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1/6全体小区业主：江苏昆山花桥经济开发区鑫苑国际城市花园业主大会关于小区物业公司续聘/选聘方案因鑫苑科技服务集团有限公司昆山分公司在本项目签定的《物业合同》已到期。为实现民主管理，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《江苏昆山花桥经济开发区鑫苑国际城市花园业主大会议事规则》的约定，

现以书面征询等方式对聘用（续聘或选聘）物业公司的方案征询业主意见：一、续聘前期物业公司的服务标准、收费标准和续聘程序如本次业主大会表决票（一）的表决结果为同意续聘前期物业服务企业（鑫苑科技服务集团有限公司昆山分公司），则按以下续聘方案执行：1.物业服务企业的续聘工作，主体资格为业主

大会。具体工作事宜由业主大会授权业委会具体实施。2.服务标准和收费标准等按原服务合同约定执行。3.合同年限：签定之日起三年。4.物业公司承担前期征询费用(如有）。5.续聘物业公司程序：（1）续聘工作在昆山市花桥

经济开发区物业管理办公室的监督指导下进行。（2）业主大会决定续聘原物业企业并通过本方案的，业主大会决议在小区公示7天。（3）物业服务合同（草案）在物业管理区域显著位置公示7天；（4）公示期满后如无异议，业委会代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。二、重新选聘物业服务企业服务标准和收

费标准、选聘方式、入围方式如本次业主大会表决票（一）的表决结果为重新选聘新物业服务企业，则按以下选聘方案执行：1.物业服务企业的选聘工作，主体资格为业主大会。具体工作事宜由业主大会授权业委会具体实施。2.小区的物业服务内容要求:(1).本小区物业管理服务内容、标准按《江苏

省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》综合四级标准执行。(2).物业费（含代收代缴）最高标准：多层住宅1.3元/月·平方米;高层住宅1.5元/月·平方米;商铺3元/月·平方米。(3)停车费收取标准：

地面车位：120元/月/辆；地下车位：240元/月/辆；临停车辆收费标准按昆山市住宅小区相关收费标准执行；(4).物业服务企业须按照小区的《江苏昆山花桥经济开发区鑫苑国际城市花园垃圾分类投放管理细则》，做好定点垃圾亭收取服务。(5).物业服务费用的结算形式

为包干制，自负盈亏。2/6(6).中标物业服务企业进驻小区后本合同周期内（三年内）不得上调物业费。(7).按规定标准提供给物业服务企业的物业管理用房无偿使用，该物业管理用房仅限物业服务用途使用，如需进行出租、转租盈利等其他用途，需由物业

公司提交书面申请经业主委员会批准同意后方可执行。收益分配参照按下一条款。(8).小区公共收益（包括但不局限于公共物业或场地租金、广告收益、停车费和管理费收益）扣除管理成本后按照三七比例分成，70%存入业委会专有账户，归全体业

主所有，该部分收入主要用于小区公共设备设施的维修保养及物业服务等级提升补贴等。30%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用。业委会所有费用支出按《江苏昆山花桥经济开发区鑫苑国际城市花园业主大会议事规则》规定使用。公共收益每季度结算

一次，物业服务企业应于次月10日前将双方确认一致的公共收益金额按照比例转入业委会专属账户。(9).物业服务企业应负责小区设施设备的日常维护、保养及零星维护、维修，涉及重大维修或改造等项目须要求物业公司提交相关方案给业委会审批同意后方能执行

，同时该类项目的招投标需要业委会参与。所产生的费用由物业服务企业报业委会协商解决。物业服务企业进行的维修、改造等项目完成后，均应要业委会派代表现场踏勘进行验收后，以签字盖章作为完成确认。(10).物业服务企业，需每月向业委会提交工作计划及上月工作报告、财务报告。（11）

.中标物业服务企业须将以下款项打到业委会指定的账户，业委会在收到相应的款项后开具中标通知书，如中标单位在中标公示期满一周内未支付上述款项，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。中标物业服务企业须按照标底金额5%（标底金额按照1300万/年，3年共计3900万计算

）缴纳履约考核保证金，绩效检查与考核详见第（21）条。如设施设备等在中标物业服务企业入场承接查验时表明正常使用或未记录有异常、故障，在中标物业服务企业撤场时的承接查验中记录为有故障、损坏、非正常使用的，则上述保证金将用于各项设施设备等的维修或赔偿费用，维修

或赔偿后费用如有多余则退还物业服务企业，如费用不足，物业服务企业应承担并补足费用。(12).中标物业服务企业派遣的秩序维护人员（包括门卫、警卫、巡逻人员等）综合平均年龄不得超过45周岁（最大年龄不超过55岁），合法用工。(13).物业专业工作人员（维

修电工、消控室人员、项目经理等）需持证上岗。中标企业需要为派驻现场员工购买雇主责任险及金额不低于500万的第三方责任险。3/6(14).中标物业服务企业承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经业委会同意不得随意调动，项目负责人须持有行政主管部门颁发

的物业管理三级项目经理证或以上，具有3年以上住宅项目管理经验的人员。业委会有权对服务本小区的物业相关人员进行不定期考核评估，对不满足工作能力和素质要求的物业工作人员，业委会有权要求物业公司更换能满足相关要求的物业人员。(15).中

标物业服务企业承诺本项目为由中标公司直接管理项目，合同期内不得将项目除特种设备系统维保或养护以外的内容转包或发包或让其他公司挂靠管理。(16).中标物业服务企业不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业管理，业委会有权单方面解除合同并不承担任何责任，可以重新选聘新

物业。中标物业服务企业已支付使用的各项费用将不再退还。(17).物业服务合同三年，试用期3个月，试用期满前一个月内，业委会邀请社区、物业管理办公室及业主代表等相关人员参照第(21)条款对其进行评估。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，业委会将重新招聘新的物业服务企

业，并由该中标物业企业承担好过渡期物业服务。(18).本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。(19).如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标

文件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。(20).招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。(21).

绩效检查与考核①考核目的：为加强物业管理综合服务项目合约履行情况及服务质量的有效监控，完善物业管理规范化、标准化、制度化运行机制，形成甲乙双方务实、高效、有序的良性互动，从而持续提升物业管理满意度，特制定本考核办法。②中标企业缴纳的履约考核金。如

产生考核扣款，中标企业应在第二年合同开始之前补足合同约定绩效考核保证金差额部分。③考核方式：业委会制定绩效评分制度，每个月对物业工作完成情况进行全面考核，对于小区和常规服务分开考核，考核结果甲乙双方存档。甲方将根据考核结果，决定奖惩。4

/6A.考核评分及奖惩金额：96分以上奖励10000元，90-95分奖励5000元。85-89视作合格不作奖惩，80-84分罚款5000，71-79分处罚10000元，70分以下处罚20000，并给与警告，连续两个季度考核分低于70分视

作无能力履职，业委会将有权利单方解除合同并无需承担任何违约责任，物业公司必须自动放弃并退出本小区物业服务管理。B.如果本小区接受中标物业公司服务后，在昆山各级政府的公开评比中，被列入黑榜，则一次性扣除10000元，当年度列入黑榜视作物业公司无能力履职，同

时物业公司必须自动放弃并退出本小区物业服务管理，由业委会重新选聘新物业。如果本小区接受中标物业公司服务后，在昆山各级政府的公开评比中，被列入红榜，则一次性奖励10000元。C.如果中标物业服务企业因为A和B所提

及的原因终止合同，甲方不需要对乙方作任何赔偿或补偿,物业公司无权以本项目已投入或使用的费用，设施设备等维护或其他各项支出费用等为由，向业委会或业主收取费用，全部由物业公司自行承担。3.选聘方式：(1).本次招标采取公开招标方式。(2).公开招标方式及入

围标准：业委会委托XXX物业服务评估咨询有限公司实施选聘物业服务企业的公开招标工作，招标过程中的费用由XXX物业服务评估咨询有限公司先行垫付。报名单位超过5家的，第一顺序：在管项目有红榜的优先入围；第二顺序：在管项目按单个小区（住宅面积最大的项目）从大到小排序；选出前5名；报名不超过5家，则符

合报名要求的物业公司全部入围。报名时合格的投标人低于3家的或因主动弃标导致开标时不足3名的，招标主体可以协议招标形式确定中标人。（具体评估方式为：报名企业书面提供企业基本信息、针对鑫苑国际城市花园的未来服务管理方案、在管同类项目清单，业委会依据报名企业

提供的上述资料进行在管实绩考察，实绩考察及入围结果在小区公示，前5名者入围参加评标。如果报名单位不超过5家，报名企业亦需书面提供企业基本信息、针对鑫苑国际城市花园的未来服务管理方案等）。报名企业书面提交评估资料（企业基本信息

、针对鑫苑国际城市花园的未来服务管理方案）截止时间为：。(3).投标人必须在获取招标文件后投标截止前交纳投标保证金10万元，未中标单位的保证金在开标结束后20天内予以退还（无息）。5/6(4).评标委员会为5人组成，由业委会代表从市住建局和物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家2人，业主委员会

推荐业委会成员3人。监标人由3人组成，监事会1人，社区1人，区镇（城市管理办事处）物业管理部门1人。评分标准为：商务标45分、技术标40分、答辩分15分。(5).中标人确定方式：评标委员会小组根据评标得分推荐合格中标候选人。招标人

根据评标结果选择排序最高评分的中标候选人为中标人，并由业委会代表业主大会与中标人签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业委会可以依序确定其他中标候选人为中标人。(6).合格的入围单位法人或委托人

(持委托书)根据业委会的通知到XXXX物业服务评估咨询有限公司，领取招标文件。合格的投标申请人需缴纳报名费500元后领取招标文件；(7).已获取投标资格的投标人，因故不参加投标的，将没收投标保证金并将相关情况报送

到行业主管部门，进行惩戒。4.入围标准：（1）依法注册登记，具有独立法人资格；（2）企业注册资金2500万（含）以上；（3）满足以下条件之一者（提供相应证明材料）：江苏省物业服务行业综合实力排名前50强企业；上海物业服务行业综合实力排名前50强企业；苏州物业服务

行业综合实力排名前10强企业；最近两年在昆山住建局物业服务质量评比中曾被评为红榜企业，本招标不接受任何曾经在昆山住建局物业服务质量评比中曾被评为黑榜物业的报名；（4）在苏州或昆山有在管单个物业小区项目面积超过40万平方米的项目；（5）根据评审时“信用中国”网站的信息，对列入失信被

执行人、重大税收违法案件当事人名单、采购严重违法失信行为记录名单的供应商，拒绝其参与采购活动。（提供对信用信息查询记录打印件）；（6）其他：小区项目经理大专及以上学历，有物业管理三级项目经理证或以上；（7）曾在本项目管理过的物业服务企业及关联企业或法人股东等实际控制参股或者控

股企业不能参与本项目投标。5.投标申请人资格审核时需提供的材料：(1).《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；(2).法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；6/6(3).提供拟委派的项目经理学历证书，资

格证书及简历；(4).提供在管物业管理项目证明。(5).企业实力排名或红榜证明。(6).最近三年经第三方审计的财务报告.(7).其他相关证明材料。6.选聘物业服务企业的程序（1）业委会委托第三方物业服务评估咨询有限公司执行招投标程序；（2）第三方

根据小区实际情况和选聘方案编制、修订招标书，并经业委会盖章生效；（3）物业招标公告发布（4）物业服务企业资格预审，前5家入围；（5）物业服务企业来小区进行现场踏看、答疑；（6）物业服务企业制作标书投标；（7）开标（8）中标公告；

（9）发放中标通知书；（10）根据标书内容物业服务合同（草案）在物业管理区域显著位置公示；（11）修改后，签订物业服务合同并备案。江苏昆山花桥经济开发区鑫苑国际城市花园第一届业主委员会2022年7月5日