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1上海老年住宅市场调查报告2上海老年住宅市场调查报告一、老年人住宅市场机遇分析人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口

出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国已于1999年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念

、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。作为全国老龄化问题最突出的城市——上海，如何满足市场上的“有效需求”，如

何为企业开创新的利润获取模式，不仅对2010年上海世博会的顺利召开有着重大的意义，更对全国老年住宅市场的开发有着深远地影响与深刻地表率作用，而这正是我们进行本次市场调查的最终目的。（一）我国已进入老龄化社会1、世界人口老龄化趋势。据世界卫生组织

发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大

国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。3根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人

，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄

化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份19701980199020002010全世界8.48.69.29.810.7发达国家14.515.517.619.221.2发展中国家6.16.36.97.68.5中国6.87.48.69.

911.7资料来源：中国老龄科学研究中心2、全国老龄化问题日益突出。我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达11

00万，并以年均5%的速度递增,截止2006年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.44亿，占总人口的11%。根据国家有关部门统计预测，到2025年，60岁以上老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，将占到27.8%，

而到本世纪中叶，更将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。3、上海成为老龄化问题“重灾区”。从上海市民政局获悉，上海是全国老龄化最早且最严重的地区，上海

市的老龄化速度不仅快于市总人口的增长速度，更快于世界老龄化速度与全国老龄化速4度。据悉，65岁以上老年人占总人口的比例从7%上升到14%，发达国家大多用了45年以上；我国用了27年；而上海只用了21年（1979年-2000年）。截至到2006年底，上海60岁及以上老年人口已达275.62万人，占全

市总人口的20.1％；65岁及以上老年人口207.58万人，占总人口15.2％。这两大比率均已逼近世界世界“老人大国”。而根据第5次人口普查资料预测，上海将比全国足足提早10年进入老年人口数高速增长期，届时全市60岁及以上老年人口将以

平均每年10.45万人的速度增长，预计到2030年迅猛增至528万人，成为高度老化的城市。仅以上海老年人口数高速增长期的前一年——2010年为限，若入住养老服务机构的老人为全市老年人口总数（312万人）的3％，则全市需老年床位近10万张。（

二）老年人市场潜力巨大1、老年消费力不断增长。随着我国人口老龄化和城市老龄化的发展，老年消费力也在不断增长。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人

消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场。2、老龄产业（老年人产业）成为朝阳产业。与此同时，老龄产业（老年人产业），尤其是老年人住宅产业已成为一个极待开发的新兴产业、朝

阳产业。所谓老龄产业，是指为老年人提供特殊商品、设施和服务行业的总和。这项产业以满足老年人特殊要求为目的，以开发老年消费市场为途径，以促进国民经济增长为目标，是集生产、经营、服务为一体的综合性产业。老龄产业服务对象5是老

年人，涉及到一、二、三产业，其所涵盖的相关领域主要有：①家庭服务业，②日常生活用品业，③房产业，④人寿保险、健康保险和养老保险业，⑤制药和健康服务业，⑥旅游和娱乐业，⑦金融业，⑧教育行业，⑨婚姻市场业，⑩其他特殊行业等。3、老年

住宅业商机无限。老龄产业既包括老年商品，也包括老年服务，而老年住宅业同时涵盖了这两部分的内容，涉及老年人房产、护理、保险、教育等上述的各大领域，是老龄产业非常重要的组成部分，更是“牵一发动全身”的核心部分，其所蕴涵的无限商机是不言而喻的。（三）老年住宅的定义、分类与消费特征1、老年住宅的定义。⑴什

么是“老年住宅”《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了

和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、

老年康复中心、保健站、老年门诊所等；B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等；C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等；D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。6老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在报告中

研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人

的生理特点，社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。⑵如何建设老年住宅不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要照顾

到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改

造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求。２、老年住宅的分类。⑴进制按照老年人的生理、心理健康状态分类1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的

健康老人住宅。C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。D类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。E类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。F类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。G类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受

伤等的老人入住的注册医疗机构。7⑵按照老年人对服务要求的不同分类A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅。这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Self－helpingAgedPeople）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少

或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅；B、辅助生活区或居民照料区。这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device－helpingAgedPeople）居住的，

所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需

要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择；C、护理院。这种类型的住宅是提供给“介护老人”（UnderNursingAgedPeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活

行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或

其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施；D、连续照料退休社区。如果老

人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独

立生活到必要时的辅助生活和护理院；E、活跃老年社区。活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希8望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅

构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。⑶按照产品形式的不同来分类A、

公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区。3、我国目前主要的老年住宅形式。⑴居家养老目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有

与子女共居、与子女邻居、独居的居家养老，由政府、街道解决生活上的具体困难。⑵机构养老除此以外还有由各级政府、企事业单位建办的托老所、福利院、临终关怀医院、护理院的机构养老。托老所：为短期接待老年入托管服务

的社区养老服务场所，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施，分为日托、全托、临时托等。老人院(养老院、福利院)：专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，为老年人提供以日常生活照料为主及综合性服务的机构。设有起居生活、文化娱乐

、医疗保健等多项服务设施。敬老院：以街道、乡（镇）、村设置的供养“三无”（无法定扶养义务人，或者虽有法定扶养义务人，但是扶养义务人无扶养能力的；无劳动能力的；无生活来源的）“五保＂（吃、穿、住、医、葬）老人和接待社会上的老年人提供安度晚年的社会托养者服务机构，设有生9活起

居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。临终关怀医院、护理院：为需要护理服务的老年人提供以生活照料、疾病康复护理为主的机构。专为接待身患重病，或因年高生活行为已失去自理能力，完全依赖他人护理的老年人。⑶老年

公寓由各级政府、企事业单位、私人、房产开发商建办的老年公寓。老年公寓：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。⑷老年社区与异地养老。以及房产开发商开发建造的老年社区、以及新兴的异地养老等。老年社区：是一种由房

产开发商开发建造的全新的老年养老居住社区模式。异地养老：异地养老是指老年人离开现有住宅到外地居住的一种养老方式。异地养老的实质是移地养老，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等方式。按养老方式分，可分为异地集中养老和异地分散养老；按居住时间分，可分为

异地短期养老和异地长期养老。4、老年住宅目标客户群的消费特征。⑴老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相

当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。⑵老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。10按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年

公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口

中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限

都要长得多。⑶老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进

入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。⑷老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老

年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。⑸老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而11产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消

费或只进生惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。⑹老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。5、中国传统文化对老年住

宅消费者的影响在购房行为的诱因分析中可见，植根于中国传统文化的居住习惯对购房行为的发生产生深远的影响，这一点对于无论是传统思想根深蒂固的老年消费者更甚。事实上，无论是老年购房者或是替父母购房的年轻购房者，在实施购房行为的时候或多或少地受到中国传统文化的影响，这种影响既有正面的推

动，也有负面的影响。因此，对中国传统文化对老年住宅消费者的影响研究更有利于透视消费者的消费心理。⑴正面影响中国传统文化对老年住宅消费者的正面影响影响表现在两个方面：其一、中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人

年老之后对安全和生活质量的需求增加的假设。这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素；其二，中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素。⑵

负面影响在正面推动的同时，中国传统文化也对老年住宅的消费产生负面的影响，主要体现在两个方面：12一方面，现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独

立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感；另一方面，从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期以来，国人对老年住宅的认识不足，将其和养老院、托养院等同起来，将把父母送

入其中视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的非议。中国传统文化对老年住宅消费所产生的负面影响是确实存在的，这些影响都会直接产生人们对老年住宅产品的不认同，阻碍老年住宅产品的推广和普及。但是随着社会的发展，物质生活水平的提高以及居住观念的转变，中国传统文化的消极作用将会渐渐弱化，人们将会从

更现实的角度审视老年住宅产品的存在价值。（四）老年住宅的经营模式与物业管理方式1、老年住宅的经营模式。处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是

市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则

是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产

业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。⑴政府、慈善机构合作经营管理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的13社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方

优惠政策的不同，发展快慢不同。①纯福利性质的养老院。这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所

以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。②混合型养老院。这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体

现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不

同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。⑵企业公司经营管理这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常

需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。①老年公寓。老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年

人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。1

4第一种是自住型老年公寓（Independent-living）。为那些生活能够自理的老人设计，公寓不提供与日常生活、药物医疗相关的服务，而只是提供一个环境优美、生活舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等，甚至可以包括完全容纳一个高尔夫球场。在美国大部分

这类公寓每天至少组织一次集体活动。第二种为陪助型老年公寓（Assisted-living）。这是目前老年公寓中最流行的一种，在美国有55万的老人住在这种公寓中。协助型老年公寓是为那些日常生活需要帮助，但是不需要专业医疗护理的老人设计的，公寓为老人们提供日常生活有关的各种服务，包括穿衣、洗

澡、吃饭、喂药等等。在纽约，住一个档次比较高的协助型老年公寓，每月要支付2850—4800美元的费用。在这些高档老年公寓，身体好的老人可以出去购物、旅游或探视亲友；而那些患有老年痴呆症的老人则有专人看护，公寓还提供一些旧物品来帮助老人

们恢复记忆。第三种为特护型老年公寓（acute-care）。老年公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供护士服务、康复护理、健康监控服务等全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。就这三类老年公寓的市场需求分额来看，作为老

龄化问题比较突出、老年公寓市场发展较好的美国，经过这几年的发展，其三类老年公寓的投资回报情况已经十分明了，持续护理型老年公寓已经饱和，并出现空置状态；协助型老年公寓的投资回报也呈下降趋势，只有自住型老年公寓还具有较

好的投资回报率。而根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理

购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，

如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。15“老年公寓”的特点。特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无

论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人

，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居

住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼

的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的

正常经营。特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有

一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相

16应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资

额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实

现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售（使用权），另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式

要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内

真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。②辅助生活机构。美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健

康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，

辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、17移位和入厕。服务还可以包括做饭

、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成

为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。⑶住宅建设与管理相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶

入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城

、安妮·马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，

真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。2、老年住宅的物业管理方式很多开发商认为，老年住宅的建设费用和维护费用是

普通住宅的五倍，物业管理的难度可想而知。根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理18中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。⑴老年住宅物业管理的基本操作模式老年住宅物业管理所涉及的内容之多、范围之

广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，开发商不可能独自承担所有的服务内容，可以选择将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。⑵老年住宅物业管理的收入结构老年住宅物业管理的收入主要由几个部分构成：日常物业管理费、医疗服务费、家

政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。（五）国外老年住宅的借鉴如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我

们学习、研究和借鉴。1、发达国家老年住宅的演进过程从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。（1）无障碍老龄住宅随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿

命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房？过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况

调查的基础上，针对找出的不方便的19地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1－2栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的

老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。（2）混合的演变式住宅专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就

想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。（3）适应老龄社会的通用住宅大多

数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“

通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要

增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针

对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。202、亚洲老年住宅市场的状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重

发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、

家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家及部分地区对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。（1）日本的老年住宅从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研

发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及

起居室全部分开各自配套。C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述

四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：A、国家建设地方管理的老年人住宅。（国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房

租补贴。）B、押金式老年人住宅。（押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。）日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚21洲地区似乎

提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历

程与住宅室内空间设备的弹性适应。（2）新加坡的老年住宅新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、

效果不可忽视，简要说明如下：A、多代家庭组屋办法（Multi-TierFamilyHousingScheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少

、提前三年之优先权等。B、合选组屋办法（JointSelectionScheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷

款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。C、与父母邻居补助办法（HousingGrantforFamily-StayingNearParents/MarriedChild）：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地

区或2公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代

同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务

项目：a、交友服务b、辅导与顾问服务22c、日间中心d、餐食服务e、老人俱乐部f、健康教育/健康检查g、家庭护理h、老人优待i、居住照顾以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需

求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。（3）香港的老年住宅香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念

的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。香港政府在

鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：A、提供长者更多的公屋。香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让

长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行一些旧型屋的

重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。某些大厦的设计与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。23B、高龄人士优先配屋计画：申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明

以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。①“家有长者”优先配屋计划。申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。符合资格的家庭将提早三年获得配屋。②“新市乐天伦”优先配屋计划。年轻家庭可以与年老父母或

受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。C、提供特别服务。为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日

间护理中心之类的设施。此外，亦举办一个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。总之，香港

政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就

是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。3、欧美国家的老年住宅与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。（1）美国的老年住宅美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房

业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发24展最快的部分。1990年该部分的收入

为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机

构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原

因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的

各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税

人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。一方面是政府

对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求

解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。（2）丹麦的老年住宅25丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充

分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时

设有公共娱乐室，方便老年人交往。（3）德国的老年住宅德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的

老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。（4）法国的老人住宅人类历史上最早进入老龄化社会的

就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设

施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（六）目前影响我国老年住宅发展的原因1、家庭结构转化使老少两代在居住模式上逐渐分离。26受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“

三代同堂”，老死不离儿孙的观念和家庭组合在不断发生变化、“三口之家”的比重在不断上升。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“四二一”的供养关系不断增加，使目前成为中间代的每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷

的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。由此，小型核心家庭趋于普及，下一代与老一代分居现象不断增加，老少两代在居住

上逐渐形成了“分而不离，离而不远”的特点。2、“空巢家庭”增多使老人更关注自己的生活质量。社会上的“空巢家庭”逐渐增多，也对老年人的养老观念发生了重大的影响。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口

中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到80％。天津市内的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％。上海市区空巢老年人家庭，占总老年户的36.8%。“空巢老人”的增多，无疑使他们

不得不从对子女的依赖转移为对自身、或对伴侣的彼此依托，从而更关注自己的生活质量，尤其是居住质量。注：“空巢老人”：原指无子女或子女死亡，身边无子女、无他人照料的老人。现主要指我国城市第一代独生子女逐渐离家求学、就业和结婚后出现的一批以独生子女的父母为家庭成员的中

年‘空巢’家庭”。3、社会观念的转变使养老住宅的潜力逐步显现。目前随着老年人观念的变化，不少老年人已而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。27而根据最近的调查显示，现在的青年人（20－25岁）仅有28.

5％希望将来与子女住在一起，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。4、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发。面对我国进入老年化社会，老年人

生活问题已越来越被社会所关注。早在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。5、融资机构

多元化为老年住宅开发注入新的契机。国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。房地产基金：国内的融资方多为商业银行，北京、上海目前有个别房地产投资基金开始介入房地产项目。嘉德置地集团旗下嘉茂基金将在中国

成立住宅发展基金，该基金关注价位在5000～20000元／平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前主要参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒

等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海，已与上海房产发展商达成紧密型合作意向。房地产投资信托：国内正在运行的房地产投资信托有北京中煤信托投资公司和北京国际信托有限公司推出的针对经济适用房的信托计划，目前开发商向房地产信托机构融资的上限为2亿元人民币。6、社区服务中心日趋成熟相应

减轻老年住宅压力。我国大力推进社区服务机制的建设，尤其是在诸如上海、北京等大型城市，社区服务中心已日趋成熟。社区与大型医院合作设立的护理医疗中心以及家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心等均为老年人的28生活带来了方便。同时，社区服务中

心的日趋成熟，也相应减轻老年住宅的市场供给压力。截止2006年底，上海已建成社区助老服务社233个，居家养老服务人员2.5万名，覆盖所有社区，10.5万名老年人受益；全市108家社区老年人日间服务中心，还为3500名社区老人提供了日托服务。据统计

，目前全市60岁以上的老年人在社区卫生服务中心就诊已高达90%以上。7、国外老年住宅规划设计经验丰富可予借鉴。真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方面来说，国外一些知名的建筑事务所和专门建设、经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实

际经验。如境外设计公司：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团等。小结：纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，而养老型住宅却长期处于房地产开发的冷遇区，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人

住宅市场尚不成熟。然而，随着老年人口基数的不断增加，需求与供给之间的矛盾正变得越来越激烈，加之老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。当然，目前国内的政策环境、金融环境和社会保障制度还未达到支持老年住宅全速发展的程度。如果

根据国外老年住宅的演进过程来预测国内老年住宅的发展，那么，中国老年住宅的发展要进入真正的上升期，还需要5-8年的时间。29二、上海市老年人住宅市场现状（一）上海老年人口的主要特点1、“未富先老”瑞典、日本、英国、德国、法

国等发达国家在进入老龄化时，人均GNP己达1-3万美元。在全球72个人口老龄化国家中，人均GNP达一万美元的占36%，一万至三千美元的占28%。而我国在2002年只有980多美元，就提前进入了老龄化。说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现了“

未富先老”的特征。虽然上海的GDP、GNP一直位居全国前列，2006年上海GDP更是首次超过１万亿元（10296.97亿元），成为全国第一个GDP超万亿元的直辖市，但与世界发达国家相比，上海的老龄化现状仍属于未富先老。2、“高龄

化”国际上研究人口老龄化问题时通常把80岁以上老人划为高龄老年人口。1979－1996年的17年间，上海80岁及以上高龄老人增速明显加快，其速度快于老年人口的增速，高龄化系数在1982年前每年以0.17％速度增加，1982年之后每年以0.21

％速度增加，其中1990－1996年间，高龄化系数以每年0.31％的速度增加。1997－2006年的10年间，上海80岁及以上高龄老人几乎翻了一翻，并仍在迅速增加中。1996-2005年上海市户籍人口高龄化比例年份80+100+人

数（万人）增幅（％）占总人口比例（％）199624.761.90170199725.402.581.9416430199826.584.652.03208199928.497.192.20235200029.894.912.27308

200132.9110.102.49372200235.287.202.64428200337.626.632.80454200440.708.193.01548200543.777.543.22600200646.786.883.426802006年上海市

平均预期寿命为80.97岁，其中男性78.64岁，女性83.29岁，分别比2000年增加了2.8%、2.5%和3.1%。老人“高龄化”也就意味着老人自理能力的逐渐下降。而预计到2050年，当上海60岁及以上户籍老年人口数比2000年（241.76万）增加1.23倍时，同期基本生活自理困难的老

人数则将比2000年骤增2.21倍。3、“空巢化”截止2006年末，上海市纯老家庭人数大幅上升，全市已达78.72万人，比2004年增长了7.76万人；其中单身独居老人17.24万人，比2004年增长了0.68万人。据权威资料显示，上

海空巢家庭在80年代占上海老年家庭的比例还不到10％，但在2000年全国第五次人口普查时，这一比例就已达到了34.8%，超过了三分之一。同年，全国空巢老人家庭占老人家庭户总数的36%；而2006年这一比例已高达52％。以此推算目前上海空

巢家庭占上海老年家庭的比例应在50％左右。而根据现在的发展趋势，由于上海很多孩子都是独生子女，等这些独生子女结婚后，必然有女方或男方家庭成为空巢家庭，这样至少有50％的家庭成为空巢家庭了，而剩下的50％家庭也有选择，可以跟子女住或分开单独

住，以三分之一的概率来估计的话就会有三分之二的家庭成为空巢家庭。31从社会发展来看，“空巢”是老龄化社会的一种必然发展趋势，是与社会文明息息相关的。在社会比较落后时，大家住在一起，这时需要家庭集体生产力；社会发展了，改革开放了，很多年轻人出国了，他们家长就独守空房，这就是最初空巢家

庭的形式；后来上海市政建设、住房改革的进程发展很快，越来越多的年轻人拥有了自己的住房，跟老年人家庭分离开来，老年人家庭成为空巢家庭，子女的家庭成为核心家庭。而就发达国家的经验来看，“空巢”也已成为老年人家庭的一种主要的形式，如美国、英国、法

国，他们老年家庭中空巢家庭均占到了90％以上。由于空巢老人家庭不断增多，引发老年人健康保障、人身安全、生活照料、精神慰藉、经济供养等方面的社会问题也日益凸显。4、男女比例失衡随着年龄的增加，上海女性老人占同年龄组老年人口比重不

断提高。65岁及以上老年人口中，男/女人口比为4.5：5.5；80岁及以上老年人口中，男/女人口比为4：6；100岁及以上老年人口中，男/女人口比为2：8。这也就意味着，在老年人市场中女性需求有着不可估量的挖掘潜力。（二）上海“

9073”养老格局浮出水面。2007年初，上海的“9073”养老格局渐渐浮出水面。按此，上海将使90％的老年人实现家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。这“7”与“3”中，大多数或是高龄、独居，或是经济收入低，是老人中的弱势群体。1、针对“7％”应运而生的养

老模式：社区托老所。“社区养老”方式对于高龄、独居，或是经济收入低的弱势老人群体而言，既符合他们“不愿离开家”的传统养老心理，又使他们能够有效地得到专业人员的即时护理。这种养老方式以社区为依托，以家庭为单元，通过整合社会资源、聚合社会力

量服务于家庭。通过这种方式，可以解决社区内部闲置人员再就业问32题，也可以让老年人发挥余热，如利用社区“4050”人员经培训后为老人提供服务，或由刚退休的低龄老人照顾高龄老人，社区卫生院则可以为老年人提供医疗服务，老年人也可以为年轻夫妇照看孩子等。这种养老方

式还有费用低廉的优点。截止2006年底，上海已建成社区助老服务社233个，居家养老服务人员2.5万名，覆盖所有社区，10.5万名老年人受益；全市108家社区老年人日间服务中心，还为3500名社区老人提供了日托服务。2、针对“3％”实践至今的养老模式：机构（养老院、福利

院、敬老院、租赁性老年公寓）养老。中国的养老服务机构传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力

的投资发展环境，养老服务机构的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。从机构性质来说，养老服务机构可分为三种类型：一是国家投资兴办的社会福利性质的“事业单位”；二是民办公益性、非营利的“民办非企业单位”；三是营利性的“企业单位”。截止2006年底，上海市养老机构共

计505家。床位数共计59735张，占全市60岁及以上老年人口总数的2.17％（2005年底这一数值为1.88％），2006年新增10206张。养老床位新增速度加快，总量提高显著，与“九五”期末（28454张）养老床位总数相比，增幅达10

9.9％。3、上海房地产业破译“90”家庭养老新思路：售房养老、产权式老年公寓、异地养老。上海市房产经济学会老年用房专业委员会撰文强调，上海老年人居家养老在今后很长时期仍将是主流，这是中国传统养老观念和现实体制共同制约的结果。但从居家的不同形态分析来看，相互之间存在形态变化的关系，最明

显的是选择33独居的老人在增多。下面我们对其三种居住模式雏形进行剖析：合居模式：老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在

。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。独居模式：老人独立居住的模

式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。毗邻模式：与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模

式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。上海房地产业破译“90（即实现家庭自我照顾的老年人占90％）”家庭养

老的对策，主要是集中在如何丰富“独居模式”与“毗邻模式”上，上海政府及房地产业界也大致从租售革新、群体划分、地域突破等三个方面进行了深入地探索，所表现出的具体形式则有“售房养老”、“产权式老年公寓”、“异地养老”等。4、从养老到养病：临终关怀医院、老年医院、老年护理院。“居家养老

”、“社区养老”、“机构养老”可谓上海养老格局的三大支柱，但它们针对的大都是健康老人或仅需生活护理的老人。事实上，随着老年人年龄的增长、身体机能的衰退、患病几率的增加，医务护理、疾病康复护理将对他们的生活产生越来越重要的影

响。由此，具有特殊生活护理、疾病康复护理的临终关怀医院、老年医院、老年护理院等便应用而生。截止2006年底，上海老年医疗机构（老年医院、老年护理院）共70家。345、上海养老格局图表总结。（三）机构养老详述。1、上海养老服务机构总体情况

。⑴上海养老服务机构总量。截止2006年底，全市养老机构共计505家，其中政府办287家（市区县28家，街道乡镇259家；其中老年公寓9家），社会办218家（其中老年公寓10家）。床位数共计59735张，其中政府办32498

张（市区县6322张，街道乡镇26176张），社会办27237张。2006年新增10206张。养老床位占60岁以上老年人口的2.2%。2005年，市财政对每新增1张养老床位补贴从1600元提高到5000元。政90%7%3%居家养老机构养老社区养老传

统养老模式家中养老养老院敬老院院福利院结帮上门服务新兴养老模式以房养老产权式老年公寓异地养老钟点式托老所租赁性老年公寓老年医疗机构老年医院老年护理院医疗养老模式352005年末上海养老机构分布情况619925196241921385426301919211832263361531596661

22841417151614161616230461010081391050121343721610100102030405060区县养老机构(家)养老机构总数政府办社会办养老机构总数6199251962419213854263019192118322633政府办615315

966612284141715161416161623社会办046101008139105012134372161010市级黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦南汇奉贤崇明府计划每年增加10000张养老床位，

预计到2010年，全市养老床位总数将达到10万张。2006年末上海市养老机构及床位数情况图⑵上海养老服务机构的分布。从2005年末上海养老机构的分布情况来看，总量达到或超过30家的有5个区县，其排序分别为浦东新区（54家）、杨浦区（38家）、崇明

县（33家）、南汇区（32家）和宝山区（30家），上述五区县的养老机构总和占上海养老机构总数的40.3%。13个区县的政府办数量大于社会办数量；1个区的政府办与社会办数量持平（南汇区）；5个区的社会办数量大于政府办数量（其中浦东新

区的社会办数量是其政府办数量的12.5倍）。2005年末上海市19个区县养老机构分布图362005年末上海各区养老床位分布情况200216971253213815052932137185615913111553934853380279418712592155

83108254231380100020003000400050006000区县养老床位(个)养老床位养老床位200216971253213815052932137185615913111553934853380279418712592155

8310825423138市级黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦南汇奉贤崇明从2005年末上海养老床位的分布情况来看，总量达到或超过3000张的有6个区县，其排序分别为浦东新区（5530张）、闵行区（3485张）、宝山区（

3380张）、崇明县（3138张）、杨浦区（3111张）、南汇区（3108张），上述六区的床位数总和占上海养老床位总数的45.7%。2005年末上海市19个区县养老床位分布图总结：在2005年底新增养老床位中，按地域分：10个中心城区占45.8％，9个郊区占54.2％；按性质分：社会办新增养老床

位占70％，政府办新增养老床位占30％；按建设方式分：新建占62％，挖潜、改扩建占38％。从财力投入来看，全市共投入建设资金约5.45亿元，其中市建设财力和福利彩票公益金补贴0.5亿元，占9％，区县、乡镇街道政府投入2.18亿元

，占31％，社会力量投入3.26亿元，占60％。⑶上海养老服务机构的标准上海市民政局根据上海养老设施目前的现状及将来发展的规划，要求逐步实现标准化、体系化。①首先将养老设施分为单一型和复合型两种，以区别目前较为混乱的混合类型。单一型养老机构入住老人服务功能相对比较单一，设备

设施主要面对相同情况的入住老人。单一型养老设施又可分为养护类、安养类、公寓类及日托类四种。37分类居住对象养护类80%以上为生活不能自理安养类70%以上为生活能自理公寓类90%以上为生活能自理日托类100%为家庭养老对象，其中70%以上老人为生活需要监护但白天无

人照顾复合型养老机构是综合性的养老设施，应同时具有两个以上类别，在功能设计上充分考虑各种身体状况和不同需求的老年人的需求。②其次，按照上海市的“养老设施建筑设计标准”的分类方法，按规模及服务标准又可分为二类三级。不同的类别和级别在“标准”中的

面积指标、辅助配套设施、设备设置标准上都有不同要求，据此即可设计出不同等级的建筑，实现了标准化、规范化，使设计和管理体制上都走上了正规的轨道。分类床位数分级每床建筑面积(m2)卧室每床净面积(m2)甲类≥100床一级407.0乙类100床＞乙类≥50床二级306.0三级255.0老年公寓40

8.0⑷目前上海市养老福利服务机构收费标准规定（04年5月实施）①养老机构收费标准⑴本市养老机构收费，按照市、区县民政部门颁发的等级机构标准实施收费。一、二、三级福利院托管费（含床位费）每人每月分别为500元、300元、200元。一、二、三级老年人的护理费

每人每月分别为480元、300元、150元。老年人专门护理费实行面议。⑵街道、乡镇养老机构实行政府指导价，收费标准由各养老机构自行制定，报当地物价和民政部门备案。一级养老机构每人每月的托管费（含床位费）和护38理费最高不超过650元，二、三级养老机构

每人每月的托管费（含床位费）和护理费最高不超过550元。老年人专门护理费实行面议。⑶社会办养老机构的收费标准试行自主定价，报当地物价和民政部门备案。⑷“三无”人员入住养老机构的费用由政府补贴承担；离退休孤老入住养老机构的托管费（含床

位费）和护理费，本人负担三分之一，原单位负担三分之二。②居家养老服务收费标准由服务机构自主确定或与服务对象双方协商定价。收费标准须执行明码标价、规范收费。(类似家政服务，低保老人街道有补贴)三级护理：针对生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老

年人（自理老人）。护理内容：1、居室保洁；2、定期清洗床上用品，保持床单清洁；3、为老人送水送饭；4、组织老人参加院内的各种文体及康复活动。二级护理：针对生活行为部分依赖他人帮助的老年人，依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的，或年龄在８０岁以上

者（介助老人）。护理内容：1、三级护理服务内容；2、为老人洗涤衣物。一级护理：针对生活行为依赖他人护理的老年人或年龄在９０岁以上者（介护老人）。护理内容：1、二级护理服务内容；2、早晨督促并帮助老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上督促并帮助老人洗脸、洗手、洗脚

、洗会阴部；3、定期为老人剪指甲，理发剃须；4、帮助老人洗澡或擦身。专护：针对生活行为完全依赖他人护理且需要24小时专门护理者，或思维功能障碍者，或39老人及其家属要求提高护理等级，在生活服务方面要求给予特殊照顾者。

护理内容：1、一级护理服务内容；2、早晨为老人漱口、洗脸、洗手、梳头，晚上为老人洗脸、洗手、洗脚、洗会阴部；3、口腔护理清洁无异味。皮肤护理无褥疮。对长期卧床而不能自主翻身的老人，定时翻身，变换卧位，检查皮肤受压情况，防止褥疮发生；4、做好老人大小便护理。对大小便失禁和卧床不起的老人，做到勤查

看、勤换尿布、勤擦洗下身、勤更换衣被，保持老人清洁、无异味；5、搀扶行走不便的老人上厕所，防止摔伤；6、饭菜、茶水供应到床边，按时喂饭、喂水、喂药；7、细心观察并掌握老人饮食、起居及思想情绪、精神状态

等情况；8、对痴呆老人根据情况定时巡视，防止随意外出或发生意外；9、对易发生坠床、坐椅意外的老人，应提供床栏、座椅加绳托等保护器具，确保安全；10、对患病老人严密观察病情变化，制定针对性护理措施，并做好记录，防止并发症的发生。2

、养老院、敬老院、福利院。⑴养老院、敬老院、福利院总量。2006年底，这类机构共486家（其中278家为政府办，208家为社会办），用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。由于我国过去社会保障制度的缺乏，老年群体的养老主要由家庭承担；同时由于中国社会子女赡养父母的文

化深入人心、老年人家庭积蓄有限、目前各类福利机构的服务水平较低，因而在通常情况下，很多老年人宁愿自己生活不便，也不愿住进福利院（不愿意被别人认为是子女不孝，遗弃自己），因此这类养老机构大多是孤老户或生活不能自理而子女又无力照顾的老人不得已的选择。我们每个区县抽取2-4家，共对19个区县59家养

老院、敬老院、福利院进行了实地走访或电话调查。其中市区30家；郊县29家。名单如下：40序列市区市调养老机构名单郊县市调养老机构名单区县名称性质区县名称性质1市级市第一福利院政办市级市第三福利院政办2黄浦黄浦一福院政办市第四福利院政办3

黄浦二福院政办南汇惠南镇敬老院政办4陈娟英敬老院政办新场镇敬老院政办5卢湾银色港湾福利院社办心悦养老院政办6绿色港湾福利院社办奉贤南桥镇光明村敬老院政办7静安江宁路街道敬老院政办南桥镇敬老院政办8曹家渡街道敬老院政办南桥镇江海敬老院政办9徐汇徐汇一福院政办金山枫泾敬老院政办

10徐汇二福院政办枫泾镇第二敬老院政办11徐汇湖南敬老院政办朱泾镇第一敬老院政办12长宁长宁区社会福利院政办闵行闵行一福院政办13虹桥街道敬老院政办闵行二福院政办14华阳敬老院政办马桥镇敬老院政办15普陀长寿路街道敬老院政办松江

石湖荡敬老院政办16宜川第一敬老院政办新桥敬老院政办17宜川第二敬老院社办仓桥敬老院政办18闸北闸北区社会福利院政办青浦赵巷镇敬老院政办19民生敬老院社办青浦城郊福利院社办20宝山路街道敬老院政办青浦健乐颐养园社

办21虹口广中路街道敬老院政办嘉定马陆镇敬老院政办22爱峰敬老院社办戬浜镇敬老院政办23新港第一敬老院政办新成路街道敬老院政办24杨浦杨浦区社会福利院政办宝山宝山区社会福利院政办25平凉路街道敬老院政办

月浦镇天颐敬老院政办26江浦路街道敬老院政办顾村镇敬老院政办27浦东金杨敬老院社办崇明新河敬老院政办28金杨第二敬老院社办绿华敬老院政办29罗山敬老院社办三星敬老院政办30世博家园颐养院政办41⑵养老院、敬老院、福利院收费构成及金额。第一部分：入院前一次性交付费用主要由两部分组成

：①医疗备用金（押金）：2000-3000元，作为老人万一住院治疗的备用金，在老人离开养老机构时退还；②生活代办费（被物租用费）：500-1000元，统一用于床上用品、保温瓶、脸盆等生活用品，老人离开养老机构时不

退还。大多数机构此笔费用仅在老人入住时一次性收取，直至老人需要更换时再另行收费；但也有机构规定了费用收取的周期（例如上海徐汇第二社会福利院1000元/3年）；还也有个别机构在第一年收取后，每年再酌情收取，例如上海徐汇区社会福利院，新入院收取700元/年，第二年一级至三

级60元/月/人，第三年一级至三级30元/月/人，专护第二年75元/月/人，第三年40元/月/人。第二部分：每月的固定费用主要由以下几部分组成：①床位费：根据实际居住面积或床位面积（即房间的大小及同居人的数量）分成不同等级，实际

居住面积或床位面积越大，费用越高；一般而言，单人房床位费约1200-2400元/人；双人房500-1200元/人；三、四人房350-700元/人；四人房以上的多人房则在300元/人以下。②护理费：根据2004年4月上海公布《上海市养老福利服务机构收费标准》收取，A、养老机构按照市、区县民政

部门颁发的等级机构标准实施收费。一、二、三级福利院托管费（含床位费）每人每月分别为500元、300元、200元。一、二、三级老年人的护理费每人每月分别为480元、300元、150元。老年人专门护理费实行面议；4

2B、街道、乡镇养老机构实行政府指导价，收费标准由各养老机构自行制定，报当地物价和民政部门备案。一级养老机构每人每月的托管费（含床位费）和护理费最高不超过650元，二、三级养老机构每人每月的托管费（含床位费）和护理费最高不超过550元。老年人专门护理费实行面议

。C、社会办养老机构的收费标准试行自主定价，报当地物价和民政部门备案。D、“三无”人员入住养老机构的费用由政府补贴承担；离退休孤老入住养老机构的托管费（含床位费）和护理费，本人负担三分之一，原单位负担三分之二。③伙食费：240-350元/人。大多数机构以每月固定费用的形式收取，

有的以月为单位，有的以天为单位（例如10元/天）；也有部分机构按实结算。值得注意的是，随着物价的逐年增高，今年很多机构都上调了伙食费，普遍上调幅度为50元/人/月。④其他费用：管理费：目前收取管理费的养

老机构并不多，对于这笔费用的用途尚比较模糊，从有这项资费标准的机构来看，其收取数额一般在50元-150元；杂费：在我们市调对象中仅有一家机构单独收取此笔费用，即上海银色港湾福利院150元/人/月。从其总体收费水平估计，其他机构的此笔费用已包含在床位费中；设施设

备费：在我们市调对象中仅有一家机构单独收取此笔费用，即上海健乐颐养园1元/天。一般而言，每月的固定费用每月结算（大都提前半月），也有机构采取一年一交付有折扣优惠的方式（例如上海健乐颐养园一年一交付打85%折），但这种情况非常少（在

我们的市调中仅一家）；另外除伙食费所有机构都单独列明外，其余费用都存在统算案例，尤其是管理费、杂费、设施设备费大多数机构都未单独列出；当机构以统算方式报价时，大都采用以房间入住人数不同为标准的模式（既单人房、双人房、三

人房、多人房等）。第三部分：每月的不固定费用43①水、电费用：一般情况下是每月按实结算，也有机构实行全免或者水全免、电贴字（例如上海健乐颐养园水免费，电费在春秋季节贴20度电、夏冬季节贴40度电，超过付费）。②空调费：实行水、电费全免的机构，大都会单

列出空调费（接表单算）按实结算。（由此推算上海健乐颐养园的电贴字标准，可能正是考虑到了空调的用电量）③洗衣费：一般情况下二级及以上护理费中应该包含有洗衣费用，老人无需另行支出，但也有机构是另外结算的（例如上海银色港湾福利院就收取每月

30元/床的洗衣费）。④电话费：大都为投币电话，也有机构使用公用电话按实结算。⑤饮用水费：有机构免费提供并更换饮用水（例如上海健乐颐养园）。→上海市区敬老院、养老院、福利院等养老机构收费情况：市区（30家）单位：元/月/人区域最低价最低价所在养老机构最高价最高

价所在养老机构中间价1徐汇950徐汇一福院3700徐汇一福院23252黄浦1000黄埔区一福院1650陈娟英敬老院13253卢湾900银色港湾福利院4500绿色港湾福利院27004杨浦800平凉路街道敬老院2710杨浦区社会福

利院17555虹口750新港第一敬老院1200广中路街道敬老院9756闸北850宝山路街道敬老院1780闸北区社会福利院13157普陀670宜川第一敬老院1300长寿路街道敬老院9858静安780江宁路街道敬老院1650曹家渡街道敬老院12159长宁870长宁区社会福利院17

50虹桥街道敬老院131010浦东700罗山敬老院2160世博家园颐养院1430平均值82722401534→上海郊区敬老院、养老院、福利院等养老机构收费情况：44郊区（29家）单位：元/月/人区域最低价最低价所在养老机构最高价最高价多在养老机构中间价1闵行850闵行区社会福利院闵行区马桥镇敬

老院1630闵行区社会福利院12402宝山600月浦镇天颐敬老院1200上海市第三社会福利院8003嘉定750戬浜镇敬老院1080马陆镇敬老院9154松江600石湖荡敬老院1700蓝色港湾福利院11505金山450朱泾镇第一敬老院650枫泾镇

敬老院枫泾镇第二敬老院5506青浦500赵巷镇敬老院2700健乐颐养院16007奉贤400南桥镇光明村敬老院680南桥镇光明村敬老院5408南汇450惠南镇敬老院1280新场镇敬老院8659崇明450新河敬老院三星敬老院750三星敬老院600平均值5611297918（注：

以上费用包括床位费、护理费和伙食费）就三项基本的固定费用（床位费、护理费、伙食费）而言，市区与郊区在护理费、伙食费上相差不大，显著的拉锯发生在床位费上。一般而言，市区较郊区在每一等级（单人间、双人间、三人间、四人间）的床位费上都要高出150-500元。⑶

养老院、敬老院、福利院医保卡的使用模式：医保卡的使用主要有三种模式：①医疗定点单位：机构自行拥有处方权、可直接为老人输液、配药可直接拉医保卡（例如上海徐汇区社会福利院）；②与医院合作：医生每周定期来机构为老人看病、开药，并有护工代老人去医院用医保卡配药，若老人需要输液的，则

由家属自己陪同去医院输液（大多机构均为这种情况）；③其他：老人要就医、配药，必须由家属陪同去医院就诊。45⑷养老院、敬老院、福利院其他服务模式：①班车服务：由班车接送到中心区域购物、活动等（例如上海健乐颐

养园，每周一、三、五班车接送健康老人至青浦镇，中午回；二、四、六至地铁一号线莘庄站、上海延安西路、上海水城南路接送老人及家属，下午三点回，免费）。⑸养老院、敬老院、福利院收住老人情况敬老院、养老院、福利院等养老机构收住的人群一

般有两种：①身体基本健康（无大病）、生活可以自理的老人，年龄一般在80岁以下；②中风、残疾或瘫痪及慢性病患者老人，年龄大都在80岁以上。注：无论是第一类老人，还是第二类老人，机构均只为其提供生活性护理，而非医疗性护理；老人年龄超过80岁，护理费一

般就按照二级标准收取；大多数机构两类老人都收住，但会以不同区域加以区分；但也有机构只收住其中的一类老人，具体情况如下表所列：养老机构收住老人类型机构数量比例老人入住率1两类老人都收住健康老人%51家86%%护理老人%

%2仅收住健康老人4家7%%3仅收住护理老人4家7%%⑹养老院、敬老院、福利院规模情况市区养老机构郊区养老机构建筑面积（㎡）1000-75001000-30000床位数（张）23-35842-600⑺代表案例见附件：上海市养老院、敬老院、福利院代表案例463、租赁型

老年公寓。⑴租赁型老年公寓总量。目前，上海的老年公寓均为租赁型老年公寓。即其并非是可在市场上自由租售的商品住宅，而仅是以特定的租赁形式收纳特定老人的一种助老机构。他们大都与养老院、敬老院、福利院在形式、性质上没有太大的区别，仅是名称不同而已。20世纪80年代后期，“上海市退休职工老年公寓”

开创了上海建设“老年公寓”的先河。之后，经过一段时间的沉寂，到90年代后期有了新的发展。截止2006年底，上海有以“老年公寓”命名的老年设施共24家（其中9家政府办，10家社会办），共设养老床位约5300张，涉及13个区县。其分别为黄浦区：黄浦区老年公寓（8

0床）、千鹤老年公寓（250床）、外滩街道老年公寓（46床）；卢湾区：金色港湾老年公寓（315床）、卢湾区老年公寓（46床）；徐汇区：上海工汇老年公寓（78床）；闸北区：彭浦新村老年公寓（96床）、彭浦新村第二老年公寓（130床）；普陀区：甘泉路街道

合阳老年公寓（66床）；静安区：静安老年公寓（60床）；闵行区：莲花老年公寓（240床）；宝山区：宝康老年公寓（225床）；浦东新区：上海曹路期颐老年公寓（200床）、上海市退休职工浦东公寓（110床）、上海浦东新区爱心养老公寓（370床）、上海春天家园老

年公寓（180床）；嘉定区：上海市退休职工嘉定公寓（250床）、众仁花苑（402床）、众仁乐园（230床）、上海东方老年公寓（350床）；青浦区：上海青浦西湖老年公寓（60床）；南汇区：南汇亲和源（838套，约1676床）；崇明县：江龙老年公寓（160床）、南江老年公寓（50床）。47上海

老年公寓区县分布3210112004114001102012345区县数量（家）老年公寓老年公寓3210112004114001102黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦南汇奉贤崇明上海市1

9个区县老年公寓分布图我们从中择取10家进行了实地走访。其中4家为政府办，6家为社会办；3家位于郊区，7家位于市区。老年公寓名称主办所属区县1黄浦老年公寓政府办黄浦区2千鹤老年公寓政府办黄浦区3金色港湾老

年公寓社会办卢湾区4上海工汇老年公寓社会办徐汇区5上海普陀区甘泉路街道合阳老年公寓政府办普陀区6上海市退休职工浦东公寓社会办浦东新区7亲和源老年公寓社会办浦东新区8众仁花苑老年公寓政府办嘉定区9上海市退休职工嘉定公寓社会办嘉定区10上

海东方老年公寓社会办嘉定区⑵租赁型老年公寓收费构成及金额。第一部分：入院前一次性交付费用模式一①医疗备用金（押金）：2000-6000元，作为老人万一住院治疗的备用金，在老人离开养老机构时退还；48②生活代办费（被物租用费）：300-600元；统一用于床上用品、保温

瓶、脸盆等生活用品，老人离开养老机构时不退还。此笔费用仅在老人入住时一次性收取。选择此种方式的有：黄浦、千鹤、合阳、金色港湾、上海工汇、市退工浦东、市退休嘉定、上海东方等8家老年公寓。模式二③保证金：1500-8000元；选择此种方式的有：众仁花苑、上海东方等2家老年公寓。模式三④卡费：40-70

万元。选择此种方式的仅亲和源1家老年公寓。第二部分：每月的固定费用主要由以下几部分组成：模式一①床位费：根据实际居住面积或床位面积（即房间的大小及同居人的数量）分成不同等级，实际居住面积或床位面积越大，费用越高；单人房床位费约850-1800元/人；双人房500-1500元/人；三、四人房400

-1200元/人；四人房以上的多人房则在500元/人以下。②护理费：以床位费计的老年公寓，一般会同时设置护理费，性质及收费标准均同敬老院、养老院、福利院等养老机构规定。该费用一般为150-600元（专护、特护面议）。选择此种方式的有：黄浦、千鹤、合阳、金色港湾、上海工汇、市退

工浦东、市退休嘉定、上海东方等8家老年公寓。模式二③月租费（房租）：根据户型大小及配备空调的类别（中央或挂壁）收费；一室户为1500-2000元，一室一厅为1900-6000元，二室二厅为2500-7000元，三室二厅为8000元。④管理费：以房租计费的

老年公寓，一般会同时设置管理费（类似于商品房的物业管理费），但费用的多少不是以房型的面积为标准，而是以人为标准，一般49为100元/人/月。选择此种方式的仅众仁花苑、亲和源2家老年公寓（亲和源房租费内已包含管理费）。⑤伙食费：2

00-450元/人。大多数机构以每月固定费用的形式收取，有的以月为单位，有的以天为单位（例如10元/天）；也有部分机构按实结算。每月的固定费用按实收取，也有机构根据具体情况实施了某些优惠。例如众仁花苑，若一

套房间两人住则按报价不打折，若仅一人住则在报价基础上打9.5折；又如上海东方老年公寓由于目前的入住率仅为6%（350张床位，仅入住了21位老人），故在近期推出了优惠价，优惠折扣约为5.5折（原单人套房、单人房、双-三人房、四人房分别为3000、2200、1500、1200元，现为1600

、1200、850、650元）。另外，虽然以房租为主计费的老年公寓仅2家，但也有机构通过包房（即包下同一间房中的所有床位或同时包下几间房）的形式，为有需求的老人提供更多化的户型选择（类似于按套计算），例如上海工汇老年公寓与上海东方老年公寓。第三部分：每月的不固定费用①水、电费用：大多数老年

公寓水、电（不包括空调费）实行全免，但也有机构采取按实结算的方式。实行全免的老年公寓有8家，按实结算的有2家（众仁花苑与亲和源）。②空调费：很多老年公寓实行水、电费全免后，单列出空调费（接表单算）按实结算；

也有机构空调费亦实行全免。按实结算的5家，实行全免5家（黄浦、合阳、市退工浦东、市退休嘉定与上海东方）。③洗衣费：一般情况下二级及以上护理费中应该包含有洗衣费用，老人无需另行支出；三级护理的老人可以自理洗衣物，有些机构也为自理老人开设了有偿的洗衣服务（例如上海工汇老年公寓的洗衣费为100元/人/月

；黄浦老年公寓则将洗衣服务直接外包给洗衣店，机构不收中间费用）。50④电话费：有些老年公寓房间内设有电话，但基本只能打内线，打外线需另外收费；大多数的老年公寓房间内不设电话，而采用投币电话或公用电话按实结算。房间内设电话的老年

公寓有3家，2家只能打内线（上海工汇老年公寓与上海东方老年公寓），1家按实结算（亲和源）；7家老年公寓只设投币电话或公用电话。（据内部工作人员介绍，很多老人都通过手机打电话）⑤饮用水费：有机构免费提供并更换饮用水（例如上海工汇老年公寓和上海

东方老年公寓）。⑥煤气费：房间内设有厨房的老年公寓，老人一般每月还要支付一笔煤气费，该笔费用按实结算（例如众仁花苑、亲和源等）。→上海及周边重点案例收费情况：模式收费组成代表机构1全部月缴月租费月管理费月伙食费众仁花苑2一部分一次性缴纳一部分分期缴

纳15年卡费年费月伙食费亲和源A、B卡（或15年租费）（月管理费）杭州萧山颐乐园保证金（可退）月卡费月伙食费亲和源C卡（或月租费）南浔老年城☆杭州萧山颐乐园房型建筑面积（㎡）15年租价（元/㎡）物业管理费（元/㎡/月）小户301200（相当于同类区域同等面积

商品房市场价格的1/2）0．25中户50大户70注：满15年后，入住老人可无偿继续使用，如逝世退还房屋使用权后，返还继承家属40%（相当于保证金），若入住老人于15年内逝世，则除返还40%外，还按照60%房价的15分之n（“n”即“15-入住的实际年

”）计算租金，剩余部分予以退还给继承家属。☆南浔·中国老年第一城220-520元/人51⑴押金：一次性付清，退租时退还。全部是双人间，押金60000元/人。⑵固定月租费：一期都为双人间，单人260元/间/月，双人520元/间

/月；二期（医院住院部）朝北的房间（没有阳台，双人间）单人220元/间/月，双人480元/间/月，朝南的房间（有阳台，双人间）单人260元/间/月，双人520元/间/月；每月其他实际费用：水费、电费每月按实结算；饭费、活动费当即消费结算。（注：众仁花苑

、亲和源将在代表案例中详细说明）⑶租赁型老年公寓医保卡的使用模式：医保卡的使用主要有三种模式：①医疗定点单位：机构自行拥有处方权、配药可直接拉医保卡，但不可为老人输液（例如金色港湾老年公寓）；②与医院合作：医生每周定期来机构为老人看病、开药，并有护工代老人去医院用医保卡配药，若老人需要输液的，则

由家属自己陪同去医院输液（大多机构均为这种情况）；③其他：老人要就医、配药，必须由家属陪同去医院就诊。⑷租赁型老年公寓其他服务模式：①班车服务：由班车接送到中心区域购物、活动等（例如上海东方老年公寓、上海市退休职工嘉定

公寓、亲和源等）。⑸租赁型老年公寓收住老人情况老年公寓收住的人群一般有两种：①身体基本健康（无大病）、生活可以自理的老人，年龄一般在80岁以下；②中风、残疾或瘫痪及慢性病患者老人，年龄大都在80岁以上。注：无论是第一类老人，还是第二类老人，机构均只为其提供生活性护理，而

非医疗性护理；老人年龄超过80岁，护理费一般就按照二级标准收取；大多数机构两类老人都收住，但会以不同区域加以区分；但也有机构只收住5280岁以下的健康老人（众仁花苑、黄浦老年公寓），其中亲和源比较特殊，其对入住者虽然仅有

年龄上的限制，但就入住条件与费用而言，病患严重的老人并不适合长期居住，为此其还专门设立了一个建筑单元，建筑的1-4层为医院，5-11层为护理院，收治中风、残疾或瘫痪及慢性病患者老人。具体情况如下：养老机构收住

老人类型机构数量比例老人入住率1两类老人都收住健康老人%8家80%%护理老人%%2仅收住健康老人2家20%%3仅收住护理老人00%⑹租赁型老年公寓规模情况①床位数市区老年公寓郊区老年公寓床位数（张）60-838250-400②房型布局在市调对象中，房型最突出的

是众仁花苑和亲和源，每一套房型都做到了布局合理、功能齐全（有厅、卫生间、厨房）、阳光充足（有阳台），其次较好的是上海东方老年公寓，整洁、宽敞、明亮、有设施齐全的卫生间，唯一不如众仁与亲和源的是，更像是宾馆而非家的格局；上海工汇老年公寓由于是由别墅改造，因此大都采用公共卫生间，并且最小的户型

仅能放一张床和一个小橱、一张兼放液晶电视机的写字台（可能原是保姆房）；另外上海市退工浦东公寓、嘉定公寓均是在原有的居民楼、农民别墅基础上改建而成的。从建筑条例来看，老年公寓与敬老院、养老院、福利院在房型上比较大的区别在于：“成

套”性。即老年公寓应配置以单人或双人为主的一室、一室一厅、二室一厅的独立型居住生活单元；其居住用房应包括卧室、卫生间等空间，还宜包括起居室、厨房、阳台等空间；起居室净面积不应小于10㎡，厨房不应小于535㎡，卫生间不应小于4㎡

。老年公寓名称户型房间设置卧室厅卫生间厨房阳台1众仁花苑老年公寓一室户、一室一厅、二室一厅√√√√√2黄浦老年公寓双人、三人房√√√3千鹤老年公寓双人、三人房√4普陀区合阳老年公寓双人、三人、四人房√√/公用5金色港湾老年公寓单人、双人、三

人房√√6上海工汇老年公寓单人、双人、三人、四人房√√/无√/公用公用√/无7上海市退工浦东公寓三人、五人房√√√√√8上海市退工嘉定公寓双人、三人、四人、五人房√√/无√√/无9上海东方老年公寓套房、单人、双人、三人、四人房√√/无√10亲和源老年公寓一室一厅、二室二厅、三室二厅√√√√√③

装修情况在市调对象中，外部建筑形态给我们留下深刻印象的有上海工汇老年公寓和亲和源，上海工汇老年公寓采用了别墅洋房的形式，与周边的环境十分统一、和谐；亲和源的整体规划就好比一个住宅社区，感觉亲切、温馨；除此之外，众仁花苑的小高层、黄

浦老年公寓的中式风格以及上海市退工嘉定公寓翻新的农村别墅等有很有特色；其余的基本都是由多层的办公楼、幼儿园、医院、厂房、新村住宅楼等改造而来。就室内的装修风格与配置来看，最出色的无疑是亲和源，在完美结合了无障

碍设施的同时，完全按照家居需求及审美布置，家具、家电都采用了比较知名的品牌，软装的搭配更呈现出稳重、大方、精致、优雅的品位；其次较好的是众仁花苑和上海东方老年公寓，颇有“家”的味道；相对而言，金色港湾老年公寓、上海市退工浦东公寓、上海市退工嘉定公寓、上海工汇老年公寓

、合阳老年公寓都只能算是整洁；而千鹤老年公寓则似乎略差一点（感觉比较局促）。老年公寓名称建筑形态家具及设施配设家电配设1众仁花苑老年公寓小高层公寓床、橱柜、鞋箱、餐桌、电视机柜、（沙发、茶几）、应急呼叫器、无障空调、电视机、冰箱、电视机等54碍设施等2黄

浦老年公寓中式多层床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机等3千鹤老年公寓沿街楼床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机等4普陀区合阳老年公寓原为幼儿园床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机等5金色港湾老年公寓原为事业办公房床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机、热水器等6上海工汇老

年公寓别墅洋房床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机（有的为液晶）、饮水机、太阳能热水器等7上海市退工浦东公寓新村居民楼床、橱柜、应急呼叫器等空调、电视机、热水器等8上海市退工嘉定公寓农村别墅床、橱柜、应急呼叫

器等空调、电视机、热水器等9上海东方老年公寓厂房改建床、橱柜、（沙发）、应急呼叫器等空调、电视机、热水器等10亲和源老年公寓多层公寓床、橱柜、鞋箱、餐桌、电视机柜、沙发、茶几、藤椅、应急呼叫器、无障碍设施等空调、电视机（液晶）、冰箱、

洗衣机、热水器等④公共配套情况公寓名称绿化活动中心生活、医疗配套组织活动1众仁花苑老年公寓中式花园、集中绿地、屋顶花园、孔雀等茶室、阅览室、电脑屋、影视厅、美容美发室、教室、琴房、保龄球馆、活动室、棋牌室、乒乓室、健身房、

桌球室、卡拉OK厅、多功能厅、门球场、室外健身场餐厅、超市、公共厨房、公共浴室、公共食堂、洗衣房、医务室兴趣小组、老年大学2黄浦老年公寓中式园林小品公共食堂、医务室3千鹤老年公寓集中绿化、天台花园健身设施、会议室公共浴室、公共食堂、医务室4普陀区合阳老年

公寓集中绿化、走廊盆景公共浴室、公共食堂、医务室5金色港湾老年公寓钢琴房、医疗保健室、棋牌天地、百味书屋、网络世界、文艺之家、餐厅、公共卫浴间、医务室55情感交流室、康复健身房、视听乐园、美发美容室6上海工汇老年公寓欧式风格、秋千、露天咖啡座等户外健身

器材、室内健身房、棋牌室、阅览室、艺术作品展览室、多功能活动室自助厨房、自助洗烫衣房、公共食堂、公共卫浴间、公共露台7上海市退休职工浦东公寓天台绿化活动室、阅览室、浴室、健身器公共卫浴间、食堂、医务室8上海市退休职工嘉定公寓集中绿化2000多平

方米、草坪、花木、健身苑、湖心亭、观赏鱼塘公共卫浴间、食堂、医务室9上海东方老年公寓集中绿地阅览室、网吧、书画室、棋牌室、茶室、放映厅、多功能活动室、教室、康复健身中心、医务室、理疗室等餐厅、洗衣房、便利店、医务室兴趣小

组、老年大学10亲和源老年公寓集中绿化、围带绿化网吧、棋牌室、阅览室、书画室、视听室、包房、康复健身中心、治疗室、理疗室餐厅、医务室兴趣小组、老年大学⑺代表案例见附件：上海租赁型老年公寓代表案例1（众仁花苑）上海租赁型老年公寓代表案例2

（亲和源）4、机构养老现状总结。⑴养老院、敬老院、福利院。上海市现有养老院、敬老院绝大部分均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同56龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理

水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之上海市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。①养老机构建筑老化，设施不全，环境质量有待提升。上海市现

有的养老院中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，有的甚至没有庭院，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了，不能达到老有所养、老有所乐的目的。总体环

境质量有待提升。②户型设计不合理、功能相对单一。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。③服务人员缺乏专业培训。在养老院等养老机构从事服务的人员多为下岗职工，他们没有

经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣等家政类，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。⑵租赁型老年公寓。虽然上海的租赁型老年公寓大都与养老院、敬老院、福利院在形式、性质上没有太大的区别，普遍存在商品化程度不高的

问题；但我们发现很多项目已迈开了探索、革新的脚步：房型上的“成套性”、环境上的“艺术性”、配套上的“丰富性”、用餐上的“科学性”、活动上的“身心均衡性”……尤其是“亲和源”的“会员制”收住方式，均使我们感受到“老年公寓”正与养老院、敬老

院、福利院等传统养老机构发生着从量变到质变的脱离。因此，“租赁型老年公寓”是“养老院、敬老院、福利院”到“产权式老年公寓”的一个台阶与过度，而其最57大的意义就在于：它可能会扭转长期以来人们对养老的固有观念，从被动养老转向主动

养老。这才是使“养老机构不再是老人收容所的代名词，而成为老人寻求自我价值新开始”的有效途径。（四）居家养老新思路详述。1、以房养老（售房养老）。国内外以房养老的具体操作模式很多。我国已经出现的是售房养老模式。即老人把住房出售给特定机构，但使用权可以保留到死亡为止

。房款作为养老年金由这种机构在老年人生前分期支付。⑴上海推出“以房自助养老”协议。2007年4月23日，上海市公积金管理中心证实，上海“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，并非此前传言甚广的“倒按揭”模式。与“倒按揭”不同，“以房自助养老”的方式从一开始

就变更了房屋的产权人。据了解其基本模式为：市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。⑵“以房养老

”受冷落。目前，只有一对80多岁高龄、无子女的夫妇签订了合同，调查发现，子女不赞成房屋产权变更是阻碍此项政策的最大障碍。普陀区为老年服务中心推出的上海首个民间“以房养老”与政府部门的“以房养老”不同，产权归老人，推广机构帮老人把住房重新装修后出租，租金作为老

人介入住养老院的费用。但这个项目3个月来同样无人响应。58专业人士透露，倘若老人有自我理财能力，或者有子女，一般更愿自行出售房产，或者出租房屋以获得更多养老金，与政府等组织合作的以房养老，房屋估价往往比市场挂牌低一截。在美国，由于

高达60%至80%的遗产税，老人更愿意将房产抵押。2、“异地养老”。⑴概念综述所谓“异地养老”就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式。异地养老其实质是移地养老，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等方式。按养老方式分，可分为异地集中养老和异

地分散养老。按居住的时间分，可分为异地短期养老和异地长期养老。这种养老模式在国外十分普遍，例如英国就有不少老人把自己的养老地点选择到西班牙、南非这样的国家。美国、荷兰等国家候鸟式老人占老人中比例非常高，日本移居泰国、新加坡等其它国家养老的老

人也成为一种趋势。我国厦门、杭州、海南等地的异地移动式养老客流也在涌动。最为典型的“异地养老”事例有大连的“互动式异地养老”与浙江天目山项目。大连市民政局开办了大连互动式异地养老服务中心，推出了“互动式异地养老”，各地养老机构之间的置

换性服务，各地养老机构将老年人的市场需求资源和养老机构闲置资源整合起来，通过一种有效机制与全国各养老机构实行对接，组织老年人到外地进行休闲度假、旅游观光等。浙江省天目山地区推出了“候鸟式”的应时移居（避暑、避寒、避闹等），“休养式”的暂居

（与休闲、旅游、调节生活相结合），“度假式”的借居、长期定居等多种农家寄养式异地养老，接待了来自上海、杭州等大城市数万人次的老年人。据介绍，这些老年人普遍反映心情舒畅，慢性病症状有了明显的改善。通过几年来的成功推广，目前有一些城市老人已在当地置房定居。⑵异地养老市场的开发所面临的机遇和挑战

。59首先，要求养老机构标准要高。异地移动养老群体来自与四面八方，南北的差异，生活习惯、饮食习惯的不同、语言障碍等问题都很突出。其次，保障要到位。异地养老机构要求不但是制度健全，更重要的是要成为全员的行为规范；不单纯是服务，更重要的是要成为责任。再次，

内容要丰富。异地养老机构对于老年人的群体需求要丰满其内容，如精神的，文化的等等，同时功能也要更多。切实使老年养老在机构，感觉每天都很“忙”。否则不如在家或家乡的养老院。⑶影响异地养老市场开发的因素。养老机构自身因素、季节因素、政策性因素、观念因素等都是影响

异地养老市场开发的重要因素。⑷上海的“异地养老”诱惑。零点调查分析，北京、上海、广州等经济发达城市存在一批占当地老年人口总数6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论居住环境还是养老服务水平都不能满足他们的养老需求。另一方面，由于近年来特大城市房价的高企以及生

活成本的不断提高，也有越来越多的老人迫于生活压力考虑异地置业养老。媒体广为转载的一组数据是，近10万上海老人希望购买郊区或周边城市的养老型住宅，另有1万名左右表示愿意购买郊区或周边城市的养老型别墅。在需求的推动下，近两三年来，与上海一桥、一路之隔的千灯、花桥、浏河，甚至嘉兴、无锡、常熟……但凡和上

海交界的城市，都出现了主攻上海市场的养老楼盘。从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。并且随着中国旅游经济的持续发展，这一“养老房产带”也跟着旅游路线的不断伸展，迅速在黄山、海南等全国范围内蔓延开来。⑸代表案例见附件

：上海“异地养老”的成功代表案例3、产权式老年公寓。60⑴上海产权式老年公寓概况。虽然在上海还没有出现纯产权式的老年公寓，但在上海的周边地区已陆续出现了一些具有老年公寓功能的商品住宅社区，人们通常称之为“老年社区”。对于上海庞大

的养老市场而言，它们既是上海“异地养老”的特例，也是“产权式老年公寓”的先行者。其代表案例有：昆山“绿地21世纪·孝贤坊”、嘉兴“江南太阳城”、吴江“明丰花园”等。从产品上来看，由于其是带有产权的商品住宅，因此更符合国际上对于“老年公寓”的定义——“专供老人集中居住的、

采用居家养老与社区服务相结合模式的住宅。它是由社会力量或个人按照市场原则创建和管理，是既能体现老人居家养老特点又能全方位受到社会化服务的新型住宅。与敬老院、福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅”。⑵上海产权式老年公寓的市场需

求。根据上海某研究老年用房专业机构的调查显示，从2001年至2005年，上海老人对养老机构的需求由2.3％增加至了2.9％；对老年公寓的需求则从1.9％增加至了2.4％。而根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55%的被访

者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。可见，目前公寓不仅仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态；同时，对于养老住宅的需求意识，中年人大于老年人。⑶环沪“老年公寓

”的现状。然而“我们设想中的老年社区并未实现。”嘉兴江南太阳城的销售人员坦言。宣称华东地区第一个养老主题社区的江南太阳城，当初定位“上海人的养老天堂”，为吸引上海人，甚至推出了每平方米3300元左右的低价，比嘉兴同一地段61的楼价低了600元。嘉兴市政府为该项目从土地价格等方面提

供了一系列优惠政策，但对购房者也提出了明确要求，即保证70%的楼盘销售给上海客户。为防短期炒作，嘉兴市规定2010年前，太阳城业主不能将房子转卖给嘉兴人。嘉兴甚至出台了《上海市基本医疗参保人员在嘉兴居住期间医疗费用代办报销服务办法（试行）》，并在2008年1月1日

实施。这项政策出台后，在嘉兴长期居住的上海参保人员就可在嘉兴看病，由嘉兴方面提供代办报销服务。一系列优惠政策下，江南太阳城很快被上海人抢购，“确实很多上海老人购买，但最终发现并没有搬过来养老，而是转为投资了”。由于老年人入住率并不理

想，那些供老年人娱乐的文化活动馆以及医疗卫生站并未启用，二、三期的定位、宣传也改为“全龄化社区”。⑷代表案例。①全国的重要案例。A、广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区。颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带

电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6约一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。B、北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅

，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。②环沪产权式老年公寓代表案例。见附件：环沪产权式老年公寓代表案例（五）老年护理院详述。621、老年医疗机构概述。1983年，为方便老年人看病，全市共设立家庭病床9662张。1986年9月，上海第一家老年医院——静安老年医院开张。1990年全市

开设家庭病床的医疗机构共有191个，设家庭病床38404张。1992年开始对70岁以上老年人提供挂号看病和配药优先服务。全市先后设立华东医院、民政老年医院、静安老年医院和大华老年医院等4家市级老年医院和两家老年康复机构。还设立上海中老年

医学研究所、中华医学会上海分会老年医学会、市老年学学会老年医疗保健委员会、市老龄科研中心老年中风防治研究所等专为老年人服务的保健机构。1988年，市退管会与南汇县联合举办全国第一家老年护理院。1992～1994年，全市先后开办23所区县

级红十字会老年护理院。此外，还开展对困难老人的助医活动，1997年全市老龄系统共为老人助医8500多人次，助医金额55万元。截止2006年底，上海老年医疗机构（老年护理院、老年医院）共计70所，实际开放床位9822张，每千老年人口拥有床

位数3.56张。老年家庭病床：全市共计6.09万张。2、老年护理院详述。⑴老年护理院收费构成及金额。第一部分：入院前一次性交付费用①住院押金：有医保的老人一般为1500元左右，无医保的老人住院押金会相应提高（例如上海市南汇区老年护理院的住院押金：有医保

老人为1500元，无医保老人为3600元）第二部分：每月固定费用①住院费：包括床位费与护理费。床位费根据医院所属等级全市有统一规定，63护理费根据护理等级全市有统一规定。有医保的老人只需承担8%，无医保的老人需全部自费；②护工费：420-500元/月（基本为15元

/天）；③伙食费：300-400元/天。第三部分：每月不固定费用①药费：有医保的老人只需承担10%（进医保的药），无医保的老人需全部自费；②尿片费：自理、自购；③水电费：全免；④空调费：按实结算；⑤电话费：需要买卡。⑵老年护理院医保卡的使用模式。与养老

院、敬老院、福利院相比，老年护理院及老年医院在医保卡的使用上，除在在配药时使用外，在住院时，床位费与护理费也可使用医保卡，因此，有医保卡的老人入住老年护理院或老年医院，其费用一般为1200元/月（非重病、大病等），而没有医保卡的老人入住，则费用至少要在3000-4000元/月。⑶代表案例见

附件：上海老年护理院代表案例（六）传统、新兴、医疗三大养老模式对比对上海目前三种居住型养老机构：养老院、敬老院、福利院等传统养老模式；租赁型老年公寓等新兴养老模式；老年护理院等终极养老模式进行比较分析，我们发现它们在下列五个方面存在着较为明显的区别

：1、收住人群比较。养老模式代表机构收住人群64传统养老模式养老院、敬老院、福利院健康老人；日常生活需护理的老人新兴养老模式租赁型老年公寓健康老人；日常生活需护理的老人医疗养老模式老年护理院日常需医疗康复护理的老人注：虽然目前敬老院等养老机构与老年公寓收住的老人基本相同，但

从长远来看，敬老院等养老机构将更偏重于80岁以上、患病需日常生活护理的老人；而老年公寓则将以80岁以下、健康老人为主。2、收费模式及标准（仅上海）比较。单位：元（RMB）入院前一次性交付费用每月固定费用每月不固定费用养老院等传统养老机构医疗备用金：2000-3000生

活代办费：500-1000床位费：250-2400护理费：150-1400伙食费：200-300其他费用：30-300水、电费用：免费/按实结算/贴字空调费：按实结算洗衣费：无/30元电话费：投币电话/公用电话饮用水费：按实结算/免费老年护理院住院押金：医保：约1500无医保：36

00住院费（床位费、护理费）：医保：8%（约160-240）无医保：100%（约2000-3000）护工费：42-500伙食费：300-400药费：医保：10%无医保：100%尿片费：自购、自理水电费：全免；空调费：按实结

算；电话费：需要买卡租赁型老年公寓模式一：医疗备用金：2000-6000生活代办费：300-800床位费：350-1800护理费：150-600伙食费：200-450水、电费用：免费/按实结算空调费：按实结算/免费洗衣费：无/100元/按实结算电话费：投币电话/公

用电话/按实结算饮用水费：按实结算/免费煤气费：按实结算模式二：保证金：1500-8000房租：1500-8000管理费：100/无伙食费：按实结算模式三：会员卡费：40-70万年费：1.5-5万伙食费：按实结算65注：从入住经济

门槛、每月固定费用及不固定费用来看：老年护理院<敬老院等养老机构<租赁型老年公寓；从目前的入住情况（入住率）来看：老年护理院>敬老院等养老机构>租赁型老年公寓；从经济效益估算：老年护理院>租赁型老年公寓>敬老院等养老机

构。3、户型格局及装修标准比较。户型房间布局装修标准养老院等传统养老机构一般以床位为计算单位，并以双人房、三人房、四人房为主一般无厨房、无厅，但一般会有卫生间，有的无阳台旅馆标房装修老年护理院以床位为计算单位，并以四人房、六人房、多人房为主无厨房、无厅，有的有卫生间，有的无阳台医院病房装

修租赁型老年公寓以套为计算单位，并以一室户、一室一厅、二室一厅为主有厅（客厅、门厅）、厨房、卫生间、阳台家居风格装修注：从户型的人均居住面积来看：租赁型老年公寓>敬老院等养老机构>老年护理院；从户型的变化和房间布局来看：租赁型老年公寓>敬老院等养老机构>老年护理院；从装修标准来看：租赁

型老年公寓>老年护理院（医疗设施配套）>敬老院等养老机构。除上述不同外，敬老院等养老机构、老年护理院（老年医院）、租赁型老年公寓都有无障碍设施、紧急按钮等。4、配套设施比较。绿化活动生活养老院等传统养老机构视项目规模而定以小

面积室内休闲娱乐为主生活便利、日常保健老年护理院视项目规模而定以医疗康复为主医疗保健66租赁型老年公寓视项目规模而定以大面积的户内外休闲娱乐为主生活便利、日常保健三者主要的区别在于活动中心，敬老院、养老院、福利院等养老机

构由于规模等的限制，大都是空出某些房间，作为休闲娱乐场所，面积比较小，且大都在室内；而租赁型老年公寓则大都有专门的活动中心，不仅面积较大，且大都有户外休闲活动空间；老年护理院则大都会设置一定面积的医疗康复中心。5、主办机构比较。主办机构敬老院等传统养老机构政府办、社会办均有老年护理院政府办租赁

型老年公寓政府办、社会办均有注：从长远来看，租赁型老年公寓的主办机构将有更多的社会机构、甚至是外资企业加入。小结：目前，上海老年住宅主要以养老服务机构（养老院、敬老院、福利院、租赁型老年公寓）和老年护

理院为主，产权式的老年公寓在上海周边地区陆续出现，形成了颇具规模的“环沪老年公寓带”。1、整体情况从发展趋势来看，近年来上海老年住宅（包括“环沪老年公寓带”）的整体水平均有所提高，但这种提高主要集中在建筑硬件上，例如原先大都为厂房、居民楼改建，而现在大都是整体规划、重建；以前满

足的主要是基本居住功能，而现在的户型设计面积更大，格局更合理，装修设备更标准化；以前绿化、娱乐功能比较少且相对单一，而现在则对环境的质量、休闲娱乐设施更加注重等等。这些改变我们在许多新开的养老服务机构、老年护理院

、上海周边老年社区中都有深刻的体会。67从入住情况来看，养老服务机构大部分都已住满，尤其是在市区或者在郊区但配套较好、收费又不太高的一些机构最是供不应求；相对而言一些在郊区较旧的、配套较差的，或者在郊区较新的、但收费较高的机构，其经营状况就不容乐观了。“环沪老年公寓带”的销

售情况也是参差不齐，影响销售的主要原因是地段、环境与投资价值。老年护理院基本处于供不应求的状态。2、养老服务机构与产权式老年公寓养老服务机构大部分仍然停留在福利或是微利的层面上，一方面，由于商品化程度不高、利润薄弱，其始终难以脱离政府的

补助与扶持；而另一方面，也正是由于政府的保护政策（免税、补助等），养老服务机构与消费者渐渐习惯甚至依赖于了这种“非市场化”的养老模式：消费者认为“养老机构的收费就应该是这样的水平，再高还不如请一群保姆伺候”；而养老服务机构则认为“绿化、建筑配套只要做到有且能用

，再好，消费力跟不上成本提高的幅度，利润反而少”，如此一来，对更高层次、收费也更高的养老设施，消费者不追捧，投资机构也不热衷，从而导致养老服务机构基本只能原地踏步、缓慢前行。这就好比过去的福利分房，大家都等着分房的时候，

商品房的推行举步为艰；但是福利分房一取消，事态马上来了个180度的大转变。关键在哪里？政策只是一个导向，关键在于人们确实已经拥有了购买商品房的经济实力与消费意识。那么由此来看目前的养老服务机构，老人是否也确实拥有了享受更好晚年、入住更好老年

住宅的经济实力与消费意识呢？我们认为：至少已经有一部分上海老人拥有了这样的经济实力，但老人们还普遍缺乏消费意识。环沪产权式老年公寓的产生与热销就是一个证明。媒体广为转载的一组数据是：近10万上海老人希望购买郊区或

周边城市的养老型住宅，另有1万名左右表示愿意购买郊区或周边城市的养老型别墅（总计约11万，占上海老人总数的4%）。而一套环沪产权式老年公寓的价格一般在20-70万之间，养老型别墅的价格更是高达百万、甚至千万。因此我们认为至少这部分老人已经拥有了这样的经济实力。但是这并

不表示他们也具有了相应的消费意识，因为从环沪产权式老年68公寓的现状可见，老人们购买之后，大部分不是入住，而是投资；换言之，他们购买，首要看中的不是“老年”设施与配套，而是“产权”。这也就解释了政府“以房养

老”政策实施后所遭遇的尴尬局面；同样也揭示了“亲和源”作为一个“非产权”的养老项目，希望通过“会员制”方式争夺“产权式”老年公寓消费群所面临的巨大难度。可以说，如果亲和源失败，它不是输在没有找到“高端老人消费群”，而是输

在难以改变消费者的消费观念。但无庸质疑的是，更高质量的养老设施与更符合市场经济的运营模式，将是上海养老服务机构发展的必然趋势，优胜劣汰永远是市场发展的必然规律。因此，我们认为与其在一个并不太适当（或者说老年人消费观念还尚为完全转变）的时机下，为了看似丰厚的眼前利益而

将自己陷入骑虎难下的尴尬境地；不如先修炼好自己的内功，使自己先立于“进可攻，退可守”的不败之地，然后放稳心态，放长线钓大鱼。3、老年护理院与“养老服务机构和产权式老年公寓，必须要老人愿意入住才会有市场”不同，老年护理院更多的取决于老人的身体状况。由于老年护理

院拥有完善的医保机制（药、床位费、护理费均能进医保）、专业的医护人员及可长期入住的条件，因此对于长期患病的老人及老人家属，老年护理院都是最好的选择。与此同时，对护理院而言，有医保作为支撑，它们的运营模式及利

润来源类同于医院。但同样由于医保的限制，老年护理院的办理条件十分苛刻，且办理手续复杂。为此我们认为国外的“辅助生活机构”将是一个非常好的变通协调的借鉴案例。目前上海、甚至国内均还没有类似的项目，市场空白所蕴涵的商机与风险同样是巨大的。69三、养老建筑建筑设计

及物业管理（一）养老建筑的基本特征人们随着年龄的增长，身体的各部分机能如视力、听力、体力、智力都会逐步衰退，心理上也会发生很大变化。视力、听力的衰退导致眼花、耳聋、色弱、视力减退甚至失明；体力的衰退会造成手脚不便，步履蹒跚，行

走困难；智力的衰退会产生记忆力差，丢三落四，做事犹豫迟疑，运动准确性降低。身体机能的这些变化造成了自身抵抗能力和身体素质的下降，经常容易发生突然的病变，例如昏厥、中风等心脑血管疾病。而心理上的变化体现在有的老人退休后，从一种每天上班下班、工作

生活有明显的节奏突然转变到成天呆在家里无所事是，百无聊赖的赋闲状态，子女们都各自成家立业，另筑新巢，忙于生活，无暇顾及老人。在生活、思想方式上也逐渐难以沟通，出现两代人的代沟，更有一部分老年人或丧子、或丧偶、或离异、或遭子女厌恶遗弃，生活无着，形单影只。这些都造成了老年人的失落感、孤独感，会产

生一种被社会遗忘、日薄西山的厌世心理。对于老年人的这些生理、心理特征，我们在养老建筑的设计上要注意：1、针对体力的衰退。由于老年人的体力衰退，在行路、登高、坐立等日常的生活起居方面都与精力充沛的中青年人不同。例如：在公共走廊的设计中就应该考虑在两边

设扶手，便于老年人随时可以有一个依靠，稍事休息停歇，以恢复体力(图1)。如果走廊过长，应在适当的地方设置休息场所，便于坐下小憩。杨浦区社会福利院的长廊(中间走廊)在适当部位去掉几间北面房间形成一个凸形休息区就是一个很好的例子(图2)。公共活动场所的地面，应当平坦，光线充足，不应有台阶。如果地面需要

有70高差时，应设置坡道，其坡度应符合规定，并有明显的标志。老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设置门坎，地面材料应防止过滑或结露。这些在老年人的设计规范和标准中都有明确的规定。在垂直交通(楼梯、电梯)的设置上，楼梯坡度应比一般的缓和，每一

步高度不应超过150mm，每一梯段的踏步数不宜大于14步，不得采用扇形踏步。楼梯净宽度不小于1.5m，两边均应设扶手。三层以下建筑宜兼设室外坡道(图3)，便于担架和轮椅的推行。在电梯的应用上，上海市的“养老设施建筑设计标准”规定：三层楼的建筑宜设置电梯，四层及四层以上应设置电梯。电梯轿厢应有

一定宽度和长度，便于轮椅、担架的放置，并应选用速度较慢、稳定性高的电梯，以避免引起老年人的不适或突发病症。在轿厢内设备的选用上也要注意适合老年人动作迟缓、反应不灵的特点。如轿厢关门时间不可过快，选层按纽应采用触摸式，轻触即可反应。轿厢内设置电视监控系

统以随时注意电梯升降时老年人的变化等等。在卫生间的设计上也要体现出照顾老年人体力衰退的特点。如坐便器不能太低，避免老年人过度下蹲。而浴缸又不能太高，以方便老年人的跨越。便器及浴缸临墙一面都应设置安全扶手。在浴缸临空一面设置“冂”式落地扶手，便于老年人携扶(图4～6)。在调查中注意到，不少的敬老院

、福利院反映卫生间是老年人最容易发生意外情况的地方。诸如坐便时脑溢血、中风，洗浴时突然昏厥，或者在跨越浴缸时摔倒。特别是在冬天或者气候变化剧烈的时候。因此很多护理人员提出最好能在卫生间有监控系统和紧急呼叫系统。还有的敬老院

、福利院不设置老人独用浴室，而设置由专人帮助老人洗浴的公共浴室。美国ASBURY老年人社区就专门设有特殊的洗浴室，由护理人员协助那些行动不便的老人洗浴，而在浴缸上装置有各种控制系统调节水温、流速及监测。在卧室的

设置上，除保证必要的日照、通风等条件，还应考虑到腿脚不便的老年人轮椅进出和上下床的方便。因此，规范规定在两床之间的床端头通道都应留出足够的宽度。同时，每间卧室还应配置呼叫系统，便于紧急时的呼叫求助。71ASBURY的卧床除了可

以像医院病床那样以任何角度斜撑起来外还可任意高低升降，便于在不同的使用情况下调节。2、针对智力的衰退。老年人随着年龄的增加，智力都有不同程度的下降，轻则记忆力差，行动迟缓，动作准确度降低，重的会失语，口角流涎以至不同程度的老年痴

呆症等。因此在我们的设计中应充分考虑到这种智力衰退的现象。在老年人的活动空间中无论是卧室、卫生间等私密空间或活动室、走道、楼梯等公共活动空间都应留有足够的回旋余地。卧床、桌椅等生活起居设施及各种电气设备都要操作简便、安全耐用。有时往往在一般人认为是使用很方便的东西，

但在老年人使用时就不是那么一回事了。例如双面弹簧门在一般民用或公共建筑中是一种方便适用的东西，它既便于频繁的进出又可随时保持关闭状态，利于挡风、节能。但当行动迟缓的老年人使用，可能就容易带来危险。在一般住宅中，设置高柜或低柜(或

床下柜)可以充分利用空间作为贮藏面积。但在老年人卧室中就不能设置吊柜或床下柜，避免老年人上攀下蹲引起病变。在设置电水煤气设备时，更要特别注意安全、方便、节约。例如煤气灶应安装燃气泄漏自动报警和安全保护装置，电气插座回路的开关应有漏电保护功能

，室外应有火灾自动报警及自动喷淋灭火系统，洗面盆采用光电控制的自动水龙头或限流自闭式水龙头，坐便器宜选用节水型旋涡虹吸坐便器等等。即使在如像阳台晒衣架这一类次要辅助设施也要注意到老年人的使用特点。众仁老年人公寓卧室阳台上配置的水平伸缩式晒衣架装置在侧墙上，老年人用不着仰头伸手就可以很方

便的收晒衣物。3、针对视力、听力的衰退。眼花、耳聋是人到老年后必然会发生的生理现象，只不过随着个人健康状况72不同有轻重早迟的区别而已。在老年人建筑设计中应该注意到光线、色彩、声响等各方面的因素。例如，老年人的卧室、起居室、活动室都应该明亮，应该有自然阳光。上海标准中规定：活动

室的窗地比不应小于1/4，起居室、卧室、康复室不应小于1/6。这些都明显高于一般住宅。在色彩处理上也宜为淡雅为主，明亮的暖色调给人以热情朝气，生机勃勃的感觉。不单照顾了老年人视力不佳的特点，也从心理上营造一种温馨、祥和的气氛。色

彩处理看起来很简单，但要考虑得无微不至，的确需要设计者多下功夫。例如，卫生间的卫生洁具如洗面盆、坐便器等在一般家庭或公共场所(如旅馆)都可以根据室内装璜的需要设计为各种色彩。但老年人的卫生洁具却应以白色为宜，白色不仅感觉清洁，还便于随时可以发现老年人的某些病变。由此也可引伸为不宜选用带

红或黄的色彩。另外，在一些需要引起注意的安全和交通标志上，例如楼梯的起步、台阶、坡道、转弯等标志，安全出入口方向，防火门的开启方向，楼层标准，一些重要房间的名称等应在醒目的位置以鲜亮的色彩标示出来。有些容易误辨的东西更应特别注意。例如，窗户上使用

固定窗扇，特别是双层窗又是大片玻璃的固定窗扇，容易造成老年人的错觉。有些大片玻璃的门，过于透明光滑，不单是老年人连青年人都易造成没有玻璃的错觉试图穿门而过，这样的事情在上海已不止发生过一次，极易造成伤害事故。卧室

、起居室等主要房间的窗玻璃不宜选用有色玻璃，容易造成老年人的视觉障碍，影响视力。一些声光信号装置，包括门铃、电话、报警装置、电梯停靠信号、安全指示灯等都应该调节到比一般正常使用更亮更响一些，而且都应该明确清晰、容易辨认。当然，由于室内声响增大，相互间的影响干扰也会增

加。卧室、起居室的隔墙应考虑有良好的隔声性能，不能因老年人容易耳聋而忽视了这些细节。731走廊扶手2走廊休息区3坡道4“冂”式落地扶手5“L”形安全扶手6“L”型安全扶手落地式立杆安全扶手4、针对易发生突然性的病变。由于体力、智力、视力、听力的衰退，老年人容易发

生突然性的病变或事故。在设计老年人建筑时应该考虑到一些保健、监护、抢救、运送等方面的措施。除了上述的在卧室设呼叫装置在卫生间设监控系统外，一个完善的敬老院、福利院应该设置医务室、值班室、护理病房、护理工作室、安息室(太平间)等用房。值班室应配置呼叫监控系统、电话、担架及轮椅等。这些设施的设置

保证了在发生突发病或事故时老年人能得到及时的抢救和转送，而正是这样才为医院的进一步处理赢得了宝贵的时间，使老年人转危为安。5、针对心理上的失落感、孤独感。前面已分析过，造成老年人心理变化的主要因素一是社会上的，二是家庭中的，要解决

这种心理上的失落感、孤独感，首先要使他们走出阴影，要有更多的74人来关心他们，敬爱他们，使他们的生活更完美，使他们的活动得到社会的认可、支持，真正做到“老有所为，老有所乐”。在所有已建成的各种养老建筑及国家和上海市制订的各种规范、标准中都非常重视这个问题。在

硬件设施上各单位均设置了各种不同的多功能室、游戏室、康健房等活动用房，让老年人有充分的室内外活动、健身、社交的天地。另外，各单位还根据自身的特点举办了多种内外交流学习活动。如杨浦区社会福利院发现院内某些老年人有绘画的基础和兴趣，于是就积极支持鼓励、组织多次院内外的观摩学习，举办讲座，甚至上电

视台表演、宣传，极大地提高了老年人参与社会、美化生活的兴趣。嘉定社会福利院与嘉定一中等几所中小学、幼儿园挂钩，在节假日及平时经常组织学生慰问老年人，举行各种形式的联欢活动。（二）老年住宅的产品设计1、老年住宅产

品的建筑形态分类欧美发达国家19世纪就陆续进入了老龄社会，法国更是早在1851年就成为世界上第一个老龄社会国家。在这些国家中老龄住宅大致有无障碍专住型老龄住宅，混合的演变式住宅和适应老龄社会的通用住宅三种类型。三种建筑形态的

优劣分析及创新模式三种不同的建筑形态不但在表现形式、建筑设计、服务功能上存在差别，在实际操作以及效果上也各有优劣，在对老年住宅进行全面综合研究时，有必要对三种不同的建筑形态进行优劣分析，并在比较分析的基础上探讨一种更臻完善的表现形式。三种建筑形态的优劣分析分类特点

优点缺点无障碍专住型根据老人特点专门设计，建筑1.针对老年人的专用设计，为居住者提供全1.造价高，难以普及；2.设计难度大，需要对老年人特征进75老龄住宅具有独立性面、科学的照顾；2.方便统一管理性深入研究；3.老年人的密集型居住模式与医院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氛围的形成

。通用住宅房屋设计具有前瞻性，老年人专用设计已经隐含或可加载在原有房屋中，一般住宅可以简便地顺利向老人住宅过渡1.成长型居住空间，降低了专用设计的一次性投入，房屋使用功能的灵活性大；2.所有改变均可在原住宅进行，使用者年老后不需移

居他地，节省了开支，并满足了归属感的需要。1.前瞻性设计具有时间风险，之前设计可能会在日后的实际使用中不适用；2.通用设计使专用性降低，难以为老年人提供全面细致的功能；3.日后房屋的改造为住户带来麻烦，改造材料可能会因为建材的发展而与原设计不兼容。混合的演变式住宅将老年人住宅融入一般建筑中，在建

筑中按一定比例设置老人专用层或专用房1.设计简单，建造成本低，不需另外置地和进行单体设计；2.混合居住模式可以在一定出程度上减低老年居住者的孤独感；3.方便家人对老年人的照顾；4.可以与一般住宅连带出售，或者可以根据实际销售情况改变其用途，

销售压力不大。1.由于是同一建筑单体，无论在是哪一种混合形式都难以对产品进行细致的专用设计；2.一般住宅的环境、选址与老年住宅的要求相距甚远；3.和年轻人混住在一起，干扰性大；4.由于利润的问题，老年住宅不可

能是混合住宅中的最佳位置；5.在同一栋单体楼内将老人分离安置，与中国传统观念有悖。从以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑设计存在如下主要难点：A、专用设计与成本、价格之间的矛盾专门针对老年人的专用设计必不可少，但是大量、细致的专用设计必将加大建筑76的成本，导致最终售价

的提高，拔高了产品的目标客户群定位，增大了销售的压力。另一个重要的问题是专用设计的一次性建成和阶段性加载的选择，一次性建成方便了客户但加大了成本，分阶段的通用建筑虽然可以降低产品成本，但是却增添了用户的麻烦，以及要承担前瞻设计的

时间风险。B、独立与混合居住之间的取舍在建筑设计上将老年住宅独立出来还是混合在一起是一个关键问题。独立建筑可以保证住户的独立性，不受干扰而且便于统一管理，但是就老年人心理特点而言，集中居住又极易造成老年人的孤离感和遗弃感，不利于健康居住氛围的形成；混合居住可以消除孤离感

，但是却难以顾及老年住宅的特殊需要，而且干扰性大。C、建筑形态与居住氛围之间的关系抛开住宅的功能性价值，建筑形态对于老年住宅的情感性价值也起到决定性作用。在住宅的情感性价值上，老年住宅产品需要的一种淡雅、和谐、交流，充满关怀和生气的居住氛围，如何建

筑布局、建筑设计、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮气沉沉的氛围，与建筑形态的确定有莫大的关联。在对已有建筑形态的分析研究的基础上，我们有必要通过总结设计出一种既适合老年人居住，又利于开发获利的新型建筑形态，为此，我们经过研究提出以下建议：①老年住宅的规模社区化当老年

住宅从独立建筑过渡到独立社区时，社区除了可以拥有无障碍专住型老龄住宅独立性、专用性强的优点，而且在项目选址、建筑设计上都取得了很大的主动性。其次，居住规模的形成，利于大型配套的引入（例如医院、康乐中心等），对丰富老年住宅的功能提供了条件。再者，老年住宅的规模化更利于社区活动的组织，有助

形成健康有益的社区生活氛围。②老年住宅社区的功能多样化77要缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空

间。在老年社区的规划中，导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐社区转变，使社区不单具有老少康乐的功能，而且具有为年轻人节日悠闲度假的功能。这种规划具有三大优势：一、倡导度假式康乐生活，提高了社区的生活品位；二、为年轻一辈提供节日度假的空间，将探望老人和悠闲度假结

合在一起，有效地消除了老年人独立居住的孤离感和遗弃感；三、度假区与居住区的设立既保证了老年住宅的相对独立，也满足了老人与外界交流沟通的需要。③老年住宅的专用化由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上。而所有的专用设计均是建

立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。④老年住宅的年轻化由于老年住宅消费群固有的特点，住宅的年轻化

是活跃社区气氛的有效途径，因此，在单体设计上、色彩规划上，乃至室内设计上，在保证和谐素雅的前提下，不应该过于沉闷，而要多于变化，稳重中体现出一种生气与活力，营造一种充满生机的，健康的生活环境。⑤老年住宅社区融洽化由于老

年人独立于子女居住，心理上、情感上的依赖由子女身上自然而然地转向邻里之间，因此，在对老年住宅进行设计时，应充分考虑到老年人的这种心理需要，在单体设计上更多地考虑住户之间交流的功能，以形成融洽的邻里关系。在

这一方面，万科的“情景洋房”和“连院别墅”具有独到的优势，强化其在这一方面的设计，对户型进行改良升级，使其更利于老年人居住，将可受到较好的效果。782、住宅产品设计的关注点。设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什

么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。⑴要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅

内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。⑵要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意

。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助

。⑶要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。⑷要能确保隐私性79老年人害怕孤单是一个

普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。

这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的

套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。⑸要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。3、老年住宅产品的设计原则。由于人

口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。其最大不同点之一是由于孩

子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动

。设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在老年住宅

的规划与设计上可以遵循以下原则：80①从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；②尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空

间和环境；③从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；④从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。4、老年社区的设计要求。⑴项目选址

由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。在就本课题进行访谈调研时，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区

，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：①环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸

引力；②交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；③场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；④场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；⑤生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免

产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；⑥场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。81⑵规划设计在规划设计上，也应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：①住宅区和活动区

分离，保证生活空间不受干扰；②建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；③居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；④设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；⑤处理好合设

或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；⑥基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；⑦设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。⑶单

体设计单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公

共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。⑷色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：①一是稳重和谐，但忌过于沉闷；②二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。⑸户型设计82由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：①保证有良好的采

光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；②与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及

习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾；③独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间；④老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；⑤室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；⑥所有房间应在

同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。⑹室内设计与一般住宅产品最大的区别是，针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上，作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重。因此，从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细

腻关怀。1998年中国老龄科学研究中心“国家九五社科”重点课题“人口老龄化与社会保障制度研究”课题组进行的“城镇职工养老保障调查”，调查结果显示，老年人对住宅内希望增加的设备和设施中老人首选的是紧急呼叫设备，

占56.5%，那些高龄老人最担心家中无人时自己突然发病。由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。5、老年住宅室内装修设计要点8

3⑴墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃

、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时

的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地而铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即

便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污。不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平而上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室应尽量设在一层。当老年人必

须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋人台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明

，不宜采用黑色、深色材料。在现在的住宅设计中，跃层、错层都是很流行的做法，但对老年人来讲并不合适，尤其是需要使用轮椅的老年人。住宅内的台阶，尤其是设在起居室和卧室之间的台阶会给老年人带来很多不便，因为起居室和卧室是需要经常通过的地方，多次的上下台阶会给老年人造成不必要的身体

损耗。如果在卧室和卫生间之间设有台阶就更加危险，老年人夜间起夜的次数比较多，在黑暗的环境和不完全清醒的状态下很容易忽视台阶的存在。因此老年人住宅内的地面应取消所有高差，包括卫生间及阳台内外的地面高差。普通住宅设计中为防止卫生间内地面水84外溢而设置的高

差对老年人来讲也是一个危险隐患，一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。阳台是日常晾晒衣服、被褥的地方，同时也是能够享受户外生活的地方。因此必须考虑老年人移动的方便性，取消阳台内

外地面的高差。关于阳台向房间内渗入雨水的问题，如果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。⑵厨、卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感

到劳累，因此老年人使川的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年

人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最

安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作

简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖

气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，85台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，

并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。⑶安全扶手的安装

老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在

墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选扦，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使门1扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手

改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4—6cm，，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面

上做出标记，以便需要时可以随时安装。⑷门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生问、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫

生间是老年人最容易发生事故的地方，应设86向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的

影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度

、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门

及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的

门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。⑸电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的

操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行，电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑

轮椅使刚者的话，最好87设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高

度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖

温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。客厅、卧室和餐厅均应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。⑹照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好

的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方（门厅、走廊、卧室的出人口、有高差处）应安置辅助灯（脚灯）。同时在

选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3∶1以下

，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1∶2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明

开关均应采用大面板、带灯的开关。⑺色彩设计88老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉

能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60％的人视觉产生黄变化，70岁时达到84％。由于黄色

的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清

的鲜艳蓝色会消失；绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。（三）老年住宅的物业管理老年住宅的物业管

理是老年住宅建设的重要组成部分，其内涵的多样性和特殊性也是老年住宅的突出特征之一。老年住宅内蕴涵了巨大的服务产品消费需求，因此，老年住宅的物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点在于对社区服务的提供与管理所占的比重增大，另一方面，在社区文化上，由于良好的社区文化对老年人的居住健康起到由关重要

的作用，所以对社区文化的营造也成为了老年住宅物业管理的重心工作。1、老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系89老年住宅物业管理与老年住宅建设的联系紧密，其中的关系既体现了老年住宅物业管理的丰富内涵和区别。因

此，对老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系的探讨有利于加深我们对老年住宅物业管理的理解。老年住宅物业管理于老年住宅建设之间的关系可以分为以下几点：⑴并非补充，而是重要组成部分老年住宅社区对服务产品的需求量大，定制式和菜单式的社区服务上

升到了老年人生活基本需要的层面上，因此，以社区服务为主的物业管理也从社区的补充成分上升到了必要成分的地位，常规性物业管理和社区服务两者缺一不可，这是老年住宅物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点。⑵是老年住宅的长期盈利点由于社区服务的必要性和重要性，物业管理的主要工作就不再单是对物业

的管理维护，而是管理与服务并重。物业管理的主要收入来源也由单纯的物业管理费，变为管理收费和服务收费等多种渠道，而且，随着服务内容的多样化，服务产品的盈利比例将会逐渐加大，成为物业管理收入的主要来源。实际上，为居住老人提供有偿

性社区服务已经成为了老年住宅的重要盈利点之一，这种盈利是长期、稳定、不存在风险的，而且将随着老人年龄的增加而增加。⑶经营与管理并举随着生活水平的提高以及老年社区规模的增大，为老年人设置的服务必将沿着细化与多样化的方向发展，单凭

社区物业管理公司的力量难以满足发展的需求，引入社区外的第三方专业服务单位势在必然，这也是解决物业管理公司过小或过于庞杂的有效方法。而外来单位的引入，就使物业管理公司的业务结构发生变化，自主经营和对引入经营进行管理，就

成了物业管理公司的主要业务。2、老年住宅物业管理内容的构成90老年住宅物业管理主要由以下几个部分构成：⑴常规物业管理：常规物业管理包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理相近，再次不作赘述。

其最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能力低，老年住宅的常规管理应具有更大主动性。在保全、保洁方面，要提高服务的质量，增加保洁的次数，出来要防止外来对老年人的侵害，也要防止老年人不慎而发生的意外。总的来

说，就是要更加主动和细致。⑵社区服务和管理：从盈利的角度分，社区服务可以分为盈利性服务和非盈利性服务。A、盈利性服务：指为社区那老人提供的特定的有偿性服务，例如钟点服务，特殊陪护等等；B、非盈利性服务：指与社会福利

机构、义工团体或医院、学校等合作的，以免费的形式为老人提供的无偿服务。例如由福利机构兴办的老年之家、老人大学，由义工团体提供的义务劳动、医院的义诊、学校的义演等等。社区服务的内一般包括：①家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服

务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小

时。②家庭保健服务。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。91③送饭上门。是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提

供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人。"轮子上的饭菜"会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。④定期探望。也

可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望"空巢家庭"的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们

懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。⑤电话服务。很多独居的老人害怕自己在家病了

或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务可以

监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。⑥“生活在线”服务。社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活

在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。⑦交通和陪伴服务。有条件的社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择

小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有92时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。⑧老年

食堂。社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会

比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。⑨法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费

用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。⑩再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作

介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。○老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老

人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。○咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭

矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护。保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。服务的收费由具体服务内容、当地消费

水平、社区档次等因素制定。111293在对社区服务的管理上，对于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。对于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自

营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业管理公司自身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控，这一点对于引进的服务单位尤是，以维护物业管理单位的形象。

老年社区文化的营造。营造良好的社区文化是老年住宅物业管理的重要任务。老年人行动不便，大部分时间在社区内度过，对良好社区文化的需求与感受比年轻人要大；从心理健康的角度来说，活跃、健康的居住氛围也可有效地缓解老年人情感依赖性和孤独感

，故此，老年住宅社区的文化营造比一般的住宅社区更显重要。在物业管理工作中，应摒弃“社区文化可有可无，只为营销”的偏见，将社区文化的营造作为工作的重点，主动关怀老年人的文化需要，经常性或定期举办“老年运动会

”、“老年书画比赛”、“老年联欢会”等社区活动，并邀请有能力的老人参与到社区管理当中，提倡老有所为，共同营造“健康、和谐、活泼”的老年社区文化。（四）老年人希望居住的环境1、老年人希望居住的环境老年人尤其是高龄老人，他们希望尽可能长时间地自立生活下去，同时又希望能够避免与社会隔离，保持一定的社

会交往动；他们希望房屋的结构、设施适合老年人的心理、生理的需要，如住宅的隔热、密封性要好，住宅内应该随着科学技术的发展，引进自动化的功能－住宅的防火、防盗窃的保障功能，照明、控温、省电等自动控制功能，内部94的对讲机、电话、社区闭路电视等通

讯功能；家务管理、社区服务预约的网络功能。在他们年老体衰时仍然能够生活在自己熟悉的环境中；安全性，通过对老年住宅的特殊设计，弥补老年人生理功能上的欠缺。住宅的设计要充分的考虑到老年人的身心特点，而且还能向老年人提供紧急情况时的帮助；老年住

宅选址要尽可能考虑交通方便，周围没有噪声干扰，环境清静优雅，公共服务设施完善、方便；老年住宅中的设备一定要充分考虑使老年人方便、舒适、安全。因此，在住宅的出入口处、楼梯、电梯、卧室、厕所、浴室等老年人经常活动的场所，要求有防滑设施、

无门槛、无阶梯、无落差，出入处无坡度。住宅的公共设施上要有紧急呼救设备、防火防烟的防火门，标志明显的通道。厕所采用西式的座式便器，增加扶手和按铃等设备。在浴室、走廊也应该设有防跌扶手；老年人的卧室要求通风好，采光好，室内的装饰要符合老年人的心理，

避免大红大绿色彩对比强烈，应该体现幽静典雅的特色。室内的家具避免棱角突出，避免老年人磕碰；提倡开发子女与老人同居的"老少户"型的居室设计，子女与老人住得很近，便于照顾老人。但又有各自独立的空间。房地产开发商应该注意到这种住房的特殊需求。2、子女改善父母居住状况的需求子

女以为改善父母居住状况为目的而购买养老专用的老年住宅，成为了老年住宅消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的

要求逐95渐提高，为父母的健康长寿考虑，购置环境优美，空气清新的老年住宅以改善父母的居住环境是子女购买老年住宅的主要诱因。在实际的访谈中发现，子女为父母购置老年住宅主要是从以下几个方面考虑：①为父母提供一个优质的生活环境；②老年住宅的特殊住宅能为老

人提供安全的照顾；③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾；④社区活动可以丰富父母的生活，以弥补因为工作繁忙而对父母的陪护不足。四、老年住宅的发展趋势与遵循原则（一）老年住宅市场发展前景1、市场发展趋势(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家

和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老

年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。

对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。96老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情

况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用

。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人

和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在

个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保

合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开

发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞

好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法规。97法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布

实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发

展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。２、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：⑴规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求

也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更

适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；⑵郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访

；⑶建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；98⑷功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”

生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。⑸科技化以科技为依托的老年人专用设计

是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的

应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。⑹社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素

质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。3、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着

经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖

性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在99一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。（二）上海老年人住宅市场发展趋势1、老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观上海市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题，一般都是摆摆样子的。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单，又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾

虑，据了解在北京、广州等地此类型的养老住宅就深受老年人喜爱。2、老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移现今老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心、镇中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对生活品质，养老质量

要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，而且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。3、老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无

明确界定，但可以肯定上海市现有的505家养老院中绝大多数应界定为低档产品（根据收费及硬件设施），而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场也很稀缺，但实际有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但

需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为开发的主流，而高档产品、低档产品也肯定会占有一席之地。4、“有山有水型老年公寓”更受消费者青睐随着上海居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回

到自然却又无法自主，退休后如释重100负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“有山有水型老年公寓”的将倍受他们的青睐。（三）老年住宅（老年公寓为主）运营模式应遵循的原则老年公寓运营模式中的市场定位、销

售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三管齐下的销售原则；四点标新的社区服务原则。1、原则一：目标市场定位——二路出击。老年公寓的市场定位

应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、慕名参观、购物者、医院就医者等群体）。老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积

率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一

方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。在为老年人提供特色服务的同时对游客、周边居民、访客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻

他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。考虑在小汤山附近没有较大规模

的医疗机构、购物场所及休闲101娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。2、原则二：销售方式——三管齐下。根据老年公寓的市场定位采用三管齐下

的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。三管齐下的销售方式为出售房屋（或房间）的规定年限使用权、出租房屋短期使用权及以房换房实现房屋（或房间）使用权销售的三种形式。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购

买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于我开发商的资金回笼。三管齐下的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出售房屋定期或不定期使用权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用

权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；以房换房实现房屋（或房间）使用权销售方式适合老年人及子女经济实力不够、但又向往老年公寓生

活的老人消费需求，同时降低进入门坎，可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。销售难点在于拓展销售渠道。不能照搬房地产销售模式，守株待兔式销售，要走

、要找、要钻。走：走出销售厅，走到社会上，走到老年人中去，老年人多会去哪，我们就销售到哪。如：公园、医院（据调查这两类场所是老年人最多的集聚地）等。找：我们老年公寓消费群体主要是中高经济实力、有修养的老年人，最好还有运动、文艺、艺术、曲艺方面等特

长的（老年公寓为老年人开展各种类型、有102益于身心健康的文化体育娱乐活动提供师资力量，及活动骨干）。如：银行等高薪职业退休职员、大学退休教师、音乐学院退休教师、退休影视演员、剧团演员、老年人协会等等。钻：销售要学卖保险人员软磨硬泡的韧劲以及不怕苦、不畏难的专

业素质；还要学传销人员怎么把话说得滴水不漏、死人变活的口才，当发掘出一条宝贵的销售渠道，一定要狠钻进去，契尔不舍的把资源给挖出来。3、原则三：社区服务——四点标新。社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到

标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面有了先天环境做保证后还要提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化

经营的必备条件。如老年活动中心、老年俱乐部、老年图书馆等设施一定要最大限度地保证。老年人和孩子一样喜欢扎堆、热闹，提供专门的活动场所为其服务，在这些场所里，老人或打牌、下棋、看书，或闲聊、健身，大大增进了老人之间的交流与沟通，对于老人的心胸以及生理都是大有裨益的

。还有很多老年人往往是不服老的，因此，如何保证他们人生的第二次价值得以体现，就是真正的老年住宅应该考虑的问题，依据国外的做法，在小区里成立各种不同的俱乐部，比如木工房、手工作坊等等，老人在这里可以学到自己年轻时没有学到的东西，

丰富了自己的知识，如果自己亲手做出的东西能够被人们所认可，就意味着自己的价值又一次得到了体现，圆了他们未圆的梦想。所以老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全

、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有103前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。又例如在社区家政服务方面，必备层级要为老

年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主

动的提供个性化服务。概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需

求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。