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酒店筹建决策课件教学目的第一节饭店筹建的市场调研⑤自然环境：自然环境资源社区环境：市郊饭店第二节市场目标选择和市场定位第三节饭店地理位置的确定（一）选址影响因素1、地理位置与交通状况A自然地理位置店址根据地形条件

，尽量临街而设，有可能的话尽量选择两面或三面临街的路口。B交通状况街道形式：一种是只有街道或人行道，车辆在道路行驶。一种是车道、自行车和人行道分别被隔离开。通行状况：车辆的通行状况和行人的多少，他

意味着潜在的客源。第一是选址第二是选址第三还是选址2、文化背景3、区域规划4、竞争状况竞争方式：直接竞争和间接竞争直接竞争：由提供同类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争。间接竞争：由提供不同类菜品或不同服务的餐厅

或相关行业。竞争密度：指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数，即生意是否扎堆。5、地区经济背景首先了解当地的人均消费水平、消费习惯、消费结构、消费能力等重要因素。其次注意选址区域的经济发展趋势。6、经营场地的租金

7、市政设施和服务：餐饮店所必须具备的能源供应。二餐饮商圈的确定商圈：是指餐厅以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展能够吸引消费者的辐射范围，也就是来就餐的消费者所居住的地理范围。调查评估选择商圈调查表（一）餐饮商圈的评估1、商圈评估

①消费能力评估：家庭状况：决定了未来餐饮店的类型人口密度：以每平方公里人数或户数*平均每户人数来衡量客流量：现在客流量、潜在客流量人流量：同该地上下车人数有较大关系店铺应选择在车流动线较多的地方，车流动线是指车辆行走的移动路线。消

费能力：收入水平决定消费水平。②竞争评估现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率、所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。饱和指数表明一个商圈所能支持的餐饮店不可能超过一个固定数量。公式：IRS=C*RE∕RFIRS—饱和指数C—潜在顾客数目RE—人均

餐饮消费支出RF--餐饮店的营业面积饱和指数越大，意味着该商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。一般说来，餐饮店选址要选择饱和指数较高，饱和度较低的商圈开店。（二）商圈的划分与选择1.商圈划分（1）真空法：在地

图上以店面位置为中心，用规划个圆圈，然后在圆圈内根据家庭数目，算出可能的消费额。对于竞争性店面，计算其大约的营业额，剩下的部分即为本地基本营业额。（2）类推法：就竞争店附近、闹市区及美食街的消费者，进行当面的问卷调查，将顾客的来回路径及位置在地图上标注出来，接着在地图上以本店

为中心，按比例画出半径如500m、1000m、5000m的圆圈，决定每一圆圈的人口数并计算平均每人的消费额，将画得的地区，顺序分为1、2、3级商圈、次要商圈和边际商圈。边际商圈5%次要商圈15%~25%店铺主要商圈55%~70%2、选择商圈即确定目前在哪个商圈开店，主要目标是哪些。

一方面要考虑餐厅自身的市场定位另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。（三）聚客点的测算1.要确定这个商圈内最主要的聚客点位置2.选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。案例：麦当劳的餐厅规划麦当劳之所以成功与它准确的市场定位、周密的商圈调查、严格的

店址选择、独特的店堂设计、标准的食谱化运作密不可分。麦当劳餐厅规划商圈调查店址选择餐厅定位就餐环境食谱设计案例：麦当劳的餐厅规划1、麦当劳商圈调查竞争餐厅及经营状况；主要卖些什么商品；是否有新餐厅开张；

人口；生活水平；人口最集中的地方；流动人口量有多大；最近将有什么新建筑物出现；何时何地举行何种聚会案例：麦当劳的餐厅规划2、麦当劳店址选择（1）选址步骤市场调查和资料收集人口经济水平消费能力发展规模和潜力收入水平商圈等级发展机会成长空间评估不同商圈

物业人流测试人的动线和流量车的动线和流量顾客能力对比可见度方便性结合长短期目标做出决策投资回报率长期稳定性控制风险案例：麦当劳的餐厅规划（2）选址原则从最初的“5公里的半径范围内有5万以上的居民居住”到“必须建于繁华的商业

地段，如大型商场、超市、学校或政府机关旁边等”以消费者为中心优势互补兼顾现实和未来不急于求成讲究醒目案例：麦当劳的餐厅规划（3）灵活选址据研究有3/4的顾客是在办别的事顺便来麦当劳就餐，所以麦当

劳普遍的做法是把店址设在城市繁华地区的单条步行道旁。但在实际操作中，麦当劳选址同样非常注重从实际情况出发，绝不照搬照抄，体现了随着时间和市场的改变而改变的灵活性原则。第四节饭店规模项目设置的确定3.饭店规模的计算第一种方法：预计建造饭店的客房总数乘以1000平方英尺（93.0

25平方米）第二种方法：饭店建筑总面积=（客房总建筑面积+附属区域建筑面积）×2客房总建筑面积=客房总间数×每个标准间的建筑面积附属区域建筑面积=客房总建筑面积×25%二饭店项目设置1.饭店项目经营项目：客房、餐厅、宴会厅2.项目设置原

则：兼顾长期和近期利益、保证建设与经营的连续性3.经营项目设置：客房、餐厅和酒吧、会议室和宴会厅、其他项目第五节饭店收益经济分析一投资资本预估1.以客房收入为主的饭店饭店投资总额=土地款+（房间数×每间客房装潢及设备平均分摊造价）2.利用千分之一定

价法例如：若要求客房出租价可以达到800元，要建200间客房，试估算其客房部分的总造价及投资总额。800×1000=80万80万×200=16000万（客房部分总造价+土地款）×0.15=饭店投资总额3.根据拟建饭店的初步设计估算投资金额①拟建成本筹建这根据建筑物面积大

小，再通过建筑设计师和承包商估算单位建筑成本，就可以算出建筑物的成本。例：某饭店估算建筑物面积为32000㎡，建筑设计师和承包商预算每平方米建筑成本为45000元，则建筑成本为？②非建筑物成本。家

具、固定装置和设备、娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺装、路面修筑等，对这些分别估算，然后相加就可以。③软成本：饭店在软件上的投资。法律咨询、设计费、基建期筹资成本、保险费、营业准备费、营业资本④土地成本二、客房

出租间天数和平均房价预测客房出租间天数预测预测者首先分析市场对饭店所在地的客房的总需求量（总需求间天数），并根据拟建饭店的竞争能力分析饭店在其中的市场占有率，最后计算出拟建饭店的客房出租间天数。⑴拟建饭店所在地区的客房总需求量预测①需求产生点分析法：预测人员首先列出对饭店所在地区

的所有客源地区，对主要客源地区的旅游进行抽样调查，确定各地区的旅客每周或每月对饭店所在区的旅游次数、平均住宿期、每批旅客人数等一系列的消费特点，从而计算出各主要客源地区的客房消费总量。②业务量分析法：预测人员通过与饭店人员、投资者和其他熟悉当地饭店情况的人面谈

，了解目前饭店客房出租率和发展趋势。各个饭店客房出租率×可供出租的客房数，乘以365天，可求出各个饭店年出租客房总间天数，在用各个饭店年出租客房总间天数之和加上当地饭店在旺季满足的需求间天数，可以计算出拟建饭店所在地区的客房总需求量⑵拟建饭店

的市场占有率=拟建饭店的竞争指数×可出租客房数∕∑（本地某饭店的竞争指数×该饭店的可出租客房数）2.平均房价预测一般参照竞争市场同类饭店中的相似饭店的平均价格进行估计四、饭店经营期客房营业收入的预测客房出租间天数×平均

房价决定。五、总营业收入同四一样方法，最后相加