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高档度假酒店项目的核心驱动力总结课件本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议六、项目经济测算研究内容3.文化艺术产业背景解析1.项目所在区域属性与价值2.项目地块基本条件分析4.项目工作背景总结1.项目所在区域属性与价

值项目位臵：项目位于朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点，地块分为AB两区朝阳区东坝乡五环路内外两侧；有坝河和亮马河汇集于项目北部；项目东邻五环路，向北由机场高速与城市中心相连，向南由姚家园路与城市中心相

连，距市中心10公里，距离首都国际机场10分钟车程，距CBD8公里。14公里首都机场市中心8公里CBD二环东北五环京顺路姚家园路机场高速10公里AB项目规划图北京的东北五环板块由于原有艺术家村落化发展再结合目前画廊业的日益整体化

、集约化已经在形成文化艺术产业泛发展态势自20世纪90年代以来，个体艺术家聚群而居的文化现象使得艺术落草的燎原之火星星漫布，艺术家的高度村落化再结合上国内画廊业运作的日益整体和集约化，推动京城艺术产业区的地志图就此揭开；自由繁盛的艺术集散地不约而同地聚拢成几大块的聚集区

，大致归位于京城的东部方位与北面朝向，或者两者之间的地带；这幅京城艺术地图大致如下：自由艺术家扎堆的的宋庄小堡村艺术区；东部城内还有新晋的观音堂文化大道；京郊北面有位于昌平区的“旧派势力”上苑艺术区和北皋艺术区旗下的“新生力量”费家村香格里拉艺术中心；东

北方向是一大艺术区板块，尤以“文化历史动物园”著称的798大山子艺术园区为京城艺术产业系统的骄楚，其辐射力带动起环绕在周边的一系列新兴的诸如酒厂艺术园、草场地艺术东区、北京艺术车间等卫星艺术群落，而自由艺术家散落在望京花家地附近就更为密集。资料来源『北京的艺术“地志图”』上苑北皋798及辐射区宋庄

观音堂区域价值总结区域价值小结项目所在区域由于具备优异的区域规划及东五环的便捷交通，使之成为城市发展的主动拓展区，区域成熟指日可待区域内大量绿化隔离用地带来的生态资源优势使该区域集中了众多城市级的重点公建项目，随近两

年热点项目陆续启动，区域价值迅速抬升区域产业特点推生了浓厚的文化艺术氛围，价值独特本项目居于京城文化艺术产业泛发展带的几何中心研究内容3.文化艺术产业背景解析1.项目所在区域属性与价值2.项目地块基本条件分析4.项目工作背景总结2.项目地块基本条件分析艺术城项目具备一定规模、可发挥空间

广阔、可涵盖功能丰富项目分为AB两区：A区以北以坝河为界是环铁区域，南临平房乡乡界和东坝路，西临东风乡。北、西、南三面现状是村庄，规划是大面积绿化隔离用地，虽然西北方向是酒仙桥区域；B区北部为亮马河，南部以东坝路为界是天鸿单店项目和奥园项目，东侧为坝河

，地块占地600亩，现正在申请土地一级开发权，计划建50万平方住宅、10万平方商业；B区现状用地是东坝乡七棵树村的集体用地，地块面积占村域面积的1/3，609亩，但全村约占95%的宅基地都在地块内；天宏单店项目为天宏与城开联合开发，以中小户型、中低价位

的住宅为主（90平米以下住房面积占住宅开发总面积的70%），住宅总建面40万平方米，容积率不超过1.5，建筑限高30米。A区总占地1200亩，其中建设用地105亩，为绿色产业项目的配套建设用地，乡产权，已签订50年

租约，并以经营性的文化艺术产业项目向规委规划报批项目建设用地属于为给规划绿化隔离地区“真绿”后的经常性管理提供必需的资金，而规划的与绿地无矛盾经营性建设项目的绿化配套用地；虽然项目近邻东坝集团，但不属于东坝集团，而是

属于东坝乡，乡产权的集体用地属性，已经签订50年的租约，租金已经支付，拥有全部的经营权和收益权。地块四至为：东至东坝路，北以坝河为界，南临平房乡乡界和东坝路，西以东风乡乡界为限；该类项目的指标条件：对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在6.67公顷（10

0亩）以上的，允许有3-5％的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度要严格限定在２层以下（不高于９米）[20号文]项目价值总结本体价值小结紧邻五环快速路，方便到达城市各功能节点用地具备一定规模，规划上有较大的可发挥空间地块高绿化率、临近水体资源

，有高起点规划的条件A区界定：兼具环境资源价值和文化休闲产业氛围的、快速启动中的绿隔新区低建设密度、高绿化率、亲水、内向型、临近高端城市休闲设施的经营性艺术主题建设项目B区界定：城市主动拓展区域大规模综合型房地产项目临近主城、交通便捷

、靠近艺术产业区、区域价值快速提升以文化艺术产业为核心驱动力的小规模区域开发项目项目界定对区域开发的研究我们关注的根本在于“特定人群在一定的空间内进行的生产和消费”，并从四个方面对现状进行研究，寻找项目发展机会空间/土地Spa

ce/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：•人口总量•人口结构•人口特征消费：•消费力•消费结构•消费地

点研究内容3.文化艺术产业背景解析1.项目所在区域属性与价值2.项目地块基本条件分析4.项目工作背景总结3.文化艺术产业背景解析北京文化创意产业近年发展迅速，年增长率高于GDP总值增速，到2006年底产值已占到北京GDP的14%，成为经济重要支柱产业之一早在2003年，文化产业实现增加值246.

1亿元，占全市GDP比重达到6.7%，已成为首都经济重要的支柱产业之一，2006年底的数据统计文化创意产业产值已达到960多亿元人民币，占北京市GDP的14％以上；2006年12月，出台《北京市文化创意产业分类标准》，对2005年

北京市文化创意产业进行了重新测算；2006年1—11月，北京市规模以上文化创意产业单位实现收入2517.4亿元，比上年同期增长18.7%，增幅高于上年5.5个百分点；上缴税金99.8亿元，增长19.3%，增幅高于上年15.8个百分点；从业人员达到45.9万人，比上年增长1.6万人。北

京市历年文化创意产业产值对比图2121251791.7110.3190020002100220023002400250026002005年1-11月2006年1-11月8090100110120130实现收入（亿元）实现利润（亿元）44.

345.943.54444.54545.54646.52005年1-11月2006年1-11月从业人数（万人）从业人数（万人）北京市文化创意05/06年指标对比246.1328.7700.496034%37%6.70%7.90%10.20%14%113%02004006008001

000120020032004200520060%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%120%文化创意产业产值（亿元）增长率%占GDP的比例%与发达国家相比，中国的文化创意产业还

处在起步期，未来仍存在较大发展空间在英国、美国、日本等国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的８％。目前，创意产业在中国经济中的比例相对较小，仅为3％；我国2006的文化创意产业产值只是2001年伦敦文化创意产业产值的1/3；全世界文

化创意产业每天创造220亿美元，并以5％的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14％，英国为12％。（2006年行业资料）2006年文化创意产业的平均增长速度5%10%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%美国

英国日本全球5%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%北京纽约伦敦8%3%文化产业占GDP比例中国英国７%全球18%日本20%美国文化创意产业人口占总就业人口比例英国创意产业的发展主要得益于政府的积

极推动，成为仅次于金融服务业的英国第二大产业1998~1999年起步期2000~2002年快速发展2003年至今鼎盛期英国创意产业产值分布情况北京作为政治文化中心意味着文化创意资源的集中，根据发达国际经验，当人均GDP达到5000-8000美金时，文化创意产业将成为拉动城市经济增长的主要动力，能

带来较高的关联效益和衍生效益典型案例.伦敦在伦敦，创意产业的艺术基础设施占了全国的40%，由此集中了全国90%的音乐商业活动、70%的影视活动。伦敦市长肯〃利文斯通表示，创意产业算是伦敦的第二大产业部门（仅次于金融与商业服务业），解决了50多万伦敦人的

就业问题，也就是说每增加5个新的工作岗位，就有1伦敦的文化创意产业估计年产值为250－290亿英镑，从业人员达到52.5万。而且，伦敦创意产业人均产值也远远超过全国的水平，200５年伦敦创意产业人均产值为2500英镑左右，几乎是全国创意产业人均产值1300英镑的一倍

。英国的时尚设计产业每年的产值均达到81亿英镑，出口创汇额高达4亿英镑，而伦敦则拥有全国85%以上的时尚设计师。伦敦出版产业的产值也非常可观，达到34亿英镑，大约占全英国出版产业的36%。2006年北京人均

GDP达到6100美金发达国家的发展经验证明，当人均GDP在超过5000美元时，拉动城市经济增长的主要动力之一在于文化创意产业的发展。伦敦和英国1995-2000年文化创意产业人均产值325096001000200030004000北京伦敦200

1年2006年北京和伦敦的文化艺术产业产值对照（亿元）2%13%8%10%3%8%9%18%29%文化艺术新闻出版广播、电视、电影软件、网络及计算机服务广告会展艺术品交易设计服务旅游、休闲娱乐其他辅助服务从文化创意产业细分产业来看，与文化艺术相关的产业门类和产业收入均达到文化创意

产业总体的50%以上艺术品交易、设计服务和旅游、休闲娱乐在北京市文化创意产业中所占比重虽然较小，但是发展很快设计服务、艺术品交易、文化休闲娱乐等行业比重虽然不高，但是作为政府重点扶持的行业，在一系列政策措施的积极作用下，表现出巨大的发展潜力。

1—11月，设计服务、艺术品交易、旅游、休闲娱乐三个行业的收入增幅均在20%以上，高于文化创意产业平均增幅（18%），所占比重均比上年同期有所提高。4803161937472437619622046411297181586217601451794501002003004005006007008

00其他辅助服务新闻出版广播、电视、电影软件、网络及计算机服务广告会展艺术品交易设计服务旅游、休闲娱乐文化艺术2005年2006年17%7%7%27%12%27%35%23%3%0%20%40%其他辅助服务新闻出

版广播、电视、电影软件、网络及计算机服务广告会展艺术品交易设计服务旅游、休闲娱乐文化艺术05-06年文化创意产业细分产业增长率对比05-06年文化创意产业细分产业收入比较文化内容创意成果文化艺术产业以文化内容和创意成果为核心价值，以商业整合

为运营策略，为社会公众提供文化体验艺术家、音乐人设计师/设计公司节目制作人、媒体创意活动产业链条政府资金支持、税收优惠、营造环境、吸引人才产业类别主体产业相关产业商业整合拍卖公司行业协会广告策划代理经纪咨询培训美术馆传媒公司画廊政府资金支持、税收优惠、优先采购、吸

引人才展示专家、从业者观光旅游人群大众爱好者销售新闻杂志、书籍、唱片、等具有著作权商品发行设计产业（包括建筑设计）广告产业（媒体宣传物的设计、制作、分送、招揽广告）设计品牌时尚产业文艺表演艺术品销售工艺品鉴定创意生活产业（包括休闲娱乐、旅游）文艺创作

视觉艺术创作工艺设计、工艺制造视觉艺术品经营文化展演设施产业文化、艺术经纪代理目前文化艺术产业下的产业分支在北京均有发展基础并形成了一定的产业氛围，艺术产业聚集区在北京东部聚焦1中关村创意产业先导基地2005年5月28日揭牌，企业

约400家，软件设计与互联网集中度高，包括雅虎中国、搜狐、新浪、腾讯等顶尖IT企业，创意产业的企业约150家，动漫及游戏行业4家，政府已经给动漫游戏项目投了1000多万元，并有意增加支持2北京数字娱乐示范基地位于石

景山CRD，已投入建设资金5亿元，形成了研发孵育区、体验娱乐区、数字交易区、人才培养区等四个功能区，已入驻数位红、光宇维思、三辰动漫等业界颇具规模企业100余家。下一步，基地将投资9亿元建设大型室内主题

乐园，投入3亿元建设国内第一个真人实景数字游乐项目。3国家新媒体产业基地位于大兴区魏善庄镇，星光影视集团、北普陀影视城、北京榆垡国际影视娱乐基地、北京大学软件与微电子学院、北京印刷学院，新媒体产业的框架已在大兴渐渐成型。5朝阳大山子艺术中心目前已容纳了画廊、设计公司、特色酒吧、高档餐馆和

个性化的家居服饰品店，是明星、雅客、文艺青年和国内外游客的时尚文化区和旅游景点。4东城区文化产业园在北京的北二环的雍和宫东部，中关村雍和园的旗舰项目,由歌华集团整体运作，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口

交易中心6德胜园工业设计创意产业基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块2005年7月启动，数十家国内外知名品牌设计公司先后进驻DRC，06底基地入驻企业已达孵化面积的80%以上。78怀柔影视基地北京潘家园古玩艺术品交易

园区2006年底，北京市文化创意产业领导小组为北京的10个文化创意产业基地和聚集区颁发了认定证书宋庄原创艺术与卡通产业聚集区圆明园画家村迁移此地后宋庄已形成了一个超大型艺术家群落，散居的画家达上千名。中关村

软件园92006-2007北京市文化创意产业版图21文化艺术产业发展特征小结行业发展迅速、会出现区域性集聚发展中国的文化创意产业还处在起步期，北京作为中国的政治文化中心，文化创意资源集中、发展空间广阔，未来文化创意产业将成为拉动城市经济增

长的主要动力，文化艺术及其涵盖广泛的相关产业能带来较高的关联效益和衍生效益文化艺术本身在整体产业产值中占比较低，但与其直接关联的衍生价值较高，文化艺术的需求虽然相对个性化，但衍生价值更易融入商业价值较高的相关主流经济形态中完成研究内容3.文化艺术产业背景解析1.项目所在区域属性与价值

2.项目地块基本条件分析4.项目工作背景总结4.项目工作背景总结项目工作背景一、政府对本项目的规划定位为艺术产业城，目的在于顺应大势、推动文化艺术产业发展二、区域价值1.东北方向已经形成了泛文化艺术产业发展带2.项目周边是绿化隔离带，环境价值优越三、项目处于文化艺术产业带的中心位臵、具备一定规

模、有持续发展空间四、A区用地性质为绿化隔离用地B区如不能获得，A区可以自持经营收益项目开发目标项目的综合经济效益最大化是核心目标A区-经济效益最大化考虑持有物业的租金、运营收益及物业增值收益B区-获得B区开发权考虑物业销售利润及物业租

金、增值、运营收益开发商目标政府目标推动文化艺术产业发展、提升区域形象本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议六、项目经济测算以区域开发的视角对开发目标进行分析，我们发现本项

目需要解决的核心问题在于如何从产业发展及区域规划中发现潜在机会2本项目作为文化艺术产业带中心位臵的发展机会，适宜的发展规模、承接的功能和产业结构？项目综合效益最大化的开发模式和经营模式？1案例借鉴案例选择标准案例名称案例借鉴点2.纽约SOHO区1.毕

尔巴鄂滨水区•形成文化艺术的产业中心化•文化艺术产业发展推动区域升值•可持续发展的产业结构•区域功能构成、规模比例•产业区经营和发展模式3.上海8号桥城市总体发展计划：建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品建筑来提升城市形象；

举办一系列地方或国际性的文化交流活动来刺激城市经济增长和产业升级滨水区发展项目计划滨水区重建计划由国家及地区两级政府共同组成的委员会负责实施。计划涉及的投资有三分之二来自私人投资商。为了明确滨水区的改造目标，方便对投

资项目的选择，委员会确立了一些优先投资项目，这些项目包括：新兴的服务业项目，城市交通体系改进项目，城市环境整治项目，城市文化品位提升项目及其它社会行动。滨水区重建计划的最主要推动力包括：优秀的公共设施

，一流交通设施，和新产业门类的注入2.城市交通发展计划城市复兴计划1.城市总体发展计划3.滨水区发展计划影响事件入驻企业关键因素20世纪50、60年代自然形成期20世纪70年代艺术区快速发展80~90年代时尚地/荣耀之地

2000年-至今高级旅游景区、休闲区经过50余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区30目前苏荷区主要具备5方面的功能，其中居住占40%、产业占40%、商业占20%苏荷区的功能博物馆商业占20%产业占40%居住占40%酒店苏荷区内及周边一公里内共有三星级及以上酒店3

家，另两公里内还有6家苏荷区内共有博物馆、美术馆4家，包括新当代艺术博物馆、古根汉姆下城分馆、非洲艺术馆区域内人口6000余人，居住面积约20万平近200家餐馆和100家商店，约60000平250家艺术画廊，以及相关产业的公司，共约20万平纽约苏荷区21456上海的

艺术区已形成清晰的发展带，其中的8号桥发展迅速，已成为发展带上的核心区，周边酒店林立、商业气氛浓厚214365上海新天地1公里8号桥是目前上海发展最迅速的艺术区，结合周边高档次工建配套，区域总建面约52万平华美国际酒店会景楼酒店千岛湖酒店36艺术产业发展带核心区上海8号桥8号桥创意区

二期作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，打造时尚创意孵化器上海8号桥发展策略业态引进二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等。政府支持获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游

示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发展２００４－２００５双年企业奖等荣誉发展目标构筑沪上新兴创意产业集聚地时尚新地标、创意策源地338号桥区域条件较为成熟，与周围原有公建配套自然结合，各种功能中居住约占50%、产业占30%、商业占2

0%8号桥大区域功能3214酒店•周边2公里内酒店宾馆林立；•0.5公里内酒店有3家，客房总计约560套商业占20%•距离上海新天地仅1公里•1公里内的大型综合百货商场有4家，总面积约12万平产业占30%•8号桥艺术产业建筑面积2万平米•周边0.5公里内有交通大厦等3家写字楼，其

中艺术创意产业也占有相当比例，共约13万平米居住占50%•周边0.5公里内有丽园公寓、永业公寓等近10个公寓楼盘，总建面25万平以上艺术区生态系统由三方面构成，其中艺术创作是园区发展的核心驱动力艺术核心区生态系统艺术

创作工作室、画室、艺术产业公司艺术交流画廊、沙龙、会展衍生服务商业、居住、酒店纽约苏荷区、上海8号桥区均已经形成了以艺术为核心的生态系统：艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家、艺术机构、设计公司

聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了艺术核心区的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配

套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。案例总结先进的文化艺术产业区需要可持续发展的产业结构，即产业结构复合，以艺术价值主导，带动区域商务、商业、旅游等综合价值快速提升艺术为主导的文化创意产业文化艺术创意设计文化传媒工作室建筑设计家居设计服饰设计广告制作节目制作电台时

尚培训依托于区域价值的特色商业休闲餐饮画廊时尚商业休闲娱乐主题餐厅咖啡厅服饰珠宝家居娱乐中心电影院画廊艺术中心文化创意产业交流/推广/传播平台大型会展媒体发布文化设施艺术展品牌产品图书馆美术馆学校博物馆功能总结：产业核心区是承接了产业核心、生态核心、

以及会展、酒店、居住、文化娱乐等功能形成的现代服务业集中展示和国际经济文化交流的核心基地生态核心生产办公学术教育酒店高档居住文化娱乐案例一：比尔巴鄂滨水区利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平米，包括：会

展中心、产业研发中心、商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆和高校案例二：纽约SOHO区经过50余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区，主要具备文化艺术交流中心、办公、商业、居住、酒店5方面的功能演艺中心展示中心餐饮娱乐中心多功能活动中心研发中心学

术交流中心教育中心规模指标：能够形成产业中心化地位的产业核心区规模在40万平米以上，产业、商业、居住的功能比例约为2：1：2由案例分析可知：作为世界一流的艺术核心区，总规模需达到占地面积40万平苏荷区与8号桥都具备了四个方面的功能：产业、商业、居住、酒店其中产业

占30%~40%，商业占20左右，居住占40%~50%配臵3座酒店，至少有1座三星级或以上的酒店博物馆、美术馆的存在可以大大增加艺术核心区的知名度本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议

六、项目经济测算研究思路1.项目的产业发展可行性及市场价值判断2.产业群体相关物业需求分析4.本项目的市场机会研判3.产业带内存量及增量市场机会分析1.项目的产业发展可行性及市场价值判断中心城的艺术聚集区：以798为起点和中心，沿东北

五环辐射形成若干艺术群落上苑北皋798及辐射区宋庄观音堂1236草场地艺术区环铁艺术城一号地5酒厂艺术园观音堂文化大道7984本次选点调研中心城内商业化操作的6个艺术区单纯艺术产业盈利的市场总结艺术家

/艺术机构[KPI]价格敏感建筑的相对个性化一定的产业聚集度市场进入门槛低（泛产业带、对外界环境要求低）市场潜在供应量大，存在竞争目前实现的市场价值相对较低市场结论798是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的改变，79

8从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显影响事件价格入驻企业关键因素1998~2003.4年自然发展期2003.4~2004.1艺术区快速发展2005年时尚地/文化地标2006年-至今文化创意产业

园区•文化创意产业•大众旅游景点•一系列艺术活动•时尚活动频繁•06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区•100多家画廊•手工艺品商店•承租价格2元/平米•转租价格4-8元/平米•0.6-1.2元/平米43

798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重教育/培训机构设计公司/媒体/文化传媒时尚业（服饰、家居精品店铺）餐饮艺术家工作室画廊/艺术中心长征空间仁艺术中心北京东京艺术工程北京当代唐人艺术中心东八时区空间大窑

炉音画影剧场尤伦斯当代艺术中心时态空间东成西就艺术空间中国当代画廊北京长青画廊…艺术产业季节咖啡洞房咖啡]闲着也是闲着798料阁子老工厂天下盐江湖餐馆爱心旺…商业商务艺

术车间朱钧工作室八方艺术写作计划工作室“抽abstractoffice”…影子的服装店原色生活新东方风格银舒+东又西现代书店艺术书屋风栖梧领物食品工作室…中郝时尚丰良国际艺术公社…艺酷

网清华工美北京盛世春天文化传播有限公司北京万众创意文化传媒有限公司大维广告天维源创中国互动媒体集团联合空间技术公司脉雨空间世纪光年集团灰色地壳弘泰武广告思想手设计…具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经

成为园区最主要的盈利点798生态系统艺术创作工作室、画室艺术交流画廊、沙龙衍生服务特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，

成为一切艺术活动的源泉。艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧

、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出文化艺术氛围。随着越来越多的商业进驻，

园区的租金由刚入住时的0.3元/平米*天上涨至现在的2-5元/平米*天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。园区每年的租金收入在2000万以上。45北京文化艺术产业市场机会小结文化艺术产业市场需求旺盛，相关产业群体增长迅速，产业聚集的趋势越发明显，为本项目向文化艺

术产业方向发展提供良好的市场环境；文化艺术产业和相关产业在项目周边已经形成初步的聚集，并表现出比文化艺术产业本身更高的商业价值。研究思路1.项目的产业发展可行性及市场价值判断2.产业群体相关物业需求分析4.本项目的市场机会研判3.产业带内存量及增量市场机会分析2.产业

群体相关物业需求分析除了现有产业聚集区内的市场机会，我们能看到产业群体迅速增长的整体产业带上存在各种市场机会文化艺术产业群体的需求访谈本次访谈针对艺术行业人士进行，主要了解他们对居所、工作室、画廊等空间的需求及对园区配套的需求目前现存艺术区没有很好满足产业群体需求，体现在交通不便利、处于发展初

期不成规模，因而用于行业交流的公建配套不足产业群体认为目前北京艺术园区存在的问题包括：1.不集中、区位条件差；2.尚需要发展，还没有成型；3.配套设施不足，如停车场、酒吧、饭店、美术馆，及用于研讨交流的公共设施产业群体而艺术区最具吸引力的因素包括：美术馆资源、优美的自然环境

、知名艺术机构聚集，以及用于行业商务交流的高档餐饮和会所类配套及公共设施调研问卷：您是否觉得北京的艺术园区存在一定问题？是_否_如有，您觉得是什么问题?1.配套设施不足，如停车场、酒吧、饭店，最缺的是美术馆和开学术研讨会的公共设施。2.缺乏配套的服务咨询机构当前艺术家工作室已承担起除创作

以外的其他功能，如接待、作品展示，因此艺术家对工作室及展示空间的需求较高工作室功能0246810创作接待作品展示作品销售PARTY根据调查艺术家的作品在艺术园区的工作室完成的有6人，略多于家里完成的4人，没有在公司工作室完成的艺术家完全不在工作室居住的有7位，偶尔居住的有2位，表明工作室

的居住功能已完全剥离关于工作室租金，有两位艺术家的工作室为2元/平米/天，另有两位低于0.5元/平米/天，租金水平不高工作室面积大小差别悬殊，200~250平与80平左右是相对集中的两个区间艺术家工作各空间面积层高需求艺

术家工作室承担的功能50艺术家作品除日常经营的画廊和艺术中心展览外，展览活动发布会地点较集中在美术馆/博物馆类的大型公建场馆进行，并对公建场馆建筑指标有较高的要求0123456美术馆画廊艺术中心酒吧展览活动发布会地点展览活动开幕式人流200-500小于200人4000以上展览活动开

幕式停车位数量200-30050-100小于50100-200艺术家每年参加的展览活动在美术馆、画廊、艺术交流会分别为1~3次展览活动发布会地点集中于美术馆/博物馆、画廊、艺术中心展览活动开幕式人流在200~500人、4000以上两个区间的情况较多展览活动开幕

式停车位数量需求大多在100以下展厅面积多小于500平，层高和租金水平差异较大展览活动开幕式人流展览活动开幕式停车位数量展览活动发布会地点产业群体对产业区的行业交流和休闲娱乐功能都有强烈的需求，希望园区具有餐饮、休闲健身、会议会展等配套功能行业内朋友聚会频次（人）1次/周2次/月N次

/周0123购物户外健身旅游聚餐泡吧其他艺术家休闲生活方式行业内朋友聚会的场所美术馆画廊艺术中心酒店餐厅酒吧私家住所公园行业内聚会和交流场所产业人口对于居住地与工作室的距离比较敏感，对产业带内包含创作空间的居住产品有较高需求我的家到工作室坐车大概十几分钟，挺好的，家和工作得分开，但也不能太远，时间

全浪费在路上不行。其实我最希望能走着去工作室，要是路上再有点花花草草就更好了我住在艺术区里，没灵感的时候白天也能回家睡觉、找朋友吃饭，要是有激情，半夜爬起来也能工作，反正就是很方便，喜欢随性很想和圈子的朋友们都住在一块，但老婆不让，说住艺术区里太没家庭气氛了，可是现在的社区也太没气质了，去工作

室还要跑很多路不喜欢现在住的社区，房子太朴素，景观太普通，特别是社区里的人也太没感觉了，很想搬到艺术区去住，24小时都不出来一直住在工作室，其实自己也想在找个住的地方，可是艺术区周边的房子又贵又难看很满意现在的工作室，环境优美、闹中取静，能住在这周边该多好。可我是有家庭的人，总不能把一

家老小都搬来住工作室吧，即使他们都愿意，也住不下。很多人会以为艺术家都是有点怪怪的人，我们就是有那么点随性、那么点个性而已，不要把工作室、住所都设计得太夸张了，还是应该有些家庭气氛的。现在有白领气质、富贵气质的房子，怎么没有艺术家气质的

呢？艺术群体调研小结现有产业园区处于发展初期，功能扩展受到园区规模的局限，没有很好的满足产业人口创意工作及工作以外的延展需求；产业人口对于承载工作、行业交流、居住、娱乐休闲等功能的物业还存在大量潜在需求，并对物业建筑指标、环境、配套均有较高的要求。研究

思路1.项目的产业发展可行性及市场价值判断2.产业群体相关物业需求分析4.本项目的市场机会研判3.产业带内存量及增量市场机会分析3.产业带内存量及增量市场机会分析面对各种机会，本项目的物业发展方向市场可行性判断市场可行性收益水平需求导向物业形式物业功能的方向探讨1.商务接待办公居住

生活休闲一手房市场租赁市场1.出售长期使用权的别墅市场2.别墅租赁市场3.高档公寓租赁市场北京六环外的昌平、怀柔等别墅板块存在大量的出售使用权的别墅项目总体上别墅市场可分为日常居住型别墅市场和资源驱动型别墅市场；日常居住型别墅市场：根据客户所

能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线；北京的六环以外、在昌平、怀柔、密云、延庆等休闲度假别墅市场，也可以认为是资源型驱动的别墅板块存在大量的乡产权别墅；市区延庆怀柔昌平密云出售使用权别墅意味着存在资产投资风险，因此实现总价低、且交易成本高位臵

：项目位于昌平以东12公里，属昌平区崔村镇管辖。村内有1500亩标准化果园，三面环山，一面环水，有一定人文环境，旅游产业，高尔夫球场等高端设施，生活配套较丰富；产权属性：乡产权，产权证是宅基地证，永久性使用，没有固定期限，村里向购房者颁发荣誉村民证书；产品形式：联排

、双拼，目前已开发200-300套，销售情况较好，4-5套/月，主力户型总价在100万以下，价格便宜，是同类别墅的1/2，而且购买后可翻盖；客户构成：有一定区域性，集中在亚北、海淀，属于有别墅梦想而又支付能力有限的客户。客户特点：市

场上能看到的客户是有别墅梦想向，但总价支付力不足的客户，有一定的区域性实现价格：没有产权导致产品性价比要求很高，最终实现的价格为同类别墅的1/2左右仅出现在郊区别墅市场上，由于不适宜作为资产投资，总价有较强的天花板效应，

交易成本偏高乡产权别墅的特点案例：香堂文化村项目以北的中央别墅区可参考别墅租金在3-4元/平米.天，城市别墅实现的租金更高可达到4-5元/平米.天对于别墅板块而言，本项目的区位处城市中心别墅、中央别墅区和京沈板块之间

名都园丽高、丽斯京润水上大湖山庄怡龙别墅东山墅莱蒙湖中央别墅区京沈沿线城市别墅世纪国际艺术城京城雅居注：美元报价按照1：8换算别墅租赁市场的客户主要来自欧美国家东部工作的外企高管、使馆人员，而吸引他们的与城市的密切关系、国际学校、国际生活氛围和成熟的别墅区配套位臵：项目位于东北四环内，朝阳

区霄云路18号规模：别墅区占地3000亩产品形式：独栋/双拼，以独栋为主，面积在250-800平米，800平米独栋基本沿湖（300亩）排布；客户构成：欧美外籍客户占80%，如阿拉伯联盟驻华代表处、立陶宛大使馆、斯洛文尼亚大使馆等

；租金：开发商已留出一个组团持有经营，目前出租率在50%左右，800平米租金12万/月.套，260-270平米租金在3.2万/月.套左右。位臵：中央别墅区规模：占地面积20万㎡，建筑面积11万㎡产品类型：独栋/双拼/联排

，面积220-280㎡京润水上花园别墅长岛澜桥位臵：中央别墅区规模：占地面积66.7万㎡，建筑面积40万㎡产品类型：独栋/双拼联排，面积260-320㎡客户构成：租赁客户整体预算水平高，约4500-8000美金，主要为外企高管、使馆参赞；价值点：看重本项目方便孩子步

行上学及社区周边配套成熟客户构成：租赁客户多为欧美企业高管，少量国际学校教师；价值点：国际化氛围/国际学校、便利交通优山美地高档公寓租赁市场实现的租金在1.5-2.5元/平米.天，高档公寓的大面积豪宅

户型能实现更高的租金，达到2-3元/平米.天1234567891011121614151317181920高档公寓的租赁市场客户也以外企的中高层管理人员为主，但同样市场依托于区域成熟度和高档住区氛围，市场价值实现存在压力高档公寓租金

实现高价值的KPI对于居住需求整体市场旺盛，对于以下三类满足居住功能的租赁/使用权出让市场，从收益水平和市场可行性的角度综合评价，A区都不适宜物业功能的方向探讨2.办公商务接待生活休闲低密度办公根据区位特点，探讨低密度办公物业居住低密度办公物

业分布玉泉慧谷森根国际非中心BDA本项目总部基地低密度办公项目个盘供应量在10万平米以上，分期供应量在5-8万平米，主力单体建面在1000-4000平米，非成熟区域依赖自身配套有一定商务氛围的区位条件是实现高租金的最主要因

素，商务陌生区能实现的租金水平在2.5-2.8元/平米/天，项目普遍具备一定特色优势五环沿线的低密度办公项目市场较为旺盛，各项目均有一定比例的投资客或自用兼投资客户，并已形成明显的租赁市场020004000

600080001000012000140001600005.12345678910111206.123456789101112数据来源e-fdc:BDA国际企业大道合计销售面积557590平方米，销售额

3.37亿元010002000300040005000600070008000900005.111206.12345678910111207.1销售面积（平方米）数据来源efdc:非中心合计销售面积31140平方米，销售额2.41亿元销售面积（平方米）低密度

办公市场的总结：具备市场可行性，收益水平在2.5-2.8元/平米.天市场空间：城市商务区过高的商务成本趋使越来越多的企业开始选择郊区化办公，目前市场可见的低密度办公物业以销售为主，表现了较好的回现性，并已形成一定的租赁市场，租金在2

.5-2.8元/平米.天客户价值点：1.较低租金水平2.低密度办公环境3.临干道交通便利与同类项目相比，本项目在规模和区位条件上不具有明显竞争优势从客户价值和同类项目竞争来看，收益性的上扬空间不大弹性物业功能的方向探讨3.商务接待办公居住生活休闲1.企业会所a.别墅b.企业会所项目c

.企业专属会所2.高档会馆3.高档商务酒店4.度假酒店/度假村从企业行为的角度分析，企业会所/酒店/度假村/商务会馆都在互相分流商务接待的市场正式的非正式的公开的非公开的各类发布会员工活动员工福利内部进修企业内部高层会议正式商务沟通非正式商务

沟通总裁住所客户活动招待贵宾企业博物馆企业会所度假村酒店度假村酒店企业会所豪宅/别墅企业会所豪宅/别墅度假村商务会所/顶级会所酒店以普通别墅形式存在的企业会所呈散布的状态，非常多的别墅盘都会有少量客户购买作为企业会所用途北京的别墅分布总

体上呈现沿“一山一河”的板块聚集分布格局；各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征；项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争。企业会所客户的类型：接待贵宾非正式商务沟通员工福利…123456789a.别墅b.企业会所项目c.企业专属会所企业会所市场小结：企业会所不

会在一个项目中聚集，不适宜作为本项目的主要功能方向企业会所[KPI]位臵私密，闹中取静或远离城市内部空间含大开间设计以承接商务功能环境优越，有高端休闲娱乐设施鉴于企业会所对私密性的要求，企业会所客户不会在一个项目中聚集；市场潜

在竞争者众多，酒店/度假村/商务会馆都在分流客户。市场结论北京的高档会所普遍经营状况不佳，四季会是其中经营收益较好的高档会所，采用酒店的推广和经营方式，对外称四季会酒店四季会简介：四季会总建筑面积14000余平米，囊括精品酒店、俱乐部、时尚婚宴等多种功能，并拥有可容纳400人的国际会议中心

、大堂吧、30间酒店豪华客房（36平米）、37套250平米三房两厅服务式公寓、四季中餐厅＆总统房、圣保罗西餐厅、红酒雪茄吧、阅览室、健身中心，以及配臵有恒温游泳馆、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球等康体设施的四季体育馆。经营上采

取酒店式的推广和经营方式，年经营成本3000-4000万，投资回收期在5-8年。各种功能的收益性评价：代表案例：北京星河湾四季会北京酒店业（含度假村）市场总体特征图5.1北京市星级酒店构成6%43%34%12%

5%1星级2星级3星级4星级5星级北京市星级酒店分布3218181721朝阳海淀东城其它城区郊县北京市四星级以上酒店分布两头小、中间大的市场结构截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒

店。中心高、四周低的市场格局注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。高档酒店经营状况较

好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。高档酒店市场北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其

中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向

海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住速率平均在60%-65%以上经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。未来以下四

个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：——北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；——作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；——作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发

展；——私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。10595838891929399122736258606569487190020406080100120140199719981999200020012002200320042005平均房价($

)平均每件房收益($)1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩68%65%68%72%71%74%52%71%75%40%45%50%55%60%65%70%75%80%199719981999200020012002200320042005住宿率水平%高档酒店的平均房价远高于较高

档酒店，入住率方面较高档酒店一直略高于高档酒店高档酒店与较高档酒店的房价差距在逐步拉大。从99年到04年，较高档酒店的房价基本停滞不前，甚至略有下降，直至05年才首次出现了大幅上涨，上涨率为25%。从

00年到05年，高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%120109949810610811413115485786566686965638150607080901001101201301401501601997

19981999200020012002200320042005高档酒店平均房价（$）较高档酒店平均房价（$）1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较67%62%67%69%69%

73%51%69%73%71%70%72%78%75%76%53%74%77%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%199719981999200020012002200320042005高档酒店住宿率

较高档酒店住宿率受08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到

800家，客房数应达到13万间。2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发

展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。67617028804810525115471234712347123471234751255433590968597604803382748522860776%77%73%65%66%65%67%69%70%020004000600080001000012

0001400020052006200720082009201020112012201350%55%60%65%70%75%80%客房供给（间）客房需求（间）市场住宿率%2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管

理顾问有限公司奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加高档商务酒店集中在中心区繁华地段、商务办公密集区或机场沿线地区

312456789101112高档商务酒店市场高档商务酒店的经营状况总体上来说较好，平均在60%-65%左右；但未来市场供应较大，存在一定的市场风险。根据市场扫描的结果，得出高档商务酒店的KPI中心区繁华地段（至少为区

县中心）、商务办公密集区或机场沿线地区交通便利，辐射能力强如果位于郊区，需依赖于当地政府的支撑本项目的区位条件与朝阳区其他高档商务酒店相比不具优势，单纯的商务酒店方向存在一定市场风险北京度假酒店和度假村市场

概况总数不多，且发展水平有限由于北京的旅游资源多为观光旅游资源，不具备发展大规模度假酒店及度假村的条件，因此北京的度假酒店及度假村市场总体发展水平较低。集中分布于怀柔、昌平、密云、延庆在62家三星级以上度假酒店及度假村中，怀柔拥有18家，占29%

；昌平拥有17家，占27%；密云和延庆次之，各拥有6家；而其他各郊县共有15家，不足总量的四分之一。中心城区没有度假酒店及度假村。怀柔：京郊度假村最密集的区域。昌平：度假村数量大、档次高，是最具竞争力的度假区域。密云

、延庆：有一定数量的度假村，但档次较高的很少。顺义、通州、大兴、房山：有少量较高档次的度假村。门头沟、平谷：度假村较少，且档次普遍不高。度假酒店/度假村北京的旅游资源以人文景观为主，多集中在市内地区，而并没有可以单独支撑

高档旅游度假型酒店的强势自然资源；扫描北京整体酒店市场，城八区以外的高档酒店没有一家的经营可以完全依托于周边足够强势的旅游资源。度假酒店/度假村市场依托自然景观资源或特色配套，高档度假酒店入住率达60%左右，其他大部分度假村年平均入住率40%-50%月亮河度假村位于京东

北关环岛东南侧，紧邻京哈高速拥有3公里河道、3条3000米的私家林荫大道、数千株树龄40年的原生树木、3洞高尔夫球场、上万平方米涌泉湖、千亩生态公园等目前拥有各类客房共142间（套）1个400平米

的宴会厅，可分为3个空间使用，另有4间25平米的小型会议室中西餐厅、高尔夫、游泳、健身等各种餐饮、娱乐、康体配套齐全特色配套：桑那——北京市设施、服务最好的桑那场所之一餐饮——谭家食府、月宫等通州区档次最高

的餐厅经营情况约两到三年的时间实现稳定经营，年收入5000万元左右散客数量较大，重复购买率很高客房（桑那）＋餐饮是主要盈利功能，占总收入的80%以上保证政府部门客户的上门量，定星为4星级，但

档次已达5星标准季节性淡旺季不明显，周中客房出租率20%～30%左右，周末90%以上83度假村/度假酒店的关键因素高标准的设施及服务（至少四星级以上）度假村成功经营KPI有资源有特色优越的自然资源（如温泉）初期有集团支撑，有比较稳定的客户网络特色的配套（如特色餐饮、高尔夫、

水疗等）强势的景观资源（如山地、湖泊）根据对度假酒店及度假村经营成功的典型案例分析，得出高档度假酒店及度假村经营成功的KPI：其中高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景观资源和特色配套是任选其一即可的。休闲、娱乐等

各种设施配套完备，满足度假客人在酒店内长时间活动的需求。在项目周边也存在一些休闲度假项目，与怀柔、密云等郊县的度假项目相比，资源相对较弱，通过特色配套吸引商务会议客户和度假客户在项目周边也存在一些休闲度假项目，如蟹岛旅色生态度假村、郁金香温泉花园度假村，与怀柔、密云等郊县的度假项目相比

，资源相对较弱，通过特色配套吸引商务会议客户和度假客户，属中档项目。蟹岛旅色生态度假村郁金香温泉花园度假村12生态体验式度假旅游—北京蟹岛绿色生态度假村，前店后园”式经营格局，500套客房，可容纳800人，娱乐配套设施齐全项目概况：蟹岛绿色生态度假村位于朝阳区东北方向

机场辅路，占地面积3000亩，采用“前店后园”式经营格局，其中90%的土地用于种植、养殖业,10%用于旅游休闲度假业,98年开始运营。项目规模：旅游休闲度假业占地400多亩，包括客房500余套,可同时

容纳800人住宿，4家特色餐饮，24间会议室，有高尔夫、康体中心、采摘园、练歌房、体育中心等娱乐配套，最近又增加了蟹宫和啤酒广场。度假酒店/度假村市场小结北京的旅游资源以人文景观为主，多集中在市内地区，城八区以外的高档酒店没有一家的经营可以完全依托于周边足够强势的旅游

资源。城八区以外度假酒店/度假村市场依托自然景观资源或特色配套，高档度假酒店入住率达60%左右，其他大部分度假村年平均入住率40%-50%高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景观资源和特色配套是任选其一即可的

。休闲、娱乐等各种设施配套完备，满足度假客人在酒店内长时间活动的需求目前项目周边存在中档中小型的休闲度假项目，以特色配套吸引会议和休闲度假客户周末住宿率达到80%，周一至周五住宿率在50%企业会所会馆商务酒店度假酒店/度假村对于商务接待方向，高档特色的

度假酒店是项目可为的发展方向自身拥有比较优越的自然资源宴会厅、会议室等会议配套及休闲、娱乐型配套都很完备，满足客人双方面需求远离城市喧嚣，但交通便利，通达性好主要客户群为各企业、公司举行各类会议的与会者及部分市内家庭客源休闲会议型度假酒店KPI弹性物业功能的方向探讨4

.商务接待办公居住生活休闲目的地型商业区域商业现状与商圈分析项目以西是青年路区域和酒仙桥区域依托居住氛围形成的生活配套性商业，且生活氛围已被项目以西的绿化用地阻隔在1.5公里以外；项目以东是五环外的

东坝集团，以居住为主，现状生活商业沿东坝中街和驹子房路分布。卡布其诺银枫家园妙典时尚购物广场阳光上东东坝中街餐饮京克隆奥园便民菜市东方盛城观湖国际国美商街新华联丽港金隅凤麟洲青年路区域酒仙桥区域东坝集团根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与

目的地型商业是本项目商业可能选择的业态类型资料来源：世联模型目的地型商业专业市场特色商业如：观音堂画廊街如：马奈草地（以特色餐饮为主的会馆型商业）、红太阳生态美食广场、顺义农庄餐馆12马奈草地——绿地上的商业项目，坐落于京西四环四季青桥畔33公顷城市绿地之中，商业建筑占地80

00平米，总建筑面积2.1万平米项目定位为主题高端文化情境商业，瞄准“西贵”消费群体，从商业主题、规划建筑设计，及内部装饰风格上营造优雅闲适、品位高尚的体验式消费环境“马奈草地”案名源自于法国印象派画家马奈的名作《草地上的午餐》，项目试图再现‘草地上的午餐’里古典

、浪漫、优雅、闲适的生活场景；建筑灵感来源于法国巴士底栈桥，新古典浪漫主义风格建筑，通过拱形门、曲线元素设计演绎古典、怀旧气质，并将一些博物馆、美术馆的元素融入到建筑中；商业的主题融入了奢侈品展廊、主题餐厅、咖啡图书馆，甚

至还有草地音乐会等高档和人文的元素。马奈草地瞄准西贵商业的发展契机，从业态规划来看项目实际上是一个集会议/餐饮/休闲为一体的高档会所、“一个没有客房的五星级酒店”业态规划项目投资了1.8个亿，希望把五星级酒店的气质营造在5

00亩的绿地里面，使人能在这里面享受到在五星级酒店里享受不到的舒适，而作为产品上的特色。地上部分规划以高档主题餐厅为主，占到总体50%，并配有奢侈品展廊、咖啡图书馆，地下一层规划为休闲会议中心，包括多功能厅和spa康体中心。一层平面图二层平面图地下一层平面图中餐中餐展廊

日餐日餐法餐咖啡图书馆咖啡图书馆法餐展廊会议中心SPA会馆康体中心中餐招商情况开发商表示欲引进外地商家在京的第一家分店，目前以引进的主力商家，美国一家SPA馆2000平米，日餐（客单价在2000元/人）；中餐和

西餐在谈；项目目前的租金报价在4-8元/平米.天；有一定的关系客户，如四川的政府官员，日本大使馆等目的型商业小结1.专业市场可依托艺术产业，存在一定竞争，启动条件较高，可实现的商业价值高2.特色商业：以餐饮功能为主导，结

合spa等会所型商业与酒店的商务接待功能有较高的融合性从目前区域市场判断：居住、办公、会议会展、休闲娱乐功能都具有市场可行性研究思路1.项目的产业发展可行性及市场价值判断2.产业群体相关物业需求分析4.本项目的市场机会研判3.产业带内存量及增量市场机会分析4.本项目的市场机会研判项

目发展机遇：抓住产业发展大势，通过产业链的打造和产业功能的完善，形成泛艺术产业发展带上的新增长极核心区泛艺术产业发展带发展战略通过构建泛文化艺术产业发展带核心区，整合区域产业价值，实现经济效益最大化完善承接核心区功能的基础设施培育高水准的

行业交流平台吸引实力派的知名艺术机构进驻整合相关产业、发展办公集群、商业集群，实现商业价值实现多方共赢、提升区域价值目标分解项目发展策略重点1.高起步规划通过提供满足产业功能需求的完善公建配套，高起步规划，承

接作为产业核心区的基础功能2.搭建媒体平台吸引相关产业，结合文化传媒机构和园区硬件设施，打造高水准的、集聚效应的行业交流平台3.强势招商利用生态优势、高水准的配套优势吸引知名艺术机构聚集，形成项目在文化艺术产

业带上的核心地位4.挖掘衍生价值发展艺术产业衍生的商务办公、主题商业、休闲旅游、房地产开发等市场，充分实现文化艺术产业的商业价值项目发展策略体系形成文化艺术产业配套体系的基础上，有明确的核心功能定位；使文化艺术创意工作产业化运作，实现创意与市场的良好结合；从城

市规划和相关产业政策的角度出发，定位文化艺术园区功能特色；搭建文化艺术产业交流、展示、贸易的平台；注重招商环节，吸引具有号召性的知名品牌进驻；充分利用传媒工具，加大区域对外宣传力度，通过多种多样的相关活动，提升区域的知名度发展策略作强核心功

能产业化运作融合城市规划搭建园区平台注重招商环节利用传媒工具本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议六、项目经济测算项目整体定位北

京CAD核心区——北京文化艺术产业中心CAD--CentralArtDistrict世纪国际艺术城之于CAD：是行业高端资源的汇集地；是产业快速发展的里程碑；是产业优化升级的动力源。世纪国际艺术城之于北京：是北京充满国际气息的东部区上随性的艺术天堂；是

北京最具艺术品味和体验价值的高尚休闲地标；是北京之于国际也是国际之于北京的文化传播舞台.世纪国际艺术城目标定位艺术中心城市名片产业巅峰人居佳境“外延功能”“形象中心”“产业中心”“指标性居住用地”艺术城核心功能定位及分区示意分区功能规划312468571.文化娱乐中

心31246857价值点：标杆型物业、提升影响力，为区域艺术产业客户提供机构联展拓展影响力和行业交流，打造北京东部城市艺术区形象标杆功能：美术馆、特色餐饮、雕塑公园规模：8000-10000平米物业类型：限高9米，面积约4000平方米的单体建筑建筑特色：夸张的现代建筑风格与

现代艺术符号相融合，充分考虑实用性、合理性，美观性、独特性、艺术性的结合和表达。2.生态核心区312468573.文化交流中心31246857定位：CBD首席艺术主题低密度高档特色度假酒店将商务交际、富

裕家庭等主流消费群的度假、休闲、娱乐功能作为酒店的核心定位功能：客房、会议、会所、主题餐厅、咖啡厅、宴会厅规模：60000平米建筑特色：充满灵感、幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格LONDON-Sand

ersonHotel4.国际艺术学校31246857用地指标：1.56公顷、控高30米、容积率2.55.国际艺术交流区31246857功能：画廊、艺术中心、时尚精品店、主题餐厅规模：59700平方米建筑

特色：时尚现代外立面风格，强调品位、档次和情调6.艺术创意园区31246857价值点：以优质环境与高配置吸引艺术机构、以及雕塑家、观念艺术家、新媒体艺术家、摄影家、独立制片人，音乐人、自由作家等艺术群

体以及更广泛的相关产业机构，复合化发展功能：艺术家工作室、时尚设计公司、广告/文化传媒机构、艺术培训机构规模：16万平方米建筑特色：体现“新、特、奇、趣”的创意色彩，注重立面的变化及单体建筑间的过渡与衔接用地指标：用地面积9.3公顷、控高30米、容积率2.57.艺术家高档公寓312468

57定位：北京首席艺术气质社区功能：艺术家或艺术相关产业高级别从业人员的生活、居住、休憩规模：16万平方米建筑特色：现代建筑风格的建筑立面，体现都市感，重视园林中简洁、大胆的小品设计或雕塑，装修细节的艺术体现用地指标：8.指标性住宅31246857价值点：小高层城

市住宅，贡献容积率功能：区域普通就业人口、回迁居民的居住规模：16万平方米建筑特色：立面形式及颜色应与7地块建筑有一定程度的承接项目总体功能配比本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目

整体定位及发展愿景五、启动区物业建议六、项目经济测算主题地产的资源投入与物业开发时序规律step2step3启动核心价值功能回现型物业开发持有型盈利性项目开发华侨城：开发旅游资源强化旅游形象，为区域创造知名度和形象档次桃园居

：引进清华实验学校，与清华试验学校签约，建设桃李书院上海新天地：开发公益性质的人工湖、绿地，进行石库门改造开发展示上海历史风貌的休闲商业旅游区step1华侨城：住宅开发利用区域美誉度和配套优势，加强文化营造桃

园居：强化深圳至大教育人文社区整体形象，结合学校大事件进行全面营销，住宅消化速度与价格迅速突破上海新天地：68万平米翠湖天地高档住宅华侨城：充分实现土地价值、商业、公园等功能开放桃园居：文化艺术中心的经营、会所与生活配套的经营上海新天地:写字楼、酒

店、商场及其他配套设施time案例借鉴121项目分期方案122项目分期开发时序交流中心公寓办公商业1期2007-20082期2008-20093期2009-20104期2010-2011380003200012,

00004,000010,000010,00005,900012,0000合计3,800031,100016,000034,000024,0000启动期发展建议文化交流中心的核心驱动力研究文化交流中心的客户定位文化交流中心的功能配比启动期物业发展建议案例借鉴案

例借鉴标准城市外围的度假酒店/度假村高端的酒店类物业极致的发挥了艺术价值1.富春山居2.长城脚下的公社富春山居是杭州远郊区具备山水资源的度假项目，被国际权威旅游杂志《CondeNastTraveller》评为全球116家顶级新酒店之一项目位于杭州富阳市富春江畔银湖开发区内，

在杭富沿江公路富阳段北为午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区地势南低北高，植被良好，水系丰富；距离富阳市区距市区20公里开车约10来分钟，距离距离杭州市中心40公里，约一小时的车程，距离杭州火车站35公里，飞机场60公里。

富春山居从99年开发18洞茶园高尔夫球场到04年富春山居度假酒店正式开业，整个项目在富春山水间历时六年才得以让人窥到全貌上海T8会员俱乐部高尔夫球场(俱乐部)富春别墅富春阁度假酒店2001年2月2001年7月2002年9月2002年11月2004年5月总占

地面积2200亩(第一期和第二期共1800亩，第三期400亩)，总开发投资金额达1亿美元一期二期三期项目初期收获了业界赞许的同时经营情况并不理想，直到05年与凯宾斯基合作经营好转，目前住宿率达到50%，房晚报价飙升至2万元以上时间轴02-05.7第一阶段第二阶段第三阶段05

.8—06.706.7—至今度假村烂尾项目12名亚洲年轻设计师的实验性别墅作品2002年9月应邀参加威尼斯建筑双年展２００３年２月，参展模型被法国巴黎蓬皮杜艺术中心永久收藏。打造私人艺术收藏品扩大合作范围，长城脚下的公社二期竣工并投入运营

项目进展运作策略均价经营情况专业化分工使得长城脚下的公社经营情况有所好转，逐步盈利销售未能成功，只得自持经营处于亏损状态，靠一些零星的公关推广活动、休闲度假等来维持大量复制了4套出租率高的别墅增加spa、儿童公

社、健身房和会议中心住宿率达到50%，以商务会议为主，外国客户占到60-70%别墅7500-10000元/晚门票120元/人别墅12500-24883元/晚标间2100元/晚会议室1万-6万元/天门票120元/人长城脚下的公社

凯宾斯基饭店曾经接待过的贵宾包括杨紫琼，ReneZellweger、《冷山》导演Anthony、李泽楷，DelleValle，小威廉姆斯等体育明星；也是世界500强公司商务活动的首选场所，承办过特奥拍卖会、轩尼诗致礼、宝马、奥迪、保时捷新车发

布、路易威登贵宾答谢、美国摩根斯坦利银行住宿、麦肯锡、IBM、IDG等公司高层会议，以及其它大型活动；06年9月，长城脚下的公社凯宾斯基饭店二期开业，目前外国客户占到60-70%，主打商务会议。被急于在北京寻找高端物业的凯宾斯基酒店管理集团看中，双方签订委托管理协议专业化的酒店管理团队

介入酒店的营业接待能力得到提高目前的两期42套别墅,32600平米,236间客房，二期复制了一期最受欢迎的四栋别墅和新建了一些山林小屋一期“核桃沟”11栋别墅及1个俱乐部，共46间客房，建筑面积9400平米。二期“石头沟”31栋别墅、儿童公社800平米、AnantaraSpa1000平米

、健身房及会议中心，共190间客房，建筑面积23200平米；“长城脚下的公社凯宾斯基饭店”还增加了一个1000平米的Spa，，同时，还新建了一所北京独有的集学习、娱乐、运动于一体的顶级儿童俱乐部，“儿童公社”，加上原有的3000平米多功能

高档公社俱乐部就是个多功能会所，包括庭院餐厅，山景餐厅，公社大会堂，画廊，私人影院，和一个孔雀屋。二期-石头沟一期-核桃沟公社俱乐部一期二期“长城脚下的公社凯宾斯基饭店”已经成为一家可以接待游客参观/就餐/住宿/会议/艺术交流等需求，满足会展和度假两个市场的需求飞机场红房子竹屋大通铺

手提箱家具屋怪院子双兄弟森林小屋土宅俱乐部3号别墅案例借鉴1.塔尖效应——一系列“唯一”/“顶级”/“第一”/“首席”的集合诠释出项目价值度假酒店由DennistonInternational首席设计师规划中国第一座以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑风格的顶级度假酒店

被世界权威旅游杂志《ＣondeＮastＴraveler》评为2005年全球最佳新酒店，是中国惟一全球顶级新酒店。我国第一座具有茶园特色的国际高尔夫球场，也是世界上唯一的茶园式高尔夫俱乐部1.塔尖效应案例1.富春山居

案例2.长城脚下的公社04年作为唯一来自中国大陆的酒店被CondéNastTraveler杂志评为全球100家热门酒店之一05年作为唯一来自中国大陆的特色酒店被英国《Tatler旅行指南》收录到“全球101家最好酒店”之列05年被美国《商业周刊》评为“

中国10大新建筑奇迹”之一巴黎蓬皮杜中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品亚洲12名杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品„案例借鉴.特色高档度假酒店的价值体系物质交通条件：道路通达、交通环境安全KPI外因资源价值：优越的自然

资源（如滨海、温泉）环境价值：优质一流的项目内环境配套价值：特色的配套（如特色餐饮、高尔夫、美术馆„）独具特色文化价值：气质风格和人文情节带来的收藏价值景观价值：强势的景观资源（如山地、湖泊、河流）精神资源强势内因设施服务：高标准的设施及服务（至少四星级

以上）合作团队：国际大师手笔、一流管理公司、知名商家„建筑价值：具备视觉张力符合客户价值取向体验价值：人对项目资源景观环境的充分参与高档度假酒店项目的核心驱动力总结交通条件设施服务环境价值体验价值资源价值景观价值合作团队建筑价值配套价值文化

价值区位价值服务价值产品价值精神价值价值平台必要动作打造特色价值升华进入同类市场门槛的价值娱乐和体验的价值一种情节一个北京的地标一种文化价值艺术主题直接带来是小众群体的消费和知名度的预热，但不足以支

撑商业物业的日常运营e.g.单纯的文艺片往往叫好而不叫座；艺术价值真正做作用于在高档酒店的价值平台搭建好以后，艺术的价值在于赋予了项目的差异化特色，赋予了项目独特的地标价值，形成文化生活方式，叫好叫座。策略层次价值体系专业的营销队伍对于商务型酒店非常重要，每个销售员负责一条

主线，保证协议公司宴会会议等客源的稳定因为外籍客户对管理集团认可度更高，知名管理公司拥有很高的客户认可度，先进的管理经验保证酒店快速进入正常营业状态，全球化网络实现资源共享与高档酒店达标动作相比，高端客户更看重消费感觉和软环境的营造，是他们有一

种亲切感和归属感，这需要各种细节打造专业化运营高档酒店的价值本项目的核心驱动力总结交通条件设施服务环境价值体验价值资源价值景观价值合作团队建筑价值配套价值文化价值区位价值服务价值产品价值精神价值价值平台必要动作打造特色价值升华进入同类市场门槛的价值专业化运营高档酒店

的价值娱乐和体验的价值一种情节一个北京的地标一种文化价值策略层次价值体系资源不够强势，但临近CBD高档酒店物业基本价值平台项目价值的升华和溢价本项目打造市场竞争力的核心驱动力启动期发展建议酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的客户定位酒店物业

的功能配比启动期物业发展建议北京东部地区外籍人士比例极高、商务活动频繁的区域，潜在大量客源北京东部地区由于燕莎商圈、CBD、及使馆区周边大量高档商务人群的存在，形成了高档商务酒店密集区燕莎商圈及东三环辐射区内有14家外国驻华大使馆，建外使馆区有使馆38个

，三里屯使馆区有使馆65个，望京的第四使馆区也在规划中，未来使馆总数将达到170家世界500强企业进驻北京的160多家中有120余家都在这里及其周边地区该区域汇集了全北京市70%的涉外资源，60%以上的外资机构，并有众多星级高档写字楼、国际酒店、跨国

财团和国际银行众多的大使馆及跨国公司，使得区域内聚集了大量外籍人群及中方高管人群，构成了很大的高档消费群体对于酒店类物业市场，本项目处在城市高档商务酒店圈层和度假村/度假酒店之间边缘位臵，两类酒店市场客户都有必要关注中心城商务酒店本项目

怀柔昌平顺义通州2.高端度假酒店客户1.城市商务酒店客户延庆北京东部城市高档商务酒店的客户主要是东部各大公司的往来商务散客、东部各大公司及部委的会议、及使馆/外企中小型高层聚会商务59%团队旅游9%散客旅游12%其他8%会议/奖励旅游12%2005北京高档商务酒店客户构成、按目的2005北京

高档商务酒店客户构成、按国籍度假酒店客户城八区以外的高档酒店依托于周边自然、人文等旅游资源，以各企业/公司举行的各类会议和市内家庭的休闲旅游客源为主怀柔自然景观资源十分丰富，且交通较便利，以会议休闲度假为主，怀柔的度假村多为大型国有企业和事业单位的培训中心，仅以雁栖湖区域为例，其

周边20余家度假村几乎全部为国有企业所属，因此这些度假村的主要功能就是承接企业内部的会议和培训，同时承接协议单位的散客度假高档度假酒店及度假村经营稍好昌平区域只有十三陵、居庸关长城等少数旅游景点，均不适宜度假用途。因而小汤山区域的温泉成为昌平区域的最有吸引力

的度假资源。商务会议及团体客户占总客源的60%以上。经营水平和经济效益参差不齐密云和延庆旅游资源多为观光资源，参与性较差。以密云水库为例，旅游者只能在水库周围参观，而不能进入水库游玩。前往密云度假的消费者通常更重视密云的空气质量，而非景观。顺义、大兴、

通州、房山度假村供给和需求都较少，但存在少量高档度假村，由于这几个区域缺乏强势的景观资源，因此度假村市场并不发达；但因其距离市区较近，同时经济发展水平有一定基础，因此出现了少量高档次的度假村及度假酒店长城脚下的公社世

界500强公司商务活动、高层会议、世界著名品牌新品发布、答谢会，演艺明星、体育明星、富商此外，在中心城和郊县还存在少量顶级社交酒店——俱乐部以“看不见的顶层”为客户群体，满足其公开、私人会晤及行业聚会客户特点

强调私密性有一定排外性，保证纯净的会员群体；每个社交圈型俱乐部的客户群都是一个特定的社交圈；俱乐部的定位、主题及配套设施等的确定都是都针对自己特定社交圈群体的价值取向，高端俱乐部依赖知名管理公司的介入，以在短期内迅速建立品牌价值，扩大影响力从酒

店类客户需求分布图中可以看到，依靠休闲特色驱动的高端酒店类项目在北京市场上仍然有着涵盖广泛的客户群体核心区位依赖旅游资源驱动休闲特色驱动顶端消费高端消费大众消费支付力驱动类型企业/公司年会企业/公司员工培训财富阶层休闲娱乐商会/跨国集团高层会议使馆/外企小型高档聚会商业活动（名品发布会/答

谢会）庆典（高端婚庆/庆生）商务散客顶层聚会/商会顶端人群的私人会晤财富阶层休闲度假顶层的休闲度假国际游客国际游客会议奖励旅游会议奖励旅游本项目的客户定位偶得客户重点客户核心客户商会/艺术行业/艺术收藏界的顶层聚会北京东部各大公司/企业的高层会议总裁/跨国集团

高层/使馆人士公开及私人会晤商业活动-知名品牌的产品发布会高档次庆典（婚庆、庆生）市内及北京周边地区财富阶层的家庭客源国外各大财团的奖励旅游国际游客启动期发展建议酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的客户定位酒店物业的功能配比启动期物业发

展建议目标市场的不同，度假村及酒店的各项设施面积配比有明显区别结合我们项目的规模和目标市场，建议艺术交流中心的综合配比为客房：会议：餐饮=3：1：1市场上酒店类物业的功能配比在：客房与会议面积比为5/1；客房与餐饮面积比为7/1；综合配比

为7/1.4/1对于本项目考虑到1.主打会议餐饮客户、且当日往返客户比例明显偏高于平均水平，且商务散客相对商务酒店少；2.客房部分高档豪华建议本项目配比客房：会议：餐饮=3：1：1按照综合配比，拟

建酒店各类设施面积分布客房21000平米，会议4000平米，餐饮3000平米，休闲2000平米启动期发展建议酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的客户定位酒店物业的功能配比启动期物业发展建议A区整体规划布局奥林匹克纪念广场酒店主楼（会所）美术馆主题餐厅雕塑广场P布局原则建筑群

位臵及人的主要活动范围集中在A区中部和南部，避免受公墓影响；主要设施围绕核心景观资源排布，建筑设计景观导向；整体呈组团化散落，发挥低密度建筑亲水、亲地的生态价值；酒店临近隧道强化AB区的连接。集中水面A区整体规划布局（单独考虑A区）奥林匹克纪念广场酒店主楼（会所）美术馆主题

餐厅雕塑广场P考虑低投入回收期较短的物业与长期持有盈利型物业相结合考虑市场风险、物业功能预留弹性集中水面艺术家工作室启动区物业发展建议基本原则一、商业艺术化原则围绕艺术化主题，体现项目形象。二、成本控制原则在控制成本的前提下，集中火力，突出卖点。三、景观资源导向原则充

分利用项目的景观资源，将各项自管资源放大到极致。四、经营便利原则从规划布局到建筑设计，充分考虑到建成后的经营需要。北京世纪国际艺术城项目价值体系建筑规划布局项目形象构建环境特色配套低密度便于经营建筑风格DIS系统水资源运用与环境融合艺术化处理高品质园林为推动绿化隔离地区的

建设，北京市政府先后出台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件依据“分散集团式”的北京市规划布局，需要用绿化隔离带将北京市中心、边缘集团、郊区城市卫星镇区分开来，绿化隔离地区由此产生。为了加强绿化隔离地区的建设，2000年2月29日，由北京市政府

有关部门、北京市园林局等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施。确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则。在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造，完善城市基

础设施，并通过适当比例的房地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。为规范绿化隔离地区建设活动，北京市制定了一系列的配套政策，从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通的商品房开发项目，更具北京特色。绿隔政策制定目的绿隔地区建设进程绿化隔离地区用地类型绿化建设用地农民自住房规定比例的商品房绿色产

业用地旧村改造用地剩余用地开发商机会目前北京市的绿化隔离带共有二道第一道是在城市中心区和10个边缘集团之间以及各边缘集团之间用成片的大绿带进行隔离，已基本完成；第二道用于隔离市区与卫星城、边缘集团与卫星城，将形成

一条环市区的绿色生态环，也于2003年全面启动。各职责部门颁布的绿隔政策自1994年以来一直处于不断调整之中1994年以来出台的与房地产开发相关的绿隔政策主要有12则。1994年的7号文件的文件属于试点性质，2000年的20号文件没有将前者废除。目前两个文件均有效，且在不同的

乡级政府分别实施。细则型政策纲领型政策通用型政策绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（Ⅰ）绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（Ⅱ）绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（Ⅲ）绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（Ⅳ）与绿色产业

项目相关的限制性政策规划用地面积在逐渐的减小20号文中增加了限高9米的要求仅在7号文中干道红线作了要求项目范围与绿地适宜不得进行住宅开发和工业项目建设不得破坏绿化效果优惠政策分析（Ⅰ）银行贷款和政府贴息土地出让金的返还其他优惠政府审批手续快捷费用

减免优惠政策分析（Ⅱ）关于绿隔地区的建设项目，政府提出的优惠政策涉及5个方面与绿色产业项目相关的有政府审批手续快捷、费用减免、其他优惠三类本项目不属于郊区14个卫星城、33个小城镇，不能享受其他优惠朝阳区绿化隔离区现状及政策目前朝阳区部分乡执行7号文件，如本项目相邻的东风乡

；12个乡执行20号文件，如本项目所在地东坝乡与7号文相比，20号文给予了更多的优惠政策，如提出绿色产业项目的建设用地由2%~3%提高至3%~5%；同时一些条款更细致了，如限高严格控制在9米以下7号文与

20号文在绿色产业规划和农民安臵两方面有差异绿隔政策的特点数量多，发展迅速，自2000~2003年出台相关政策10则纲领型政策较稳定，细则型政策不断修正。1994年的7号文件的文件属于试点性质，20

00年的20号文件没有将前者废除。目前两个文件均有效，且在不同的乡级政府分别实施政策并没有得到完全的贯彻，已经发现了一些问题，如万柳、四季青地区，未贯彻原因中有政策制定不现实的方面政府逐渐的给出了一部分针对开发商的优惠政策，但受益最大的是旧村改造项目万柳、四季青地区的问题不

严格执行农民自住房与商品房的比例为1比0.5；四季青导致农民回迁楼面积不足；万柳地区规划一改再改，商品房密度相对较高，甚至建了高尔夫球场；乡级政府以绿化资金不足为由，支持或默许上述问题的出现、发展上级部门没有有力的约束措施，只是一遍遍的修正政策细

节旧村改造受益最大旧村改造项目直接涉及的优惠政策达5则商品房开发和绿色产业项目的优惠政策少，同时受到规划、面积、产业类型等多方面的限制绿隔政策的内容将越来越细，但由于资金的限制，短期内乡级政府很难减少对开发商的政策支持绿隔政策的趋势各类政策的制定周期为2年以上，两道绿化隔离带完成过程中发现的

不足将是未来新政策的修订方向在和谐社会大背景下，如何更有效的保证农民利益是未来的关注重点绿隔建设的资金筹措是各级政府的难点，政府愿意拿政策换资金，但态度较谨慎一个由15个委办局、近30人组成的调研小组已在去年向市政府提交了一份《关于进一步

完善本市城市绿化隔离地区建设有关政策的意见》，这份《意见》已在去年10月份在市长办公会上原则通过，目前正在等待市政府审批。3年来没有重要的相关政策出台，这一文件极有可能是下一阶段的又一纲领性政策最新相关条例由前面的分析可以看出，绿隔政策的发展是不断细化和修订的过程四季青

的问题至今没有处理意见，足见各级政府在解决资金与绿化费用矛盾问题的无奈政府，尤其是乡级政府在短期内很难离开开发商的资金支持四季青问题曝光不久，新的绿隔政策即将出台，政府相关部门的态度会较谨慎绿隔地区旧村改造与新村建设中的相关政策绿化隔离地区建设的目的1.

植树造林实现绿化2.绿化隔离地区的旧村改造和新村建设目前旧村改造和新村建设采取的方式1.农民合作建房（主体为各村委会的农工商联合公司、实质是农民自己出资、拆迁补偿由乡（村）和农民意愿决定）2.也可由集体经济组织引资进行建设。3.

政府投入，加快绿化隔离地区水、电、气、热、环卫、道路等基础设施建设农民自住房的的标准及产权1.多层建筑、行政村统一规划、可建单体2~3层小楼自住（宅基地占地80%以内），无所有权证2.对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿3.农民可以按

建安造价购买自住房，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定购买自住房的建筑面积按人均40至50平方米计算，或按现有正式住房1:1的面积计算1.允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让商品房开发1.满足农民自住房建成的前提，所得收入全部用于拆迁补

偿、新村建设、绿化补偿2.建设农民自住房与上市出售的商品房比例为1：0.5物权法中涉及农民利益的条文规定了农村集体所有权制度《物权法》第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所

有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。《物权法》第59条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当

依照法定程序经本集体成员决定：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使用、分配办法；集体出资的企业的所有权变动等事项；法律规定的其他事项。《物权法》第62

条、63条规定，集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况；集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可

以请求人民法院予以撤销。规定了农村土地承包经营权《物权法》第125条、126条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。耕地的承包期为三十年

，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。规定了农民的宅基地使用权《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享

有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《物权法》第154条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。规定了征收中农民权益保护的内容

《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安

排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。通过解析《物权法》中与本项目相关的四个关键点，处理方法得当，可知绿隔政策与《物权法》没有冲突集体组织与个人利益物权法62条、63条：集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出

的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销公共利益征地权利物权法42条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产强调法律规定的程序和

权限物权法42条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产支付各项补偿费用物权法42条：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保

障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。乡政府、村委会的处理方法和程序7号文件：“绿隔政策”是为实现国务院批准的北京市“分散集团式”而制定的尽量依据法律、至少需得到区、县政府的认可依据政策给足相关补偿费附件