【文档说明】项目7房地产开发资金的筹集.pptx，共(78)页，870.988 KB，由精品优选上传

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RealestateDevelopment&management7.1房地产投资与融资概述7.2房地产开发资金筹集方式及方案选择7.3房地产开发贷款的风险管理项目7房地产开发项目资金筹集7.1房地产开发项目资金筹集概

述•7.1.1房地产开发项目资金筹集的目的•（1）实现项目投资开发目标和企业发展目标。•（2）偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构。7.1房地产开发项目资金筹集概述•7.1.2房地产开发项目资金筹集的原则•(1)安全

性原则•安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级•A<B<C<D•(2)经济性原则•按成本费用率划分为A、B、C、D四级•A<B<C<D7.1房地产开发项目资金筹集概述•7.1.2房地产开发项目资金筹集的原则•（3）可靠性原则•筹资方案的可行性可

分为A、B、C、D四个等级。•A级表示筹资方式及所筹资金全部落实。•B级表示筹资方式及所筹资金能基本落实。•C级表示筹资方式及所筹资金尚不能肯定。•D级表示筹资方式及所筹资金没有落实。•（4）时机适当性原则7.1房地产开发项目资金筹集概述•7.1.3房地产开发项目

资金筹集的特点•（1）资金占有量大；•（2）资金占用时间长；•（3）资金使用具有地域性；•（4）资金缺乏流动性；•（5）资金增值性较强；•（6）资金具有高风险、高收益性。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.2房地产开发项目融资组织形式7.2.3向金融机构贷款7.2.4商品房预

售（定金及预收款）7.2.5发行债券融资7.2.6房地产融资创新7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成7.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.

2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.1房地产开发企业自有

资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金⚫房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资

金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。⚫房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2

.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收

益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：⚫资本（股本）溢价⚫法定资产重估增值⚫接受捐赠7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金盈

余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。⚫法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。⚫任意（盈余）公积金

：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润

其他自有资金=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金⚫企业折旧资金⚫通过

发行股票筹集的资金7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意将

未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金首次公开发行股票（IPO）并上市上市公司发行新股（股权再融资）非上市公司公开发行股票优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（

2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会

分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优缺点7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集

资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企

业的自有资金，是获得债务资金的基础。⚫国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）⚫房地产开发经营管理条例（1998）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性

资金。在项目总投资中，必须拥有一定比例的资本金。第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.3房地产开发项目资本

金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。⚫国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）⚫房地产开发经营管理条例（1998）⚫央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）房地产开发企业申请银行贷款，其自有

资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。⚫国务院关

于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）⚫房地产开发经营管理条例（1998）⚫央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）⚫国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以

上。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。⚫国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）⚫房地产开发经营管理条

例（1998）⚫央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）⚫国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）⚫经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）建设项目资本金（所有者权益）不低于项

目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。7.2房地产开发资金筹集7.2.1自有资金的筹集7.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。⚫国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996

）⚫房地产开发经营管理条例（1998）⚫央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）⚫国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）⚫国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）保障性住房和普通商品住房项目的

最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。7.2房地产开发资金筹集7.2.2房地产开发项目融资组织形式7.2.2.1既有项目法人融资7.2.2.2新设项目法人融资7.2房地产开发资金筹集7.2.

2房地产开发项目融资组织形式7.2.2.1既有项目法人融资又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金，包括：•企业现有的现金•未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金•企业资产变现•企业增资扩股7.2房地产

开发资金筹集7.2.2房地产开发项目融资组织形式7.2.2.2新设项目法人融资又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和

权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转换债、股东借款等。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款7

.2.3.2房地产开发（项目）贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系，贷款的期限较

短。⚫央行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）⚫央行、银监会：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动

资金贷款或其他贷款科目发放。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.2房地产开发（项目）贷款金融机构（银行）向房地产开发企业发放的项目建设资金贷款，只能用于指定的开发项目，不允许改变

资金用途或挪用于其他项目。当房地产开发贷款为抵押贷款时，抵押物可为有偿取得的土地使用权、在建工程和已建成商品房。房地产开发贷款条件：项目资本金比例；项目已取得“四证”。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信

用评级（资信等级评价）贷款项目评估贷款担保方式评价贷款综合评价7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信

用等级系数的取值规则信用评级，一般是指由独立的信用评级机构对影响评级对象的诸多信用风险因素进行分析研究，就其偿还债务的能力及其偿债意愿进行综合评价，并且用简单明了的符号表示出来。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.

3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则信用评级机构对借款企业进行信用评级主要考察的因素

：•企业素质•经营能力•获利能力•偿债能力•履约情况•发展前景7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款

企业信用等级系数的取值规则借款企业信用等级分三等九级，即：AAAAAABBBBBBCCCCCC短期债务支付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业濒临破产。C短期

债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。CC短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经营困难，支付能力很困难，

风险很大。CCCC短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。B短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有一定风险。BB短期债务的支付能力

和长期债务偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会有较大波动，约定的条件可能不足以保障本息的安全。BBBB短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力较强；企业经营处于良性循环状态，未来经营

与发展易受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。A短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响很小。AA短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保

障；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响最小。AAAA信用等级含义级等7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信

用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则⚫AAA级企业为30％⚫AA级企业为50％⚫A级企业为70％⚫BBB级企业为90％7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款项目评

估项目风险等级系数的确定：⚫先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。⚫AAA、AA、A和BBB四个风险等级其对应的风险系数分别为80％、70％、60％和50％。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2

.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款担保方式评价贷款方式系数的取值规则：⚫信用贷款为100％。⚫由银行金融机构提供担保的为10～20％。⚫由省级非银行金融机构担保的为50％。⚫AA级以下企业担保的为100％。⚫用商品房抵押的为50％。⚫由其他房屋及

建筑物抵押的为100％，如参加保险且保险期长于贷款期的为50%。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款综合评价金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、

贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。某笔贷款的综合风险度＝(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数综合风险度超过60%的

为高风险，银行一般不予发放贷款。⚫中短期贷款期限在半年以内的为100％。⚫期限在半年以上不满1年的为120％。⚫中长期贷款期限在1年以上不满3年为120％。⚫期限在3年以上不满5年的为130％。⚫期限在5年以上的为170％。7.2房地产开发资金筹集7.2.3向金融机构贷款7.2.3.3金融机构

（银行）对房地产开发贷款的审查贷款综合评价某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级。贷款综合风险度：＝50％×120％×50％×60％＝18%＜60%银行可以发放贷款。7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及

预收款）7.2.4.1商品房预售的实质7.2.4.2商品房预售制度7.2.4.3定金及预收款7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.1商品房预售的实质商品房预售作为商品房销售的一种方式，同时又具备融资功能。它在实质上是一种预收货款的商业信用行为

（即销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还）。当商品供不应求或者生产周期较长且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。1994年建设部制定发布的《城市商品房预售管理办法》第二条：“本办法所称

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立商品房预售的条件7.

2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立1950年代，香港“地产教父”霍英东先生创造性地提出“预售楼花”的销售方式，以加速资金流动，增强地产商回款力度。伴随着香港房地产业的崛起，商品房预售制度逐渐

演变成为香港乃至亚洲很多地区的楼盘销售模式。中国内地的商品房预售制度最初确立于1994年（房地产管理法，1994）。当初的目的主要是为了拉动内需，降低房地产开发资金进入的门槛。从十多年的实践来看，这一制度尽管存在诸多弊端，

但极大地促进了我国房地产业的发展与繁荣。7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立目前与商品房预售有关的法律规范主要包括：⚫《城市房地产管理法》（1994、2007）⚫《城市商品房预售管理办法》（1994发布、2001、20

04修改）⚫《城市房地产开发经营管理条例》（1998）⚫《商品房销售管理办法》（2001）7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.2商品房预售制度商品房预售的条件《商品房预售管理办法》第五条规定，“商品房预售应当符合下列条件

：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应

当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.3定金及预收款定金根据《担保法》，定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效

力，起到担保效果的一种担保方式。其数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金虽然具有预先给付的性质，但又有别于预收款。7.2房地产开发资金筹集7.2.4商品房预售（定金及预收款）7.2.4.3定金及预收款预收款•订金（≠定金，其作用主要在于融

资）•一次性付款•分期付款•首付款+按揭贷款7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.1企业（公司）债券的内涵7.2.5.2公开发行公司债券的条件7.2.5.3公司债券的发行价格7.2.5.4公司债券筹资的优缺点7.2房地

产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.1企业（公司）债券的内涵企业债券《企业债券管理条例》（1993年）：企业债券，是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券发行公司债券是公司筹集债务性资金的重要方式之一。《公司法》（2005年修订）：公司债券，是指公司

依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。上市公司经股东大会决议可以发行可转换为股票的公司债券，公司按照其转换办法向债券持有人换发股票。《公司债券发行试点办法》（2007）：本办法所称公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在

一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券发行试点办法7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.2公开发行公司债券的条件公开发行公司债券的条件（《证券法》（2005修订））：⚫股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司

的净资产不低于人民币六千万元；⚫累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；⚫最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；⚫筹集的资金投向符合国家产业政策；⚫债券的利率不超过国务院限定的利率水平；⚫国务院规定的其他条件。上市公司发行可转换

为股票的公司债券，还应当符合公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.3公司债券的发行价格理论上债券的面值就是它的发行价格。但实际操作中，债券的发行价格常常脱离它的面值，因为资金市场上的利率是经常变化的。债券的

发行价格有三种：等价发行：票面利率等于市场利率折价发行：票面利率低于市场利率溢价发行：票面利率高于市场利率可以通过求现值的方法，确定债权的发行价格。7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.3公司债券的发行价格债券发行价格等于各期利息的现值和到期还本的现值之

和，折现率以市场利率为标准。分期付息（每期期末付息）债券价格的计算公式：发行者计算利息，偿付本金都以债券的面值为根据，而不以发行价格为根据。7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.3公司债券的发行价

格某房地产企业发行10000份面值为1000元的债券，期限为3年，年利率为10%，付息方式为每年计息一次，发行时市场利率为8%，试计算单位面值债券的发行价格。)()%,,/()%,,/(元1052312100003121000=+=FPA

PP7.2房地产开发资金筹集7.2.5发行债券融资7.2.5.4公司债券筹资的优缺点优点缺点（1）资本成本低。债券的发行费用低，并且利息在税前支付，具有抵税作用，比股票筹资成本低。（2）能够保证控制权。债券持有

人无权干涉企业的经营管理事务。（3）可以发挥财务杠杆作用。债券只支付固定的利息，当企业盈利多时，可以留更多的收益给股东或给企业扩大经营，使资本金发挥更大的作用。（1）筹资风险高。债券有固定的到期日，并定

期支付利息，无论企业经营如何都要偿还。（2）限制条件多。债券发行的限制条件比向银行借款、发行股票要严格得多。（3）筹资额有限。利用债券筹资在数额上有一定限度。《证券法》规定，累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1

房地产开发资金成本7.3.2房地产开发资金筹集的风险7.3.3房地产开发资金结构7.3.4衡量房地产开发资金筹集方案的标准7.3.5房地产开发资金筹集方案的决策程序7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1

房地产开发资金成本房地产开发企业通过各种渠道筹集资金，不仅要考虑是否可能，而且还要考虑所付代价，即资金成本。⚫房地产开发资金成本的构成⚫房地产开发资金成本的计算7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1

房地产开发资金成本7.3.1.1房地产开发资金成本的构成⚫资金筹措成本（多为一次性费用）⚫资金使用成本（资金占用费）P1797.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算

综合资金成本计算边际资金成本计算100%-1100%-==筹资费用率）（筹资总额（年）用资费用筹资费用筹资总额（年）用资费用资金成本（率）P1797.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成

本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本特点：✓资金成本主要表现为按期支付的利息，利率事先确定，且在债务期一般固定不变；✓本息按期偿还；✓利息为税前扣除项

目。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本特点：✓权益资金成本主要由投资者的预期投资报酬

和资金筹集费用构成；✓除优先股外，投资报酬非事先约定，故权益成本计算有很大的不确定性。✓权益资金报酬是税后支付，故无减税效应。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2

房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本不考虑货币的时间价值7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1

.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本考虑货币的时间价值实际上是将长期借款的资本成本看做是使这一借款的现金流入现值等于其现金流出现值的贴现率。7.3房地产开发资

金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本不考虑货币的时间价值7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资

金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本考虑货币的时间价值7.3房地产

开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资

金成本)(ppppfSDK−=1年股利：优先股兼有普通股和债券的性质，投资报酬为股利形式且股利支出固定，本金不需偿还。优先股股利为税后支付，其风险大于债券，故通常优先股的资金成本要高于债券。7.3房地产开发资金筹集方案选择

7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本普通股股利不是确定的，故很难准确估计出普通股的资本成本。从理论上分析，普通股的成本是

普通股股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬。常用普通股资金成本估计的方法有：⚫股利折现模型⚫资本资产定价模型⚫债券收益率加风险报酬率7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫

债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本股利折现法将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。零成长股票7.3

房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本股利折现法将企业发行股票所收到资金净

现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。固定成长股票7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算⚫债务成本计算•银行贷款（长期借款）成本•债券成本⚫

权益成本计算•优先股资金成本•普通股资金成本•留存收益资金成本留存收益由企业税后净利润形成，企业使用这部分资金的最低成本应该与普通股资本成本相同，惟一的差别就是留存收益没有筹资费用。7.3房地产开发资金筹集方案

选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算综合资金成本计算⚫各种资金具有不同的资金成本，一个企业不可能采用单一的筹资方式。⚫衡量一个企业的筹资成本，需要对各种资金的成本进行加权平均计算，求得综合资金成本。==njjjKW

K1第j种资金的占总资金的比重第j种资金的成本7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算综合资金成本计算⚫各种资金具有不同的资金成本，一个企业不可能采用单一的

筹资方式。⚫衡量一个企业的筹资成本，需要对各种资金的成本进行加权平均计算，求得综合资金成本。⚫确定权数（资金结构）有不同的计算方法：可以按资金的帐面价值计算权数，也可以按资金的市场价值或目标价值计算权数。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.1房地

产开发资金成本及其计算7.3.1.2房地产开发资金成本的计算边际资金成本计算⚫边际资金成本是企业筹集新资的成本。⚫边际资本是加权平均资金成本的一种形式，采用加权平均法进行计算。⚫边际资金成本是企业投资新项目进行追

加筹资时必须考虑的问题。如：将边际资金成本作为贴现率，计算项目的净现值；拿边际资金成本与项目的内部收益率进行比较。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.2房地产开发资金筹集的风险7.3.2.1财务风险与财务杠杆7.3.2.2财务风险的度量7.3房

地产开发资金筹集方案选择7.3.2房地产开发资金筹集的风险7.3.2.1财务风险与财务杠杆当企业采用不同的筹资方式筹集资金时，都会面临一定的筹资风险。比如，普通股收益可能会发生大幅度变动。企业为了取得财务杠杆利益，通常会加大债务筹资，如果企业的经营收入不足以偿付负债

本息，可能使企业面临财务危机，严重的可能导致企业破产。7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.2房地产开发资金筹集的风险7.3.2.1财务风险与财务杠杆财务杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系。财

务杠杆的变化会对企业普通股收益产生影响。财务杠杆作用的程度，用财务杠杆系数表示。财务杠杆系数越大，财务风险也越大。税息前利润的变动率每股收益的变动率=DFL7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.2房地产开发资金筹集的风险7.3.2.3财务风险的度量期望自有资金利润率标准离差变异系数()

借入资金利息率期望全部资金利润率自有资金借入资金期望全部资金利润率期望自有资金利润率-+=7.3房地产开发资金筹集方案选择7.3.3房地产开发资金（筹资）结构7.3.3.1最佳资本结构的确定7.3.3.2追加筹资方案的选择7.4房地产

开发贷款的风险管理•一、银行对房地产开发贷款的风险管理•1、贷前管理•（1）企业评价。企业的资信等级和资质等级。•（2）项目评价。主要包括政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。•（3）贷款综合评价。计算贷款综合风险度。•2、贷后

管理•包括经营监控、管理状况监控、财务状况监控与银行往来状况监控。7.4房地产开发贷款的风险管理•二、房地产开发商对项目贷款的风险管理。•认真安排资金使用计划•加强工程建设的成本管理•降低开发项目成本，减少财务风险•只能用于指定项目，不能挪作他用。