【文档说明】酒店项目整体运营策略课件.ppt，共(106)页，6.770 MB，由小橙橙上传

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以下为本文档部分文字说明：

引领凤翔地产新格局凤翔阳光酒店项目整体运营策略前言首先感谢贵公司给我们参与这次提案的机会。通过与贵公司的沟通、以及对当地市场的研判和对项目本体的研究，我公司将对于本项目定位、产品规划及营销服务提出切实可行的方案。最后希望通过此报告，形成一个良好的开端

，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把本案打造成为凤翔市场的精品楼盘，为贵公司实现利润和品牌的双丰收！市场分析项目分析项目定位营销策略貳叁肆壹我们将通过以下四个方面对项目的操作进行阐述……市场分析壹宏观政策关中“米粮川”凤翔县位于关中盆地和渭北黄土台塬西部

。宝鸡市东北。县境内地势呈北高南低的缓坡台原，北部为山地和丘陵，一般海拔1200-1600米，主峰老爷岭海拔1678米；西南部为千河谷地，海拔588-750米；大部分地区为渭北黄土台原，一般海拔649-968米，原面完

整开阔，起伏不大。县境内土地肥沃，物产丰富，自古有“米粮川”之称。市场分析——区位概况西府重镇古人以“南控褒斜，西达伊凉；岐雍高峙，干渭争流”来形容凤翔当时交通的便捷以及地里位置的重要。而今有风麟（游）、凤宝（鸡）凤冯（家山）、凤岐（山）、西宝北线

等干、支线公路多条，形成了三纵六横为骨架，12条支线连接各乡镇的四通八达的公路网。市场分析——政策环境城市形象提升地方政策优势明显凤翔城市建设项目正处于升级换代的过程中，处于新政府行政区域的本案，作为地区板块的城建亮点，必将成为城市形象代表的热点。很好抓住这一良

好政策倾斜，将本案开发为凤翔地标建筑，引领地区楼市风向，也将能够获得更多政策性支持。日趋完善的城市配套县人民政府围绕跨入西部百强县、打造魅力新凤翔的奋斗目标，实施了以“三园三街四个入城口”为重点的25

个城建项目。县城供水工程、垃圾填埋场等惠民项目建成投用，硬件设施更加优化。让凤翔的城市生活品质更高。城市化发展的战略抢抓千载难逢的高等级公路、交通环线建设机遇，拉大城市骨架，全面加强基础设施建设，深入实施

环境再造工程，推动撤县建市进程，是凤翔城市发展的历史必然和战略选择。铸造精品城市撤县建市标准完成城市总体规划，凤翔县城西部工业区、北部森林居住区、南部文物保护区、东部综合服务区、达成面积20平方公里的中型城市。凤翔县城一系列政策的调整，展示了政府提升凤翔城市品质的决心

目前凤翔城区多以自建庭院住宅为主，厂矿企事业家属区福利房住宅多为多层单元建筑为主，商品房发展较缓慢，商品房占房地产比重不到35%。商品房,35%自建庭院、家属区,65%供小于求，商品房市场空间较大市场分析——市场概况商品房家属区自建庭院010020

0300400500600需求量由上图可以看出，凤翔县在售项目户型以两室、三室为主，一室、四室及四室以上相对市场占有率比较小。但是由此可以看出凤翔县购房需求主要注重刚性需求面积住宅。住宅市场以实用型两房、三房为主，舒适型和投资型产品较少市场分析—

—住宅及商业市场现状9%47%38%6%一室二室三室四室及四室以上商业市场凤翔县的商业商圈辐射分；◆东湖商圈◆凤凰十字商圈◆大什字商圈市场分析——住宅及商业市场现状凤翔现有商业定位可分为3种1、零售百货商场2、批发市场3、社区门面竞品分析市场分析——市场概

况楼盘均价起价去化位置工程进度总建面户型区间优惠措施颖晖华府2900280095%西大街中段1期交房2期地基3.8万㎡91-136㎡1万抵1.6万凤凰城32002800售罄秦风路南段3号处理地基138

04㎡90-130㎡500抵5000雍州大厦32002900排号西大街处理地基1.2万㎡90-127㎡无京城大厦3400290090%秦凤路南段处理地基2.8万㎡91-130㎡无大正花园32002010.9268880%南

环路以西200米左右2期2-4层1.1万㎡80-130㎡无客户分析从上图可以看出，凤翔2011年1月购房人群中，解决居住的需求达到51﹪，结婚用房的达到25﹪，改善居住的需求占到13﹪，投资和其他用途的比例11﹪。所以，凤翔县商品房以解决居民居住的需求为主。

投资和其他用途的总需求相对较少。市场分析——客户分析刚需为主改善为辅投资型房产较少住宅客户分析42%25%13%51%11%解决居住婚房改善性住房首次置业其它客户类型置业目的自营客户具有一定运营基础，

具备一定品牌的商铺运营主，在整个经营规划基础上，认为缴租不如缴贷，前期可运营，后期可出租的置业者。投资客户拥有大量闲散资金，但不具备运营条件，仅作为固定资产投资的专业投资者，比较看重商铺地段、定位、回报。商业客户分析市场分析——客户分析分

析结论通过对市场的分析，得知凤翔县住宅市场的户型需求为80—90㎡2房和110—130㎡3房，但品质要求较高；本地的一般客户比较关注价格的高低；不存在所谓泡沫经济受大市场环境影响甚微；市场缺乏名副其实的高档次

、高品质的现代化项目。市场分析——结论项目分析贰项目分析——地块现状占地：约13亩拟建物业形态：大型商业+住宅项目分析——意向方案意向方案113米68米1-4F大型商业4F以上住宅4F以上住宅让我们从城市综合体

的角度审视本项目项目分析——规划设想本案拥有大型商业，步行街，住宅，而城市综合体一般需要满足三大条件，五大功能：生活全功能城市核心区便利交通枢纽居住购物休闲办公核心地段、人流量保证、消费基础类城市综合体酒店××项目分析——规划设想SWOT分析劣势W环境

：无社区环境，绿化无法保障；拆迁：临街，居住有一定噪音影响。优势S地段：凤翔南大门，门户地位，区位价值高；物业形态：目前区域内并无此类业态项目存在，产品规划领先于区域其它项目。机会O需求：城市发展，带来

房产投资加速；市场：周边无同档次高端商业存在；政策：一二线城市限购，迎来置业良机。威胁T市场：商业市场环境相对落后；竞争：随着城市发展，周边项目会造成对本案客户分流和截流的威胁；区域缺乏高端商业中心，本案作为该区域唯一高端的类城

市综合体项目，市场发展前景广阔。项目分析——SWOT分析×补缺者追随者挑战者打破现有住宅及商业定位格局，成为区域产品的领头羊！与周边项目产品雷同、定位雷同，在有限的客群中抢夺客户。剑走偏锋，以周边绝对差异化的产品面市，在百米大道上独树一帜。寻找

百米大道曾有的热销产品，适当补充入项目产品线中，丰富产品线。×引领者×项目定位叁经过对市场的分析与项目区域价值的研判，我们确信，本项的最终目标，就是要做到：雍兴路门户凤翔的NO.1高层住宅：典藏臻品第一居所商业：潮流风向第一街区市场定位城市恒升不动产生活

方式新中心地段价值项目定位——市场定位产品创新方元·新天地旨在针对凤翔高端消费阶层，打造针对投资者的城市恒升不动产和针对自住自营客户的生活方式新中心，以及超越于物质至上的丰厚精神体验和价值荣耀感。形象定位凤翔有了新天地项目定位——形象定位案名：方元·新天地*新

天地代表项目自身规划定位与产品的创新，同时给客户一种顶级购物居住感受。产品建议商业：以城市消费为主导功能，融合购物、休闲、餐饮、娱乐等一体的城市LIVINGMALL（生活广场）。住宅：引领城市居住潮流、树立城市人居标杆。规划分解项目定位—

—规划分解113米68米1-4F大型商业4F以上住宅4F以上住宅集中入户：从商业主入口旁，设置专用扶梯。进入通过门禁系统，进入住宅平台，再分栋入户，每栋单元楼下设置入户大堂。优点：商业顶层可作为空中花园供业主使用，保证绿化率；安置楼位在社区外独立入户，于销售楼位物业分离。缺点：必须设置由1层

至商业顶层的入园通道。布局思路项目定位——布局思路由于受地形的限制，商业上层住宅仅可临边摆放2栋，最大限度满足大型商业完整格局，入户方式可采取2种形式：113米68米1-4F大型商业4F以上住宅4F以上住宅首先我们需要明确我们现在都有什么？区位现状：凤

翔南大门地块现状：占地13亩，居住、商业综合我们如何去引领市场？商业：能够引领高端消费的品牌，能够聚足人气的大商业住宅：高端项目不多，伪高端项目不少在这种自身、市场情况之下，我们如何打造真正高端的、成为城市地产标杆的综合体项目？地段绝佳区

域价值认同感大商业、优品牌、高端产品打造凤翔首屈一指的NO.1产品户型建议NO.1建筑风格NO.1建造标准NO.1新天地-住宅新天地-商业规划意向业态划分租售策略打造凤翔首屈一指的NO.1产品户型建议NO.1

建筑风格NO.1建造标准NO.1新天地-住宅为了符合项目高端定位，我们建议采用时尚现代、庄重简约、国际化的ARTDECO外立面关键词：纵横线条、高耸、挺拔、石材、面砖顶级ARTDECO外立面，缔造地标

，打造王者形象项目定位——产品建议打造凤翔首屈一指的NO.1产品户型建议NO.1建筑风格NO.1建造标准NO.1新天地-高层户型结构户型类型户型特质面积区间户型比重刚需型主力产品80-100㎡二房85%刚需行

主力户型100-120㎡三房个性型补缺产品40—50㎡一房15%以80-120平刚需产品为主项目定位——产品建议组合构想：可在先期建筑设计时，将三房产品与1房产品设计为可组合成四房的模式。如此一来，本案产品线扩充至1房—4房。项目定位——产品建议1房可放置此处1房放置此处项目定

位——产品建议一房户型示意项目定位——产品建议二房户型示意三房户型示意项目定位——产品建议入户花园宽敞、实用的公共空间配置齐全的主卧打造凤翔首屈一指的NO.1产品户型建议NO.1建筑风格NO.1建造标准NO.1新天地-高层顶级配置打造NO.1项目定位——建造标准

楼宇空间智能化体系服务体系单元入口入户大堂电梯厅屋顶花园＋＋单元入口项目定位——建造标准入户大堂入户大堂属于项目形象建筑，需重点打造，彰显豪华、尊贵。项目定位——建造标准电梯厅提倡将度假元素融入到每一个细节，电梯厅包装采用简洁明了、轻快的手法对

细节进行处理，营造度假氛围。项目定位——建造标准屋顶花园住宅项目定位——建造标准住宅屋面景观——细部蜿蜒曲折的小径、景观小品的点缀项目定位——建造标准五大新科技，定制凤翔稀属置换式新风系统排水噪音处理系统太阳能景观灯系统

屋面雨水系统小区智能化(一卡通安防)系统12345项目定位——建造标准项目定位——建造标准1、置换式新风系统高空取气，过滤加工，底部送风，层层叠加，缓缓上升，带走人体室内污浊气体，最后，经由排气孔排出。2、排水噪音处理系统隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天

花板上与立管相连。同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上。项目定位——建造标准3、太阳能景观灯系统太阳能光伏发电系统利用太阳电池半导体材料的光伏效应，将太阳光辐射能直接转换为电能4、屋面

雨水系统虹吸式雨水系统是利用不同高度的势能差，使得管道系统内部局部产生真空，从而通过虹吸作用达到快速排放雨水的目的。一卡通系统；顶级家庭远程空凋、地暖控制系统；社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门4层安防系统；紧急呼叫系统；煤气报警系统；5、国际智能化家居系统服

务品牌化物业管理：24小时全封闭安保，可视对讲、紧急呼叫、煤气泄漏报警等物业管理；物业提供房间清洁、钟点工等室内卫生服务；社区提供房屋租赁中介服务；菜单式装修服务，社区医疗救护中心；自助式洗衣店；24小时便利店；网络、通讯、数字化处理方面以写字楼的标准进行入户配置

。项目定位——产品建议打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-商业规划意向租售策略业态划分特色：幕墙设置LED广告屏及大型广告灯箱，不仅增添商场氛围,体现时尚国际感，更可为后期运营赢取广告利润形式：临街独立优质商铺，内部

设置为内街形式规划：1—4层，商业总面积约30736㎡，单层约7684㎡，商铺面积80—200㎡此方案，即可出售，又可留为持有，作为公司资本进行运作。规划意向1项目定位——产品建议商场利益最大化的2种手段变内为外，街铺的价值远高于内铺最受投资者

青睐的商铺，能称之为铺王的，只有——街铺！将原为大开间商铺中临街部分，划分为独立商铺，入口面向主街道，同时与商场内联通项目定位——产品建议商场利益最大化的2种手段增强展示，双赢的广告发布平台在大型商场发布广告的形式分为2种，液晶广告与平面广告。本案可为商家在商场主

入口提供大型LED液晶广告，侧面提供高品质大型灯箱式平面广告展示平台，增添商场的国际化与时尚感，更可为商场后期运营赢取丰厚广告利润。项目定位——产品建议项目定位——产品建议车位的重要性由于本案没有广场，全部依靠地下1000余停车位解决停车问题。充裕的停

车位，是一个商业能否成功的重要标尺。上海正大广场，就是最好的证明。正大广场原设置地下2层车位，但将其中一层改为大型超市运营。后因车位不足，严重影响运营。在集团强制要求下，将超市面积缩减，增加停车位，商场盈利直线上升。打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-

商业规划意向租售策略业态划分划分：为100—300平铺位定位：潮流精品街铺形式：一拖二划分：为500—1000平铺位定位：品牌餐饮划分：为500—1000平铺位定位：品牌餐饮、影院形式：如无法引进影院，建议商铺修至3F即可。划分：一分为二定位

：停车位及超市地下停车位方元新天地广场综合性，品质商业广场-1F-2F1F2F3F4F…………住宅打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-商业规划意向租售策略业态划分招商先行，带动销售树立起主力品牌店，以其具有的品牌号召

力和示范作用，形成相关业种、商铺的群聚效应。商业怎么卖？营销策略肆营销思路营销策略——营销思路以住宅引爆市场以商铺炒热项目以品质提升品牌早期中期后期推盘策略营销策略——推盘策略短蓄短爆、多批次，集中开盘，快速引爆

市场原因：1、每批次均有最优质产品推出。2、核心产品可作为价格标杆，通过价格标杆挤压客户选择次优产品，保证销售均好性。营销战术事件营销样板营销客户营销渠道营销价值营销五大营销强力圈客营销策略——营销战术事件一：新

天地来了！利用悬念，吸引凤翔人眼球。事件二：有史以来最强劲的敛财风暴！可举行财富讲座，资产运营讲座等……事件三：是谁？入住新天地？大型运营商的进驻，高档品牌的进驻，吸引大量投资者关注。盛大开盘风筝大赛摄影展事件营销——造顶级之势，扩大影响范围营销策略——营销战术

除样板间外可借鉴万达等开发商的成功经验，提升建筑工地的功能、同时丰富售楼部功能，将影音视听室、画廊、书吧、吧台等配套直接展现，营造美好的生活理想，需尽快呈现。*商铺包装—商铺现场包装+形象包装*现场营销—销售部氛围体验+样板间体验样板营销——造顶级之势，提项目品质，占主导地位营销策略—

—营销战术价值营销——造顶级之势，商铺与住宅价值的最大化渲染凤翔发展为房地产市场带来的升值凤翔南大门的区位价值高档住宅的保值及增值价值临街商铺的稀缺价值大型商业的投资价值开发商实力价值体现营销策略——营销战术以客户会、老带新

的形式，建立我们的客户体系，同时也为本项目客户建立了不同于其他项目的身份感。*客户会—建议成立客户会，对于入会客户购房有一定额度优惠，定期邀请参与项目举办的活动。*老带新—利用成交客户口碑传播效应启动老带新，老客户带新客户

成交者，老客户赠送1年物业费，新客户赠送2000元房款优惠。老带新成交优惠不限量，依次累计。客户营销——造顶级之势，突出本项目客户的特殊性，身份感营销策略——营销战术全面出击，多渠道，多角度直面次级和偶

得客户。全面到位的截留客户。媒体*大众媒体—大户外+报纸+候车厅+车体+围挡+电子屏幕*小众媒体—网路+短信+DM+电梯分众渠道*展点展示—进入市中心大型卖场、超市进行设点展示，放置项目资料进行展示*联营合作—和

周边较大商业机构、影院进行合作，联合促销*定向活动—面对周边单位做定向活动，宣传项目*外部拓展—进入周边县城进行宣传。渠道营销——造顶级之势，全面出击，截留客户营销策略——营销战术启动区策略营销中心造势，引关注营销策略—

—启动区策略打造凤翔NO.1营销体验中心不仅可作为项目销售部，更可作为企业品牌展示中心。•我们倡导一种纯正的豪宅体验营销，•无论宣传推广还是现场设置，•都需要竭力营造一种高端氛围，•利用全方位氛围营造，有效打动

目标受众。营销中心外部包装示意营销策略——售楼部包装营销中心内部环境示意大气、简约的背景墙无处不在的各色灯饰谈判区隔断塑造私密空间营销中心内部环境示意欧洲古典式沙发不经意间已到身边的餐车营销中心内部环境示意声光电一体式沙盘纯实木材质，外裹丝绒户模工法展示区示意视听CLUB，数

字体验中心一场视听的体验式旅行。观影区，体验区。主要用于播放企业宣传短片、项目宣传短片。红酒吧建议与红酒厂家联营的形式，提供营销中心部分区域，作为展示区案场感召营销策略——案场感召统一形象停车指引，安排接待身披制服、手戴白手套的警卫肃穆严整，恭待大使们的进入保安引导客户泊车营

销策略——接待流程进入停车经理接待样板参观接待迎宾侍者服务笑脸问好，恭敬开门您好，欢迎光临！引导客户进入售楼部。进入停车经理接待样板参观接待迎宾侍者服务营销策略——接待流程守候在门口，恭敬接待销售人员统称为客户经理。销售人员着装、配饰统一。进入停车经理接待样板参观接待迎宾侍者服务营

销策略——接待流程原则：保证客户有充足的咨询时间和良好的参观氛围，规范化、流程化的细节服务。示意图不作为最终执行方案进入停车经理接待样板参观接待迎宾侍者服务营销策略——接待流程让客户感知项目品质。进入停车经理接待样板参观接待迎

宾侍者服务营销策略——接待流程郑州——曼哈顿曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积16000

0平米。由河南升龙置业有限公司开发。可参考的共同点外围大开间商铺内街形式，划分独立商铺，采光顶设计住宅1集中进入社区通道2分栋入户空间独立入户形式34屋顶花园END！