【文档说明】土地增值税清算(房地产开发项目)讲座.pptx，共(55)页，187.004 KB，由精品优选上传

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房地产开发项目土地增值税清算业务1房地产开发项目土地增值税清算业务◼第一部分土地增值税清算的基本内容◼第二部分土地增值税清算的受理◼第三部分土地增值税清算的审核◼第四部分《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系◼第五部分土地增值税

清算案例2第一部分土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。二、土地增值税清算的条件(一)纳税

人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。3(二)主管地方税务机关可要求纳

税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1、纳税人开发的房地产开发项目己通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％(含)以上的。或该比

例虽未超过85％，但剩余的可销售建筑面积已经自用或出租的。2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。4三、纳税人申请清算时限(一)

凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由告知纳税人。(二)凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手

续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日到地方税务机关，在90日内办理清算税款手续。5一、纳税人应提供的清算资料纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清

算项目资料如下:（一）土地增值税清算表及其附表。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、

国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构

审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第二部分土地增值税清算的受理6委托税务师事务所清算鉴证的，税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证

、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭

证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。7二、税务机关受理审查要点(一)查验清算项目资料是否齐全税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材

料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二)查验清算项目是否与初始项目登是否一致土地增值税清算项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通

标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。(三)查看各项申报表格的填写是否符合要求纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴

证的，在《鉴证报告》中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。税务机关应认真查看各类表格是否按明细类别归类汇总后填写。8(四)查看《鉴证报告》内容是否规范《鉴证报告》需要向税务机关详细披露清算项目的

内容，具体有:1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括:开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清算面积等情况。2、全部收入项目的组成情况介绍，包括:货

币收入、实物收入及其他经济收益。3、扣除项目金额的情况介绍，包括:取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清算面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况。4、税款详细计算过程，必须包含扣除项目

计算分摊配比公式。5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。9(五)对清算项目内容情况进行分析判断税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴

证报告》后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原

因。(六)清算受理时对不同情况的处理主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以

受理，并问纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料的，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税

人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。10第三部分土地增值税清算的审核一、审核前需关注的问题（一）、关于普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）应如何清算?开发项日中包括普通标准住宅、非普通住宅和商业

用房（非住宅）的，应分别进行清算。在实际操作上，要重点把握立项和成本核算情况，如房地产立项中注明普通标准住宅、非普通住宅和商业用房（非住宅）的，应分别进行清算;对于项目中未分别注明，可结合实际情况和成本核算对象情况确定清算对象进行清算。(二)、分期项

目如何清算?对于分期开发项日，应以分期项目为单位清算。分期的原则以相关部门审批和企业核算情况确定。（三）、相关因素分析根据国税发[20061187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。无论是哪种情况启动清

算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素:111、房地产开发项目己进行竣工结算

，是否己进行了工程竣工结算审计。2、房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地(如政府划拨、政府补贴等)。4

、项目是否分期开发(对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定)。5、对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际己销售面积是否己占可销售面积之间的比例，是否达

到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。12（四）、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料:1、纳税人应报送的资料（1）、房地产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表;（2）、项目竣工决算报表、取得土地使用权所

支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;（3）、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。如纳税人委

托税务中介机构审核鉴证的清算项目还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料。13（1）、开发项目立项批复(城建局文件);（2）、规划申请

、报告及图纸(企业报送规划局)，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(发证机关:规划部门);（3）、土地使用权证(发证机关:国土资源局、人民政府);（4）、建筑工程施工许可证(发证机关:建设部门)（5）、建设工程施工图设计文件审查批准书(城建部门核发);

（6）、商品房销(预)售许可证(房产管理局核发)（7）、工程概况及备案意见(备案机关:房屋建筑工程管理部门)（8）、房屋分户(室)面积对照表(房屋产权监理部门)（9）、销售房地产有关证明资料，销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（10）、其

他补充资料:当期财务会计报表;项目的预算、概算书;能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料（1）、房地产业项日登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和

销售进度情况;(2)、税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。14二、清算项目资料的审核主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;审核《鉴证报告》的真实性;格式的规范性

;内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。三、《鉴证报告》工作底稿的审核主管地方税务机关有权对《鉴证报

告》的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对，从而判断其真实性。四、房地产转让收入情况的审核(一)房地产转让收入的政策规

定和范围1、政策规定(l)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。(摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》)条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。(摘自财法字(1995)6

、号(土地增值税暂行条例实施细则)15(2)土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。"赠与"是指如下情况:①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地

使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国

残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。(摘自财政部、国家税务总局1995年财税字I1995148号规定)(3)伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物(建于土地上的一切建筑物，包括地上

地下的各种附属设施)、附着物(附着于土地上的不能移动，--经移动即遭损坏的物品)也随着转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。具体的建筑物和附着物如下:地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室

、游泳池、围墙、烟囱等;各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等;附着于土地上的各种花、草、树木等。16(4)非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投

资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认，①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业

自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。(摘自国家税务总局2006年国税发（2006)187号规定）(5)对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民

币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税[1995]48号规定]172、房地产转让收入的范围房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收

益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转

让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，也许会有房屋、土地等不动产。一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。其他收入，是指纳税人销售商品房而取得

的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其取得收入确定由主

管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。18(二)房地产转让价格的确定1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照相关合同所记载的金额确定。2、对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入

，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。3、对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价

格核定。(三)房地产转让收入审核的重点1、对房地产销售合同的审核在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后

与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售(又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式

、包销方式)等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。192、对相关经济利益的审核房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双

方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意纳税人相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财

产损益”等科目，防止企业以房抵押、以房屋进行交换等其他行为。3、对代收费用的审核应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中

，而是在房价之外单独收取的，(如:计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。4、扣除项目金额情况的审核对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实

施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除;对于各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中。具体扣除项目金额为:20(一)取得土地使用

权所支付的金额1、、政策规定(1)、国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权。对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。(摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规

定](2)、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。(摘自国家税务

总局2006年国税发[2006]187号规定)(3)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算

分摊。(摘自(中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则)21(4)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。根据土地增值税立

法精神，《细则》第九条的"总面积"是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让

土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。(摘自国家税务总局1999年国税函[1999l112号文](5)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总

建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。(摘自国家税务总局2006年国税发[2006]I87号规定)222、取得土地使用权所支付金额的构成包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中地价款包括:一是按照《中华人民共和国城镇国

有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地

使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。3、取得土地使用权所支付金额的确认对取得土地使用权时支付地价款，必须提供己支付的地价款凭证，凡不能提

供己支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。对取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让的凭证、支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税票等。234、审核的重点查看

出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。(二)房地产开发成木1、政策规

定(1)房地产开发企业办理上地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地便用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让虏地产有关税金，须提

供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础没施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造

价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。(摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文)24(2)此项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公

共设施配套费开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣徐。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。建筑安装工程费，

是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用

，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》)25(3)对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计

入房价中向购买方，并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，如果代收费用未计入房价中而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加于20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收

入计税的。在计算增值额时不允许扣除代收费用。(摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号文件规定)(4)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文

体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。装修房:房地产开发企业

销售已装修的房屡，其装修费可以计入房地产开发成本。（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]87号文]26(5)房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。(摘自国家税务总局2006年国税发[2006J187号文](6)清算后再转让房地产的处理:在土地增值税清算时未转让的

房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多

个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。(摘自国家税务总局2006年187号文)(7)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。根

据土地增值税立法精神，《细则》第九条的"总面积"是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项门。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积

占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让上地面积为开发土地忠面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。(摘自目家税务总局1999年国税函f1999)112号文)272、房地产开发成本的构成房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及

拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用，这些成本允许按实际发生额扣除。(1)土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被

拆迁者工作的及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值)、安置动迁用房支出等。这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者

他人承担的，纳税人是在己征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出己体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额申，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。28(2)前期工程费是指在房

地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"(通水、通电、通道路、平整地面)。这里强调的是，如果纳税人取得的是己经进行了土地开发的“熟地”。即己经过

“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。(3)建筑安装工程费是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括:纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单

位所支付给承包方的建筑安装工程费用;纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。(4)基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生

的支出。29(5)公共配套设施费公共配套设施费的扣除范围确认，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。非营利性的社会公共事业设施主要是指:物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车栅、公共厕所等。由于各

开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，

允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。(6)开发间接费用是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护

费、周转房摊销等。这里强调的是，纳税人的行政管理部门(总部)为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。303、房地产开发成本审核的重点:(1)要关注“开发间接费用以及管理费用”科目，因为有时企业

对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。(2)对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施

费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。(3)对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，

确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。31(4)根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别:a、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队

、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票;b、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管埋机构(质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据。c、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件。d、对

于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。(5)开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本

各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。32(三)房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用扣除的确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分

摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣

除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依掂。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和

加罚的利息不允许扣除。金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行;包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保

险企业，以及其他专业性保险企业;还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。33(四)与转让房地产有关的税金这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、

教育费附加。对于印花税扣除，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在这里不再允许重复扣除。(五)加计扣除对从事房地产开发

的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20％进行计算扣除。在确定加计20％的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内。34五、在清算审核时应注意的其他问题(一)取得土地使用权后直接转让的扣除

项目对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时文付的地价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。(二)取得房地产产权后直接转让的扣除项目对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计

算其增值额时，只允许扣除取得房地产时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。也不能加计20%的扣除。(三)仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目对取得了土地使用权后，仅进行土地开发(如三通一平等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额

时，只允许扣除取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用、与转让土地使用权环节缴纳的有关税金。35(四)成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按实

际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。例如:取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。具体分摊公式:取得土地使用权所支付金额÷总建筑面

积×清税面积(五)综合开发项目增值额确定方法根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对"开发小区"内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应

分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策。对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。36(六)未清算面积的分摊开发土地的成

本、费用及配套设施的成本、费用、凡未全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清算手续的项目必须按所占竣工清算项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清算时予以核销，对此类项目，在

中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。37第四部分《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系《土地增值税清算鉴证报告》完整范本填写共分二个方面内容，一是清算项目鉴证的主报告，主要是清算项目有关鉴证情况的全面介绍;二是清算项目鉴证后各数据的相关汇总表和各数据鉴证过程的相关附件。其中:《土地增

值税清算税款鉴证主表》(附表一)中各数据填写全部依据后面有关鉴证后相应附表确定的数据。例如:附表一《土地增值税清算税款鉴证主表》一“转让土地使用权或房地产收入”栏，是指依照《土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表》、《土地增值税清算税款鉴证（销售普通

住宅）明细表》、《土地增值税清算税款鉴证（非普通住宅）明细表》中所列的各项明细收入，经鉴证后确定的收入总金额。38二、“扣除项目金额合计”栏，是指依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《细则》规定，在鉴证后所确定增值额时允许扣

除的开发成本项目的总金额。本栏目设置与表内逻辑关系:"扣除项目总金额"栏等于取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本+房地产开发费用十与转让房地产有关的税金十从事房地产开发的纳税人加计20%扣除数的合计数据填写。本表栏目设置与附表7《扣除项目及成本结转审核汇总表》中的合计

数相同。三、根据以上《土地增值税清算税款鉴证主表》与各表之间的逻辑关系及与附件有关系的口径应一致的原则，对其他以下项目栏审核的方法依此类推。在此明确"财政部规定的其他扣除项目金额"栏，目前，国家没有出

台关于允许其他扣除项目金额的有关政策规定，因此，此栏是无须填写的。39第五部分土地增值税清算案例某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2010年7月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特

别是对土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的"东园小区"项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:一、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项

目是经××市发展计划委员会于2005年2月以(2005)231号文件批准投资开发的项目的，座落于×城区××号，规划批准总占地面积80,000平方米。402、该项目于2006年初开工建设，于2007年5月开始对商品房进行预销售，根据××市房

地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000千方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。3、截止2009年5月3

0日，可售面积中己出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余末销售面积10,000平方米中，己对外出租4000平方米。4、公共配套设施用途分别为:变电站800平方米、物业管理用房20

0平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳池4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。415、该项目在2009年5月通过全部工程质量验收，并取得了××市建设工程质量监督总站颁发

的“××市建设工程质量合格证书”。6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，符合2006年自治区公布的普通标准住宅三个条件的标

准，己出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7、该项目己销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80%。42二、取得收入情况说明该公司于2007年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2009年5月30日，已出售面积为160,000

平万米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;

出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200,000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，末计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让

房地产的收入中。三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。该公司提供缴款证明，“东园小区”项目己向××市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元。该项目本次清算应扣除取得土地

使用权所支付的金额为362,560,000元43(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2009年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清算应扣除的房地产开发成本金额为394,880

,000元。其中:（1）土地拆迁及补偿费:39,700,000元。(2)前期工程费:115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费:1,586,000元。(5)公共配套设施费:27,942,700元。(6)开发间接费:19,300,

600元。分摊扣除金额计算过程为:1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=465,657,

300元。2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27，94,700/200,000×160,000=22,354,160元44(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:

(362,560,0003+394,880,000)×10%＝75,744,000元(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。(五)房地产开发企业加计扣除为(362,56

0,000+394,880,000)×20%=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+

I51,488,000=1,063,322,000元四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。45(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清算项目面积的比例为120,0

00/160,000=75%扣除项目金额=1,063,322,000×75%=797,491,500元增值额=900,000,000一797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797

,491,500=12.85%该项目的普通标准住宅部分，因增值额末超过扣除项目金20%，应免征土地增值税。46(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元己出售的商业及办公用房占清税项目面积的比

例为40,000/160,000=25%扣除项目金额=1,063,322,000×25%=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265,830,500=99.

38%适用税率为40%应纳土地增值税为:(264,169,500×40％)-(265,830,500×5％)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为:92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元47五、

税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下:(二)确定销售收

入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，

取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入275,000,000元，进行核对后，末发现问题。同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，末发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外"其他应付款"帐户单独收取的，可以不作为收

入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。48(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平万米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除

项目总金额为1,052,922,000，其中:1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清算面积与总建筑面积配比后，末发现问题

。2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清算面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，末发现问题。49(2)首先通过对《鉴证报告》中扣除"前期

工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费"的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清算面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为3

40,765,840元，末发现问题。公式:[前期工程费115.070.700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=495,957,300元]×80%=340,765,840元(3)公共配套设施费用的

审核经对纳税人提供的《鉴证报告》"基础设施费鉴证表"中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳池是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳池列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该

清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14,354,160元。公式:17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工

程证明，允许分摊扣除。503、房地产开发费用的审核《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后己对游泳池列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行重新计算后应扣除金额为74,

944,000元。4·扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。5、重新计算房地产开发企业加计扣除为(362,560，000+386,880，000)×20%=149,888,000元经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:（362,560,000+3

86,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元51(四)修正后的应纳税款计算1、普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合××市公布的普通标准住宅的标准，可

以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为:120,000/160，000=75%扣除项目金额=1,052,922,000×75%=789,691,500元增值额=900,000,000－789,691,500=

110,308,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789,691,500=13.97%通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额末超过扣除项目金额20%，应免征土地增值税。522、其他商品房

计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清算项目面积的比例为40,000/160,000=25%扣除项目金额为1,052,922,000×25%=263,230,500元增值额为530,000,000－263,230,500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230，500=101.34%适用税率为50%应纳土地增值税为:(266,769,500×50%)-(263,230,500×15%)=93,900,175元已纳土

地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为:88,900,175元53六、对东园小区项目审核后有关的附列情况:(一)总建筑面积200,000平方米(二)批准可销售面积170,000平方米(三)己出售面积160,000方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除项目总金额

为:1,052,922,000元。1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。5、本次清

算加计扣除金额为149,888,000元(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。54演示结束55