【文档说明】深圳房地产宝能太古城项目营销推广思路总纲_248P_都市.pptx，共(248)页，5.383 MB，由精品优选上传

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DAINGOL宝能·太古城推广思路总纲金马盟广告低调而具有高度的大将风范是宝能太古城给人的印象。今天不只是来提一个太古城北区的推广计划，而是思考如何能让太古城占领后海领导地位。我们亦将致力于提升宝能的品牌力量。前言FORWORD迪拜精神PARTA

启示录APROCYLPSE迪拜，世界上的现代奇迹羚羊和狮子的故事不论是羚羊还是狮子，只有跑得比对方快，才能活命.无论是强者弱者都必须争取第一！大家见到的是迪拜今天的辉煌却未必见到他们的远见!早在卅多年前，迪拜人已经充满危机意识，即使黄沙底下藏有石油，也会有枯竭的一天。从那时

起，迪拜人就开始思索新的财源、出路。来到了21世紀的今天，石油仅占总收入不到7%，旅游业、贸易和金融业日形重要。在迪拜，你看到的都是世界第一。迪拜人的信念：只有第一才能生存世界最奢华七星级酒店帆船酒店（HotelB

urjAlArab）去酒店餐厅要坐潜水艇全球最高建筑迪拜塔（BurjDubai）世界最大的人造岛独一无二的人造世界地图岛（TheWorld）等等…在气温超过摄氏35度中，建造迪拜滑雪场（SkiDubai）。沙漠中的冰雪人类建

筑史上新的奇迹世界首座太阳能为动力整体旋转大厦大厦高312米，共68层每层都能360°自转。整幢建筑都会每天转动52度角7天刚好约360度旋转一周屋内人一星期7天可欣赏到不同景色。把所有不可能的事变成有可能NOTHIN

GIMPOSSIBLE打破沙漠荒芜定律这种勇于突破、开创历史的精神，让迪拜成为奇迹LEGEND的代号，创下了不可思议的神话。在迪拜，人人都是挑战家、梦想家、执行家、野心家…把迪拜精神提炼成一种开发的精神理念第一精神NOTHINGIMPOSSIBLE宝能太古城43万㎡都市综合体规模已是

后海第一BUT能否成为湾区第一影响力还存在变数！海湾大战PARTB战局THEWARofBAY海上国际商务区前海物流圈金融商务区三湘海尚君汇新天宝能太古城鸿威海怡湾11月后新供应近50多万/m2全高层为主大户型同质化严重

半岛城邦2期深圳湾深圳湾——海湾大战香港三湘海尚君汇新天宝能太古城鸿威海怡湾半岛城邦2期在售楼盘即将推售楼盘同区竞争分析1首地容御主力户型：89㎡150-170㎡258㎡可售约500套28000元/㎡258㎡送30㎡左右其他无赠送

推售6栋170-258㎡剩余146㎡164套174㎡280套207㎡112套220-250㎡TH22套53.68㎡390（自营）可售578套预计35000元/㎡高层大户型赠送约10%11月底推北区146-170㎡8

9㎡124套145-165㎡428套245-250㎡复式6套266-286㎡TH30套共计588套预计40000元/㎡平层赠送20-41㎡复式赠送75㎡11月底推18套别墅12月初推D、E、F栋153套145-165㎡高层10月下旬推159-177㎡

159㎡110套177㎡152套203㎡70套233㎡29套共计361套预计30000元/㎡赠送率达20%后海片区赠送率较高的项目送5-10㎡预计30000元/㎡84-91㎡301套155-163㎡8套174-213㎡217套142-179㎡312套共计838套10月31日开盘推

150-220㎡华侨城高层公寓待定2010年初推158-220㎡可售约300套预计45000元/㎡小户送5-10㎡大户送10%12月推北区77-164㎡两至四房291套北区77㎡112套85㎡复式172套114-144㎡380套156-165㎡164套173㎡108套

209㎡54套约990套预计35000元/㎡可售约400注：十五峯未计算在内三湘海尚君汇新天宝能太古城鸿威海怡湾半岛城邦2期在售楼盘即将推售楼盘同区竞争分析2首地容御占地面积：65028.90㎡建筑面积：293122.06㎡总户数：2000容积率：3.4景观设计：法国欧博建筑

设计：朱锫建筑设计事务所开盘时间：2009年10月下旬景观设计：深圳东大景观设计建筑设计：深圳市华阳国际商业设计：美国RTKL装饰设计：深圳极尚建筑装饰设计工程开盘时间：2009.1.1占地面积：92746.51

㎡建筑面积：30万㎡景观设计：法国欧博建筑设计：美国AECOM开盘时间：2009.9.5及9.26占地面积：5.3万㎡建筑面积：10万㎡户数：594套容积率：2.0建筑设计：南京建工集团景观设计：尚林环境开盘时间：2009年11月底占地面积：6.6万㎡建筑面积：43万㎡占地面积：44996.

20建筑面积：107657㎡户数：361容积率：2建筑设计：深圳市兆业景观设计：奇景(澳大利亚)户数：1498容积率：4.64占地面积：34010.01㎡建筑面积：204745.78㎡开盘时间：2009.10.31总户数：约300

容积率：4.67开盘时间：2009年底占地面积：3.3万㎡建筑面积：10万㎡建筑设计：北京建筑设计研究院深圳院总户数：1950容积率：3.5开盘时间：2009.9.26（南区）建筑设计：法国欧博的首席设计师米歇尔景观设计：法国欧博总户数：1107容积率：2.0华侨城高层公寓在后海偏高片区户型

同质化严重推盘高峰期竞争激烈不容松懈入市期重叠对策如何？HOWTOREACT？在海湾大战中宝能太古城要成为混战的参与者？旁观者？还是定制者？请勿曲解太古城PARTC北区战略思考STRATEGICTHINKING在南区的Apa

rtment快速歼灭战中，太古城已赢得了知名度！43万㎡都市综合体的唯一性已先拔头筹赢了先机！北区如何部署？HOWTOPLAN？CORETHINKING思考1数都市综合体CITYCOMPLEX不可不提幸福里！国际品牌旗舰店的进驻，成为最

大价值点！利用商业CITYMALL招商成果利用国际品牌旗航店进驻的确可以让「宝能太古城」大放异彩无错！OFCOURSE幸福里是在万象城落成开业后3年才正式推出！别忘记DON’TFORGET如果等待招商成果！这只是一埸运气战！ISITALUCKWAR?我们又岂能如此被动？UNKOWN一切都

是未知数！PASSIVE！以商业带动住宅的思路并不适合当前的宝能太古城绝不可取！另一方面太古城北区现在卖的是住宅绝不能，也没必要过分依赖商业。CONFLICT商业与豪宅本质的矛盾LUXURYPROPERTY豪宅COMMERCIAL商业Seldom稀缺PURENESS纯粹SECR

ET私密COLOURPUL缤纷PEPOLE多人CONDENSE密集矛盾都市综合体CITYCOMPLEX将成为片区的共享资源。同区其它竞争者及使用者可以共同分享！更可巧妙借势！INADDITION再重申搞不好43

万㎡都市综合体就会成为别人的金库GOLDBANK自己的绊脚石TWISTSTONE！不止被敌人借势甚至成为别人的攻击点！ATTACKINGPOINT因此我们肯定43万㎡都市综合体绝对不是终点！仅是起点！ONLYJUSTSTARTINGPOINTCORETHI

NKING思考2一湾一城大气而具有张力把湾与城的核心优势一语道破！为仅有的深圳湾贡献一座太古城在第一阶段把「湾」与「城」并列于同一高度是明智之举然而，我们下阶段必须升华！升级！在高度上再创另一高峰！因此金马盟提出了以下思考

UPGRADE如果鸿威海怡湾没有了深圳湾会怎样？如果三湘海尚没有了深圳湾会怎样？假如深圳湾没有了太古城又会怎样？不是「我」在深圳湾而是湾区不能没有「我」反客为主下阶段宣传点不再是宝能太古城为这湾带来了新历史宝能太古城是湾区唯一综合体

而是NotOnlyTheComplexNewHistoryOfNewGeneration「湾」与「城」不再仅限于并列的高度这“一城”是凌驾于这“一湾”之上！而是一城改写一湾历史一湾一城CONVENT宝能太古城背负了改写世界湾区的使命感要告诉世人这才是宝能太古城

无可取代的高度在太古城出现之前，一切言之过早！CORETHINKING思考3对于湾的理解太古城要提升一个更高层次。不是深圳湾而是世界湾TheBayOfWorldwide如果太古城能跳出后海跳出深圳湾从一个更高的角度回望这片湾区我们发现纵使成为了这埸海湾大战中

的冠军又如何？DISCOVERYSOWHAT？在深港共融的时代在全世界看中国的大时代THEGREATGENERATION继续从深圳看深圳只是自贬身价！WHY很简单，看看香港近来的几个天价「城市豪宅」价格，便明白了！西九「天玺

」平层210,000/㎡香港凯旋门320，000/㎡尖沙咀名铸230,000/㎡笔架山天汇330,000/㎡深港跨海新区价值多少？天玺210,000/㎡名铸230,000/㎡天汇330,000/㎡均价35,000/㎡，甚至40,00

0/㎡是高还是低?CONVERT对比后,发现绝对的价值洼地，还有很大升值空间！COMPARSIONRAISINGISTHETRUE换一个高度换一个站位一切不言而喻？CHANGEPOSITION多元价值PARTD北区战略

部署THEPLANValueofdiversification从南区到北区的形象转换如果仅仅是南区小户北区大户转移视线那是太低层次USELESS的思考！！！“大户”在后海比比皆是何来杀伤力？“多元”才是我们的杀手锏“大户”并不足以支持北区整体形象如果仅仅诉求都市综合体的生

活生活多便利交通多方便国际生活感多姿多彩购物乐趣EasylifeLeisureColourfulInter’tTransport就等同于卖电话的SALES告诉你这个型号可以可以更可「拨打电话」「发邮件」「拍照」谁不知道？是废话！如果转化为都市综合体的生活感受？亦是陈

腔滥调！是一厢情愿！我们必须进入都市综合体的价值观我们必须导入资产增值意识我们必须加强国际性它将成为恒久的“核心”都市综合体带来的是汇聚力凝聚力都市综合体带来的是持续的升值知名度再过十年，大家还记得什么鸿威？什么三湘海尚？但宝能太古城就仍然是不断的焦点FOCUSPOINT深圳人的地标各省人事等

人的地方鬼佬相约聚会的地方都市综合体带来的是国际的关注度知名品牌进驻国际性ROADSHOW都将在太古城发生！市场心态深度探究Whatthethinkingofmarket?+房价高昂沙尘滚滚一般用家买唔

起短线炒家无水位收租型投资者租金回报率太低实力型用家嫌沙尘滚滚+++租金回报不及罗湖&福田片区唔够华侨城成熟炒楼个市又睇唔透!!深圳湾填海区情况但有一种心态完全不同！通涨预期全球对中国经济超乐观人民币升值预期宽松货币政策低息环境无乜生意值得投资+++++买资产等升值金融海啸环球金融结构

洗牌全球经济重心东移资金流入中国资产价格在中、长线定必暴涨追求资产增值投资者心态楼价走势唔明朗?唔系走短线，影响唔大追求资产增值投资者心态租金?唔系主要考虑，最紧要升值潜力高！追求资产增值投资者心态沙尘滚滚

?如果小区已成熟即代表升值能力可能已充分反映，甚至已被透支！从客户理性角度而言FROMTHEANGLEOFBUYER‘SLOGICALTHINKING太古城暂时周边环境尚未成熟（相对于华侨城片区）租金回报也不够高（相对于罗湖福田）论宜居或宜投资（一般收租投资）不够支撑（配套不成熟沙尘滚滚）换一个角

度在通胀预期及人类对中国经济超乐观的情况下资产增值是「暴富」的最佳途径！宝能太古城应引导资产增值思维CAPITALAPPRECIATION什么是资产增值？就是不用做，有钱赚！湾区地铁超大MALL资产增值的黄金组合价值肯定在三五年内暴升！品牌力多元化太古城COMPLEX香港太古城香港

西九豪宅就是最佳例证历史定必复制从这角度而言资产增值的概念就成为了购买宝能太古城的最大动力引擎！从市场认同度的角度而言FROMTHEANGLEOFBUYER‘STRUST国际参与就是最佳的品质保证！国际关注就是最佳的价值证言！INTERNATIONAL国际精装公寓国际品质大宅国际是必

然的关键词！南区北区ApartmentBigplat蛇口往香港机场30分钟珠三角一体化深港共融「后海」直接将与世界接轨亦是中央打造的深港海洋经济圈蛇口机场站南山金融CBD深港共建「前海」10年后GDP1500亿跨国金融机

构CEPA第5阶段总部企业经济亚洲国际博览馆最新发布区位图世界500强云集企业总部经济海陆空物流贸易深港海洋经济圈一切一切都在迫使深圳进入国际的轨迹南山金融CBDINTERNATIONALOBRIT太古城必须迈向国际化要配合中央政策但国际化

并不是自己讲，它是一个客观的指标。因此除了形象上的国际符号外，更重要是吸引国际资源国际企业国际人士ResocemeProfessionalsEnterprige让宝能太古城成为深圳最被国际关注的项目推广主题如何深化？HOWTODEVELOPASYSTEM

ATICPROMOTIONCAMPAIGN？面对未来一年的推广部署分批推售是必然的方式话题不绝强烈新鲜感制造好奇心持续引入新价值楼价一批一批的创新高我们不能原地踏步！除了综合体，宝能太古城还有什么附加值ADDVALNE？

多元价值的升级战略！VELUEOFDIERSIFICATONSTRATEGY国际旗舰店进驻南区北区Product产品升级Quality价值升级SoftValue软价值升级Brand品牌升级National国际性升级Belief认同度升级Goodview美誉度升

级Mall商业升级北区样板房开放园林开放资产增值服务体系超人一筹慈善活动境外买家关注国际基金关注世界华商团购名人购房真人SHOW各种第三方荣誉销售冠军行业奖金整个北区推盘阶段分为「宏观三级制」充满期待气势澎湃口碑载道叱咤风云久久流传不曾不再澎拜叱咤传奇SURGELEGENDSW

ELLING要达到以上成果我们需要一个催化剂CATALYSTCHANGE改变Change改变1不谈定位谈站位NotThePositionButTheStandPoint我们要跳出南山跳出深圳不是深圳新CBD城市中心是深港大都会城际核心决定销售力的不是卖点，而是买点。THEMAG

ICOFBUYINGPOINTSChange改变2我们不是卖都市综合体我们卖的是都市综合体衍生出的资产增值观不是放大卖点是发现盲点Change改变3DiscoveryOFTheBlindPoint忽略价值投资论才是盲点只管

都市综合体的生活感是否应该放弃物业投资价值InvestmentValue强调居住生活价值LivingValue宝能太古城是纯粹大户这是一大盲点!THISISABLINDPOINTDON’TFORGET别忘记:豪宅最大吸引力高抗跌性Resistantpower恒久价值!PeremantV

alue与不是广告，是窄告Change改变4无需爆炸式推广应进行针对式导弹推广不是活动营销是话题营销Change改变5不只是活动带动营销而是话题不绝不断的新鲜感今天我们不谈常规战让我们在此刻进行一次时光转移之旅！TIMETRAVEL！！

把时间拨到2011年看看这股「改变的威力」将在市场中留下怎样的影响力！POWEROFINFLUNCE2009年11月向世界出发宝能地产以高调召开记招会。声言向世界出发，旋即展开世界巡展之行.到香港、澳门、新加坡、南韩、迪拜展览。2009年11月元首级管家宝能重金礼聘曾为美国五位总统服务的管家

担当宝能太古城荣誉教官。引入世界最高级别的「元首级管家服务」。2009年12月世界华商聚集宝能太古城宝能地产被受世界华商热烈追捧，来自台湾、马来西亚、新加坡、香港、加拿大等约40位世界华商会会员，亲临宝能太古城参观。2010年3月环球招募管家宝能太古城为了尊贵业主的贴身

享受，在全球范围挑选管家，海选完美结束。5位专业管家被派到英国国际管家学院受训，准备为业主服务。2010年5月至尊单位创湾区天价宝能太古城推出至尊单位「总统1号」，创出湾区天价，引起市场轰动！2010年6月湾区诞生吉尼斯世界纪录宝能太古城举办之慈善活动创造吉尼斯世界纪录2010年7月众多明

星慕名而来香港亿万富婆容祖儿慕名到访，并表示看好深圳豪宅市场，有兴趣购房。迪士尼御用风水师麦玲玲，亦私下收藏两套至尊单位。2010年8月环球焦点物业成交数字显示宝能太古城40%为国际买家，包括香港、台湾、南韩及新加坡等地。2010年9月国际基金大手洽

购网上大量消息报道宝能太古城被列入深圳最受国际关注楼盘。亦有传闻指，某国际基金正大手洽购。2010年10月深圳湾首个品牌旗舰店集体签约仪式宝能太古城深圳湾唯一城市综合体；SUPERMALL环球招商，多个国际品牌集体签约

进驻。2011年中国十大最具影响力经典案例宝能集团创造的太古城传奇成为中国房地产十大最具影响力的经典营销案例。以上报道，并非纯粹创作。而是宝能一步步泡制传奇的轨迹！相信一连串的话题后宝能太古城自然成为目标客户的猎物!不是宝能捕猎他们,而是他们争相捕猎太古城

WESHOULDTHINKBiG只要以未来式的眼光以变革的思维去构思项目一切必在计划之内！WESHOULDTHINKBiG宝能太古城绝对不只是一个实现营利的地产项目，它必然是一个创造名利双收的面子工程！宝能太古城的竞争对手是谁！WHO?唯一对手就是自己YES,JUSTO

URSELF能否如上所料，成为未来的焦点？一切在于有否一个创造传奇的部署与抱负！Takeabreak话题营销PARTE执行力THEEXECUTION软价值升级UPGRADESOFTVALUE史上最劲杠杆宣传术MetholdolgyofMutli

plePromotion案例视频2009年1月13日一切由一个分类广告开始980万广告费Change转化8亿宣传效果澳洲·昆士兰·大堡礁QUEENSLAND“世界最佳工作”全球招聘BESTJOBINTHEWORLD87万做半年喂鱼拍照网志所以令全世界疯狂了34000报名来自200个

国家结果报名要求：无！系人都可应征，不过，昆士兰太聪明了!写博客上载图片上载视频自我宣传首先请了全球免费FREE宣传大使黄金新闻时段报道CCTV19，000条短片1亿8千2百条结果6300万条讯息结果如何？还有…还有…还有…太多太多当中有2位

是中国人广州人台湾人他们更成为大热门南方都市报广州读本A422009.04.30台湾游客250%产生1亿1千万澳元旅游收入资料连结最后TheWinnerls成功之道在于…CHANGE改变！昆士兰CHANGE改变了旅游推广TouristPromefion招聘活动CATALYSTR

ecuirnmentCompaign公关营销分类广告ClassifiedCATALYSTP.R.Promotion昆士兰CHANGE改变了昆士兰制作总监NANCYHARTLBY笑话开始时我们是开玩笑说，要从分类广告的价钱，做一个全球的推广活动，现在，我们真的做到了！创造话

题CreateTalkingPoint元首级服务体系金牌管家全球招聘活动宝能太古城为了向业主提供世界级服务不惜从世界范围甄选服务界精英聘请曾经为美国五位总统提供服务的管家担当荣誉教官传授技巧，密集培训如何运作？HOW邀请曾经为五位美国总统服务的世界级著

名管家为我们做教官MR.Wennekes⚫曾受聘于多位美国亿万富翁⚫曾经为五位美国总统服务(尼克松、卡特、里根、布什、克林顿)⚫1996年他被国际管家协会推选为主席⚫1997年创办了国际管家学院第一步FIRSTSTEP与国际管家学院合作国际管家学院

(TheInternationalButlerAcademy)被视为当今世界上最好的私人服务培训机构。世界上最富有的家庭和企业，以及五星级酒店都把员工送到该院受训，或者雇佣该院的毕业生。在香港、上海、新加坡、深圳、台湾

、上海、北京、广州等大城市发放招聘分类广告第二步SECONDSTEP公开招募海选后进入最后50强召开记招会，邀请媒体,并说明活动细节。第三步THIRDSTEP启动记招会最后10名精英以录像及博客方式，讲解他们展示其管家服务及保安的心得。第四步FOURTHSTEP宣传大使与最后8名精英签定1年

短期合约。并举行记招活动。由MrWennekes进行训示及盼示金牌管家奖牌第五步FIVTHSTEP签约仪式米其林三星御厨蓝带厨师马爹利邀请各大华商会会长及企业CEO作为我们的评审巧妙之处！WHY？因为评审团就是我们未来客户

的代言人亦代表着宝能太古城业主形象由于是邀请做评审委员，也是身份的表现。因此邀约的花费及力度都不会很大。超低成本获多位免费代言人擬邀请之评审名单华商会会长蔡冠深先生万宝龙CEO贝陆慈先生代表对华商的关注代表目标客户的身份擬邀请之评审名单凯宾斯基酒店总经理DavidMarkham代表质

素达到五星级水平酒店总裁陈嘉财先生代表专业的物管要求宝能太古城不止是深圳湾标志性物业服务也是一流传递信息及意义五任美国总统之御用管家开班授徒全球招生！PostEventReporting后续炒作世界顶尖服务大使为太古城的主人服务PostEventReporting后续炒作记着！此案例从

没有在中国发生过！国际性升级INT′IMAGEUPGRADE世界巡展ROADSHOW1香港首站马来西亚站新加坡站澳门站阿联酋阿布扎比新加坡－SMART国际房地产及财经博览会澳门国际贸易投资展览会（MIF）论坛世界华商高峰会世界城市可持续发展论坛主题亮点：250个城

市1000多位重要决策者参与效果：①透过活动，树立项目的国际房产站位②增加销售可能性③获取非常有价值的客户名单④吸引国际投资基金垂涎树立国际形象吸纳对象：海外物业投资者业内专家及地产经纪基金公司当地政府官员及富

商世界华商会联盟2世界华商是一个很高级别的商会组织，澳门行政長官何厚铧与连战均出席活动。世界华商组织联盟『世界华商高峰會』，已成为海內外各地华商社团领袖的重要交流平台，同時更已成為全球華商企业与各地政府之間交流合作的重要桥梁。2009世界华商高峰会之世界杰出青年华商选拔

日期：2009年11月世界华商·聚一城太古城以独家地产赞助品牌的名义出席活动目的①透过顶尖圈层营销，有利于把「宝能太古城」形象推广至世界华商的圈子②树立「宝能太古城」的高端国际形象③有利于开拓高质素客源及知名度与美誉度，增加销售筹码承办机构亞洲週刊世界華商組織聯盟亞洲週刊中國國際貿易促

進委員會中華民國全國商業總會澳門貿易投資促進局主办机构中華民國全國工業總會出席的贵宾各国领事商界贵宾新加坡吸引世界各地超过1000个华商参加中国香港台湾出席的贵宾马来西亚世界华商高尔夫交流团组织世界华商会会员（约30-40位）到深

圳「宝能太古城」访问及参观，及进行高尔夫聚会。设立“世界华商会”商会中心成立世界华商会会员交流中心并提供「企业会籍」宝能太古城品牌升级影响力升级UPGRADEBRANDIMAGE以慈善为目的打造一项世界健

力士记录世界最长的星光大道世界最长的星光大道活动策划需80天！仿效香港尖沙咀星光大道供人拍照参观作为商场的一个亮点景区在后部份再讲解金马盟有成功破世界记录案例品牌升级UPGRADEBRAND历史缔造计划新闻发布会把全年活动计

划向外公布吉尼斯慈善活动誓师华商联盟签署向世界出发宣告资产增值论坛背负历史的使命把宝能品牌精神发挥到极致设计作品PARTF一城改变一湾历史核心广告语你看到的不是星空，是宇宙。延展系列广告语在太古城出现之前湾区价

值，一切言之过早延展系列广告语太古城出现之后湾区价值，一切不言而喻延展系列广告语主题形象SIGNATURETHEFOREVERMARKSIGNATURETHE有身份，位高权重的人的签名，是重要的被受重视的，是不可取替的象征。签名的意思，有身份，地位之含义。我

们的目标客户是VIP，重要人物是有身份，有地位的。FOREVERMARK永恒的标记，永远杰出具影响力之意。道出宝能太古城为深圳湾永恒的地标，杰出卓越的品质，有着持续的影响力。THANKSALOT!此报

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