【文档说明】桂林某艺术酒店策划课件.pptx，共(59)页，17.591 MB，由小橙橙上传

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桂林某艺术酒店策划课件1、项目概况5、功能内容2、项目定位6、市场分析3、总体构想7、投资运营4、规划设计8、建设建议1.1、项目位置:项目位于海南省海口市江东组团东海岸国家级旅游度假区0201号西地块，位于海口

市江东组团红树林片区东海岸国家级旅游度假区东端和桂林洋高校新区的北侧，西侧为江东组团的城市公园规划用地。1、项目概述1、项目概述1.2、规划用地范围及建设规模：项目属于江东组团的0201地块，用地性质为旅馆业用地，容积率为0.8，一期开发西道路地块，占地约32亩，可开发（计容）建筑面积1.7

067万㎡，总建筑面积约2.7—3.2万㎡。1、项目概述1.3、项目规划指标及功能规划平面图项目规划指标•项目占地约21378㎡，容积率0.8，限高23米，用地退红线按控规要求。•建筑面积（计容）17100㎡，通过抬高自然地面，增加负一

层面积10000-15000㎡。各功能用房•地下（负一层）利用用地可适当加大面积，主要功能有：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；•临街商业街用房（设计酒店1-2层）约5000㎡，功能有海鲜酒楼（约3000）、特色餐

厅、旅游产品体验店等；•酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台，儿童娱乐等；•临海路用地内设2层特色酒吧屋---“海螺的故事”，约500㎡；•3-6层为全海景贝螺艺术客房，其中：10%为套房，利用建筑退台设计各楼层休闲景观套房。1.4、建设

周期：2年。其中：项目前期3-5个月，建设施工周期：1年半，经营筹备期3个月。项目预计2018年底建成营业。吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场儿童娱乐2、项目总体定位2.1、项目精品主题酒店产品概念项目定位为蓝贝艺术主题的五星级精品度假

酒店。精品酒店是围绕某一主题素材，通过主题概念引入、主题环境与氛围的营造、主题设施与产品的设计以及主题活动与服务的提供等为顾客提供的有价值、难忘的住宿体验。精品主题酒店与一般酒店截然不同，主题酒店产品是酒店服务产品和体验产品的融合，主题酒店产品是体验性酒店产

品。体验产品与服务产品最本质的区别就在于其难忘性。对于主题酒店来说，顾客参与的好坏直接影响到顾客的体验效果。2.2、项目以贝螺艺术为酒店的主题定位23海南拥有200平方公里海洋面积，占全国海洋面积的2/3，表现海洋文化旅游及主题酒店项目甚少（目

前仅海棠湾洲际酒店海底餐饮营业）；海南岛东西南北各市县以海岸为连接，长1823公里，已开发亚龙湾、海棠湾（国际海岸）、清水湾等各具特色的旅游度假海湾。海口市东西北以海岸为连接，长131公里,其中东海岸长86公里、西海岸长35

公里，海口湾10公里，海口湾及西海岸已开发出具规模，唯悠长的东海岸在未开发状态，主要规划旅游精品酒店项目，其作为国家旅游度假区，开发为以海洋文化等主题的系列精品酒店，在文化特色就可以与海棠湾相媲美，并超过海口

西海岸的国家级旅游度假区的特色。•打造海南独具特色的热带海洋文化主题，可重塑海口旅游度假养生的核心竞争力•可与东寨港红树林、海底村庄、文昌铺前渔港及悠长海岸线连成一片，整体发展海洋文化主题群旅游区以贝螺海

洋艺术的主题酒店本质可归结为差异性、文化性、体验性特色差异性，追求桂林洋滨海区独特的贝螺时尚、浪漫艺术主题，是酒店的战略出发点；文化性，追求贝螺富有时尚浪漫的海洋文化内涵，是酒店执行的具体战术和手段；体验性，追求浪漫情趣的贝螺艺术创造体验和艺术享

受效果，是酒店的最终目标。2.3、项目创意定位•贝类是自然博物中仅次于昆虫之一大群，其形态各异，色彩斑斓，全世界约11万五仟多种贝类，仅海南独特的贝螺就有千余种。项目将颠覆国内传统的海洋主题公园静态、固化、大规模化发展的模式，并主要针对桂林洋地区青壮年学生情侣

市场和中年精英阶层等浪漫时尚的目标旅游度假市场，引入新时代主题酒店小而精的动感、时尚、梦幻元素，创造海南首个全方位展示某一特色的海洋文化（蓝色贝螺艺术）、探索海洋奥秘、体验海洋浪漫、享受海洋开放生活的海洋主题精品艺术酒店项目。2.4、项目规划目标定位桂林洋蓝贝艺术酒店将

打造一个以滨海生态旅游为核心，以贝螺海洋艺术文化为主题的五星级精品酒店度假区，按照桂林洋国家旅游度假区未来发展的趋势，充分利用桂林洋滨海海洋资源，保护蓝色生态海岸和海洋，尊重自然，保护健康，低碳建设。通

过科学的规划和科技的应用最终成为：中国热带滨海海洋资源最佳配置的典范海洋主题的时尚浪漫度假生活方式的典范滨海生态旅游与海洋艺术文化度假的典范项目发展途径滨海海岸生态为形，时尚浪漫海洋文化为魂，浪漫的蓝贝艺术时尚文化主题的休闲度假产业为纲。无论是滨海生态还是海洋主题建筑氛围，独

特的贝蓝海洋文化赋予其项目个性，丰富其内涵。通过浪漫时尚的海洋开放文化深入人们的内心，让居者和游客能引起内心共鸣，引发憧憬和向往。233、蓝贝艺术酒店总体构思桂林洋蓝贝艺术酒店围绕贝螺海洋艺术文化为主题

素材，通过以下内容为顾客提供有价值、难忘的海洋文化住宿度假体验。•主题概念的引入与贯穿始终•主题环境与氛围的营造•主题设施与产品的设计•主题活动与服务的提供贝螺海洋艺术主题概念的贯穿始终贝螺海洋艺术主题概念主题的独特一致性主题的体验文化性主题的消费吸引性与指定性在桂林

洋滨海区独特新颖浪漫时尚，富有情趣的形象鲜明表现系统完整、和谐、一致性与桂林洋滨海海洋环境相融合具有深厚的海洋历史文化底蕴能体现其独特的海洋艺术品味以时尚浪漫开放的特点吸引青少年学生青壮年情侣、中青年精英符合青壮年及情侣精英阶层追求

海洋时尚浪漫体验式旅游度假消费理念蓝贝时尚浪漫艺术主题吸引特定市场共鸣，优美动人的外形产生联想贝螺海洋艺术的主题设施与产品贝螺艺术主题设施与产品基本主题设施与产品附加主题设施与产品海鲜酒楼的海鲜膳食菜肴系列贝螺艺术饰品与贝艺画装饰的主题客房蓝贝艺术形状的客用物品（

如餐具、客房用品）“海螺故事”的啤酒屋或海岸酒吧等体现海洋主题风格的海鲜酒楼“海螺姑娘”（或珍珠姑娘）展示贝螺主题文化的主题宴会（婚庆）自创贝螺旅游工艺品牌商品蓝贝海洋艺术的主题景观（如入口与沙滩的贝螺根雕、石雕、沙

雕、植物雕、喷泉）贝螺工艺坊的沙雕、根雕等体验式设施独特的贝螺艺术酒店纪念品（赠送客人）贝螺海洋艺术的主题活动与服务贝螺艺术主题活动与服务贝螺艺术主题活动客户贝螺工艺品贝艺画制作才华展示的体验活动贝螺主题文化的温泉康体

疗养活动陶冶情操的贝螺艺术博物馆（贝螺艺术品购物超市）审美参观活动贝螺艺术淘宝文化沙龙活动酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术酒店有介绍蓝贝艺术主题特色及活动的宣传手册酒店服务员具备丰富的贝螺海洋文化知识，熟练介绍酒店贝螺艺术品和艺术活

动始终体现贝螺海洋文化的品牌标识服务和营销活动贝螺艺术主题服务贝螺艺术沙雕根雕植物雕塑周月活动总体构想---特色蓝贝艺术主题酒店贝螺工艺品制作坊贝螺艺术风情商业街贝螺旅游工艺品超市贝螺艺术海洋餐厅蓝贝

艺术酒店亮点原创十大主题游览项目：►贝螺艺术入口迎宾广场-海螺姑娘►贝螺艺术沙雕活动海岸►贝螺工艺品制作坊►贝螺海洋主题餐厅►贝螺艺术客房►贝螺艺术温泉浴汤►贝螺艺术淘宝沙龙（酒吧）►“海螺的故事”海岸酒吧►“珍珠的姑娘”主题宴会（婚庆）►“贝螺童话故事”青少儿童体验场旅游精

品度假酒店贝螺艺术主题鲜明、配套设施齐全、时尚浪漫前卫注重滨海海洋生态、贝螺海洋文化、低碳、环保的营造强调人、自然和建筑的相互融合4、项目规划设计方案项目规划指标：•项目占地约21378㎡，容积率0.8。•建筑面积（计容）17100㎡。•通

过抬高自然地面，增加负一层面积10000-15000㎡。功能区规划：•地下（负一层）：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；•临街商业街用房（酒店1-2层）约5000㎡，含海鲜酒楼、特色餐厅、特色旅游产品体验

店、水上服务中心主题啤酒屋等；•酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台及商务中心、儿童娱乐；•临海路用地内设2层特色主题酒吧屋；•3-6层为客房，其中10%为套房，各层建筑退台设计景观。•沙滩活动中心：海滨休闲浴场、沙滩太阳伞椅、吊床躺椅、休闲吧、沙

滩排球运动及海上快艇、帆板等运动吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场儿童娱乐特色主题花园区“海螺的故事”主题体验花园5、项目功能内容5.1.入口海螺迎宾广场——海螺姑娘以美丽海螺姑娘的故事为文化主题情节，以海螺浮雕、根

雕、植物雕塑艺术及音乐喷泉为表现内容，展示蓝贝艺术的迎宾文化广场及酒店loge和名称。5、项目功能内容5、项目功能内容•临（城市公园）西主干道设贝螺海洋风情商业街（1-2层，3楼以上为客房）。主要对外开放，吸引海口市民、旅游游客的海鲜餐饮、特色酒吧和旅游购物等全天

候的商业消费服务。•海洋主题餐厅（海鲜酒楼）：1层为门厅、散座和吧台、厨房等功能，建筑面积1500㎡，可容纳200余人就餐，2楼为贵宾包厢，建筑面积1500㎡。•旅游购物超市（设‚珍珠姑娘的故事‛主题场景）和啤酒屋（酒吧）：建筑面积约1000㎡。楼内为贝螺珍珠艺术品等旅游购物超市，1楼临街面和

2楼为啤酒屋酒吧。•南侧第2间商铺设为水上服务中心用房，提供救生、游泳设施出租；5.2.贝螺海洋风情商业街5、项目功能内容海洋主题餐厅——海鲜酒楼设计运用玻璃鱼缸，加上各种海洋鱼类营造出动感的海底神秘感，让在用餐

的客人在享受美食的同时，享受到动感的海底世界景象。餐厅的顶面LED灯屏幕在用于装饰的基础上，为餐厅提供了照明系统。此LED屏幕采用太阳能发电，卫生环保。在带来动感氛围的同时，达到了环保的目的。5、项目功能内容5.3.贝螺艺术酒店楼的

设计总体将贝螺海洋艺术的奇特多样和现代时尚浪漫建筑室内外风格结合在一起，追求回归自然的清新感受，并运用高科技手段发展绿色环保与生态建设。•酒店大堂及接待，约1000㎡，为半室内的贝螺海洋艺术大堂，与室外泳池及小泡池联通，含小茶

吧、行李间、卫生间、门厅、服务总台等；儿童娱乐室布置在大堂，占用商务中心旁商铺用房•临主干道的2-6层和南侧的2-6层设置全海景的艺术客房，每层设退台式景观套房2套。•底楼为地下车库（约200个轿车位，设高尔

夫电瓶车、单车停车位）及多功能会议室、办公管理生活用房、设备房及员工活动室、娱乐室、休息房、仓储用房等，设人行通。•酒店客房楼层的建筑面积约1.1万㎡，总客房约200间（套），其中：标准间170间，行政大床房18间，退台式景观套房12套。

贝螺海洋主题客房设计——贝螺艺术饰品贝艺画点缀：寻求南中国海海洋风格，体系时尚浪漫及海洋开放风格，蓝色和白色搭配，形成干净、爽快的感觉。配合珠帘、吊灯，将蓝与白不同程度的对比与组合发挥到极致。卫生间的门运用门，配合浴缸

形式的玻璃墙，卫生间内部安装特殊涂层玻璃，在卫生间洗浴的同时，可以欣赏客房中的贝螺艺术饰品贝艺画风景。走廊的设计吸取隧道的灵感，形成深邃的感觉，让人身处其中寻求到良好的进深感。在墙壁上设置鱼缸，鱼缸背后设置灯光，形成一种特殊的‚见光不见灯‛的效果，更好的贴近海洋酒店的

主题。5、项目功能内容5.4.贝螺艺术工艺制作体验坊连贝螺珍珠工艺品商城、儿童娱乐东侧设置，室内外结合，与其融为一体，为儿童、青少年和成人提供一个贝螺工艺品、沙雕品、根雕品、植物雕塑品制作体验购物场。5.5.贝

螺艺术温泉养生花园世界在酒店商业客房区与贝螺艺术制作体验区围合的空间，设置温泉游泳池（500㎡）、各贝螺状温泉小泡池（200㎡）、儿童戏水池（200㎡）及各贝螺状水上滑梯，池台设各贝螺雕塑小品，池边设置池畔酒吧（200㎡）及SPA亭（200㎡）。泳池布局独特，水景观、小桥流水、

蜿蜒步行道、园林、小品等共同形成特色主题花园，邻主题花园，依托泳池、温泉池布局室外温泉康体吧，室外有SPA亭；5、项目功能内容5、项目功能内容5.6.滨海休闲酒吧主要利用酒店北侧优越的滨海休闲（浴场）环境和酒店间的

休闲广场与防护林带的宽敞空间，设置景观花园环绕的‚海螺的故事‛特色酒吧，展示贝壳文化与渔船、渔民的生活场景。本酒吧主要吸引桂林洋大学城的师生和海口市民夜间赏海景的休闲酒吧消费，临海道路两侧设置部分停车场。5.7.生态绿色长廊与沙滩休闲运动中心利用项目防护林带，设置生态绿色休闲

长廊，供游客避雨、防晒休息亭、树间休闲吊床和躺椅设施，在临海的宽敞白滩，设置海滨休闲浴场（太阳伞躺椅休憩场）、沙滩吧（300㎡）、沙滩排球、网球运动场及海上快艇、帆板等运动设施。5、项目功能内容酒店设施数量间（套）

净面积㎡阳台面积㎡建筑面积㎡标准双人房、大床房17040108500行政楼大床房184010900行政楼套房68020600家庭套房（2卧室）412030600家庭套房（3卧室）216040400客房总量20011000海鲜主题餐厅3000特色中餐厅1

000大堂及咖啡西餐厅大堂500㎡西餐厅300半室内咖啡吧5001000啤酒屋、沙滩特色酒吧临商业街500沙滩吧5001000多功能会议室500温泉SPA设施疗亭200㎡泳池500泡池200200贝螺艺术超市商铺500㎡制作坊500500儿童娱乐看护、医务室

地下儿童娱乐500医务室5001000其他管理设施办公管理用房生活用房设备及地下车库10000项目占地约33亩，建筑面积约3万㎡，其中：计容积率17100㎡，不计容积率约10000-13000㎡（地下）6、市场分析——区域背景分析6.1、海口市

城市总体规划：海口起源于汉代，得名于宋代，开埠于宋末元初，建市于民国，一千多年来凝聚了深厚的历史文化底蕴，列为‚国家历史文化名城‛。在海南国家旅游岛的战略定位：一地：世界一流的都市休闲目的地。打响户外有氧运动和国家历史

文化名城两大品牌，把海口建设成为集休闲度假、商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。‚两市‛：全国旅游业改革创新示范市。全国绿色低碳城市。把生态环保、低碳理念贯穿于经济社会发展和城市建设各个领域，探索建立绿色低碳发展模式，

使海口在低碳经济发展方面走在全国前列。‚三中心‛：国际旅游岛建设综合服务中心。企业总部聚集地，为南海资源开发和国际旅游岛，建设提供智力支撑和综合保障。区域现代服务业中心。大力推进现代物流、金融保险、文化体育、中介服务等产业加快发展，建设国

际购物中心，引领区域现代服务业发展。区域经贸文化交流中心。引领全省经济文化发展，多方位开展区域经济、贸易、文化交流活动，努力使海口成为环北部湾、泛珠三角和中国-东盟自由贸易区等区域经济、贸易和文化交流的重要窗口。6、市场分析——区域背景分析6.2.江东组团片区的区域规划

：充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。海口江东组团片区依据功能定位，按照‚两带一区五片‛结构进行功能布局。•‚两带‛指依托北面20公里海岸带，规划国家级旅游度假

区；利用14公里滨江带开发沿江居住区。•‚一区‛指桂林洋科教及产业园区。•‚五片‛指规划范围内的五个建设片区，即以发展星级度假酒店和居住为主的东营片区；以发展旅游度假为主的红树林片区；以发展居住和办公为主的沿江生活片区

；以发展农副产品加工业和风情小镇为主的桂林洋工业片区；以发展高等教育产业为主的高教片区。•其功能定位符合海口‚十二五‛发展规划蓝图，顺应海南国际旅游岛的建设这个大环境。且布局合理，位于海口东海岸，区位

优势明显。•其建成后吸引市场的能力必然成为海口本地经济发展的又一强大动力。海口东海岸‚江东组团‛依托得天独厚的滨海生态资源优势，及零工业污染的生态文化城市定位，规划为国际一流的滨海城市居住区、国家级旅游度假区，规划总面积129.3平方公里，是大海口‚东优‛战略的

核心发展区域。桂林洋国家旅游区规划：桂林洋滨海休闲区位于江东组团的红树林片区,琼州海峡南面。区域面积约1073公顷,可开发利用土地面积约8000亩。该区域旅游资源丰富,周边有东寨港红树林自然保护区、海底村

庄等旅游观光胜地及大学城教育基地。6、市场分析----区域背景分析功能定位为国家级旅游度假区,东西两端布置开放性的市公共海滩公园,沿海一线规划宾馆酒店用地,沿海二线以旅游度假用地区为主,部分用地可兼容一类居住,在沿海中心位置海面上规划一大型填海旅游岛,并附设游艇停泊

码头。海滨游泳场是海岸线长达10多里的大型天然游泳场。海水比海口西海岸清净，海域无鲨鱼，海底无礁石，海岸伸延坡度小，海岸浅水带宽达20米。沿海木麻黄林带如墙似壁，海沙白如银，细如粉，松如绵，是理想的畅泳之地和休闲度假场所。6、市场分析——投资商机及优势海南国际旅游岛作

为国家发展战略,海口作为国家旅游岛综合服务中心的发展契机海口—文昌旅游产业链作为琼北都市经济圈的旅游产业发展契机江东大桥将海甸岛、新埠岛和江东旅游区联通，桂林洋旅游区将成为海口最重要的市民休闲后花园。文昌航空

发射基地的建成，海口—文昌—琼海滨海旅游线形成，将成为海南旅游的新热点。海口——铺前大桥的建设通车，桂林洋旅游区将成为‘海口—文昌—琼海’新旅游线的中心区域项目近临桂林洋旅游区中心广场和市民公园，将成为市民休假游玩的集中地和游客的必经地。6、市场分析——项目优势分析•区域

优势东海岸不仅是目前人为改造痕迹最少的滨海区域，同时还保留了良好的原生态环境。还有着立体式的交通和出行方式，另外近邻桂林洋大学城、生态产业园、航空物流基地、省行政中心等，配套设施齐全且在不断完善。从目前来看，海口东海岸最适合开

发的物业是旅游、度假及高端物业，主要包括别墅、酒店度假村、产权式酒店和公寓。未来学府地段，升值潜力巨大。•立体化交通优势和未来市场前景优势（四大市场）6、市场分析——目标市场分析项目桂林洋旅游区的目标客群分析大学城的师生滨海休闲娱乐：海鲜餐饮、滨海酒吧消

费海口市民的休闲后花园：市民平时休闲游玩的最佳地海口——文昌——琼海新旅游线形成，成为岛外游客的必经旅游度假养生基地青少年海洋科普教育研学旅游：首先是海口周边学校学生，其次是寒暑假期间国内大中专中小学学生。国际地中海俱乐部‚一站式‛

度假服务游客：可通过项目产权酒店分时度假会员销售吸引国际游客7、项目投资与运营7.1。项目投资估算项目总投资约2亿元人民币。项目前期策划规划设计及报建等600万元项目建筑工程投资：约13000万元其它广场温泉景观设

施投资：约3900万元经营流动资金：约2500万元7、项目投资与运营序号项目或费用名称数量（㎡）单价（㎡)土建费用装修装饰费用设备电器其他费用合计一建筑工程费用160001700017000125751精品酒店

客房11000500022002200110055002大堂及咖啡西餐厅100050002002001005003商业街两餐厅4000400080040040016004啤酒屋500400010050502005旅游购物超市500350010050251756

滨海休闲酒吧50050100502007地下空间1100033005505504400二公共空间3770入口沙滩休闲广场2000100100温泉水世界10005050贝螺艺术工艺坊5002020园区绿化工程1236003600

三其它124012401前期策划设计及报建费2万6006002建设单位管理费3.00%4804803工程监理费1.00%160160四经营流动资金25002500五项目总投资20085项目总投资估算表预计项目融资9000万元,其两年利息约1080

万元,固定资产投资约18665万元7、项目投资与运营7.2.项目运营方案一、(商业及酒店客房)产权全销售模式:再统一委托品牌经营管理。项目建设2年，预计2017年6月份经营，随江东大桥和铺前大桥的建成通车，文昌航天发射基地的建成运

营，来文昌观看卫星发射和航天公园的游客将蜂拥而至，桂林洋旅游度假区已开始成为海口市民休闲热点和海口岛外游客旅游新热线的必经通道，项目位临桂林洋的中心广场与城市公园，其商业和产权酒店的投资价值将迅速提升。•预计精品产权酒店售价1.5万元/㎡，1-2层商业售价1.8-2万元/㎡，•产权销售收入：1.1

×1.5+0.5×1.8=2.99亿元(年回报客户2392万元)•投资利润：2.99×(1-8.5%)-1.8665=0.87亿元,•投资回报:46.42%•项目投资回收期4-5年(销售周期3-4年).二、产权持有，统一委托品牌商业及酒店管理公司经营：如国外二

线精品酒店品牌康年、豪生,国内锦江之星\喜鹊偷家等酒店品牌,专业化特色经营管理。•年经营收入12680万元,含商业经营收入1亿元，酒店经营收入2680万元•经营利润6368万元,•扣除营业税金和酒店管理费,纯利5710万元.•投资回收期约5.3年(含建设期).•年投资利润

率30.6%.。三、精品酒店品牌管理、贝螺艺术的主题活动与服务五星级精品酒店品牌管理国外品牌：康年、豪生、维珍酒店国内品牌：锦江之星、喜鹊偷家贝螺艺术主题活动与服务贝螺生态艺术主题活动贝螺艺术主题服务贝螺生态艺术主题活动全天候体验活动：带孩子拣贝螺、主题就餐、泡温泉、海螺故事、贝螺

童话、珍珠姑娘等场景体验，吊床躺椅体验、篝火音乐晚会等。贝螺艺术沙雕根雕植物雕塑周、月活动大贝螺艺术拍照与婚纱婚庆等活动贝螺艺术主题服务酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术介绍蓝贝艺术主题特色及活动的宣传手册酒店服务员具备丰富的贝

螺海洋文化知识，熟练介绍酒店贝螺艺术品和艺术活动贝螺主题文化的品牌标识服务和营销活动7、项目投资与运营7.3.项目投资效益估算一、(商业及酒店客房)产权全销售模式:项目建设2年，预计2017年6月份开始经营，

江东大桥和铺前大桥的建成通车，文昌航天发射基地开始运营，全国来文昌观看卫星发射和航天公园的游客蜂拥而至。桂林洋旅游度假区将成为海口市民休闲热点和海口岛外游客旅游新热线的必经通道.项目临桂林洋旅游区中心广场与城市公园，其商

业和产权酒店投资价值将迅速提升。•预计精品产权酒店售价在1.5万元/㎡，1-2层商业楼面售价1.8-2万元/㎡。•商业及酒店产权销售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99亿元年回报客户8%，共

计要年返回2392万元（项目建成后年经营利润在5600万元以上)•扣除销售费用3%，营业税5.6%，销售利润为：27328.6万元•项目投资利润：27328.6-18665=8663.6万元•项目投资回报:46.42%•项目投资回收期：4-5年(建设1年后开始销售，销售周期3

-4年).7、项目投资与运营二、项目产权持有（可资本融资），统一委托品牌商业及酒店管理公司经营：如国外二线精品酒店品牌康年、豪生,国内锦江之星\喜鹊偷家等品牌酒店,进行专业化特色经营管理.1）年经营收入估算：合计12680万元•海鲜酒楼和特色中餐厅，经营面积4000㎡，可容纳1000

人就餐，日经营中晚餐，接待2000人次，每人次消费200元，年接待250天，年经营收入7500万元•商业街啤酒屋和滨海休闲酒吧，经营面积共1000人，各可容纳200人，日接待500人次，每人次消费200元，

年接待250天，年经营收入2500万元。•精品酒店客房200间（套）：黄金周21天，房价500元/间,节假日106天,房价400元/间,平时房价300元/间,年经营收入:200×21×500×80%+200×106×400×70%+200×240×300×50%=1480万元•酒店客人餐饮购物温泉

等消费:年接待6-8万人,按人均200元,年经营收入1200万元2）年经营利润:经营利润：10000×50%+1480×60%+1200×40%=6368万元扣除酒店管理费(5%)和营业税5.6%,经营纯利:6368(1-×5%)(1-5.6%)=5710万元3）投资效益：年投资利润=

5710÷18665×100%=30.6%投资回收期：2+18665÷5710=5.27年（含建设期2年）•项目建设周期：约2年。其中：项目前期策划规划设计及报建5个月，项目建设施工周期：18个月，项目经营筹备期3个月。项目预计2018年底建成营业。•项目销售周期：3年产权酒店销售3年，2017

年——2019年商业销售2年，2018年——2019年•项目经营管理：酒店：委托二线五星级精品品牌酒店管理集团经营商业：委托品牌餐饮运营商承包经营海鲜酒楼和酒吧旅游超市，可自主经营。8、项目建设运营建

议