【文档说明】上海地产项目开发配套报建指引.pptx，共(82)页，3.653 MB，由精品优选上传

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www.fdc01.com房地产智库后期配套工作流程住宅建设配套费证明住宅建设配套费证明排水征询排水方案审定排水监察并施工排水施工煤气征询付煤气配套费煤气设计上水征询付上水配套费上水设计上水施工上水接头煤气施工付排水配套费公务所排水接管室内煤气验收煤气接管排水接管

施工电话施工合同电话设计电话施工有线电视工程合同有线电视设计有线电视施工技防合同公务所排水接管电缆排管施工箱变基础施工验收开关站土建施工验收建筑物内电试完成监察验收技防施工付上水排管贴费市测绘院建筑物测量磁盘箱变安装施工开关站安装电缆排管施工开关站电试箱变电试电缆调试技防调试代付有线电视费

电缆排管施工电缆排管施工电缆排管施工道路施工绿化施工交通设施施工www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库竣工验收交付工作流程建筑施工总包自检报告监理单位评估报告市测绘院竣工测绘档案验收通水证明通气证明通电证明排水证明通电话证明通有线

电视绿化竣工备案证明街道居委验收墙体办验收证明通邮证明技防验收质监站质量验收规划验收消防验收散装办验收证明竣工备案物业管理条例维修基金住宅交付许可证质量保证书使用说明书环保测试报告防雷测试报告办大产证办小产证www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库前期工作（立项——

施工许可）工作流程可行性研究报区计委立项取得立项批文市建委工程报建取得建设项目IC卡勘察招投标鉴定招投标代理合同监理招投标报人防质按检人防工程保险施工招投标人防检测中心委托合同报区质安检工程保险概算或工程量清单区监测中心委托合同人防审图设计审图设计招投标报区住宅局发展配套条件审核报区住宅发展局防

渗漏措施审核报区住宅发展局样板房%申报报住宅建设施工计划取得新开工计划住宅建设配套费包干证明或20%缴纳证明勘察合同设计合同监理合同施工合同施工预付款证明散装水泥办证明合同取得土地用地规划许可证市测绘院地形图、管线图规划局核定设计范围和设计要求取得

选址意见建筑方案设计（设计院）建筑方案送审取得方案审查意见初步设计（设计院）报区建委初步设计审批取得审批意见施工图设计（设计院）规划许可证地区详规要求消防、交通、环卫、绿化、人防、防雷、公安、水电、煤、电话、排水征询环保报告环保评审消

防、交通、环保、卫生、人防审核意见报市建委取得施工许可证基地代码审核www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库施工准备工作流程临电申请临电查看临电方案审批临电申请临电合同临水合同临水申请临水申请临水方案审批临水施工临时排水申请临时排水施工临时排水查

看取得临时排水证施工临时房搭建报市（区）交警开施工路口申请施工临时道路市测绘院道路红线定界（区测绘院定界）规划许可证施工图临时排水申请区规划局监察大队验线进入施工实施报公务说开道口煤气审图煤气审图煤气审图技防方案评审技防合同施工许可证www.fdc01.com房地产

智库www.fdc01.com房地产智库预售证办理工作流程门牌号申请施工工作量达到2/3房地局施工图建筑面积预测物业管理单位确定住宅基地代码物业管理合同办理预售许可证www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库申办《建设用地规划许可证》作业目的为了体现政

府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复

www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报，并同时附送下列文件：1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建

筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）；1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印

件1份）；1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算`）；1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；*1.6日照分析报告；1.7建设项目计划

批准文件1份；1.8建筑工程概预算书1份；1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各1份。2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取

内容包括《建设工程规划许可证》及附图，《建设工程项目表》。3核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。4由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。5本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设管理部门申请办理《建设工程施工许可证》。6取得的证书原件交项目组资料员保管。www.f

dc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库工程安全质量报监作业目的依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。作业依据《上海市建设工程质

量监督管理办法》（市府令88号）、《上海市建设工程施工安全监督管理办法》（市府令31号）等紧前工作已完成施工招投标环节。作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续

。报监人持加盖单位公章的正表及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和《上海市建设工程质量监督书》）。www.fdc01.com房地

产智库www.fdc01.com房地产智库1申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料：1.1项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；1.2勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同；1.3勘察、设计、施工、建立单位资质证书；1.4施工图设计文件审

查报告；1.5其他规定需要的文件资料。2建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：2.1分阶段

申报2.1.1建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章；2.1.2项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。2.2事后补办报监2.2.12.2.2建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工

部分的质量状况证明；2.2.3www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库申领施工许可证作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。作业依据《上海建设网》办事专栏:《施工许可受理》作业描述建设工程具备施工条件后，建设单位

应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地

产智库1办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料：1.1施工许可申请表；1.2建设工程规划许可证；1.3资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；1.4申办施工许可工程现场情况说明表；1.5建设工程承发包合同副

本、廉洁协议；1.6建设工程安全和质量监督申报情况证明；1.7建设工程施工图设计文件审查通过资料；1.8勘察、设计、施工中标（选）通知书；1.9法律、法规、规章规定的其他资料。2建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内

开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。3.1在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工

前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。3.2中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。3.3《施工许可申请表》

和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库公建配套作业目的为使居住区公共服务设施更切合当前实际和将来的发展需要，公建配套的合理规划、设计、建设和管理是必不可少的。作业依据《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-

55-2002,J10189-2002（上海市工程建设规范）《上海市征收住宅建设配套费实施细则》（上海市建委）《上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》沪府发（1987）71号《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批

复》沪府（1995）66号紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1公共服务设施的配置标准❖居住区（含居住区级、居住小区级、街坊级）公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服

务、绿地、市政和其他等十一类。❖按照规划方案所统计的户数和人数规模，确定相对应的公共服务设施的设置标准。其配置设施的面积应满足千人指标和一般规模两项。《城市居住区公共服务设施设置标准》中对居住区级（5万人左右）、居住小区级（2.5万人左右）、街坊级（0.4万人左右）

应设置的公共服务设施均分别有明确的图表可对照。❖规划部门根据地区总体规划的要求，如规定在开发地块内设置高一区级的公建设施。应服从其规定。2住宅配套费的政府包干范围❖住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的标准上缴。其中：❖公建配套费为120元/平方米，包括教育系统的中学、小学、幼儿园、托儿

所，地区行政系统的街道办事处、居委会、警署、物业管理、门卫等，环卫系统的垃圾站、公共厕所，社区服务系统的养老设施等。❖市政配套费为200元/平方米，包括住宅建设基地范围内的城市道路、雨污水系统、供水、供气、公交站点等。❖社区医院、文化馆、影剧场（院）、居住区中心商业用房、体

育场（馆）、图书馆、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等不包括在住宅建设配套费配建的范围之内。这些项目仍由各主管部门落实计划、资金，委托开发建设部门统一建造。在符合规划条件下也可按照“谁投资、谁受益”的原则，由住宅投资单位自行开发建设，但不能擅自改变用途。3住宅配套设施配置的审定❖

开发单位在申报扩初设计方案时，必须征求市政、公用主管单位和所在区财贸（商会）、教育、建委等有关部门和单位的意见，并由这些单位共同参与扩初设计的审定工作。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4缴纳住宅配套费❖开发单位凭审定的书面意见或会议纪要

、总平面图和建设项目一览表一式四份，作为缴纳配套费的依据，向所在区、县住宅建设主管部门办理缴纳配套费手续。经审定后，核发缴款通知单。5缴纳住宅配套费的时限规定❖凡住宅项目的建筑面积在1万平方米（含1万平方米）以下，在申请施工执照前应一次缴清；超过1万平方米的住宅项目可分两次缴

纳，第一次在申请施工执照前缴纳百分之四十，第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十，高层住宅在首次交款后一年内缴纳剩余的百分之六十。❖对于新建住宅，开发单位在申办建筑执照和水、电、煤等配套手续时，必须附送住宅配套费的缴纳凭据，否则，规划管理部门及

水、电、煤等配套部门将不予受理（红线外的水、电、煤等配套工程费用不再另行支付）。6自行包干建设，申请免缴住宅配套费❖经过测算，认为自行包干建设公建配套项目更能降低开发成本的，经集团同意后向市住宅发展局提出申请，要求自行包干

建设和免缴公建配套费。市住宅发展局审核批准后出具免缴住宅建设配套费的证明。列入包干清单的建设项目必须接受市住宅发展局及所在区的住宅建设主管部门的管理，监督和验收。7住宅配套费的返回❖非自营的公建配套设施如物业管理、居委、老年

活动用房、门卫、垃圾房、教育设施等可向所在区县住宅管理部门申请返回统一规定的建造费用。这虽然有明文规定但具体执行有时十分困难，需通过不懈的努力与之协商和追讨，以求降低开发的成本。8配套设施的移交❖非自营的公建配套设施经竣工验收合格后（重要提示：应收取的返回款必须已入公司帐户，或至少得

到可靠的支付承诺），项目经理才可通知接收单位，办理实物和竣工资料的移交接管手续，签订移交接管协议。协议中须明确公建配套设施的移交接管日期、产权归属、用途性质、经营或服务方式、维护保养责任、未了事项的责任等。协议附件包括实物和资料的点交签收清单，建筑、结构和设备的用户说明书，保修承诺书。www.f

dc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库供电配套作业目的❖本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电所（局）的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目

经理申请一定的业务经费，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。作业描述1前期征询阶段❖凡属基建项目，在上报可行性报告

前应向所在地区供电所（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所（局）在30天内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。❖办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系

电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:1000地形图(二份)。2扩初设计阶段❖邀请供电局参加扩初方案评审会，向营业室提交申请报告与扩初设计文本。在30天内批复工询方案，包括街坊站（或箱变）

数量及容量。3三通一平阶段❖向营业室申请施工临时供电。须在办理正式用电申请以后或同时办理。（详见作业指导书《临水临电配套》）。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4工程建设阶段❖在取得工询方案批复

的基础上，正式办理小区供电配套申请，填报《新建扩建普通住宅供电配套申请书》和《小区配套部分供电申请单》。需提供：4.1申请报告（其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工

日期）；4.2上级批文（主要是市，区计划和规划批文）；4.3建筑工程规划许可证；4.4住宅配套费缴付凭证；4.5公安门牌；4.6标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。❖由供电部门核定供电配套工程费

。❖为不致影响工程进度，本主办岗位取得电气施工图后，即可送审低压监察，预先审核单体内的电气图。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库5供电实施阶段5.1街坊变电站建设

（外线工程）❖在办理街坊变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。❖根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站（或箱变）数量及容量，供电局按用户受送电装置施工进度进行供电工程设计（包括变电站类型、电缆排管走向）。提出设计概（预）算等。❖本主办岗位协助项目经理

与供电局签订变电站施工合同与排管工程合同。按预算缴纳工程费用。（变电站设备费用由供电局承担，由供电局工程股落实定货，建成后的产权及维护责任归供电局。❖变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工，建站土地由建设方无偿提供，建成后产权归供电局所有。❖本主办

岗位负责与总包协调好与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地,为排管穿线的施工单位创造进场作业的条件。❖建设方仅须按预算缴纳其中的排管工程费用，电缆费用由供电局承担。建成后的维护由供电局承担。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库5.2住宅用

电（内线工程）❖办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。❖供电所（局）按

建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。❖本主办岗位负责相关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒（过路箱）以及

住宅与公灯电表箱；高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水❖泵、电梯的配电箱等。也可委托安装分包采购，具体规则详见作业指导书《采购》。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房

地产智库6竣工验收6.1变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。6.2变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。6.3供电局开具验收合格

证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表，（若为分时电表，需为住户代缴100元/只，并委托物业公司在交付使用时向住户收回）并安装就位。6.4供电局通知送电。7.10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程www.fdc01.com

房地产智库www.fdc01.com房地产智库8住宅供电配套工程费标准8.1根据上海市物价局、上海市电力工业局《关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知》[沪经（2002）第152号]，自2000年9月1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费

面积按项目批准的面积（包括住宅小区内公建设施）。每户建筑面积在150平方米以上的住宅，供电基本容量配置50瓦/平方米，150-120平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，80平方米以下的住宅配置4千瓦，公建设施原则上按每平方米40瓦配置。8.2项目建筑面积在6

万平方米以内（包括6万平方米）全电缆工程收费标准为每平方米145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米130元，建筑项目建筑面积在6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述标准的90%执行。8.3如果建设方要求提高配置容量，住宅每户每提高1千瓦，收费标准提高10%；车库、垃圾房等公

建设施如要求低于每平方米40瓦的标准配置，按容量比例收费标准相应降低。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库8.4因场地狭小，建设方要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮20%，有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算。8.5上述供电配

套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施，除供电配套工程费,建站土建费，变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外，不再收取供电、配电贴费和其它费用。8.6外环线外住宅收取业扩工程费。用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用。用户根据供电部门设计编制的供电工程概（

预）算缴付工程费。8.7其他注意事项：8.7.1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。8.7.2项目建成后

移交物业时，本主办岗位应负责与供电局签定协议，确保电业设备的正常运行（电表）。8.7.3本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。www.fdc01.com房地产智库www.fdc0

1.com房地产智库供水配套作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知

识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成上水配套工程。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1项目规划设计阶段（方案设计

阶段）1.1按照项目所在地区向对应的上海市自来水有限公司（分浦东、市南、闵行、市北公司）领取“供水前期征询表”办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。1.2用水征询批复一般分三种情况：直接批复同意接水；此项目需做供水技术方案；此项目

需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。1.3领取《接水前期业务办理记录卡》。1.4本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。2扩初设计阶段邀请上水公司参加扩初设计方案的审批会，会后向参会者索取书面审批意见，如发觉其意

见与本项目原定设想有较大出入的话，本主办岗位负责与上水公司相关部门联系沟通，务必不使上水配套工程复杂化和扩大化。3施工图设计阶段在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办岗位要组织设计单位与上水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。www

.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4施工阶段办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工前的6～8个月办理。需提供资料：4.1申请用水报告；4.2接水前期业务办理记录卡；4

.3项目批文；消防给水批文；门牌号的批文；新型墙体材料协议书；4.4住宅建设配套费缴付凭证（或小区包干批文，免征证明）；4.5扩初设计中的给排水和消防给水章节文本（复印件）；4.6市政管线图和1:500地

形图各2份，1:500住宅（小区）总平面图和给排水总平面图各2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图；4.7使用浮球阀、嵌墙式水表、减压阀凭证；5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。www.fdc01.com房地产智库w

ww.fdc01.com房地产智库6审批新建项目供水排管工程程序，如下图所示：以上流程指小区街坊内排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备上水管线条件的基础上，方能实施小区街坊内上水配套。而小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计

划（上水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市住宅局市政设施建设计划等）实施。市政道路排管工程费可从缴给住宅发展局的住宅建设配套费320元/平方米中返还。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.c

om房地产智库7住宅区供水排管工程收费标准及方式7.1按上海市物价局（沪价经[1998]第240号文）《关于核定住宅建设中街坊自来水管道施工收费的复函》的规定，街坊内自来水排管和住宅小区接水工程收费标准为每平方米建筑

面积17.50元，其工程内容包括：街坊排管工程、接水工程、装表工程。费用通常一次性付清。7.2市政道路排管工程费按1993年《上海市公用管线预算定额》收费，一般一次付清。7.3新建住宅漏失水量费按1997年上海市公用事业局（沪用财474号文）规定，每平方米建筑面积1.8吨水量，按现

行水价收费，在接水工程实施前收取。7.4地下管线监护费（造房、开挖、打桩），按上海市道路管线监察办公室规定（1989年1月28日）计算：地下管线监护费=人工单价×监护天数×人数+地下管线资料成本费。7.5单独住宅的公建需收接水

工程费。排管工程按上海市公用管线预算定额（1993年）收费。接水工程按上海市自来水公司小型管道工程和带水操作预算定额（1995）收费。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库8注意事项:8.1

在征询及扩初设计阶段，因工程的外管贴费、工程费用弹性很大，本主办岗位的工作必须细致到位，可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的。8.2办理正式用水申请时，由上水公司新装业务科受理，查勘人员到现场查勘后进行设计，同时上水经营科开始受理水泵，减压

阀等上水设备的采购业务洽谈。至今上水公司尚有一条不成文的规定，上水的设备必须得到他们的认可后才能使用，泵房需要他们安装，减压阀最好购买上水公司或其认可单位的，否则接水的人为难度很大。8.3向上水公司购买的安装配件通常有：球阀、连接

管、水表箱、水表、浮球阀、减压阀等。8.4委托上水公司代办的室外工程通常有室外消火栓，水泵的采购和安装。8.5本主办岗位负责向住宅局返回从配套费中报销的市政道路排管工程费。8.6上水设施产权与维护管辖分界：8.6.

1供、用水设施产权分界点是：供水人设计安装的计费总水表和消防专用监视水表处。以户表计费的为进入建筑物前阀门处。8.6.2维护管辖分界：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设施由用水人

的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。8.7务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理拆表手续。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库排水配套作业目的

本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区水务和市政部门的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与

办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批手续，完成排水配套工程。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1排水（方案）征询阶段其紧

前工作条件为规划方案已经通过。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，排水征询由设备设计管理岗位经办。1.1本主办岗位向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。可委托市城市排水监测站合流技术经营服务部编制《排

水方案咨询》，同时提交项目建议书的批复，排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。与该服务部协商出具咨询报告（即排水方案）的期限，协商咨询费用。要求在保证满足功能的前提下，尽可能地减少红线外的工程量和工程费用。将完成的

报告交设计管理岗位，由其转交设计单位将报告摘要编入扩初设计方案的文本。www.fdc01.com房地产智库2排水（方案）审批阶段通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。3申办施工临

时排水工程在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。3.1本主办岗位向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。如需开排水头子的尚需缴纳工程费用。需提交的文件为：《临时排水许可证（施

工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。www.fdc01.com房地产智库4排水工程实施阶段本主办岗位按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工

程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：4.1委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。4.2外墙脚手架

拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。4.3凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井

接入市政管网的工程。4.4本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。4.5向区市政管理署缴纳市政设施养护费。www.fdc01.com房地产智库5排水工程申请投入使用阶段本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使

用许可证之前的时间段内完成。5.1向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。5.2向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。5.3待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排

水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。www.fdc01.com房地产智库消防配套作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗

位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申

办和报批的手续，完成消防配套工程。www.fdc01.com房地产智库作业描述1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料（如本主办岗位在该阶段尚未到岗，消防申报由设备设计管理岗位经办）：1.1工程所在地的地形图；1.2规划总平面图及单体平面图；1.3简要的文字说明

或生产工艺流程。办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料：2.1初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）；2.2由设计单位设计的全套扩初图纸；2

.3上级主管部门的立项批文；2.4规划部门的批文；2.5送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。办理时限：公安消防机构受理后，在12-15个工作日

内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。www.fdc01.com房地产智库3施工图设计阶段消防申报需提供的资料：3.1《上海市建筑消防设计审核申报表》；3.2总平面图及说明；3.4建筑平面图、立面图、剖面图及说明；3.5有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、

工艺流程、设备布置图及说明；3.6只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明；3.7送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘；3.8凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不

超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建

筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。www.fdc01.com房地产智库4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料：4.1《上海市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；4.2消防给水总图、平面图、系

统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明；4.3火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明；4.4防排烟系统的平面图、系统图及说明；4.5其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；4.6送审资料的电子文件光盘，但3

.2.5所列工程可不送光盘。自动消防设施的施工图设计必须由获得"全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。www.fdc01.com房地产智库5施工

图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料：5.1《上海市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；5.2装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图；5.3原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》；5.4装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图

、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图；5.5送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。6消防工程施工阶段的注意事项：6.1消防工程必须委托具备相

应资质的安装分包单位施工；6.2消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书；6.3土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。www.fdc01.com房地产智库7建筑工程消防竣工验收需提供的

资料：7.1《上海市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；7.2建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；7.3原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；7.4规定格式的建

筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。（简单内装修的工程可由物业管理单位出具“消防设施未变动或已开通”的证明）；7.5火灾报警联动控制系统的逻辑关系

图或说明书原件，并盖有调试单位法人章；7.6消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认；7.7钢结构防火喷涂施工记录。办理时限：公安消防机构收到申报表后，在10个工作日内派员对工程进行检查验收。验

收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。www.fdc01.com房地产智库燃气配套作业目的主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区燃气公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办

事捷径，压缩配套开支；按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成燃气配套工程。www.fdc01.com房地产智库作业描述1上报可行性研究报告前办理征询煤气条件（提出书面申请）。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可

办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，燃气征询由设备设计管理岗位经办。2扩初设计完成后邀请煤气公司参加扩初设计评审会。本主办岗位负责提供扩初设计文本（包括总平面图、用户数与用气量），支付规划咨

询费。煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见。3施工图设计完成后为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，负责煤气内管施工图送审。审核通过后，煤气公司返回四套加盖审核章的施工图。www.fdc01.com房地产智库4主体结构封顶前（或

竣工前6～8个月）本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项。需提供：4.1已缴住宅配套费凭证复印件；4.2地形图与地下综合管线图；4.3标明门牌号的1:500给排水总平面图；4.4已盖“民用住宅煤气管设计符合煤气技术规

范”审核章的煤气图纸(1:100)二套；4.5总平面图电子图形文件。5配套的实施阶段5.1总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。施工结束后，燃气内管经监理单位和甲方验收后，再报

请煤气公司验收，由煤气公司出具验收合格证明。5.2本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。www.fdc01.com房地产智库6跟踪煤气公司内部程序煤气工程规划审定---进行煤气室外

排管设计（含现场勘察、设计、预算）---计划部门安排施工计划---落实施工单位施工---煤气外管验收---出具验收合格证明。7竣工阶段验收合格煤气公司出具《新建住宅配套建设验收合格证明（煤气）》。此证明是申办入户许可证时必须提供的文件之一。8住宅燃气配套申请业务运转程序

9收费标准多层，高层住宅按照市物价局（1998）第115号文件执行，即天然气街坊内按24.50元/平方米包干收费，煤气街坊内按21元/平方米包干收费，以上取费包含审图费及设计费。街坊内燃气管道施工范围：以道路红线至新建住宅进

口为界，不含室内排管。www.fdc01.com房地产智库环卫配套作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成环卫配套工程。申办范围凡在本市中心城、新城、中心镇以及独立工业区

、经济开发区等城市化地区，进行新区建设和旧区改造等地区性综合开发建设的项目，公共场所建设项目（交通集散点、主要人流集散场所、符合"人流集散"特征的其他人流集散场所）均应当设置环卫设施，办理环卫设施设置征询、验收手续。www.fdc01.com房地产智库作业描述1规划方案阶段办理建设项目

环卫专业意见征询，需附送：1.1建设项目批准文件（复印件）1份；1.2填报《建设项目环卫专业意见征询表》；1.3建设项目设计方案总平面图（复印件）1份，比例1:500或1:1000，用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位公章。环卫局收齐资料后十天内审理完毕，发给《建设项

目环卫专业意见征询答复书》。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，环卫征询由土建设计管理岗位经办。2扩初设计阶段办理建设项目初步设计环卫专业审核意见，需附送：2.1初步设计文本或文本的节录，说明配置的具体内容，并加盖建设单位

公章；2.2扩初设计总平面图（复印件）1份，与环卫设施相关的分层平面图（复印件）1份，并用红笔划示环卫设施设置的建筑面积；2.3填报《建设项目初步设计送审表》。环卫局收齐资料后十天内审理完毕。发给《建设项目初步设计环卫专业审核意见书》。www.fdc01.com

房地产智库3施工图设计阶段办理建设项目环卫配套设施施工图审核意见，需附送：3.1环卫配套设施的施工图2套；3.2填报《建设项目环卫配套设施施工图送审表》。环卫局审理完毕后发给《建设项目施工图设计环卫专业审核意见

书》。4工程施工实施阶段本主办岗位与环卫部门签订环卫设施（垃圾压缩站）施工委托协议和设备购置协议。办理渣土垃圾处理申报，办理渣土垃圾回填申请。5竣工验收阶段办理建设项目环卫设施配套建设竣工验收，需填报《建设项目环卫设施竣工验收审核申请表》。环卫局自收到报

告后五天内或在约定的时间予以验收。在验收合格后的五个工作日核发《建设项目环卫设施竣工验收审核通知书》；验收不合格的，建设单位须根据市容环卫管理部门意见和要求进行整改，整改完毕，建设单位需重新申请竣工验收。www.fdc01.com房地产智库卫生防疫

报批作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续。www.fdc01.com房地产智库作业描述1规划方案设计审核阶段由卫生防疫部门审查可行性研究报告（或设计任务书）中有关卫生防疫部分内容，审核建设项目日照分析。需

附送：1.1建设项目预防性卫生审核申请表；1.2选址卫生审核批件；1.3可行性研究报告（或设计任务书）、地形图、日照分析、建设平立剖图、工艺设计、设备布置；1.4涉及职业病危害的项目，应提供职业病危害预评估报告；1.5主管部门项目批准文件

、规划部门设计方案审核通知书。卫生防疫部门审理完毕后核发方案设计卫生审核批件。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，上述审查由土建设计管理岗位经办。www.fdc01.com房地产智库2扩初设计审核阶段由卫生防疫部门审查扩初设计，需附送：2.1建设项目预防性卫生审核申请表；2.2方案设计卫生审核批件；2

.3扩大初步设计文件。卫生防疫部门审理完毕后，核发扩初设计卫生审核批件。3施工图设计审核阶段由卫生防疫部门审查施工图卫生设计。需附送：3.1建设项目预防性卫生审核申请表；3.2扩初设计卫生审核批件；3.3施工图设计文

件；3.4涉及对人群健康有影响或受周围环境质量影响的公共场所项目，应提供卫生评价报告。卫生防疫部门审理完毕后，核发施工图卫生审核批件。www.fdc01.com房地产智库4竣工验收阶段竣工验收前，与卫生防疫部门三产单位签订清洗消毒水箱合同，委托卫生防疫部门进行水箱水质化验，出具化验报告；办公，商业

建筑须委托有资质的环境检测机构按规定随机抽点检测室内空气质量，出具检测报告。向卫生防疫部门申请竣工验收，需附送：4.1建设项目竣工验收申请书；4.2施工图设计卫生审核决定；4.3卫生监测部门的检测报告；4.4室内空气质量检测报告（毛坯住宅不需要）。

卫生防疫部门审理完毕后，核发竣工项目预防性卫生审核意见书。www.fdc01.com房地产智库通信配套作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，

完成通信配套工程。但本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备通信的功能，仅为客户在入住以后立即申请通信的终端开通提供设施上的便利条件。电话局承诺上海市电话局专设住宅通信配套办公室，统一受理上海市新建住宅项目的通信配套工作，实施

一门式一条龙服务制度，在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话，而且确保工程施工质量，做好通信资产的终身维护。www.fdc01.com房地产智库作业描述1前期征询阶段本主办岗位提出书面申请，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边

有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供：1.1申请报告；1.2上级主管部门项目批文；1.3地形图、总平面图；1.4住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设备设计管理岗位经办。2扩初设计阶段本主办岗位负责邀请通讯

配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。www.fdc01.com房地产智库4施工图设计与施工阶段本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，

需提供：总平面图和弱电平面图。缴纳电话配套工程费。通讯配套部门进行现场勘察、委托电话通信设计及电话网的配套设计，调度号线资源，落实施工计划，组织电话外线施工，组织施工单位进场施工，本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安

排好作业面和生活仓储场地。5竣工验收组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。6用户申请开通客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。www.fdc01

.com房地产智库7通信配套受理运作程序8收费根据上海市物价局沪价经（1998）第132号文件规定，以新建住宅建筑面积为计价单位，具体收费标准：8.1挂空式通信线缆工程每平方米6.50元；8.2全部暗埋式通信线缆工程：高层每平方米12.50元、多层每平方米20元、别墅每平方米40

元；8.3经市计委批准按成本价出售的平价房，街坊内住宅电话通信工程费按上述收费标准的80%收取。8.4重要提示：上述费用目前实际操作时均可下浮20%左右。www.fdc01.com房地产智库有线电视配套工程作业目的本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备观看有线电视的功能，仅

为客户在入住以后立即申请有线电视的开通提供设施上的便利条件。www.fdc01.com房地产智库作业描述1委托设计该项作业应在基础结构完成之前结束。因有线电视设计仅是布线设计，其设计难度并不高，所以在项目设计的弱电工种中都附带了

楼内的有线电视布线的设计内容。但楼外和小区外的布线设计因缺乏原始资料，只能委托专业公司设计。1.1向区有线网络有限公司申请审图和配套。需提交的文件为：申请报告，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸，（本主办岗位须在其中的平面图上的每户进户门处加注室号，编排次序应与商品房销售室号一

致，编好后须经营销策划岗位核对）。1.2委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计。1.3与区有线网络有限公司协商楼外和小区外布线工程费用。其实这种工程费用已经包含在向用户收取的初装费内，而不应该再由开发

商重复承担，正因为有线电视至今还是垄断行业，开发商只能被动地接受这种具有摊派性质的费用，只不过还有些协商的余地罢了。所以公司鼓励本岗位采取各种合法的公关手段，争取最低的费用支出。1.4向区有线网络有限公司为客

户垫付终端初装费。在物业交割时，可委托物业公司向客户收回。www.fdc01.com房地产智库2楼内预埋管施工在地面以上建筑施工之前，把经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装分包单位按图逐层预埋线管，其中分配器和放大分线盒的预埋箱壳由本主办岗位带领安装分

包单位的电工到区有线网络有限公司领取。3楼内穿线施工最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成，本主办岗位应督促监理单位巡视穿线的施工质量，要求在分线盒的线头上做好室号标记，插座面板贴好保护纸。需用的双向网络线和插座面板由本主办岗位带领安装分包单位的

电工到区有线网络有限公司领取。4楼外和小区外埋管穿线施工本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，必须在项目竣工前施工完毕。5验收在项目交付使用之前必须完成（考虑返工整改所需时间，应有一定的提前量）。本主办岗位联系督促区有线网

络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。其中楼内的布线质量问题由安装分包单位负责返工整改。验收通过后由区有线网络有限公司通知街道受理客户的有线电视开通业务。www.fdc01.com房地产智库绿化配套作业目的为房地产建设工程配套绿化，达到法定的要求。作

业依据《上海市植树造林绿化管理条例》（2000年9月22日修订）。作业描述1拟建住宅小区配套绿化的法定面积1.1新建居住区内不得低于百分之三十五，其中用于建设公共绿地的不得低于建设项目用地总面积的百分之十。1.2在浦西地区内环线内成片改建、扩建的居住区不得低于百分之二十五。1.3

建设项目原占用土地范围内配套绿（林）地面积已经高于规定标准的，不得减少绿（林）地面积。www.fdc01.com房地产智库2拟建住宅小区配套绿化建设方案报审2.1建设单位在申领建设工程规划许可证前，应当将绿化建设工程设计方案报送绿化管理部门审核。其中，市规划局审批的建设

项目，应到市绿化管理局办理手续；区、县规划管理部门审批的建设项目，应向区、县绿化管理部门办理手续。申报附送材料为：2.1.1立项批文，地产证明或批租证明；2.1.2规划部门批文及意见（如有附图应提供）；2.1.3测绘院地形图（

蓝图），总平面设计图（蓝图并加盖出图章）；2.1.4根据设计另外提供剖面图（如需）。2.2申办程序：建设单位→绿化管理部门→材料齐全、受理→现场踏勘、核实→小区内涉及原有树木、绿地，办理树木、绿地变动

手续→向有关部门征求意见→审核→按规定交纳绿化保证金→出具审核意见。2.3办理时限：10个工作日。www.fdc01.com房地产智库3涉及拟建小区内原有树木、绿地变动的报审3.1拟建小区内开劈通道涉及原有树木和公共绿地变动的，申报附送的资

料为：3.1.1书面申请，内容包括：树木、绿地变动理由；动迁树木的品种、规格和数量；占借绿地面积、补偿面积、借用期限、恢复日期。3.1.2交警部门的意见。3.1.3测绘图（1：500），标明树木绿地变动位置、面积，绿地补偿位置、面积。3.2拟建小区建设需借用公共绿地的，申报附送的资料为：3

.2.1书面申请，内容包括树木、绿地变动理由，动迁树木的品种、规格和数量，占借绿地面积、补偿面积、借用期限、恢复日期；3.2.2规划和计委等有关行政部门批准的文件复印件；3.2.3测绘图（1：500），标明树木绿地变动的位置、面

积及其去向或临时安置措施；3.2.4小区总体设计平面图和管线设计的平面图（1：500），盖有出图章和设计章；www.fdc01.com房地产智库3.3拟建小区内专用绿地（单位、居住区绿地）变动，申报附送的资料为：3.3.1书面申请，内容包括树木、绿地变动理由，占借绿地面积、补偿面积、借用期限、恢

复日期；涉及的树木品种、规格、数量（可另附清单）及其去向或临时安置措施；3.3.2标明树木、绿地变动地点、范围和绿地补偿位置、区域的1：500的平面图等。3.4办理延期手续申报所需附送的资料（已审批同意，逾期未实行）为

：3.4.1书面申请（说明逾期原因及预计实施时间）；3.4.2原同意的批件。3.5申办程序：建设单位→绿化管理部门→材料齐全、受理→现场踏勘、核实→符合变动条件的证明或批文（→属占用已建成绿地→市绿化管理局审核同意→报市人民政府批准）。3.6办理时限：10个工作日。

www.fdc01.com房地产智库4小区配套绿化建设的竣工验收4.1申报附送的资料为：4.1.1书面申请（函），内容包括项目的简单介绍；4.1.2原审核同意的批件；4.1.3绿化工程质监合格或备案证明；4.1.4测绘成果（绿地，水面及其他可计绿化面积的分块面积）；4.1.5

竣工图（蓝图并加盖竣工章）。(单体改造项目可不提供前述3.4.1.3和3.4.1.4项)。4.2申办程序：建设单位→绿化管理部门→材料齐全、受理→现场踏勘、核实→符合要求→出具验收合格证明。4.3办理时限：10个工作日。5绿地补偿费收缴标准配套绿化因客观原因达不到法定要求的，应交纳绿地

补偿费1500～13000元/平方米。www.fdc01.com房地产智库邮政配套作业目的主办岗位按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。作业描述1凡符合《中华人民共和国邮

政法实施细则》规定并具备通邮条件的，向所在地邮政支局申办通邮申请，各相关邮政支局接受用户申请通邮之日起，5个工作日内组织安排投递邮件。2办事程序受理申请、实地查看、审批核发。3申报资料通邮申请单。4法定时限自受审申请日起90个工作

日。5承诺时限自受审申请日起7个工作日。6收费标准免费。7注意事项本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。www.fdc01.com房地产智库安全技术防范配套❖作业目的从项目规划阶段起，熟悉了解项目特点，同时凭借自己积累的业务经验

和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支；按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成安全技术防范配套工程。❖作业描述前期咨询❖需在核对

专业公司的营业执照，资质证书无误后，与其签订委托咨询合同。扩初方案评审❖三级项目（30万元以下）实施的方案由项目所在区的公安分局技防办进行评审，二级项目（30万元以上）实施的方案由市公安局技防办和专家进行评审，涉外大楼还需由市安保审批处评审。❖负责申报并附送

以下资料：设计任务书，委托书，系统范围包括电视监控系统，楼宇对讲系统，住户报警系统，电子巡更系统，周界报警系统。专业公司根据合同及设计要求所作的前期设计包括平面图、系统图及系统设备配置清单。深化设计❖对市或区技防评

审要求增加或改动的地方，由本主办岗位联系专业公司进行深化和优化设计。施工❖在施工过程中，预埋管线等隐蔽工程随主体工程同步逐层验收。www.fdc01.com房地产智库竣工预验系统安装调试竣工后，由本主办岗位和监理对系统的功能、质

量等进行初步验收，并出具双方盖章的书面报告。竣工验收安全技术防范工程按设计任务书的规定内容（包括初步设计方案评审整改承诺内容）全部完成，经系统调试并正常试运行一个月后，应进行技防工程竣工验收。申请技防工程竣工验收时，专业公司应向原申报的技防办报送下列文件资料（所有文件资料应加盖单位公章）：

1技防工程合同复印件；2建设单位的设计任务书复印件；3有效的产品质量证明复印件；4《上海市安全技术防范工程初步设计方案评审意见书》复印件；5《上海市安全技术防范工程初步设计方案评审整改承诺书》复印件；6工程竣工报告，系统试运行报告，系统初验报告，系统检测报告原件；7工程正式设计文件、实施方案及有

关图纸资料。其中竣工报告由专业公司根据初验报告和试运行情况出具，盖章后先送技防办、检测中心、市安保审批处。由市公安三所检测中心对各系统及设备检测通过后出具检测报告；由市安保审批处对各系统及设备、部位验收通过后出验收报告。竣工验收办理程序1技防办收到专业公司报送的文

件资料后，将在5个工作日内组织技防工程所在地公安分局技术防范办公室、建设单位、专业公司及技术专家召开竣工验收会。2技防工程竣工验收合格的，建设单位、专业公司应根据验收小组的建议和要求，在填写《上海市安全技术防范工程竣工验收整改承诺书》后，由评审小组填写《上海市安全技术防范工程竣工

验收意见书》，交建设单位和专业公司。竣工验收不合格的，专业公司应根据验收意见予以整改，并重新提出验收申请。整改承诺书由建设单位和专业公司双方对技防办的验收结论意见书提出的要求进行整改承诺，双方盖章后交至技防办备案。本主办

岗位督促专业公司落实整改承诺。www.fdc01.com房地产智库门牌报批❖作业目的❖按照项目建设的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续。❖紧前工作条件❖工程建至0.00

标高以上。❖作业描述❖1由本主办岗位负责向所在地公安派出所提出书面申请，填写《门牌申请表》（一式三份）并提供底层的建筑平面图。❖2经所属责任区民警进行实地勘察，预定门牌号码后，由公安派出所领导审核批准，签名盖章

。公安派出所应在10个工作日内完成现场勘察、编定号码及审核工作，如有特殊情况一时难于编定的，应在受理期限内向申请单位说明。❖3本主办岗位凭此报送市、区公安局户政处安全防范科审批确认和备案。只要申请材料齐全，编定准确，公安局户政处安全防范科保证做到随时受理，随时审批。❖4缴纳门（楼）牌

制作、安装费。公安局户政处安全防范科承诺在审批后的25个工作日内，完成门（楼）牌的制作及安装工作。门（楼）牌由市局按统一规格集中制作，并由专业安装队负责安装。www.fdc01.com房地产智库工程竣工档案编制验

收和报送作业目的为了真实完整地保存工程建设过程和竣工的档案资料，以备社会，本企业和物业管理单位举证，查阅使用。作业依据《上海市建设工程竣工档案编制验收和报送规定》及有关法规。紧前工作条件建设工程已完成或达到可以编制工程竣工档案的程度。作业描述a)工程竣工档案的编制1.1建设单位在进行招投标或

与勘察、设计、施工、监理等单位签订合同时，要对竣工档案的套数、费用、质量要求、移交时间和违约责任等提出明确要求。1.2每个建设工程项目至少应当编制三套竣工档案,一套建设单位自行保管，一套报送城建档案馆，一套移交物业管理单位。1.3

总投资在人民币5000万(含5000万)元以上，一亿元以下的工程项目要编制工程照片档案；总投资在人民币一亿元（含一亿元）以上的工程项目，除编制工程照片档案外，还要编制专业级的专题录象档案。1.4如果需要，还应编制工程的电子（数字）档案。1.5本主办岗

位应该有能力自行整理编制和装订竣工档案，但主管岗位可视具体实际情况决定聘请专业人员参与或指导，甚至委托档案馆推荐的专业单位或专业人员整理编制。1.6必须严格按《上海市建设工程竣工档案编制验收和报送规定》中相关说明和范例整理编制

和装订，以便一次通过验收。1.7必须保证竣工档案的完整性和真实性。常常是遗缺的文件正是今后查考的关键资料，而不真实的资料更是后患无穷。对于实在无法收集到的文件宁可注写说明，不能以虚假资料冒充。www.fdc01.com房地产智

库5.2工程竣工档案的验收和报送5.2.1列入本市或区(县)城建档案馆（室）接受范围的建设工程，建设单位在组织工程竣工验收前，应提请相应的城建档案管理机构对工程竣工档案进行验收。5.2.2建设单位在竣工档案验收合格，并取得市或区(县)

城建档案管理机构出具的《上海市建设工程竣工档案验收合格证》后，方可向市或区（县）规划行政部门申请规划验收。5.2.3经市或区（县）城建档案管理机构检查、验收合格的竣工档案，可同时报送相关的微缩胶片或光盘。5.3工程竣工

档案归档的内容（○：为建设单位自行保管；☆：为报送城建档案馆；△：送物业公司）。5.3.1前期文件部分5.3.1.1领导讲话，重要会议记录、纪要、考察、调查报告、专家建议文件○5.3.1.2有关请示、批复、批准等文件○5.3.1.3合同、协议、招标、

投标等文件○5.3.1.4动拆迁文件(含私房产权证)○5.3.1.5建设工程项目涉外文件○5.3.1.6项目建议书及批复○☆5.3.1.7可行性研究报告、环境影响报告及批复○☆5.3.1.8设计(计划)任务书及批复○☆5.3.1.

9建设用地选址意见书及批复(附图)○☆5.3.1.10国家土地使用证及地形图(附原房屋权属证明及拆房证明文件)○☆5.3.1.11国家土地使用权转让、抵押等文件，以及前期批租文件○☆5.3.1.12建设用地规划许可证及核准的地形图○☆5.3

.1.13建设工程规划许可证及核准的建筑工程位置地形图及总平面图○☆5.3.1.14城建档案、环保、卫生、消防、人防等的审核文件○☆5.3.2设计技术文件部分5.3.2.1工程水文、地质勘探报告及地质图○☆5.3.2.2规划设计文件（指小区以上的建设项目）○5

.3.2.3初步设计(或方案设计)和工程总概算○5.3.2.4施工图设计及工程预算○☆5.3.2.5工程结构设计计算书及说明书（如用计算机设计计算时，则报送设计参数、计算公式或源程序及运算结果）○☆5.3.3施工技术部分(按各单体排列组卷)5.3.

3.1综合文件(A卷)5.3.3.1.1施工合同○5.3.3.1.5重大工程质量责任人登记文件○☆5.3.3.2测量类文件及沉降观测(B卷)5.3.3.2.1施工定位测量○☆5.3.3.2.2工程沉降，位移观测记录○☆△5.3.3.2.3工程

测量成果资料（边界、标高、测设、导线、水准点等）○☆△5.3.3.3桩基类文件(C卷)5.3.3.3.1桩施工记录○☆5.3.3.3.2桩标高的偏差和位移实测记录○☆△5.3.3.3.3桩加固处理记录○☆5.3.3.3.4桩测试报告○☆5.3.3.3.5围护结构及设计说明○☆5.3.3.3.6其

他地基、基础处理记录○☆5.3.3.3.7桩基竣工报告○☆5.3.3.4质评类文件(D卷)5.3.3.4.1单位工程外观、实测、内业资料综合评分表○☆5.3.3.4.2分项、分部工程质量验收证明书（桩基、基础、主体等）○☆△5.3.3.4.3电梯分部工程质量验收

证明书○☆△5.3.3.4.4烟（风）道、垃圾道检查记录表○5.3.3.4.5地基验槽记录○☆5.3.3.4.6隐蔽工程验收记录○5.3.3.4.7单位工程观感质量评定表○5.3.3.5施工材料质量保证文件(E卷)5.3.3.5.1水泥、砂、石、钢筋、焊条质量证明

单、试验报告○5.3.3.5.2防水、防腐、隔热保温材料质量证明单、试验报告○5.3.3.5.3特殊材料质量证明单、试验报告○5.3.3.5.4砂浆级配通知单,试块抗压报告○5.3.3.5.5混凝土级配通知单(或出厂通知单)及抗渗、抗压试验○5.3.3.5.6钢筋焊接试验报告

○5.3.3.5.7砂垫层环刀测定报告○5.3.3.5.8回填土密实度测定报告○5.3.3.5.9防水工程试水试验报告○5.3.3.5.10钢筋混凝土构件、钢构件合格证、试验报告○www.fdc01.com房地产智库申办规划验收作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指

导和服务的职能作用，确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性，项目竣工后，在其他各政府职能部门验收后，还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时，规划验收也是开发单位申办大产证，实现按期交付使用的先决条件。要求事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避

免将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划管理部门张榜公布的《规划验收申办程序》。紧前工作条件1项目的单体，总体环境已竣工并验收合格。民防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。2已委托测绘院进行竣工测量，并取得《建设工程竣工成果测绘报告书》。3已向城建档案

管理部门申请办理工程档案的初步验收，并取得《上海市建设工程档案审核意见书》。作业描述1主办岗位到规划部门领取《建设工程竣工规划验收申请单》填报，并同时附送下列文件：1.1建设项目选址意见书；1.2建设工程用地规划

许可证；1.3建设工程规划许可证；1.4建设工程项目表；1.5总平面施工图；建筑平、立、剖面施工图；建筑分层面积表；绿化布置图；1.6建设工程灰线复验记录单；1.7建设工程竣工成果测绘报告书；1.8上海市建设工程档案审核意见书；1.9民防、绿化、消防、交警等管理部门的验收证明。2测绘报告

书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额，本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件，附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强，应及时向总建筑师和总经济师汇报，商量处置办法，尽量避免受到惩罚性处理。3规划管理部门检查验收通过后，发给《上海市建设工

程竣工规划验收合格证明》。4主办岗位将证明交总经济师，由总经济师安排营销策划岗位人员凭证向上海市房地产资源管理局办理房地产权证登记手续。5最迟项目竣工后六个月内，由项目资料管理岗位人员向城建档案馆报送建设工程竣工档案，申办《上海市建设项目（工程）档案验收合格证》（详见作业指导书

《工程竣工档案编制验收和报送》）。www.fdc01.com房地产智库申办入户许可证❖作业目的❖根据谁开发、谁配套的原则，新建住宅应当按照规划设计要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划，配建满足入住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。❖新建

住宅经审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。擅自交付使用新建住宅，情节严重的，对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，并处不超过3万元的罚款，造成入住居民基本生活困难的，还应当承担相应的

民事赔偿责任。❖作业依据❖《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法（修订）》。2003年2月1日起施行。❖.紧前工作条件❖住宅项目竣工验收通过，取得质监站的备案文件。❖作业描述❖1新建住宅必须达到下列要求后，方可申办《住宅交付使用许

可证》：❖1.1住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。❖1.2住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。❖1.

3住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水务部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。❖1.4居住区周边或邻近道路上有燃气管网的，完成住宅室内、室

外燃气管道的敷设和室外燃气管道的镶接；居住区周边或邻近道路上没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。❖1.5居住区内完成电话通信线、有线电视线敷设到户，其中中心城区的居住区和中心城区以外的高档居住区还应当完成五类以上数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端口敷设到户。❖

1.6住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。❖1.7居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应当有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。www.fdc01.com房地产智库❖1.8住宅所在区

域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施。由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。1.9按本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。1.10完成居住区内的配套绿化

建设。1.11住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。2交付使用审核的申请：市人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由市住宅发展局组织审核；区、县人民政府批准建设用地的新建住宅的

交付使用，由区、县住宅建设管理部门组织审核。新建住宅竣工并经有关部门验收合格后，本主办岗位即应向市住宅发展局或者区、县住宅建设管理部门提出申请。办理新建住宅交付使用审核申请手续时，应当提交下列文件和资料：❖

2.1申请审核表；❖2.2纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的文件；❖2.3建设工程规划许可证；❖2.4住宅及公共建筑设施竣工验收合格文件；❖2.5市政、公用配套的证明材料；❖2.6其他有关文件资料。❖3市住宅发

展局或者区、县住宅建设管理部门应当在受理新建住宅交付使用审核申请之日起30天内，对新建住宅配套建设情况进行全面核查，并提出审核意见。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》。❖4本主办岗位凭《住宅交付使用许可证》及其他相关资料向上海市房屋土地资源管理局申办大产证（详见

作业指导书〈申办大产证〉）。www.fdc01.com房地产智库申办大产证作业目的申办大产证是新建房屋所有权初始登记的通俗说法。房地产开发企业在商品房建成后，应履行购房合同中的承诺，及时申请办理新建房屋的所有权初始登记，以便为商品房的购买人申请办理单幢或单套的房地产

权证（小产证）提供必要的前提条件。作业依据2003年4月29日上海市房屋土地资源管理局《上海市房地产登记技术规定（试行）》（沪房地资权[2003]152号）2004年4月14日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议（第36号）《关于修改〈

上海市房地产登记条例〉的决定》紧前工作新建房屋竣工验收合格。如是新建商品住宅的，须已取得住宅交付使用许可证。作业描述1房地产登记程序一般包括：申请，受理，收费和核验契税，审核，记载，公示，缮证或者注记，发证，立卷归档。2房地产开发企业申请房屋所有权

初始登记时，应向房地产登记机构提交下列文件：2.1《上海市房地产登记申请书》（原件）；2.2身份证明（复印件）；2.3记载土地使用权状况的房地产权证书（原件）；2.4建设工程规划许可证以及建筑工程项目表（原件）；2.5竣工验收备案证明，包括建

设工程竣工验收备案表、建设工程质量核验证明书（原件）；2.6记载房屋状况的地籍图（原件二份）；2.7房屋勘测报告（原件）；2.8建筑面积复核通知单（原件）；2.9房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复；2.10属新建商品住宅的

，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（原件）。2.11登记机构认为必要的，还可要求申请人提交建筑工程总平面图等审照附图（原件）。3房地产登记机构将自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的

，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。www.fdc01.com房地产智库4符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，房地产登记机构将准予登记：❖4.1申请人是房地产登记

册记载的土地使用权人；❖4.2申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；❖4.3申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；❖4.4不属于以下情形：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效的房

地产权属证明的；非法占用土地的；属违法建筑或者临时建筑的；法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。❖5注意事项：❖5.1新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记册记载的该房屋

范围内的土地使用权人。❖5.2房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。❖5.3房地产登记申请当事人应按规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件

。按规定提交复印件的，登记机构将对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。www.fdc01.com房地产智库代办小产证作业目的商品房小产证（即房地产所有权证）是确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理

小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的一项经常性的便民服务内容。紧前工作条件开发企业已经取得大产证；客户房款缴清且没有任何合同纠纷；所购房屋已交付签认。作业描述1销售员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提

供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件资料上盖章。销售员收齐文件资料后应向客户出具收件清单。1.1客户自行填写的《上海市房地产登记申请书》（此表由销售部门统一向上海市房屋土地资源管理局领取）；1.2上海市商品房出售合同正本；1.3购房发票；1.4如客户已缴纳房地产契税

，应提供完税凭证；1.5开发商签字盖章的同意产权转让的委托书；1.6客户（合同署名人及共有产权人）身份证、户口簿复印件，原件经核对后交还客户；1.7客户委托销售部门办理领证的委托书。2向客户收取代办代缴的费用：

代办手续费：双方约定；房产契税：按政府规定收取；合同印花税：房款总额*0.03%（如已贴过不再重复）；权证印花税：5元；产权变更登记费：80元；地籍图：25元。3销售代理人员持上述文件至房地产交易中心办理产权证登记，缴纳费用。在90日内（通常

在30天内）取回证书并通知客户当面签收领取。费用如有差额多退少补。www.fdc01.com房地产智库预售商品房的物业交付.作业目的房地产开发所有环节都能正常运作至此，才能保证物业交付的顺利进行，达到银货两讫的目的。紧前工作条

件取得质监站颁发的工程质量核验证书，取得市房地产资源管理局颁发的交付使用证，已取得开发商的房屋所有权证即大产证（或虽未取得，但预计取得的时间不会超过对客户的最迟承诺期限），公司的内部验收通过，房屋已移交物业公司接管，质量保证书和用户使用说明书及房

款结算书等均已制作完毕。客户已履行至此应履行的责任和义务。作业描述1主办岗位牵头组织由销售公司，物业公司组成的交付小组，并在交付日期之前各自完成以下的准备工作：1.1销售公司：对合同价有变动或尾款未结清的客户编制房款总价结算书，内容包括合同总价，已缴房款，合同尾款，因面积差异引起的退补价，

因各自违约引起的违约金等。印制入户通知书，付费清单和交付手续程序说明，组织足够的出纳人员。1.2物业公司：楼层打扫清洁，落实足够的交付洽谈场地，组织足够的接待，收费和交付人员并配备各自的文具和工具，每户的钥匙装袋。印制交付表格和物业管理协议书，向本公司领取

每户的工程质量保证书和用户说明书，工程质量核验证书和入户使用许可证的原件应张掛在交付洽谈场地的醒目处，客户如索要可给予复印件。2销售公司和物业公司联合发出入户通知，并附以下附件：房款结算清单、物业收费和代办代收费用清单、须交验的证件和文件清单、交付手续流程示意图等

。3销售公司先于接待，接受交验证件和文件，结算应收（付）款项，办理收（付）凭证。双方无异议后将证件文件转移至物业公司后续接待。www.fdc01.com房地产智库预售商品房的物业交付..4物业公司发放用户说明书，双方签署物业管理协议书，客户

缴纳首期物业管理费，办理需要委托的事项，留下联系地址。5物业公司的交付人员陪同客户验收房屋：5.1点交各式钥匙，当面开启关闭一次；5.2闭合总电源，记录并告知客户验看计量读数，介绍分路情况，如客户要求，应校验各插座的接地情况；5.3点

交所有电话、电视、报警、对讲等弱电终端位置；5.3开启总水源，记录告知客户验看计量读数，检查室内水管和用水器具有否渗漏和阻塞；5.4在有地漏的地面上泼水，观察地面排水是否畅通；5.5向所有排水预留管口灌水，观察有否堵塞；5.6启闭所有门窗，检查玻璃，五金是否缺损；5.7观察楼面墙面和顶棚有否渗水痕

迹和结构性的裂缝；5.8装修房的交付验收，还须按合同约定点交装饰材料的品种，设备规格型号；5.9随房附送的设备，当面试机，交代随机资料。6验收中发现的质量问题应如实记录在验收单上，交付人员不得敷衍搪塞，推托了事。与客户约

定整修期限通知复验。7客户在验收单上签字和注明当天日期，此日即为正式交付日。8如整改内容较多，客户不愿立即签字接收，不容许交付人员与客户争辩，应在全部整改后另行通知复验。交付日期相应延至复验日。www.fdc01.com房地产智库物业移交和接管作业目的本作业不表示物业产权性质发生变化，

仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。紧前工作条件大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，

帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公

司签订安保提前介入的委托协议。作业描述：1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，

磋商解决方案并协助项目经理落实。1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不

予采纳。2正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。www.fdc01.com房地产智库3提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业

管理公司签收：3.1房地产权证；3.2竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；3.3质监站的竣工验收备案证明；3.4交付使用许可证（针对住宅建筑）；3.5完整的全套竣工图；3.6建设用

地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；3.7沉降观察记录；3.8重大工程质量事故记录；3.9供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；3.10保修清单（包括所有

保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；3.11除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；3.12开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；3.13出租和出售的范围清单。

4物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：4.1实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。4.2项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交

接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：4.2.1物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。4.2.2物业管理公司报告接收文件资料的完整

情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。4.2.3如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。4.2.4协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点

移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。4.2.5协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及

时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位

的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。5自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业

管理的职责。www.fdc01.com房地产智库竣工备案制验收作业目的施工单位按照承建合同规定的承建内容和施工图纸的设计要求已全部建成并自验达到施工质量验收规范标准，经甲方召集的验收部门实地验收通过，这个现场的最后一个施工环节称之为竣工验收。竣工验收常规分竣工预验和正式验收两个阶段

进行。其中竣工预验虽然不是法定的程序，但为了使正式验收能一次顺利通过，建设各方都有意愿并且认为在正式验收之前举行一次模拟性的竣工预验是十分必须的。作业依据上海市建设工程竣工验收备案实施细则（2001年第3号）紧前工作条件1竣工预验前施工单位的准

备工作❖1.1根据施工图要求、合同规定和验收标准，以栋号负责人、工程处、公司三级逐级组织自验，并具有定性定量的自验记录。发现问题，当即安排修理完成。❖1.2整理施工资料，按政府有关档案归档要求分类装订成册。❖1.3清退场地，腾退拆除验收范围的工料临时设施，清理现场，做到窗明、地净、料清。❖1.

4向甲方提交申请竣工预验的书面报告。www.fdc01.com房地产智库2竣工预验前监理单位的准备工作2.1监理单位必须集中时间深入现场，按施工发包合同范围和施工图逐项核对是否有缺漏项目，特别要注意施工

单位为抢进度而故意将一些装饰项目、安装项目漏项或甩项不做。发现这类问题和施工质量问题，立即签发整改通知施工单位整改。尽量避免将这些问题集中到正式验收时提出。通过深入现场的巡查，对工程是否达到竣工验收标准做到心中有数。2.2全面检查竣工资料的完整性、真实性和正确性，提出整改意见。

3竣工预验前甲方的准备工作3.1组建验收组。当工程临近竣工阶段时，由总工程师任组长，项目经理和总监理工程师具体负责，召集设计单位、施工单位上级技术部门及物业管理单位组建验收组。3.2对照施工单位的进度计划，检查甲方自身的配合责任是否均已落实到位。如甲供设备是否配齐到位；相关的产品说明等技术资料

是否均已提交施工单位；在设备总装前督促施工单位是否已作单机性能测试，应由甲方提供调试使用的电源、水源、燃料等是否落实到位；是否已落实今后使用单位的设备操作人员跟班熟悉设备情况；是否已落实进口设备制造商按时到现场监督指导进口设备调

试工作；调试方案是否已经审批同意。3.3收到施工单位竣工预验通知单后，及时对该项工程是否基本具备竣工条件作出同意或不同意验收的书面反应。有的施工单位常以土建工程完工，设备安装完毕作为竣工标准，避而不谈应该列入竣工标准的设备联动

调试工作。甲方如忽略了这一点，实际上就是使合同工期开了一个无限期的口子。由于设备空载联动调试是检验设备工艺设计质量、设备制造质量、安装质量的试金石，须经历调试方案制定、论证审批、准备、实施、签定等一系列的程序，如果调试不顺利还

要分析原因，对症整改，甚至拆换。所以将调试工作列在竣工标准以外，就会降低施工单位对调试工作的紧迫感和责任心，使安装方面的竣工验收实际上成了一句空话。再说调试不顺利可能产生的设备安装返工，连带损坏已经验收的土建装饰表面等返修责任不易落实，质量不易保证。www

.fdc01.com房地产智库5.作业描述5.1竣工预验5.1.1参加预验的单位和工作目标甲方认为双方验收准备工作基本就绪后，可同意施工单位进入工程竣工预验阶段。验收组的各成员单位的专业技术人员在项目经理

的召集下，各自分工承担以下职能：甲方由项目经理，土建和设备工程师参加，设计单位由设计总负责人及各专业工种设计人员参加，政府质监站由土建、安装、资料等专业人员参加，监理单位由总监理师和相关工种的监理工程师参加。主要根据施工图纸检查各专业工种是否按设计要求施工，是否满足设计预定的功能

指标并作出评价。负责对施工质量作出鉴定。对施工资料的完整、正确、真实性作出初步评价。5.1.2检查覆盖面：竣工预验的验收点原则上应该全面覆盖施工作业面，逐层逐间逐点地检查，并按工种分类做好整改项目的记录。5.1.3预验

整改和复查：预验整改项目由监理单位负责记录和归类，清单提交施工单位限期整改。施工单位按专业分解到施工班组或责任人在限期内逐项整改。完毕后，应通知甲方和监理单位复查。甲方、监理工程师对整改项目逐一复查整改效果，认为满意后，才与施工单位商定正式竣工验收日期。6.

政府部门验收6.1参加部门和工作目标：6.1.1政府规划部门：项目组的土建工程师事先应委托测绘院进行竣工测量，取得《建设工程项目竣工成果测绘报告书》，凭此向规划部门的执法检查队申请规划竣工验收。6.1.2政府劳动安全部门，由当地劳动局技监处人员参加，根据相关质量评定标准对锅炉，电梯安全使用的

可靠性通过仪器测试作出鉴定。6.1.3政府消防部门由当地消防局或公安局消防处技监人员参加，主要根据相关消防规范和设计要求对工程的室内外消防设施的实际功能，作用范围和可靠程度作出鉴定。6.1.4政府交通部门，由当地公安局交通处技监人员参加，主要根据交通法规

和设计要求对工程的区域内道路与市政道路的衔接、停车泊位、交通标志等设施是否符合交通法规，是否满足原设计要求作出鉴定。6.1.5政府市政环卫部门由当地工务、环卫部门的技监人员参加，主要根据原设计要求，负责对工程的内部道路及雨、污、废水排放系

统是否符合验收规范作出鉴定。6.1.6政府防疫部门由当地防疫站技监人员参加，主要负责对项目中设置的公共娱乐、餐饮、旅宿、医疗设施是否符合国家规定的卫生条件，对有可能发生的排污、排气、噪音、烟尘、病菌，辐射等对外污染程度作出鉴定。6.1.7政府资源部门包括

供电、供水、供煤气、供热力、通讯等部门主要负责对衔接口以内的各专业工种安装施工质量，设备制造质量是否符合接通并网条件作出鉴定。6.2验收的组织安排：上述十几个单位，几十个甚至上百个人员集中在一起对工程作出各方面的鉴定，是很难安排组织的，为了验收

工作顺利进行，可以根据各工种完工时间的前后，由甲方、监理工程师分期分批地召集有关部门人员到现场进行验收。这样甲方和监理单位可以有比较充裕的时间，整理应整改项目的清单交施工单位限期整改，施工单位也有比较充裕的时间逐个工种、逐个项目地整改www.fdc

01.com房地产智库7.竣工验收7.1甲方主办岗位：项目经理。协办岗位：专业工程师。验收组成员除组长换成项目经理外，其余和预验时相同。7.2在确定的验收日期7天前，向质监站申领《建设工程竣工验收备案表》和《建设

工程验收报告》。同时将验收日期，时间，地点及验收组名单书面通知质监站。7.3监理单位编制“监理总结报告”。陈述项目监理全过程及对工程质量和进度的评价。7.4甲方收到“监理总结报告”后按时召集各验收组成员参加正式竣工

验收，总工程师必须到场并主持。7.5各成员单位按专业分成土建（包括单体，室外总体），安装（包括室内外设备和管线）和资料（包括A，B，C三册）三组分头验收，可以采用批量项目随机抽查，特殊项目和整改项目指定专查的办法。7.6分组验收后应由组长召集验收评议会议，组长汇总各组意见

后签署验收结论。一般有以下三种情况：认为完全符合竣工标准的，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“符合各项规范要求，同意验收”的意见。认为基本符合竣工标准的，但局部有少量缺陷必须整改，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“基本符合规范要求，同

意验收，局部需要限期整改（下附整改清单），指定某某单位负责整改复查”的意见。认为不符合竣工标准的，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“附列整改清单，另约时间验收。”的意见。8.工程资料验收工程资料

验收是预验和竣工验收的重要环节，也是评定工程质量等级的主要依据。按照规定，工程资料应按A、B、C三册分类装订成册。验收组按照正确、完整、真实原则的要求，审查工程资料。特别要注意以下几个方面：8.1外购材料、设备构件的质量合格证明是否如实反映实际情况，

有没有擅自涂改、伪造、事后补作和一证多用的迹象。8.2试验、检验资料是否真实反映试验、检验按规范要求取样和制作试件，是否由有相应资质的试验机构作检验和签发结论。8.3隐蔽工程验收记录是否门类、项目齐全，是否均有监理工程师签字认可，提出的整改意见是否都有复查记录。8.4审查竣工图是否

按建发82施字50号《编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定》要求编制。8.5对于散失的工程资料，应责成施工单位追讨补齐，确实无法补全的遗缺资料，由责任方编制说明。不准采用伪造作假，移花接木的办法拼凑搪塞遗缺资料。若此，会给日后的查询www.fdc01.com房地产智库返回

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