【文档说明】住房公积金、廉租房与经济适用房.pptx，共(116)页，342.104 KB，由精品优选上传

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住房公积金法律制度一、住房公积金的概念◼国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。◼特点：–1、强制性

；–2、互助性；–3、专用性•住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。◼《住房公积金管理条例》–（1999年4月3日中华人民共和国国务院令第262号发布根据2002年3月

24日《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订）◼《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》–建设部财政部中国人民银行2004年二、住房公积金的管理机制◼住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。◼

（一）住房公积金管理委员会–1、设置：•直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会–2、地位：住房公积金管理的决策机构◼3、住房公积金管理委员会的职责：（1）

依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；（2）根据本条例第十八条的规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；（3）确定住房公积金的最高贷款额度；（4）审批住房公积金归集、使用计划；（5）审

议住房公积金增值收益分配方案；（6）审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告◼（二）住房公积金管理中心◼1、设置：–直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立

一个住房公积金管理中心。◼2、功能：–负责住房公积金的管理运作◼3、性质–住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。◼4、职责–（1）负责住房公积金的核算；–（2）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；–（3）编制住房公积金归集、使用计划

执行情况的报告；–（4）审批住房公积金的提取、使用；–（5）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况–（6）负责住房公积金的保值和归还；–（7）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。◼（三）受委托银行–

住房公积金管理委员会指定–住房公积金管理中心委托–受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。◼（四）财政监督–住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应

当征求财政部门的意见。–住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。–住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房公积金管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。–住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行

情况的报告时，必须有财政部门参加。三、住房公积金的运作◼（一）缴存–1、缴存登记，设立账户•新设立的单位–应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内到受委托银行设立

账户。•单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，–应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金

账户转移或者封存手续。•单位录用职工的，–应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。•单位与职工终止劳动关

系的，–单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。◼2、缴存额–职工住房公积金的月缴存额为职工本

人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。•新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。•单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴

存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。–单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。◼职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于

职工上一年度月平均工资的5％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。秦皇岛市◼从2009年1月1日起，提高市直各行政事业单位住房公积金缴

存比例，即单位缴存比例由12%提高到15%；1998年12月15日以后参加工作的职工，单位缴存比例由17%提高到20%。◼个人缴存住房公积金的比例最高为上年度职工工资总额的10%。◼市直行政事业单位提高公积金缴存比

例后，有条件的县、区可以参照执行。2008◼秦皇岛市住房公积金缴存的月工资基数最高应控制在市统计局公布的上一年度全市职工平均工资的3倍。◼我市统计局公布2007年社会平均工资为22832元/年，即每月1900元/

月，2008年月最高工资基数限额为5700元。◼3、缴存时间–单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。◼4、降低缴存比例或者缓缴–对缴存住房公积

金确有困难的单位，•经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，•并经住房公积金管理中心审核，•报住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；–待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴。◼（二）住房

公积金的提取◼1、提取条件–职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的

规定比例的。–职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。河北省◼(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；◼(二)

离休、退休、退职的；◼(三)出境定居的；◼(四)偿还购房贷款本息的；◼(五)被纳入当地城镇居民最低生活保障范围的；◼(六)房租支出占家庭收入的比例高于管理委员会规定的；◼(七)遇有突发事件，造成家庭生活严重困难的；◼(八)在集中封存账户管理两年以上未继续缴存或者未办理转移的；◼(九

)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；◼(十)因参军、上学，并与单位终止劳动关系的；◼(十一)被判处刑罚，并与单位终止劳动关系的；◼(十二)其他依法允许提取的情形。◼2、提取程序–（1）所在单位应当予以核实，并出具提取证明–（2）向住房公积金管理中心申请提取住房

公积金–（3）住房公积金管理中心作出决定–（4）受委托银行办理支付手续（三）住房公积金贷款◼1、条件–（1）所在单位正常缴存住房公积金（2）有固定的职业和稳定的经济收入，有按期偿还贷款本息的能力（3）有贷款人认可的资产作抵押、质押（4）具有符合法定条件的购买住房的合同或协议◼◼2、程

序–（1）申请–（2）审核–（3）担保–（4）贷款《秦皇岛市职工个人住房公积金贷款办法》2008◼贷款对象–单位建立住房公积金制度且正常缴存住房公积金6个月(含6个月)以上，个人正常缴存住房公积金6个月(含6个月)以上并具

有完全民事行为能力的在职职工；–有固定的职业、稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；–有贷款人认可的资产作抵押、质押；–具有符合条件的购买住房的合同或协议；–已拥有相当于所购住房全部价款30%（二手房为40%）以上的款项，并以此作为购买住房的首期付款；–与我

市达成合作协议的其他设区市中符合上述条件的在职职工；–贷款人规定的其他条件。贷款程序◼1、申请◼《住房公积金借款申请审批表》◼个人身份证件（居民身份证、户口本或户籍证明）；◼婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚证明)；◼借款人所在单位出具的借款人经济收入证明

及住房公积金缴存证明；◼符合规定的购买住房合同、协议书；◼抵押物或质押物清单、权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明；有关部门出具的抵押物估价证明；◼借款人的首期付款发票或收据；◼购买普通自住住宅和公寓的

借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；再次申请住房公积金贷款应提供历史还款明细，“以贷还贷”业务也应提供历史还款明细；◼贷款人要求提供的其他资料。2、审查◼“中心”或“县管理部”应在受理贷款申请之日起3个工作日内作出准予或不准予贷款的决定，并通

知借款人；不准予贷款的，应说明理由；◼◼有不良还款记录或不具备还款条件的，“中心”或“县管理部”有权拒绝为其贷款。◼3、批准和划拨◼借款人借款资料全部审查合格后，由受托银行办理具体贷款手续，“中心”或“县管理部”应及时将委托贷款资金划转到受托银行。贷款额度、期限和利率–贷款

额度为购房实际金额的70%以内（二手房和“以贷还贷”为60%以内）；贷款最高额度不得超过40万元。–贷款期限最长30年。在不超过最长贷款期限的基础上，贷款期限可在借款人法定退休时间的基础上延长5年。–住房公积金贷款利率，按中国人民银行规定的利率执行。––个人住房公积金贷款利率◼1

-5年年利率为4.0%,◼5-30年年利率为4.5%。贷款偿还◼偿还贷款本息的方式–贷款期限1年(含1年)之内的，实行到期一次性还本付息，利随本清；–贷款期限1年以上的，采取等额本息还款法。借款人按合同规定，每月按时偿还贷款本息。以贷还贷◼以贷还贷是指职工在商业银行贷款购房后，通

过指定的中介公司申请转为公积金贷款的业务。（一）贷款条件◼1、借款人所在单位建立住房公积金制度两年以上，并连续足额缴存住房公积金◼2、有固定的职业和稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力◼3、购买普通住宅时，在银行办理的个人

住房贷款；◼4、借款人同意以所购置房产作为抵押；◼5、所购置的房产如是二手房，应产权明晰，可进入市场流通，建成年份不超过15年，主体结构在砖混以上，且不在拆迁公告、旧城改造、司法冻结或封存和危房范围之内；贷款需提供书面材料◼◼1、身份证◼2

、户口本◼3、婚姻状况证明◼4、银行出具的贷款余额证明◼5、借款合同◼6、房屋所有权证◼7、工资收入证明◼8、住房公积金缴存证明（三）贷款金额、期限、利率和还款方式◼贷款额度–借款人家庭成员退休年龄内所

缴纳住房公积金数额的三倍，贷款最高金额不超过30万元，且不得超过在银行的贷款余额。贷款期限：最长为30年。–1、不得超出房产剩余使用年限；–2、所购房产的房龄加贷款期限最长不得超过30年；–3、借款人申请贷款时的年龄加贷款期限男不得超过60周岁，女不得

超过55周岁）。◼贷款利率按照中国人民银行文件规定的利率执行。（四）管理中心对住房公积金的使用◼住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。◼不得向他人提供担

保◼住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。廉租住房保障法律制度法律规范◼《廉租住房保障办法》2007.12建设部、发改委、监察部、民政部、财

政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合一、概念◼国家对住房困难的城镇收入家庭提供廉租房屋或给予租房补贴的住房保障制度◼特点：–1、保障主体是国家–2、保障对象特定–3、保障模式多样–4、以满足基本住房需求为目标保障主体：国家◼（1）市、县人民政府◼应当在解决城市低收入家庭住房困难

的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。◼（2）国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。–县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。◼（3）县级以上人民政府发展改革（价

格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。返回保障对象◼城市低收入住房困难家庭–城市和县人民政府所在地的镇范围内，–家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件。返回2012年秦市廉租住房保障

标准◼1.具有本市城镇户口，且申请人家庭成员至少一人取得本市户籍三年以上；◼2.家庭人口2人以上(含2人)，离异人员离异必须满3年以上，单身人员必须年满30周岁以上(孤儿年满18周岁以上)；◼3.家庭人均可支配收入低于上年度当地人均可支配收入；◼4.家庭人均住

房建筑面积在15平方米以下，而且家庭住房总建筑面积在50平方米以下(一人户低于30平方米)；◼5.申请人应具有完全民事行为能力。◼海港区（含经济技术开发区西区）为1379元/月；◼山海关区（含经济技术开发区东区）为1017元/月；◼北戴河区为1416元/月

；◼昌黎县为1143元/月；◼抚宁县为1377元/月；◼卢龙县为1225元/月；◼青龙满族自治县为1247元/月。◼保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。–货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。–

实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。返回保障方式住房保障面积标准◼市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障

面积标准。货币补贴的补贴额度◼每平方米租赁住房补贴标准：由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定◼总补贴额度：按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。实物

配租配租面积◼为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。◼实物配租的住房租金标准实行政府定价二、资金来源◼财政预算安排为主、多种渠道筹措，主要包括：–（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资–（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；–（三）土地出让净收益

中安排的廉租住房保障–（四）政府的廉租住房租金收入；–（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。◼提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。◼土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。◼政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制

度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。三、住房来源◼（一）实物配租的廉租住房来源主要包括：–1、政府新建、收购的住房；–2、腾退的公有住房；–3、社会捐赠的住房；–4、其他渠道筹集的住房。◼（二）廉租住房建设◼1、建设用地–应当在土地供应计划中优先

安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。◼2、建设用地的规划布局–应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业◼3、规划设计–廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家

质量安全标准。◼4、新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。◼5、新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。6、

政策优惠–廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。–鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。–政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关

税收政策执行。四、分配程序◼1、书面申请–由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；–应当提供下列材料：家庭收入情况的证明材料；家庭住房状况的证明材料；家庭成员身份证和户口簿；市、县人民政府规定的其他证明材料。◼2、审核◼（1）街道办事处或者镇人

民政府初审、公示、上报–街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；◼（2）建设（住房保障）主管部门审查–应当自收到申请

材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；◼（3）民政部门审查–应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管

部门；3、公示、异议、登记◼经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。◼经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当

书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。4、轮候◼建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。◼优先安排发放补贴：–给

已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭◼实物配租应当优先保障：–已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。5、发放租赁住房补贴或者配租廉租住房并公布◼签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，

予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。◼租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。◼廉租住房租赁合同应当明确下列内容：房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状

况；租金及其支付方式；房屋用途和使用要求；租赁期限；房屋维修责任；停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；

违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；其他约定。五、退出机制◼1、享受廉租住房待遇的最低收入家庭–应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。◼2、建设（住房保障）主管部门–应当根据城

市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。收回廉租住房◼（1）将承租的廉租住房转

借、转租的；◼（2）擅自改变房屋用途的；◼（3）连续6个月以上未在廉租住房居住的。◼（4）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。六、我国廉租住房保障制度存在的问题◼1、覆盖面过于狭窄–一般只保障最低收入家庭–农民工◼2、保障资金不足–各地财

政收入不同；–地方政府动力不足◼3、实物配租房源有限经济适用房管理法律制度一、概念和特点◼经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。◼特点：–政策性；–保障性；–经济性

；–适用性政策性◼1、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。–经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。◼2、经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免

收的各种行政事业性收费和政府性基金◼免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目。◼免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙

体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。免税◼税费方面：经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税及印花税；–开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房

建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。◼3、经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。–购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。–返回保障对象◼城市低收入住房困

难家庭，–是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。◼秦皇岛市经济适用住房销售对象资格◼（1）具有本市城镇户口且申请人家庭成员至少一人取得本市户籍一年以上；◼（2）家庭人口在2人以上或年满28周岁的单身人员（孤儿年满18周岁

），离异人员离异须满一年以上；◼（3）家庭人均可支配收入不超过上年度当地人均可支配收入。（海港区范围内人均月收入低于1674元/人/月、山海关区范围内人均月收入低于1361元/人/月、北戴河区范围内人均月收入低于1846元/人/月）；◼（4）家庭人均现有

住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下（一人户低于30平方米）。保障主体◼省、自治区、直辖市人民政府◼建设行政主管部门◼县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源

、税务及金融管理等部门◼返回经济性和实用性◼保本微利；价格低◼满足住宅基本功能需求经济适用房与商品房的联系◼经济适用房是政策性、保障性商品房经济适用房与商品房的区别◼1、销售对象◼2、销售价格–经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。–经济适用

房价格低◼3、政策优惠–土地、税费◼4、产权限制法律规范◼《经济适用住房管理办法》–2007中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布。◼《经济

适用住房价格管理办法》（[2002]2503号建设部）二、经济适用房管理制度◼（一）建设管理–1、经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。◼2、经济适用住房单套的建筑面积控制

在60平方米左右。◼市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。3、建设单位和施工单位、监理单位◼建设单位：–项目法人招标的

方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业–市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构◼施工和监理单位–采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。4、规划设计◼节能省地环保型◼积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新

材料、新设备。5、工程质量◼建设单位负最终责任–向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。–有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。6、物业服务◼采取招标方式选择物业服务企

业实施前期物业服务，◼在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。（二）价格管理◼1、价格确定：以保本微利为原则，实行政府指导价。–销售价格=基准价格+浮动幅度

–基准价格=开发成本+税金+利润–经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限–房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；–市、县人民政府直接组织建设的

经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。–返回开发成本1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3．列入施工图预（决）算项目的主

体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。◼5．管理费按照不超过本条（一）

项1至4目费用之和的2％计算。◼6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。◼7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。◼规划红线：宏观规划用地范围的标志线。◼道路红线：规划的城市道路路

幅的边界线。◼建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。◼城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护

的历史建筑的保护范围界线。◼黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。◼城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制◼◼城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水保护和控制的地域界线。税金：依照国家规定的税目和税率计算。营业税

、城市维护建设税及教育费附加利润：按照不超过开发成本1至4项费用之和的3％计算。返回2、价格确定、公布◼确定单位：–经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门◼确定时间：–项目开工之前确定。–销售前确

定。3、收费卡制度◼经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。（三）准入管理◼1、供应对象–具有当地城镇户口；–家庭收入符合

市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；–无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。每年向社会公布一次。2、程序◼申请、审核、公示和轮候制度。–市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。（1）申

请◼向街道办事处(镇人民政府)提出申请。（2）核实和公示◼审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况◼经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门

发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。（3）轮候◼按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。（4）权属登记◼居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。◼房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济

适用住房、划拨土地。（四）经济适用房的产权◼1、经济适用住房购房人拥有有限产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2、交易◼购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，–购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。◼购

买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，–应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等

相关价款后，取得完全产权。五、经济适用房存在的问题◼1、对于经济适用住房每年应该建设多少，研究不够、落实不好◼2、配套设施不完备，规划设计不理想–贫民窟◼3、经济适用房的销售对象失控•个人收入申报制度，信用档

案缺乏◼4、经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题。–价格高；面积超标限价房制度一、限价房的概念◼限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。–是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限

制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。二、特点◼1、土地出让限制–土地出让时就已限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。◼2、销售对象限制–中低收入住房困难家庭限价商品住房申请条件◼《秦

皇岛市住房保障和房产管理局〈关于调整限价商品住房和经济适用住房部分申请条件的通知〉》秦房字【2012】199号–（1）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口且家庭成员中有一人取得

本市城市区常住户口一年以上。单身家庭提出申请的，申请人须年满25周岁。离异家庭，离婚时间满一周年以上；◼（2）家庭仅有一套商品住房且未购买经济适用住房、房改房的，或已购买经济适用住房、房改房但家庭人均住房建筑面积仍低于20平方

米且家庭住房总建筑面积不超过65平方米的；◼（3）申请家庭成员3年（含3年）内没有住房交易记录；◼（4）申请家庭月人均收入海港区范围内低于3000元/人/月、山海关区范围内低于2500元/人/月、北戴河区范围内低于3300元/人

/月，家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。◼3、销售价格限制–销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。◼4、套型建筑面积限制–中小套型普通商品住房◼5、转让条件限制–购买限价房应自购房合同备

案5年后方可上市交易三、经济适用房与限价房的区别◼1、政府优惠政策–前者很多◼2、销售价格–后者高