㎡（精装修带家电）08年10月，起价10700元/㎡，均价11000元/㎡酒店权益1、全年自己住，需交管理费（费用3.8元/㎡）；2、一年内免费入住30天，

年末按酒店收益返利；3、一年内免费入住120天，年末无酒店返利海口金色阳光位于西海岸热带海洋世界公园西侧，有较强势的景观资源受全国房地产淡市的影响，该盘价涨但走量慢，销售情况一般➢07年10月到08年10月，该盘调价两次，

均价上涨1000多元/㎡➢该盘07年10月开盘，共400多套，目前还剩160余套➢08年10月24—28日的海南房展会9.5折优惠产权式酒店60本报告是严格保密的。三亚新天地——受全国大势影响，价格小幅下降，销售

量萎缩明显项目名称三亚新天地开发商：海南林达集团项目概况一个以爱情为主题，集休闲、娱乐度假和商务于一体的复合型旅游地产项目，包括产权情侣度假酒店、情侣步行街、国际休闲会所三大业态。目前共有产权酒店式公寓349套主力户型一房（41-90㎡）主要客户江浙、北京地区高端客户价格信息起价11880元/

㎡，均价14000元/㎡，目前在认购阶段，一次性付款95折优惠酒店权益年回报率5.5%，前五年由酒店管理公司管理，每年送45个点的免费入住；五年后客户可以自住，也可和酒店管理公司续约三亚新天地拥有一线强势海景资源➢酒店南面可以看到国家公园鹿回头，南面是风光旖旎的三亚湾➢项目八层以上

能正面无遮挡看到三亚湾和凤凰岛景观三亚产权式酒店价格下降幅度不大，量有萎缩，该项目认购情况不理想➢当前认购有折扣优惠当前三亚市场受全国淡市影响还是比较明显的，但楼盘的降价幅度并不明显，开发商多以折扣方式降价，一般为九几

折。目前三亚市场销售量萎缩比较明显，前几年的这个时期三亚的房子会卖得很好，但目前我们楼盘的认购情况不理想。———三亚新天地销售代表产权式酒店61本报告是严格保密的。2海南产权式酒店现状分析➢海口、三亚产权式酒店市场现状；➢文昌、琼海、万宁等

海南二线城市产权式酒店市场现状62本报告是严格保密的。博鳌玉带湾——凭借其一线海景资源优势，受房地产淡市影响小，溢价空间大项目名称博鳌玉带湾开发商：海南福川投资有限公司项目概况总占地：79800平方米，总建筑：

4216平方米，容积率：0.53，绿化率：61%；星级：5星级地理位置：东临海、西靠镇、北接广场、南临万泉入海口和玉带滩位于博鳌水城核心区价格信息均价5000元/㎡主要客户东北客户为主，多为一次性付款，投资兼自住居多主力户型一房

（48㎡），两房（90㎡），三房（120㎡）；别墅200—300㎡酒店权益一次性付款96折，银行按揭98折。产权酒店公寓，年7%净回报，28天免费入住。全装修公寓，最低总价仅9.9万元，首付2.9万元起。博鳌玉带湾是博鳌唯一一家临一线海景400余米的私家海岸酒店，周围

资源强势➢周边景观资源有：玉带滩、博鳌亚洲论坛永久会址、东方文化苑、高尔夫球场、海洋馆等➢酒店共300多套豪华套房，90%可观海景该项目受全国淡市影响小，凭借其自身优势溢价空间大➢一期06年开始销售，二期07年5-12月销售，销售周期短，完全靠酒店接待销售，

无其他宣传，当时周边楼盘为1800元/㎡无海景，玉带湾突破了3000-5000元/㎡的突破距离海不到100米，海资源非常优越，装修接近海航亚太国际会议中心，感觉高档，4星级的标准，2星级的价格，享受超值。平均入住率80—

90%，常有客满现象。———客户李女士产权式酒店63本报告是严格保密的。文昌白金海岸——受全国房地产淡市影响不明显，房价稳步上升项目名称文昌白金海岸开发商：海南宝名置业有限公司项目概况项目总占地450亩，

分六期，在售四期，前三期已售完。目前已开发150亩，包括4栋酒店公寓，2栋配套。项目共开发6000套，现已开发1800套主力户型一房（50多㎡）主要客户主要来自上海、浙江，投资兼自住居多价格信息起价3500元/㎡，均价5600元/㎡。四期起价380

0元/㎡，均价6500元/㎡，看海单位8300元/㎡以上。酒店权益年回报率6%，签十年管理合同，在首期款中一次性扣减3年的总返利18%，以后视经营情况返利。白金海岸地处海南省文昌市高隆风景区，是文昌市近年来引进

的最大一个房地产开发项目该项目拥有强势自然资源，受全国房地产大势影响不大，房价稳步提升➢该项目08年1月，均价为5800元/㎡；08年10月均价为6500元/㎡➢08年10月24-26日房展会期间推出20套特价房，最低9.8折起产权式酒店64本报告是严格保密的。海

南产权式酒店总结——一线城市受全国大势影响明显，二线城市受影响程度小，价格仍在持续上涨海南一线城市三亚、海口产权式酒店价格相对较高，明显受调控影响，交易量明显下降，客户多处于观望状态；海口产权式酒店市场

尚不成熟，市场接受度尤其不高海南二线城市（文昌、琼海、万宁）产权式酒店凭借高性价比（远低于三亚、海口价格）受大势影响程度小，交易量变化不大，价格仍在上涨65本报告是严格保密的。世联研判：海南房地产市场趋势预测2007年2009年/2010年调整期2007年200

9年/2010年调整期2007年2009年/2010年调整期海口08年6月已进入市场调整期，除北海甸及西海岸外，其余板块泡沫相对较小文昌、琼海、万宁等海南二线城市慢于海口、三亚，价格泡沫小三亚市场已出现调整期症状，但好于海口海南二元化市场的特征，决定其受全国调控传导性慢于全国其他城市；三亚

及文昌、琼海、万宁等城市尚未真正受到调控影响的城市，市场走势需要综合考虑房地产正常发展周期以及国家宏观调控的力度，存在多种可能性？66本报告是严格保密的。万宁区域成长周期➢区域机会；➢城市机会；➢兴隆自身机会；➢区域成长研判67本报告是严格保密的。1区域

机会➢海南四大主要系统功能特征；➢本项目所在系统与其他系统差异68本报告是严格保密的。万宁位于海南核心四大系统中的石梅湾旅游中心系统，主打海上游乐与旅游度假名称区域功能客户和需求三亚旅游中心系统三亚、陵水、保亭地区避寒、冬泳、海上运动、保健等度假旅游满足国内外高层次、高消费游人度假的需

求海口旅游中心系统海口、琼山、文昌等地区观光、旅游、购物、近郊度假、会议、展览等旅游满足国内外商务、会议、探亲、观光度假旅游者和海口市民休闲度假的需求石梅湾旅游中心系统万宁、琼海地区以热带“海洋文化”为主题的海上游乐和旅游度假满足海内外游人会议、休闲

以及领略异国“海洋文化”氛围的要求五指山旅游中心系统通什、琼中、屯昌地区黎苗风情、名山旅游等度假旅游满足国内外旅游者体验海南民族风情、热带山林风光、高山避暑等专项旅游的需求兴隆镇万宁市三亚旅游中心系统海口旅

游中心系统海南四大系统69本报告是严格保密的。石梅湾系统受三亚、海口辐射，同时客户异于三亚、海口系统，系统内兴隆一枝独秀五指山旅游中心系统石梅湾旅游中心系统海口旅游中心系统三亚旅游中心系统系统五指

山旅游中心系统石梅湾旅游中心系统海口旅游中心系统三亚旅游中心系统资源独特的热带雨林自然景观和气候条件该区的兴隆镇拥有良好的热带景观资源，具有较好的一线湾区资源（目前还在开发当中）虽然在海景资源上不及三亚，但由于其城市的复合职能使其拥有良好的配套设施得天独厚

的地理位置和气候条件使其具备成为一流热带旅游度假目的地的资源条件发展程度该区域凭借已有的自然资源未做更多的旅游开发兴隆的旅游业一枝独秀，一线湾区资源还在开发过程中一线海景资源在由东向西的开发当中三亚城区附近一线海景用地资源开发殆尽，目前正向

东线发展客户层级主要客户为自驾游客户、中老年人，以度假养老为目的该系统受三亚旅游中心系统辐射，目前主要为中端客户，未来将会成为高端客户外溢的重要承接站由于拥有的良好配套，该区域已成为高端商务、旅游客户集散地由于该区域对海资源的独占性，已经形成顶级客户的集散地系统差异化70本报告是

严格保密的。2城市机会➢城市发展角度；➢房地产房展角度71本报告是严格保密的。万宁在海南各主要城市中经济发展水平相对较低，人均可支配收入不足1万元/年050100150200250300350400450三亚海口文昌琼海万宁050001000015000200002500030000GDP（亿元

）人均GDP（元）人均可支配收入02000400060008000100001200014000三亚海口文昌琼海万宁万宁GDP及人均GDP均处于海南五大城市最低人均可支配收入方面，万宁及琼海低于1万元/年，处于最低城市发展角度72本报告是严格保密的。万宁依赖兴隆高尔夫及温泉资源，第三产业

及旅游收入均位于海南二线城市前列0102030405060708090三亚海口文昌琼海万宁0100200300400500600700旅游收入（亿元）接待游客数量（万人次）0%20%40%60%80%100%三亚海口文昌琼海万宁第一产业第二产业第三产业万宁第三

产业高于文昌及琼海旅游收入及年接待人数，万宁依赖兴隆高尔夫等资源均高于文昌及琼海城市发展角度73本报告是严格保密的。城市发展方向：相比文昌及琼海定位的中等宜居城市，万宁及兴隆定位为滨海旅游度假区，功能存在差异化三亚海口文昌琼海博鳌万宁兴隆城市发展定位国际性热带海滨风景旅游城市

经济最强、服务设施最优的海南省经济中心城市中等花园滨海城市、航天城海南东部中等城市、宜居城市会议、旅游度假海南东部重要的滨海旅游发展区旅游度假城市规划方向有序拓展东西两翼滨海度假区中强、西拓、东优、南控重点开发青澜高隆湾经济开发区一点两翼，三组团，五中心一区四湾一城北农南工，东菜西游

城市发展角度74本报告是严格保密的。海南二线城市房地产发展阶段相对低，与一线城市两极化严重，但随着一线城市开发殆尽，凭借优势资源具备较强的发展潜力城市三亚海口文昌琼海万宁博鳌房地产发展阶段旅游地产较为成熟房地产迅猛发展，但层次不齐大部分居民还处于

自建房阶段房价较低、产品户型好居民还处于自建房阶段会议+度假旅游商品房均价（元/平米）0200040006000800010000三亚海口文昌琼海万宁博鳌房地产发展角度以上房价为市场均价，截至08年10月25日，来自海南在线75本报告是严格保密的。3兴隆成长机会➢兴隆经济发展现状；

➢兴隆房地产发展现状；➢兴隆自身发展机会76本报告是严格保密的。兴隆在经济地位、资源优势上均位于万宁首位，但也面临着因配套老化引起的旅游力下降的局面➢凭借强势的自然资源和侨乡特色，兴隆成为三亚与海口旅游的中转站➢兴隆GDP居全市之首，其旅游业在万宁市

具有举足轻重的地位➢但由于对后期配套设施和宣传投入的不足，兴隆旅游业的吸引力正在逐渐下降➢导致大量低档酒店产生同质化价格战，酒店入住率整体不高经济地位资源优势配套不足兴隆经济发展现状77本报告是严格保密的。兴隆房地

产市场发展速度缓慢，唯一在售楼盘为旅游度假物业兴隆当地居民还处于自建房阶段兴隆目前只有一个房地产开发在售项目：兴隆温泉高尔夫度假公寓项目名称兴隆温泉高尔夫度假公寓开发商：海南金手指地产开发有限公司基本信息一家以热带雨林和野溪温泉为主题的度假型酒

店主力户型一房一厅（42—65平米）物业类型公寓价格信息起价4500元/平米，均价4900元/平米（门市价）项目定位以温泉和高尔夫为卖点的旅游度假物业配套设施毗邻石梅湾、分界洲岛，东环城市轻轨从旁经过，兴隆是海南第二大旅游区，中国温泉名镇，兴隆的温泉、鱼

疗、热带植物园、华侨农场、兴隆咖啡、红艺人表演等蜚声海内外，兴隆也是压轴最大的高尔夫运动基地之一！兴隆房地产发展现状78本报告是严格保密的。4区域成长研判➢湾区区域发展规律；➢本项目匹配79本报告是严格保密的。以石梅湾为核心的东部湾区开发目前已进入投资开发阶段以石梅湾为

核心的30平方公里半径内的东部湾区发展已进入全国开发投资阶段➢石梅湾为中心的30平方公里半径范围内分布有东山岭、兴隆温泉、太阳河、神州半岛、大洲岛、日月湾、杨梅湾、南燕湾等已开发和待开发的旅游区；➢其中以兴隆、石梅湾、神州半岛、日月湾为旅游主体的“一区四湾”的酒店、景区建设进入了全面开发投资

阶段。神州半岛日月湾兴隆石梅湾80本报告是严格保密的。随着区域配套趋于完善，大梅沙楼盘均价“少年期”（04～07年）比“婴儿期”（04年以前）上涨40%，“成年期”（07年至今）比“少年期”涨幅20%2004

年前，大梅沙更多为提供简单配套的旅游区；2004～2007年，与市区的交通干道开通，国际学校招生、一系列高端楼盘开盘，楼盘均价相比2004年涨幅约40%；2007年至今，楼盘均价涨幅比2006年，上涨约20%；一系列楼盘

的开发也催熟了大梅沙，大梅沙逐渐由一个单一的旅游区发展成为融旅游、度假、居住、会议、休闲于一体的成熟热点区域。2001年2004年2005年2006年2007年1万2万3万4万5万均价东海岸十七英里天琴湾大梅沙物业配套区域“成年”期区域“婴儿”期区域“少年”期一期均价：2万元/平米三期均价：2.

5万元/平米二期均价：1.8万元/平米一期均价：1.05万元/平米一期均价：1.45万元/平米二期均价：2.5万元/平米四期均价：4万元/平米二期均价：3.5万元/平米三期均价：8万元/平米四期均价：4万元/平米区域“婴儿”期区域“少年”期区域“成年”期基础配套污水处理厂盐坝高速通车，盐排高速

通车深盐第二通道公共配套大梅沙公园、深圳外国语学校、梅沙医院深圳深美国际学校建立；盐梅路酒店商业街、东海岸商业街、梅沙村商业街、心海超市酒吧一条街高端生活配套————京基喜来登酒店、东部华侨城代表楼盘海阔临海、海语东园、云深处、倚天阁东海岸2－3期、17

英里、天琴湾、心海伽蓝、湖心岛等集中面世东海岸4期、天琴湾3期湾区区域发展规律81本报告是严格保密的。三亚亚龙湾实现综合性的旅游开发，从婴儿期到成年期发展10年19961997199820012003--20052006-建

设进度完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目。经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发；生态园林旅游景区正式向游人开放。进口大批水上运动设施，引进潜水项目；湾内的海上游乐活

动大为丰富。被评为国家4A级旅游景区全面引入ISO9001／ISO14001亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成。世界小姐选美大赛决赛在三亚举行；奠定三亚在海南乃至中国的旅游城市地位。亚龙湾等的高端酒店内集聚大容量的高档会议设施，承接大型国际会议会议

、赛事、商务、度假等功能，带动片区成熟。区域婴儿期区域少年期区域成年期公司化运作、市场化运营的开发模式，大大提高了开发效率；并实现管理信息化，提升管理水平；有计划、高效益地开发有限的土地资源，在适当的

时机以理想的价格，选择国内外有雄厚实力的知名发展商将土地转让出去，以实现公司的最大利益和巩固公司的长远利益每年制订定量的土地出售计划，以平衡发展，避免酒店之间的恶性竞争，浪费国有资源；改变过去单纯的土地转让，将经营方针定位在对度假区的综合性、全方位的旅游开发，从而实

现对土地价值最大化的挖掘。湾区区域发展规律82本报告是严格保密的。区域发展规律世联模型：房地产开发是区域旅游度假开发之下的一个环节，其开发时机必须结合区域度假型房地产市场的需求来决定婴儿期区域成熟度少年期成年期价格配套

建设投资住宅价格湾区区域发展规律83本报告是严格保密的。随着国开行100亿融资以及东部湾区的开发，万宁城镇及东部湾区迎来新的发展机遇时间指标1973——19901990——20052005——20072007——基础配套基础配套建设(对解

放街等进行改造、把城区街道扩展到24条)对陈旧基础配套设施的改善引进外来投资，对城市基础配套的再规划和开发（对万城区电影院的改造是万宁引进外来投资改造和建设新城的首个项目）对大城市区域的配套规划（投入3000万对城北新区、改造和滨海环境恢复

与整治项目进行开发建设）高端生活配套------星级酒店、温泉度假村等进入(例如明珠温泉酒店)五星级酒店、高尔夫球场进入（海航康乐园酒店、康乐园高尔夫球场）多个超五星级酒店等高端配套将进入（华润在石梅湾的的艾美酒店已经完工，年内威士仃酒店动工）房地产发展自建

房自建房、集资房自建房、集资房、商品房共存大开发商进入重大事件投资515万元用于城市基础设施建设•兴隆旅游业快速发展，成为了三亚、海口的中转站。（1997年兴隆热带花园被推荐为“全球环境500佳”）⚫海南祥鑫实业有限公司投入3000万对万城区电影院部位进行改造，是万宁引来外来投资改造和建设新城区

的首个项目⚫万宁市政府与中信泰富签订了神州半岛开发合作协议，万宁开发开始改变小、散、乱的市场格局⚫万宁政府确定“一带两区”的开发方案，即把109公里的海岸带和万城、兴隆两个片区作为开发和建设的重点⚫由国开行提供融资100亿元支持万宁市基础设施、旧城改造和民生领域等

项目的建设，以促进万宁经济发展万宁区域发展历程84本报告是严格保密的。万宁东部的发展正由起步期向发展期迈进，湾区发展前景广阔，并会带动兴隆经济的新发展20012008投资515万元用于万宁城市基础设施建设兴隆温

泉、高尔夫旅游业发展发展的高峰国开行融资100亿元支持万宁发展；东部湾区开发区域起步期起步期特点：➢城市基础设施建设；➢商品房未出现，多为自建房和集资房区域发展期发展期特点：➢政府支持大型公共配套建设及完善➢少量高档配套建设，如高档酒店➢商品房逐步开发，并成

一定规模区域成熟期成熟期特点：➢大批高档配套建设并完善；➢房地产发展较为成熟国开行100亿完成落实；东部湾区逐步开发并趋于成熟万宁区域发展研判兴隆发展滞后，东部湾区发展进入轨道石梅湾艾美酒店开业石梅湾进入全面开发阶段神龙半岛及东部其它湾区开始进行开发85本报告是严格

保密的。结论➢经济金融周期影响小结；➢宏观调控周期影响小结；➢房地产发展周期影响及海南机遇；➢本项目定位回顾及经济效果评价；➢本项目入市时机研判86本报告是严格保密的。经济金融周期影响关键词：市场信心大跌、恢复期相对快、内需存在机遇经济金融周期影响金融危机明显影响中国➢中国经济明显受到负利率、消

费低迷、投资及出口抑制严重影响，前3个季度经济增长持续大幅放缓；➢宏观经济引发的客户投资信心受到较大程度的影响，房市及股市观望情绪最为严重从过度依赖出口转向内需➢中国经济从过度依赖外贸转向内需，这可能是对中国房地产最大的利好中国经济“防火墙”特殊性➢国际金融危机

的恢复期将维持在3～5年；➢而中国经济“防火墙”的特殊性使其受影响程度相对小，同时恢复期亦快于其他国家经济金融周期87本报告是严格保密的。宏观调控周期影响关键词：宏观经济层面调整，房地产拉动内需，短期面对通胀压力调控范畴扩大房地产拉动内需调整周期长短➢国家通过刺激房地

产消费细则扩大内需；中央希望通过房地产保证民生，地方政府则希望实现财政保障➢但国家宏观调控的关键还在于地方政府的执行力度➢金融危机注定本轮调控不仅是房地产行业的调整，而是整个宏观经济层面的调整➢中国“长期通胀压力”的经济特征可能在未来持续约10

年➢未来2～3年中国将处于“高通胀、高增长、高利润”向“通胀压力、保增长、适度利润”过渡的调整时期宏观调控周期88本报告是严格保密的。房地产发展周期影响关键词：量跌价升、受调控影响慢、恢复期1年以上研判市场普遍处于调整期房地产周期规律

08年上半年，全国一二线城市房地产均呈现“量跌价升”现象海南市场，一线城市中海口已进入市场调整期，三亚是否进入市场调整期视国家政策紧密相关；二线城市价格相对合理，受影响较小世联研究表明，房地产市场呈

现出“复苏—发展—危机—萧条”的周期变化房地产调整的幅度以及时间长短由市场泡沫大小决定；由于海南外销市场的特殊性，其调控影响的传导性，会比全国慢一些。中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能

从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间房地产发展周期89本报告是严格保密的。世联观点：很好海南未来的房地产前景，但行业及房地产企业要做以下事情：开发商注重开发节奏海南地价可能适当降低开发商注重开发节奏，选择适当时机购地海南旅游地产的前景非常广阔沿海

一线发展方向为迪拜婴儿潮为海南旅游地产提供支撑开发商注重开发节奏，节奏需掌握好，开工要慎重；海南地价的水平受到新农村建设、土地政策不明朗的因素影响，海南地价的水平可能将适当降低；海南现沿海一线星级酒店建设与迪拜有相似性，但海南比迪拜的气侯好得

多——海南比迪拜有更好的腹地，整个的大众化圈，整个的亚洲圈，海南比迪拜有更好的语言沟通能力——海南将有很好的发展前景；中国第一波的婴儿朝带动旅游大涨的时候即将开始，海南有足够的基础和支撑，但需要提升其软件服务水平（要靠政府

和开发商共同来考虑），同时类似产权酒店物业的销售也要重新审视和创新。房地产发展周期90本报告是严格保密的。五期产权式酒店产品定位回顾——作为权益投资品的别墅式标间产品类型标间套间合计产品面积区间55-60㎡80-85㎡目标客户群中上产客户产品总面积14797.4㎡

2611.3㎡17408.7㎡面积比例85%15%100%户型总套数26933302套数比例8911100%产品附加全装修、西厨全装修、西厨、泡池说明➢以利于经营和销售的标间为产品形式降低风险；➢也可以考虑局部以2-4个套间组成独栋别墅的形式利于整体

销售；➢缩短产品线以便于销售和权益分配;➢产品面积区间为建筑面积，含公摊面积。产品形态：别墅式标间五期经济技术指标占地面积58亩建筑面积17408.7㎡容积率0.45产品类型套间组合大独栋、大联排性质：权益投资品□附带权益是关键□产权式酒店以经营为主；□别墅式标间降低置业门槛；□康乐园全面升级

度假社区产品回顾91本报告是严格保密的。六期水庄度假别墅产品定位回顾——作为权益度假品的小独栋别墅水庄经济技术指标占地面积110000㎡建筑面积12330㎡容积率0.11物业类型Mini别墅、小独栋、中独栋产品类型小别墅中

独栋合计产品面积区间120~130㎡200-220目标客户群金领客户高端客户、企业客户产品总面积9864246612330面积比例80%20%100%户型总套数791291套数比例86.5%14.5%100%产品附加精装修、泡池精装修、泡池、半地下室说明➢缩短产品线以便于

销售和权益分配;➢小独栋为主力产品，局部可以以围合形式布局；➢中独栋满足高端客户及企业客户；产品形态：独栋度假别墅性质：权益度假品□精品度假别墅□附带丰厚权益□全新高尔夫度假别墅社区产品回顾92本报告是严格保密的。两期产品投入市场的经济效果评价物业类型销售收入成本毛

利润率净利润率测算前提五期套间形态的大独栋、大联排11633.83万元9207.98元28.67%21.50%➢别墅标间：6700元/平方米➢附加权益成本：400元/平米➢装修费：1500元/平米六期小独栋、中独栋1171

3.50元8327.56元44.07%33.05%➢别墅：9500元/平米➢附加权益成本：820元/平米➢装修费：700元/平米五期——利润率水平较低的低风险产品•单价：不超过7000元/㎡均价，才能具

有一定的市场吸引力•总价：低于42万元的总价，具有低门槛的优势；•经营：康乐园的长期经营，是项目的成功保障；六期——利润率水平较高的高风险产品•单价：低于10000元/㎡均价，具有一定的比较优势；•总价：高于120万元的总价，使得产品销售门槛提高；•产品：别墅类产品在

类似区域没有获得客户认同和市场检验，在市场调整阶段和区域不成熟时的实现风险极大；经济效果评价93本报告是严格保密的。时机研判：本项目五期产权式酒店建议2009年年底或2010年初销售；六期度假别墅视市场、区域变化，以及五期的市场销售情况灵活调整策略，初定2010年底进入

市场2008200920102011•受金融危机影响明显，市场信心大跌；•房地产普遍处于调整期，并会延续•宏观调控效果尚不明显1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季•市场信心少量恢复；•房地产市场有复苏迹象，仍有动荡•宏观调控效用显现，市场开始

筑底•湾区发展效果初现，带动后续发展危机调整恢复•市场明朗，金融市场进一步恢复，市场信心慢慢树立；•房地产市场进一步复苏，并开始进入新一轮发展期•国际国内经济进入新的发展轨道•市场信心全面恢复，投资增多•区域步入高速发展阶段五期投入市场时机判定⚫在市场调整期结束前的09年底或10

年初先期投向市场，同时可以用低风险方案测试六期高风险方案。六期投入市场时机判定⚫在市场全面恢复和区域高速发展的时期投向市场，同时可根据五期销售积累情况调整策略。94本报告是严格保密的。汇报结束!现在是沟通时间Thankyou!愿海航兴隆项目成

就辉煌未来！95