【文档说明】山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX.pptx，共(76)页，8.363 MB，由精品优选上传

转载请保留链接：https://www.ichengzhen.cn/view-287046.html

以下为本文档部分文字说明：

分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构、客户置业行为研究Part.3市场供需、市场竞争研究Part.4竞争对手项目研究临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。►临汾市位于山西省西南部，东倚

太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。►全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占6

3.6%。►临汾古称平阳，是一座具有2500年建城历史的文化名城，尧帝的故乡。是我国北方著名的军事、文化重镇和文化旅游胜地。►闻名遐迩的华门、晋侯墓等众多名胜古迹，被誉为“梅花之乡”、“剪纸之乡”和“锣鼓之乡►临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅

游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排名第16位。城市维度临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、

城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展

轴线集中布局，形成中部、东部、西部三个经济区，促进全市经济社会协调发展。1.大区位：为陇海——兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内；2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与

西北、西南、中原联系的重要“节点”；3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。(1)河西区河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。(

2)汾河生态区总面积约9km2，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。(3)老城区（铁西区）铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组

成部分。充分展示城市历史文脉。(4)城东区（铁东区）铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区的进一步发展。市区“东改、西扩、北引、南优”的全

面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质尧都区政府的搬迁建设将极大提升东城区域的城市配套功能西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区

规划范围为17平方公里。尧都区政府迁移：现阶段，党政机关的东迁，已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。未来发展方向：规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、环境优美的全新城市，是尧都区政治、经济、文化的中心。城市未来

配套：(1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站，形成北站铁路货运中心。(2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用地。(3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。(5)搬迁五一路油库。(

6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展。(一)段店机电制造园区规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、

汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到18亿元。(二)尧庙轻工物

流园区规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻

工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到12亿元。(三)贾得铸造化工园区规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(

主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业达到16户以上，入园企业固定资产投

资总额达到25亿元。(四)屯里仓储加工园区规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目，到2010年入园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。东城区现状以临钢等大中型企业

和部分高校组成临汾钢铁公司：太钢集团临汾钢铁有限公司（简称临钢）是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业，为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业，现有资产总额58.2亿元，职工1万余人。山西师范大学：创建于1958年，学校

设有20个学院，全日制本专科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大学科门类的46个本科专业，62个硕士学位点，2个博士学位点；现有教职工2000人,专任教师1000人，师资队伍数量充足。是临汾市唯一一所

正规本科以上正规院校。临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长GDP：09年上半年全市GDP完成330.3亿元，按可比价计算，同比下降12%，比一季度降幅缩小6.5个百分点。工业增加值：从规模以上工

业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看，分别为19.1亿元、24.2亿元、35.4亿元，月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%，结束了自去年9月份以来连续9个月的下降趋势，首次转负为正。全市固定资产投资：需求持续稳定上升。上半年，全市固定资产投资累计完成153.8亿元，同比

增长47.2%，增速比同期提高1.6个百分点，比一季度提高28.8个百分点。全市城镇居民人均可支配收入：今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到6358元，同比增长9.1%；农民人均现金收入2368元，同比增长9.2

%。矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。临汾市是山西产煤第一大户，是山西GDP发展的重要能源城市。长期以来，城镇人口的收入现状为贫富差距拉大的市场局面。但

城市仍然处于低端消费力的表现现状。随着国家政策的进一步引导，未来消费呈现上升趋势。从人均商业面积的角度来说临汾市人均商业面积达到了0.8，与内蒙省会城市相当。这从侧面反映出当地的消费力强劲，消费需求旺盛。◼以2008年的数据为准，2008年，临汾市人均GDP数据约为2

576美圆，山西省人均GDP排名第三位，快速上涨的人均GDP标准是消费力上涨的重要基础。上半年，商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到32.21万平方米，增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成134.4亿元，同比增长

21.1%。部分城市人均商业面积00.511.522.5上海北京呼和浩特包头临汾人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高

。消费意识在发生着潜移默化的变化。据世界银行研究结果，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定增长期。2008年临汾市人均GDP已经达到17912元

人民币，按人民币汇率计算，约折合2576美元，为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快产业链条延伸山西今明两年将向煤炭行业投入1800亿元，这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分，将用于48座大型矿井和206个循环经济项

目建设；山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1000家，其中90万吨以上的才能继续生产，其他的全部关闭。煤炭行业：将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团，三至五个年生产能力5000万吨级的大

型煤炭集团。焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。加快产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井……集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。主导产业发展、规

模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大但是要看整治的力度，小煤矿现在基本都在停产状态，一停产当地的政府就没财政收入了，所以很多地方都在请求折中一点的方法，但是还没有最新的消息，这个事情很难判断，也许煤老板这个称呼在两三年里就真的没有了。明显感觉现

在煤老板花钱有所顾虑了，不像前几年把钱不当钱。但是煤老板没有了还会有新的财富阶层，比如国有煤矿的矿长、高管等等，年薪都在小一百万。部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展2009年1-4月，临汾市尧都区第三产业完成投资10.11亿元，同比增长70.4％，。第三产业投资在交通运输、

房地产、租赁和商务服务、教育、卫生、文化、体育、社会保障等行业投资快速增长的带动下，增长大幅度提高，占到固定资产总投资的比重为74.3%。-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%一产二产三产系列1向农业生态工程转型向养殖业转型向教育产业转型向房地产行业转型向生态旅游

产业转型向金融业转型向商贸服务行业转型1-4月份，尧都区辖区固定资产累计完成投资13.62亿元，同比增长36.4％。从三次产业看：一产投资同比下降742%，占总投资的比重为0.5%；二产投资同比增长5.5％，占总投资的比重为25.3%；三产投资同比增长70.4％，占到固定资产总投资的比重

为74.3%。0.50%25.30%74.30%一产0.07亿二产3.44亿三产10.11亿城市宏观结论：产业调查重点于第三产业的发展方向。晋南城市经济群的扩大，将更好地整合各个城市的资源协调发展，作为龙

头城市的临汾，集中西安、郑州、太原三大城市经济圈的交汇点，从发展前景到城市辐射力将进一步提高；城市目前处于尺度框架的扩大和功能调整的过程中，项目城东门户的区位优势越发明显；临汾是以第二产业为主导的传统资源型城市，推进优势产业的横向整合，加快产业链条延伸的工作

正在紧锣密鼓的进行中；临汾市经济发展迅速，人民收入水平持续增长，近期虽有政策调整，传统能源产业有所下降，但转化后的第三产业得以迅速发展。分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构

、客户置业行为研究Part.3市场供需、市场竞争研究Part.4竞争对手项目研究临汾人口结构私营业主矿业相关权力公务员高知人群私营业主：源于山西人的经商天赋，从事于各行各业，企业规模或大或小，年收入从几十万到几千万。矿业相关人员：矿主、运销公司、设备供应商、大大小小的股东。权力公务员：

太原市公务员，周边县市公务员，隐形收入高。待遇好的事业单位：教师、医生、律师等高知收入人群。受支柱产业影响，临汾市场人口收入结构呈典型的沙漏型，并影响其置业需求中端客户低端客户高端客户临汾行业收入研究临汾

市07-08城镇居民各项收入支出分析从数据可以看出，基本上城镇人口的收入与支出都比07年有了一定量的上涨。食品仍然是人均支出中消耗最大的，其次为服务性消费支出与人均储蓄存款。居住消费仅占9%。临汾房地产市场仍然处于初级

阶段，人们对房地产的消费性仍然未得到激发。从07—08年，涨幅最大的食品、服务性消费支出、房地产三项。从另一个侧面说明房地产市场在积极的发展之中。020004000600080001000012000实际收入可支

配收入实际支出消费支出2008年人均2007年人均050010001500200025003000食品家庭设备交通通讯居住服务性消费支出人均储蓄存款2007年人均2008年人均24%11%4%4%8%6%9%2%16%3%13%食品衣着家庭设备医疗保健交通通讯教育文化

居住杂项服务服务性消费支出社会保障支出人均储蓄存款07—08年收入支出消费表（单位：元）08年各项支出消费占比07—08年各项支出消费（单位：元）临汾行业收入研究临汾市各行业平均工资水平分析0500010000

15000200002500030000350004000045000农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、燃气建筑业交通运输、仓储、邮政信息传输、计算机服务批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究水利、环境服务业教育卫生、社会保障文化、体育

、娱乐业公共管理和社会组织08年收入07年收入4%9%5%9%4%4%6%3%3%10%2%5%6%3%5%6%5%5%6%农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、燃气建筑业交通运输、仓储、邮政信息传输、计算机服务批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究水利、环境服务业教育医疗卫

生、社会保障文化、体育、娱乐业公共管理和社会组织0500010000150002000025000企业事业机关2008年2007年36%31%33%企业事业机关从行业的发展看（上一），企业、事业、机关三者收入在08年市场中占有份额基

本较为平均。但提到的是，企业人口众多，机关与事业单位人口稀少，相对收入可观。对比与07年，机关收入的涨幅最为明显（上二）。从行业的收入来看，采矿业、电力行业、金融业是现阶段临汾各行业收入最高的。尤其是电力燃气与金融业，对比与07年，涨幅最为明显

。采矿业相对涨幅放缓。从08年占比的情况看，占比在6%以上的行业有采矿业（9%）电力（9%）信息（6%）金融（10%）教育医疗（6%）公共管理（6%）等6大行业。临汾行业收入研究行业分析——采矿业行业背景介绍：采矿业下属分为两个部分，第一部分为煤的开采环节，在这一环节内，临汾市

呈现大中型国有企业与私人中小企业并存的局面。现阶段国家改组改制主要是针对这一产业环节公有制改变。但此环节类，拥有整个临汾乃至山西首屈一指的大部分私营煤老板。具备非常强劲的消费能力。另一环节为黑色金属冶炼产业，主

要是煤产从属的一系列产业链发展。该环节多数为国有大中型企业发展，拥有员工数较大，但中高层管理人员是本案的主体消费客群之一。代表企业：同世达、三维集团、大钢集团、山西焦化等产业单位个数总产值人员年平均工资采矿业2533578266432.4

35黑色金属冶炼（炼钢、铁）4841179679单位：千元⚫临汾市是山西的能源开采基地之一，能源业为其主导统治性产业⚫企业消费能力较强；矿业私营业主消费性呈暴发户性质⚫企业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成访谈人士：煤老板（

男）个人基本情况：30岁左右；北京，上海，海南都有房。购房基本意象：◼会买房，但临汾没有好的房子可以选；主要是保值投资。◼一般选择200-300平米的，客厅要大，房间要多，以满足亲戚朋友留宿。◼喜欢南北要通透，大落地的窗户，关注小区绿化，喜树多，有水。产品本身要求较高◼对价格不敏感，追逐明星项目。

◼成交周期短，一次性付款多。◼喜欢介绍朋友，跟风购买。◼注重购买中被尊重的感觉，希望体现尊贵感。⚫爆发时财富积累⚫财大气粗，对价格不敏感⚫跟风消费，冲动购买⚫重视圈层，渴望被认可矿业相关访谈现阶段进入政策矿业改

组阶段，对改组的后产业发展呈现较为悲观的态度，购房意向较强，但对本地产品缺乏兴趣，目光更向往高端的产品。在临汾更看重服务行业的投资发展，缺乏对本地市场的认识与关注。临汾行业收入研究行业分析——电力、燃气

行业背景介绍：临汾市的工业电力需求日益旺盛，促使电网与电源建设同步前进。截至2009年8月底，已经形成了以41座110千伏变电站、12座220千伏变电站为地市主网架，两座500千伏变电站为发展趋势的区域电网。2009年，临汾区域内开工建设的电网项目110千伏及以上变电容量及线路长

度分别达到133万千伏和137.13公里，电网建设投资总额达9.6亿元(含农网)。电力行业坚持走煤电一体和热电联产的路子，快速推进已开工的侯马热电联产等5个项目建设，积极做好浮山大唐国际等5个项目的前期准备工作，力争两

年内建成和在建的电力装机容量达到800万KW以上，加快建设坑口电站基地；代表企业：山西临汾热电有限公司；霍州煤电集团、临汾尧电电力有限公司；临汾新电电力有限公司产业单位个数总产值产值占比工业增加值增加值

占比人员年平均工资电力1217521141.34%6661341.50%34.086燃气1382680.03%157010.04%29.904单位：千元⚫由于工业的发展，现阶段临汾市的电业创造了巨大的财富⚫电力企业消费能力较强⚫未来随着重工业的进一步

发展，电业消费将继续走高⚫电业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成访谈人士：个人基本情况：购房基本意象：电力访谈临汾行业收入研究行业分析——信息代表企业：中国移动临汾分公司；中国移动临汾分公司；产业单位个数总产值产值占比工业增加值增加值占比人员年平均工资通信、信息-41303

0.03%148280.03%21.010单位：千元⚫由于工业的发展，现阶段临汾市的信息通讯成为了不可缺少的环节⚫从事产业职工稀少，但收入水平较高⚫从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍：临汾市形成以煤炭、焦化、冶金

、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。信息技术在新型能源和工业基地建设产业做为核心的环节。取得了长足的发展与进步。现阶段，通信信息行业

作为高新高科产业配套的发展，造就了一批相对收入可观的客群。访谈人士：中国移动临汾地区主管个人基本情况：35岁左右，三口之家，有一套住房；购房基本意象：有买房意象，作为投资。对地段要求比较高，不能太偏远，但也不能太喧嚣，最好是闹中取静的哪种地方。主要是作为自己的资产；关注地段，要

求户型不宜过大，对70—110平米中小户型，产品要有亮点、特色。外立面喜欢简约现代的；对会所不感兴趣。看重物业管理，安全措施，喜欢刷卡门禁，比较安全私密，喜欢管家式物业管理，要是出差不在也放心，打个电话

就能帮着缴费等等服务。对本项目看法：位置还不错，目前看周边稍微差了些，但以后慢慢会发展起来的，但政府什么时候发展就不知道了，现在重点是在城内看具备投资类产品的小户型。对房地产的看法：觉得临汾的房价过高，对消费结构较为不满。可用于投资的产品较少，多数为大户型产品。且本

人对全国房地产大市较为关注，对下一轮走势不看好，观望情节较重。信息访谈⚫投资心态较强⚫地缘性驱动较弱⚫考虑因素全面，鉴别能力很强⚫投资十分谨慎临汾行业收入研究行业分析——金融代表单位：中国农村信用合作社、中国建

设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、太平洋保险、人寿保险产业单位个数各项存款余额同比增长各项贷款余额同比增长人员年平均工资金融5920799818.31%36330190.63%3.8675⚫金融贷款成为临汾产业发展的基本保障⚫从事产业职工稀少，但

收入水平较高⚫从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍：金融业对煤炭、焦炭、冶金、电力、化工五大传统产业，重点支持其推行新型化的工程项目。金融业支持新兴产业、环保产业和高新技术产业规模化发展。在确保防范信贷风险的前提下，支持煤化工、机械装备制造业、高科技新技术产业规模化。拓展

对旅游服务业的金融服务领域，带动旅游相关产业的发展。临汾市金融类产业具备一定的特殊性，银行仅有五大银行，即信合、中行、农行、建行、工行五大银行，其中农村信合是当地主要贷款融资的首选银行，具备较强的实力。保险业有太平洋保险、人寿保险等单位。单位：万

元访谈人士：个人基本情况：购房基本意象：金融保险证劵访谈临汾行业收入研究行业分析——教育代表企业：山西师范大学、临汾职业技术学院、临汾一中、临汾二中、临汾三中、平阳中学产业高等学校数高等学校教师中等学校数中等学校教师普通中学数普通中学教师小学数小学教师数教育42505633238321548226

323420⚫临汾教育产业较为庞大，教职工购房意向较强⚫收入水平较为可观，消费能力强⚫就近消费观念重行业背景介绍：临汾共有中小学4062所（民办321所），其中普通高中86所，职业高中47所，初中360所，

小学3569所。在校生79万，其中高中9万，初中25万，小学45万。在职教师46244名，高中5242名，初中15388名，小学25614名。学校设有20个学院，现有教职工1900余人,专任教师900余名。其中，博硕士生导师261人，具有博硕士学位的教师477人，

具有高级职称的教师330人，省级学术带头人13人，省级学科带头人4人、山西省青年拔尖创新人才4人，省级教学名师14人，单位：个类别高等学校中等学校普通中学小学人员年平均工资高级教师（教授）4200—45001500-18002

200-25001500—160023568专任教师（讲师）2200—23003000-33003300-38002000—2100单位：元教职工收入产业发展访谈人士：山西师大张教授（女）个人基本情况：50岁左右，三口之家，有两套住房；一套单位分，一套投资。购房基本意

象：有买房意象，作为资产沉淀。◼我现在住在学校分的房子里，就在学校里面，100平米的比较大，学校环境本来就不错，方便，安静住的也挺舒服的。◼对地段要求比较高，不能太偏远，但也不能太喧嚣，最好是闹中取静的哪种地方。◼喜欢精致的建筑，园林，加入些现代科技元素，对科技住宅概念表现强烈

。园林不在大小在于精致和巧妙。会所这些是现代住宅不可缺少的了，多点能让人健身益智的设施和项目，游泳，SPA，棋牌等等。◼物业比较重要，安全，卫生，服务，维护，协调，细微的管理这些都很重要，现在物业越来越重要了，哪怕物业

费稍高一些但只要服务质量好都能接受。◼户型那就不用说，是最重要的了，户型设计要合理，别有什么犄角旮旯的死角，通风要好，阳光要好，我个人希望有个大书房，卧室里配上步入式衣柜和卫生间，客厅大一些能看到外面的风

景。◼我怎么要住个130平米以上的，孩子回来也能住的开。对本项目看法：位置还不错，目前看周边稍微差了些，但以后慢慢会发展起来的，但政府什么时候发展就不知道了，现在重点是在河西发展。河东这边我觉得好房子不是很多。⚫追求较高的生活品

质⚫地缘性驱动为主⚫考虑因素全面，鉴别能力很强⚫投资十分谨慎教育访谈临汾行业收入研究行业分析——公共管理与社会组织代表单位：市内各大机关单位产业单位个数人员年平均工资公共管理3521.406⚫政府部门具备市场熟悉度，

对房产了解较为深入⚫从事产业职工稀少，但收入水平较高⚫从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍：市委、市政府、尧都区政府、发展和改革委员会、教育局、科技局、公安局监察局、民政局、司法局、财政局、人事局、劳动和社会保障局、建设局、交通局农业局、水利局、林业局、商务局、文化新闻出版、卫生局、计生委、审

计局、环保局、广播电视局、体育局、统计局、安全生产监督局、煤炭局、外事旅游局、民族宗教事务局、文物局、粮食局、物价局单位：千元访谈人士：统计局范科长（男）个人基本情况：40岁左右，一家三口；临汾市统计局投资科科长。看过本案及新东城，对产品配套不是特

别满意。对产品要求不太高，但害怕权利带来的灰色收入曝光，拒绝以购房形式增加自身产业。购房基本意象：考虑购房，120_140平米3居比较好。◼产品本身舒适度，户型结构，高端配置，是重点考虑因素。◼希望有南北通透的，舒适度较高的房

子。社区要有品质，建筑形态要好，喜欢与单位的人团购买房，扎堆居住，要求熟悉的居住环境。对周边配套有一定要求。对购买期房持有较强的抗拒心态，喜欢在主体大框架封顶后购买。对投资不做过多考虑，但强调房产必须具备保值效应。对地产行业较为熟悉，现阶段市场不好，对购房呈现持币待购状态

。⚫产品配套要求高⚫喜好购买现房⚫熟悉房地产，有较强的观望心态⚫用集中购房的形式避免灰色收入的曝光⚫灰色收入基本用于合作投资产业，拒绝用做房产购置政府机关访谈竞争项目销售代表谈公务员◼主要是本地公务员购买的，但是本地公务员喜欢团购喜欢扎堆居住，要求较为便

宜的房子，所以点位要求较低。◼这些公务员购买的主要情况为单位购房或者朋友介绍。◼外县在我们这买房子公务员也有，大部分是考虑孩子上学或家在本地。◼部分让父母在这边住，或者是孩子上学住。交通运输物流访谈背景：地址：枕头乡在临汾发展成山西的主流矿产基地之后，一大批矿业能源产业及能源服务类运输物

流产业大力发展起来。造就了一大批先富起来的客群，对投资具备较强意向，习惯通过广置房产达到其自身的财富保值。现阶段由于国家出台了山西大规模的煤矿改组政策，将小企业收归国有，现阶段，该区域的生意受到严重的影响和打击。很多此

类产业进行第三产业的转移，并造就了大批观望心态的客群。现阶段，此类购房客群仍然处于观望状态，尚未参与到市购房的大军中。访谈人士：私营物流业主（男）个人基本情况：50岁左右；在青岛也有房产，太原也有几处房产，但只是投资，并不炒房，不住的房子会出租。年收入100万以上购房基本意象：考虑购房；目前

在新东城137平米，如果再换房会买200平米左右的。◼主要是作为自己的资产；关注地段，规划，自然景观，园林绿化，喜欢树多，喜欢水景，但水景就要注意管理了，现在的小区水都干了也没人管。喜欢方正的户型。两梯梯两户南北通透，园林要精致，细节入微，耐看的。产品要有亮点、特色

◼外立面喜欢简约现代的，喜欢沉稳的红色或灰色；对会所不感兴趣。◼看重物业管理，安全措施，喜欢刷卡门禁，比较安全私密，喜欢管家式物业管理，要是出差不在也放心，打个电话就能帮着缴费等等服务。⚫性格内敛，行事低调⚫能接受新事物，但内心传统⚫政府高压

下看清形势⚫投资嗅觉敏锐但出手谨慎⚫扎堆、攀比心态严重⚫观望情绪较为严重，对项目的细节要求较高客户的置业倾向……✓投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。✓支付趋向：拥有较强的支付能

力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。✓产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。✓

服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。二期诚意金客户来源比例3%3%1%1%1%1%6%84%襄汾洪洞侯马太原浮山永和霍州临汾0246襄汾洪洞侯马太原浮山永和霍州二期诚意金客户外县来源人数客群来源研究——外县客群研究单位

地点人数移动公司襄汾2洪洞2侯马公安局侯马1太原车辆段太原1浮山县委浮山1永和县政府永和1电力局霍州1公路局霍州2霍州经纪矿区小学霍州2从二期诚意金的来源来看，临汾市区仍然占到客群来源的主体，占84%，同时，说明外县客

群仍然尚未得到最大的推广，仍然有一定的推广空间。从外县的来源上看，霍山县成交客群最多，其他郊县成交客群较少。从外县来源的职业来看，基本为政府职能部门与通讯电力部门。缺乏对大型企业的推广力度。客群来源研究——本地客群研究10月到访客户区域来源区域36%1

3%46%4%1%城东城西城内郊县外地二期诚意金客户来源区域35%14%5%16%30%城东城西城南城北城内从临汾市区到访的客户来看。由于推广渠道的原因，客群更多的是来自于城东地缘客群与城内客群，城西及其他区域、县市宣传力度有待提高。常规推广渠道及地缘性观念造成现阶段地缘客户的大规模集

中，建议增加卖点梳理，将本地客群进一步细化分析。除去城东、城内客户，从其他区域的方面看，客群的转化率有待提高。一期成交客户来源区域33%11%9%6%30%10%1%东城西城南城开发区城内外县市外省市各项目客群来

源区域分析竞争项目客群来源分析项目名称城东城西城内城南其它恒安·新东城45%13%15%12%15%莱茵半岛25%10%15%5%45%吉祥花园（参考）65%5%10%10%10%010203040506070城东城西城内城南其

它新东城莱茵半岛吉祥花园从各项目客户来源可以看出，除莱茵半岛外，新东城及吉祥花园客源仍未本区域内客群为主；莱茵半岛所占地块口碑不佳，难以吸引过多地缘性客户，但以其优美的环境，高档的户型及外立面设计，吸引了大批外地高收入人群；恒安·新东城作为东城占地最大的

项目，辐射范围较广，而且主推精装小户型，吸引了部分投资客群；吉祥花园由于项目本身档次较之其它两家相对较低，价格范围易被中低收入人群所接受，故能大范围吸引本区域内地缘性客户。0510152025303540法律事务所农林渔业交通运输物流贸易商业

金融保险证券教育医疗卫生保健能源采揠冶炼化工，钢铁通讯电力建筑设计装潢政府旅游酒店餐饮根据左图1可以看出，一期400组老业主主要职业来源方向为：交通运输物流、贸易、商业、金融证劵保险、教育、医疗、煤焦铁、电力、建筑设计、政府等十个行业。以交通运输、贸易商

业、能源、金融证劵、教育、电力、建筑设计表现最为突出。客群职业研究—购房客群职业研究图表1：一期业主工作供职范围25201811112705101520农林牧副渔业交通、运输、物流商业、贸易金融、保险、证券科学、教育、文化医疗、卫生、保健地质、能源、化

工通讯、电力建筑、装潢、设计政府图表2：诚意金客群客户工作供职范围缴纳二期诚意金客户共计80组，职业登记共70组客户，其中两组工作性质不详（一组在太原、一组在上海），其余68组客户职业性质如下：农林牧副渔业2组；交通、运输、

物流5组；贸易、商业19组；金融保险证券1组；科学教育文化8组；医疗卫生保健1组；地质、纺织、能源、化工、冶炼、钢铁12组；通讯、电力11组；建筑装潢设计2组；政府部门7组。二期诚意金认购与一期对比发现：缺乏对主流行业的深入挖掘05101520253035一期64342419161321161

6106二期025191811211270法律事务所农，林，渔业交通，运输，物流贸易，商业金融，保险，证券教育医疗卫生保健能源，采揠，冶炼，通讯，电力建筑，设计，装潢政府旅游，酒店餐饮从两次成交的情况来看，行业间的分差效

果较为明显，现阶段由于大众媒体传播，商业贸易渠道销售一二期较为持平；交通物流、医疗卫生、金融系统方面现阶段推广明显不够；能源、政府、教育类产业推广力度也相对需要大幅度提升。从一期成交的角度看，交通物流、商业贸易、教育、

金融、能源、电力通讯、建筑设计等七大行业为一期主要消化行业渠道。从二期诚意金成交角度看，商业贸易、能源、通讯电力、政府机关的客户挖掘基本与一期需求比例较为持平；交通运输物流、金融保险证劵、医疗卫生、

建筑设计等行业消化力度较为薄弱。教育产业、能源采矿钢铁需求有待深入挖掘交通运输物流、金融保险证劵、医疗卫生、建筑设计、教育产业、能源采矿钢铁各竞争项目客源职业分析竞争项目客群来源分析竞争项目教育企业医疗

私营业主政府金融电力能源其它恒安·新东城8%10%10%18%18%7%6%10%13%莱茵半岛5%10%5%12%18%6%10%20%14%吉祥花园（参考）4%5%6%12%5%7%10%15%36%0510152025303540

教育企业医疗私营业主政府金融电力能源其它新东城莱茵半岛吉祥花园从各项目客源职业分析，私营业主、政府及能源行业客群置业能力，相对较强；吉祥花园由于价位较低，适合中等收入人群，部分地缘性刚需客户，在此置业情况较多，此类人群多属于自由职业者；

莱茵半岛相对户型面积较大，适合高收入人群购买，故在此置业客户多以政府、能源及部分外地客群为主；恒安·新东城户型面积多样，价格在东城偏高，适合高收入及投资人群，故在此置业的客户多以私营业主、政府为主，相对企业及医疗客群也占有一定比重。一期客群置业喜好研究461085281124

30201047220151020406080100120户型地理位置区域发展社区景观楼盘品质广场规划服务满意一期二期喜好点一期二期户型46108地理位置5281区域发展124社区景观3020楼盘品质1047广

场规划220服务满意151两次成交客群的关注点有了较为明显的变化。客群在延续一期客群对户型、地段的喜好基础上，对本案的认知逐步走向全面化，对景观、品质、服务方面都有了较强的认识。景观认知度不强，本案现阶段主题推广为社区景观示范

，但通过客群的反映来看，客群对景观认知度不强。项目地段虽然较为认可，但是对区域的发展认可度较差，周边配套不成熟，周边规划执行力弱是客户反映不满的重要方面。项目竞争力逐步向全面化发展，大盘的均好性开始逐步显现。置业敏感点总结：目前市场高端客户按置业敏感点划分

，主要为炫富阶层、富豪阶层、藏富阶层和知富阶层四类炫富阶层•置业目的：投资、保值增值•置业敏感点：大客厅、房间多、稀缺资源、圈层感•总价承受力：200-300万•置业目的：投资、资产储置•置业敏感点：地段、户型结构、居住舒适性、配套•总价承受力：约150万•置业目的：改善居住•置业敏感

点：地段、园林、建筑风格、户型舒适度、物业、社区配套•总价承受力：100-150万富豪阶层财富等级知富阶层金融、企业高管权力公务员高知/高职阶层矿业主•置业目的：保值增值、为子女置业或度假•置业敏感点：地段、配套、社区环

境、户型总价承受力：约150万藏富阶层置业敏感点本案及竞争项目富豪阶层藏富阶层知富阶层金融高管权利公务员高知高职阶层结论：加大此类三种客群的推广力度，做到针对性诉求推广，树立产品价值，将行销手段最大化在现阶段的市场环境下，炫富阶层由于政府改

制的问题，对本地项目缺乏过多兴趣，以上三类阶层是本案同其他市内竞争性项目的主要客群来源方向。在等同客群的方向下，竞争白热化已然是本案现阶段面临的局面，竞争将不止于某一卖点的宣传竞争，更多的是在多重环节进行全方位的市场竞争，做到均好性。对项目的品牌、卖点进行最

大化梳理，并有针对性的推向市场，是项目现阶段面临的主要问题。结论：客群方向目标客群1、富豪阶层：金融类高管（市、县农村信用联合社、中行、农行、建行、工行、太平洋保险、人寿保险等主管领导）大型企业高管（市、县

煤、电行业类大型企业副总以上高收入者）私人业主（市、县运输物流、商业行业私人业主）2、藏富阶层：权利公务员（市、县下属分局科长以上级别权利公务员，隐性收入较强，必须寻找该类客群利益点）3、知富阶层：教师（市内所有大学、

中小学大学教师及教授讲师、中小学高级教师）信息、通讯行业高管（市、县中国移动、中国联通单位主管）分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构、客户置业行为研究Part.3市场供需、

市场竞争研究Part.4竞争对手项目研究经过几年的发展，临汾房产市场进入快速发展阶段人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳

发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元

8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期09年临汾人均可支配收入突破1000美元人民币;01年到06年,临汾GPD平均增长速度超过10%05年,临汾房地产施工面积

及销售面积都超过100万平方米.06年,房地产投资突破100亿大关，比上年增长27.11％.编号出让日期土地位置出让面积(m2)12009.4.27—2009.5.16滨河路东侧新外滩北侧热力公司南侧32947.2（49.42亩）22009.4.27—2009.5.1

6向阳路南侧中大街东侧1401.86（2.10亩）32009.4.27—2009.5.16向阳路以南中大街西侧16770.4（25.16亩）42008.7.4—2008.7.11尧都区尧庙镇西赵村、市热力公司南侧、滨河东路东侧329186.66（493.78亩）12340

8-09年土地市场较萎靡，放量不足，但仍有土地大面积集中释放，所有放量均位于城西汾河周边08年临汾土地市场经历了一场异常的低潮期，全年放量仅有尧庙镇西赵村一块土地；09年经过临汾领导班子的更换，上半年土地放量有所增加，但均集中在城西区域，东城并无放量；纵

观2年来的土地放量，所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东城的楼盘，会被城西分流部分客户，但板块内部相比城西未来竞争较小，较之城西更具有广阔的发展前景。房地产投资增加：2009年上半年，临汾市完成房地产投资17.24亿

元，比上年同期增加4.74亿元，增长37.92%。开发规模扩大：2009年上半年，临汾市完成房地产开发土地面积43.53万平方米，比上年同期的24.24万平方米增加19.29万平方米,增长79.58%。待开发土地面积由68.34万平方米减少到9.4万平方米，下降8

6.25%土地购置费用减少：2009年上半年，临汾市房地产土地购置费用为2.94亿元，比上年同期的4.17亿元减少1.23亿元，下降29.50%定金及预收款资金来源减少：2009年上半年，临汾市房地产定金及预收款为3.35亿元，比上年同期的4.38亿元减少1.03亿元，

下降23.52%房屋施工面积大幅度增加：2009年上半年，临汾市房屋施工面积364.67万平方米，比上年同期的208.97万平方米增加155.7万平方米，增长74.51%商品房空置面积增加。上半年全市商品房空置面积达到21.21万平方米，比上年同期增长2.9倍，其中住宅面积15

.42万平方米，比上年同期增长2.2倍。空置1-3年面积11.77万平方米，比上年同期增长5.3倍。房地产开发和市场运行情况（注：以上数据来自国家统计局临汾调查队）010203040506006年07年0

8年年份06年07年08年销售面积（万㎡）36.8647.758.205001000150020002500300006年07年08年近年销售面积走势年份06年07年08年成交均价（元/㎡）195724392921市场施工面积07年到08年几乎成倍增长，销售

面积增幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压。持续积累后可售房源数目可观，销售压力将进一步增大。近年成交价格走势临汾市场商品房成交均价逐年增幅在20%左右。在08年全国经济低潮期，临汾商品房有这样

的表现，利好方面是市场受整体大环境干扰小，但同时说明临汾市场还未融入大市场，处于较落后阶段。近年临汾市成交面积及成交价格走势土地供应市场：所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东城的楼盘，会被城西分

流部分客户，区域认同感的进一步激发是城东需要解决的问题；住宅销售市场：2009年上半年，临汾市房屋施工面积364.67万平方米，比上年同期的208.97万平方米增加155.7万平方米，增长74.51%。销售面积为58

.2万平米。增幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压，销售压力将进一步增大；09年市场价格呈平稳发展趋势，打折促销力度较强。区域市场板块趋向明显，由于长时间形成的区域居住观念，居住区块概念明显

。销售地缘性比重较重，板块竞争成为下一步主流发展方向。空置率继续增加，尤其在城西板块居住空置率表现较为明显，投资性住房出现一定的市场，但不足以影响主流销售方向。临汾市场供需总结城市的房地产发展呈现从初级市场过度到迅速发展阶段，逐步出现品质化、全面化的方向发展。供应量进一步加大，销售量也

进一步平稳上扬。市场出现良性发展阶段。但供应量的激增，销售项目的迅速增多，致使竞争压力的进一步增强，市场逐步进入强竞争压力下的“强者愈强，弱者逾弱”的局面。市场形势较为严峻供应量：2009年上半年，临汾市房屋施工面积364.67万平方米，比上

年同期的208.97万平方米增加155.7万平方米，增长74.51%。销售量：09年上半年市场销售面积为58.2万平米。增幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压，销售压力将进一步增大；客群量：一期业主89%为市内客群，10月

来访客群市内客群占98%，二期诚意金客群市内客群占84%。城市主要客群为市内客源。市场处于供大于求的市场局面市场压力进一步增强竞争进入白热化鸿安城市花园亚特兰世纪花园中雅苑博浩源华远铭邸九洲花园新东城莱茵半岛铜锣湾吉祥花园东安紫郡新世达兴沣源紫金花园洋洲花园府西家园家

天下阳光尚都左岸空间金海湾城西板块新城炒作，环境较佳教授花苑御景水城城南板块旅游景观区带动区域发展城内板块配套成熟，寸土寸金城东板块区域放量逐步走高，认同度需进一步提高城西板块：政府大力推广的新城所在，住宅配套大力增加，沿河环境较好，区域认可度较高城

内板块：老城区，区域内配套非常成熟，但放量较小，区域认可度高城东板块：区域未来放量全市最高，但现阶段档次较弱，区域环境较差，配套不够齐全，档次较低。认可度较低城南板块：借助尧庙的旅游资源发展的区域，但现阶段尚未形成

规模，影响力较弱。临汾板块形式图竞争板块界定：城内板块由于基本构架已经完全成型，未来土地放量有限，故对本版块难以造成过多威胁；城西板块和本版块皆属新兴开发区，区域本身土地供应量巨大，现阶段受到政府的大力支持，未来发展前景巨大。属于本版块的

直接竞争对手。板块城东板块城西板块城内板块城南板块定位尧都区政治、经济、文化中心经济开发区，全新居住改造示范区老城区，传统居住区，衔接城西边缘城区，新兴景点，延续城内布局以解放东路、临浮路为主轴，向周边扩散，以新兴住宅，政府组团为主，并配以大型商业配套以中大街、向阳西路为发展主线，向周边

扩散，以新兴的住宅为主，并配以大型商业配套以政府机构、老企业、旧家属居住区为主，中小型饭店、专卖店、便利店、杂货店等为主的商业功能以鼓楼南街为主轴，向周边辐射，主要以风景区及汽车交易为主。配套以临浮路为主要规划的商业中心，现阶段已

初具雏形，未来有大型商场、酒店、餐饮等多种商业配套。以中大街为主要规划的商业中心，现阶段已有高档酒店、休闲会所、酒店等，未来会形成多处生活商业配套。以解放路形成城市级较成熟商业中心，包括星级酒店、专卖店、专业市场、生活配套商业（商务型商业）、居住区内的配套商业（生活

型商业）以鼓楼南街南段为主要功能街区，配套有尧庙风景区及城南汽车配套市场及车站。产品中高密度住宅、以小高层、高层为主体，更有低密度住宅设置。如：东方亚特兰、新东城、莱茵半岛中高密度住宅、以小高层、高层为主体。如：圣汇家天下、

滨江城市花园高密度住宅，小高层、高层。如：铜锣湾、府西家园等低密度住宅，小高层、多层。如：御景水岸、教授花园报价毛坯3200元/㎡毛坯4000元/㎡毛坯4200元/㎡毛坯均价3000元/㎡认同中较高高低未来发展未来区域逐渐成为地产商争抢进驻的热土。现阶段该区域正处于积极发

展之中，该区域处于上升期。未来区域逐渐成为地产商争抢进驻的热土。现阶段该区域正处于积极发展之中，该区域处于上升期。目前在可售房源不多，市场处于平稳。未来供应量预计维持稳定，发展前景有一定局限该区域自然环境优越，有大面积土地放量，预计未来会有更多新盘

进驻。直接竞争对手板块：城西板块与城东板块主要竞争板块—城西板块临汾城市发展的重点区域，拥有大量的市政配套支持，被古城遗址公园和汾河公园环绕，和东城形成两极对立的发展之势。⚫依托资源：依托古城遗址公园和滨河公园，生活

便利，配套成熟。⚫价格区间：3800-4300元/平米⚫客户：本市中高端客户占主体70-80%，其中城西及老城客户居多，滨河湾城市花园等项目，客群来源各项目均会有一些外地客户追随。⚫未来供给：未来供给较多，竞争较激烈。项目名称滨河湾城市花园圣会·家天下滨江明珠规模

占地面积110亩，建筑面积28万平方米，容积率2.5，共15栋、900余套占地面积40亩，建筑面积14万平方米，容积率2.5，总套数360余套总建筑面积9.5万平方米，容积率2.79，总套数550余套户型与面积三居：面积170-190平米，占比30%四居：

面积220-290平米，占比60%复式楼中楼，300-470㎡占10%二居室：67、92㎡占比20%三居室：130-150㎡占比80%两居：102㎡占比25%三居：130-140㎡占比25%四居：160-170㎡占比30%复式：200㎡占比20%价格均价4200元/平米（毛坯）均价4000元/平

方（精装可选）均价：4000元/平米（毛坯）销售开盘时间09年7月，已销售近500套，销售率55%，四居相对消化较快，复式楼中楼已基本售罄。现阶段销售近250套住宅，销售率65%，月均销售速度3-5套，三居消化速度较快现阶段已进入交房阶段，日均接待30-40组客户，现阶段销

售率已达75%左右，102、130左右户型消化较快。客户客户主要是本市居民，其中以政府、教育、医疗、能源企业领导等收入较高的人群为主，约占85%。也有少量周边地区客户，约占15%以城西地缘性客户为主，并有部分

城内客户，其中80%客户属于中等偏上收入人群，少有高收入人群在此置业。由于规划有大型商业，一些客户看重在此投资。客户主要是本市居民，以城西地缘性客户为主，并有部分城内客户，其中80%客户属于中等偏上收入人群，也有部分周边县市高收入人群

在此置业。卖点南邻古城遗址公园，西邻滨河公园，环境优美，生活质量较高，户型面积极大，主要针对高端客群。生活便利，配套规划有大型建材家居市场及大型购物超市，未来有较高升值潜力。主要针对投资客群及中等偏上收入人群。南邻古城遗址公园，西邻滨河公园，环境优美，生活质量较高，户型配比较为

完善，适合中高收入人群在此置业。滨河湾城市花园：临汾城西首座大盘，依托两座市政公园，区位及环境优势明显占地面积：约110亩建筑面积：28万平米：价格：对外报价均价4500元/平米，实际折扣价格4000元/平米综合评

价：地理位置：处于滨河生态规划区，又隶属城西开发区，交通方便，区位优势明显；规划：项目绿化率在当地比较高，项目旁规划的两座市政公园；生态环境较好；总体户型偏大，仅能消化高端客群。卖点：7000㎡会所；500

0㎡幼儿园；8层大型购物中心圣会·家天下：城西大型商住综合体，未来城西新城的中心位置，升值空间巨大占地面积：约40亩建筑面积：14万平米价格：对外报价均价4300元/平米，实际折扣价格4000元/平米卖点：

8万平米大型四层底商；完善的市政配套；可选的精装户型综合评价：地理位置：处于城西开发区，交通方便，区位优势明显；配套：项目自带大型购物商场，配套完善户型：总体户型从67-140均有，可吸收各类不同需求的客群；商住两用，或将使居住生活略显杂乱滨江明珠：城西高档围合社区，依托市政公园

，生活质量高建筑面积：9.5万平米价格：对外报价均价4000元/平米，实际折扣价格3900元/平米总户数：550余户卖点：市政公园配套，生活质量高；围合式社区；户型宽阔一站式居住综合评价：地理位置：处于城西开发区，交通方便，区位优势明显；配套：项目

南邻市政公园，生活质量高；围合式社区规划，出则繁华，入则宁静；现房销售，即买即住。重点竞争区域（城西板块）分析城西作为山西省省级开发区，其发展受到往届及新任市政府的大力支持，配套设施日益完善，大型生活区逐渐呈现；倚靠汾河及两座大型市政公园，生活环境优美，自然条件得天独厚，更为此区域的增

值提供了先天条件；入城西部门户，各条道路拓宽业已完成，交通便利；各大盘均基本成形，部分楼盘已经交房入住，美好的未来生活景象，已呈现无疑，提高了市民对区域的认可度；各楼盘品质差异性不大，市面报价接近43

00元/平米，成为临汾市高收入人群职业的首选区域潜在竞争板块——城南板块本版块内部项目较少，配套匮乏，但未来放量巨大代表项目：教授花园建筑面积：9.5万平米占地面积：240亩容积率：1.6绿化率：60%价格：均价3200元/平米，一次性付款优惠100元/平米总户数：2000余户现

阶段有130-150㎡高层在售145㎡131㎡综合评价：位于城南风景区，作为城内的延续，配套尚未完善；围合式社区规划，出则繁华，入则宁静；现房销售，即买即住；卖点：社区内60%超大绿化率；围合式社区；现房销售代表项目

：御景水岸、教授花苑潜在竞争板块——城内板块属于老城区，内部项目较少，配套完善，未来放量逐渐增大代表项目：鸿安世纪城、铜锣湾广场建筑面积：50万平米占地面积：200亩容积率：2.8绿化率：25

%价格：均价3800元/平米，一次性9.7-9.8折优惠总户数：2000余户现阶段有110-140、158㎡高层在售综合评价：位于城市中心，交通条件优越；地段较易被临汾市民所接受，消化较快；区域内配套较多，生活便利；项目本身配有大型商业配套，未来

升值潜力巨大；社区内基本没有绿化，影响生活品质；返迁户接近60%，影响项目收益；至今工程进度较慢。代表项目：铜锣湾广场卖点：成熟区域；交通便利；与香港名企合作；大型商业配套本（城东）板块—主要竞争项

目区域内有临钢、临纺等大型企业，属于老工业区。临汾市尧都区东迁为区域的快速发展带来契机，现阶段配套仍较为落后，但升值潜力巨大。⚫依托资源：依托尧都区政府东迁的契机及政府对城东区域的远景规划。⚫价格区间：2800-3800元/平米⚫客户：本市中

高端客户占60-70%，其中区域内客户居多，新东城及莱茵半岛等项目，由于定位的不同，会吸引一些外地客户追随。⚫未来供给：未来主要竞争项目放量逐渐增大，会带来更激烈的竞争。项目名称恒安·新东城莱茵半岛规模占地面积400亩，建筑面积7

8万平方米，容积率2.25，一期1000余套占地面积400亩，建筑面积40万平方米，容积率1.2，总套数1500余套户型与面积一居室：42-60㎡二居室：80㎡三居室：110、120、150㎡四居以上：180㎡一居室：33㎡-60㎡（loft）占比20%二居室

：80㎡-96㎡占比25%三居室：110㎡占比40%别墅洋房：150㎡-500㎡15%价格一期均价3450元/平米；二期均价3600元/平米均价2500元/平米（二期）；均价4000元/平米（一期）销售07年开盘，一期已售90%；二期10月初开始内部认购，

3T10户22层2层底商，共200户，现已消化20%项目别墅及花园洋房较为热销，现阶段已销售75%左右，相对两居户型在此滞销，现阶段销售率尚未达60%客户客户主要是本市居民，其中以政府、教育、医疗、能源企业领导等收入较高的人群为

主。也有少量周边地区高收入客群，在此投资。辐射范围较广，本市和外地客户均有在此置业，客群主要以政府、能源、私营业主等高收入人群为主。投资客群较少。卖点部分房源准现房销售，项目内有规划的大型商业、医院、9年义务制学校、两座高档酒店等高档配套

，未来生活便利，升值潜力巨大。二期领先全市推出精装小户型，吸引部分客户的眼球。依托皇城公园，环境舒适，生活品质较高；独特的西班牙式建筑风格，临汾首创，配合独特的LOFT精巧户型设计，更成为一大卖点。恒安·新东城：占据

东城规划的中心位置，但项目整体较为分散，难以成为高档住宅社区占地面积：约400亩建筑面积：78万平米价格：起价3200；二期：均价3600元/㎡；一期：均价3450元/㎡综合评价：地理及交通：规划中东城核心，两条主路贯穿项目，交通极其便利；配套：项目自带大型商业配套，配合政府规

划的学校及医院，未来配套设施一应俱全；项目被两条主路分割成数小块，项目结构较为分散莱茵半岛：身居皇城公园内，环境优越，但项目位置偏僻综合评价：项目位于皇城公园区域，绿化率高，环境舒适，生活品质较好；项目地块前身为老旧坟区，本市人对其有一定排斥；独特

的西班牙建筑风格及现房的直观生活感受，极大提高项目的品质感；项目交通条件差，加之现阶段所推2居室，与项目的高端定位不符，产生了2居明显滞销情况；项目规划有花园洋房、多层、小高层及高层，户型结构灵活多变，可满足不同阶层的购房需求。

占地面积：约400亩建筑面积：40万平米价格：二期：均价2500元/㎡；一期：均价4000元/㎡本版块总结规划好的东城区将成为尧都区政治、经济、文化的中心，将形成临汾全新的中央居住区；城东区

拥有洰河自然生态条件，未来生活品质将随着区域发展逐渐提高；现阶段政府工作重心转移，使得区域内规划的诸多配套，迟迟未能落成，严重影响区域发展；区域道路条件并未完全改善，部分区域交通不畅；本区域内部分楼盘建筑风格独特，为本区域带来不少高档消费客群；区域内楼板品质参差不齐，形

成三家独大，三足鼎立的局面，但由于地缘性客户已被消耗殆尽，未来销售竞争将更加激烈分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part.1Part.2置业人群结构、客户置业行为研究Part.3市场供需、市场竞争研究Pa

rt.4竞争对手项目研究根据以上市场分析，我们找出相关对比项目，以确定本案竞争对手为：城东：恒安·新东城、莱茵半岛、九州花园、吉祥花园城西：滨江明珠、滨河湾城市花园根据以上市场分析，我们找出相关对比项目，以确定本案竞争对手为：城东：恒安·新东城、莱

茵半岛、九州花园城西：滨江明珠、滨河湾城市花园项目名称规模容积率建筑形式建筑风格景观特色恒安·新东城占地：400亩总建面：78万㎡2.5518F、25F板楼新古典主义无景观特色莱茵半岛占地：400亩总建面：40万㎡1.2别墅、18F、24F点楼西班牙风格公园之中，景观优势明显九洲花园占地：约7

5亩总建面：8.7万㎡1.97多层、小高层现代简约无景观特色滨河湾城市花园占地：约110亩总建面：28万㎡2.5小高层、高层现代简约古城遗址公园与汾河水上公园滨江明珠占地：约52亩总建面：10万㎡2.79小高层、高层现代

简约古城遗址公园北侧竞争项目产品对比综合评价：竞争项目以大体量产品竞争为主体。项目档次相对较高容积率基本在2-2.5之间，产品以板式高层、小高层为主体建筑风格基本为现代简约与欧式古典为主园林景观基本依托

于市政配套，缺乏自身景观优势项目名称目前均价优惠折扣推广主题活动分析恒安·新东城3600元/㎡一次性9.9折改变城市的方向无活动，交房中莱茵半岛2500—4000元/㎡部分特价房，最高优惠九折把家安在公园里无活动九洲花园2900元/㎡无无无活动滨河湾城市花园43

00元/㎡9折基础上97折让临汾与世界同步蒂森克虏伯电梯签约发布会滨江明珠4100元/㎡一次性98折临汾幸福生活样板间无活动，逐步交房中竞争项目价格对比综合评价：城东均价为3000—3600元/平米；城

西均价为3900—4200元/平米折扣力度较大，市场让利促进项目销售。从推广活动来看，现阶段竞争项目纷纷以其样板间及景观方向为其项目推广的主题方向，大打产品牌。与本案竞争最强的新东城开始主导推进区域化炒作，并在近期推出其样板间推广其产品近期

市场活动较少，市场炒作较弱。（新东城与滨江明珠近期活动以交房为重心点）恒安·新东城户型配比齐全，以三居为主导产品，符合临汾当地置业习惯29%38%25%8%一居两居三居四居及以上由于项目所属城东核心板块内，区域主要消化中高档住宅为

主体，所以两居、三居消化量较大。一期房源至今已销售85%以上;二期新推房源，主打精装牌，吸引了大批客户的眼球，但由于价格上无法达成共识，精装户型至今仍然无法落实，影响项目口碑。结构面积数量已售比例一居42-60㎡10

010%两居80㎡35080%三居110、120、150㎡45085%四居及以上180㎡30075%现阶段二期200余套房源10月初开始内部认购，现已消化20%一期10月中旬新推部分大户型，135㎡、140余㎡、180㎡及300㎡，近200户，销售约5%供应情

况结构面积数量已售比例一居33㎡－60㎡30055%两居80㎡—96㎡35045%三居110㎡25068%别墅、洋房150㎡－500㎡20075%21%42%15%22%一居两居三居别墅、洋房莱茵半岛户型配比齐全，结构设计较为新颖，主打景观别

墅，后期将以高层为主前期推出的别墅、洋房已基本消化到75%以上；现阶段主推的产品，皆以高层为主，相对于之前开发的低密度高档住宅，品质有所下降，加之本身项目地点过于偏远，影响到销售，造成其大量两居产品滞销。由于项目位于皇城公园内，主打绿化及景观，故高档的别墅洋房消化速度较快。现阶段主推二

期高层、小高层，日均上客量8-15组左右，月成交量约20套供应情况滨江明珠：城西高档围合社区，依托市政公园，生活质量高项目销售率已达90%，其中三居130、140㎡及四居160、170㎡消化速度较快。现处于尾房销售阶段，平均日上客

量15—20组左右。户型面积范围套数已售房屋比例两居102㎡14095%三居130—140㎡14090%四居160—170㎡16585%复式200㎡10580%31%19%25%25%两居三居四居复式综合实力区域规模产品社区配套周边配套品牌入市形象滨江明珠临汾幸福生活样板间次级竞争对手

——吉祥花园户型套数面积范围已售比例两居115075㎡－97㎡65%三居920104㎡－116㎡70%四居及以上230140㎡45%50%40%10%两居三居四居占地面积：约200亩建筑面积：25万平米绿化率：35%目前在售各类

户型共300余套，均价3300元/平米综合实力区域规模产品社区配套周边配套品牌入市形象吉祥花园稀缺纯低板项目评价：地理及交通：位于解放东路东侧，交通条件有待改善；配套：现阶段正在规划文化公园，未来生活品质将逐渐提高；项目档次与定价均属于低端水平，适合中低收入人群；

根据临汾置业特点，由于价格原因，或将分流部分客户。开发商：山西荣盛家园房地产开发有限公司设计单位：临汾市中方森特建筑工程设计研究院供应情况次级竞争对手——九洲花园户型面积范围套数已售房屋比例两居76㎡－98㎡28065%三居113㎡—

125㎡40085%四居及四居以上150㎡—172㎡12075%开发商：山西平阳房地产开发公司九洲分公司设计单位：临汾市规划设计院50%35%15%两居三居四居项目已售房屋比例75%，剩余房源三居、四居较少，两居较多，符合临汾市场购房特点占地面积：约7.5亩建筑面积：8.7

万平米容积率：1.97综合实力区域规模产品社区配套周边配套品牌九洲花园项目评价：地理及交通：规划中东城边缘地带，交通条件有待改善；配套：现阶段周边配套匮乏；项目档次与定价均属于低端水平，适合中低收入人群；

根据临汾置业特点，由于价格原因，或将分流部分客户。供应情况次级竞争对手——滨河湾城市花园综合实力区域规模产品社区配套周边配套品牌入市形象滨河湾城市花园稀缺纯低板户型面积范围套数已售房屋比例两居140㎡9085%三居157—230㎡45075%四

居及以上290㎡36050%10%50%40%两居三居四居及以上该项目现阶段已销售近65%，三居170—210户型消化较快，日均上客量15组左右，平均周成交量3—5套竞争项目销售对比010020030040050

0600700800吉祥花园九州花园莱茵半岛新东城滨江明珠滨江城市花园33㎡－60㎡75㎡－105㎡105㎡—150㎡150㎡以上市场消化量最大的产品为105—150平米三居类产品。为三线市场的特征表现。75—105平米两居类产品消化量逐步上升，该类产品总价低，符合刚性客群

需求特点值得注意的是，150平米以上的四居类大户型市场去化量较为平稳，从另一侧面反应出市场消化能力较强的特征。吉祥花园的两居、三居去化量最大，且该项目产品价格较低，品质较差，但符合现下刚性需求的市场特征。2009

年各竞争项目各种产品消化表占地面积：约180亩建筑面积：43万平米容积率：2.8绿化率：40%商业配套：25000平米总户数：1300余户车位数量：2700个开发商：尧隆地产建筑景观设计：北京中环建筑单位：山西一建策划代理：久耕策略综合实力区域规模产品社区配套周边配套品牌入市形象东

安紫郡城东潜力大盘43万平原生态中式建筑一期“品筑”经典两室、品质三室即将推出，预计开盘价格尚未确定经典三居104㎡阳光两房89.7㎡潜在竞争对手——东安紫郡项目预判：地理及交通：规划中东城边缘地带，交通条件有待改善；配套：项目自带大型商业配套，但现阶段

周边配套匮乏；项目首批推出在临汾相对较精巧的两居及三居，总价较低，易被中低收入人群所接受。潜在竞争对手——御景水城项目位置：临汾市滨河东路（滨河游乐园正对面）开发商：阳煤集团太行地产建筑单位：山西太行建设规划设计：澳大利亚道克设计占地面积：约493亩建筑面积：92万平米，其中住宅

59万平米；商业14.2万平米容积率：2.38绿化率：35%项目配套：4000平米会所；幼儿园；小学；卫生医疗等，总占地2万平米一期总占地：71.7亩建筑面积：15.8万平米，其中住宅10.3万平米；1.03万平米户数：828户

停车位：1177个板式及点式高层共五栋区域规模产品社区配套周边配套品牌总评入市形象恒安·新东城34342319城市综合体莱茵半岛24420315公园地产吉祥花园22322213稀缺纯低板九洲花园22320211滨河湾城市花园33434421与世界

同步滨江明珠33334218生活样板间东安紫郡23430214城东潜力大盘东方·亚特兰33334319城东首座恒安·新东城：以其超大的规模及完善的社区配套，成为城东置业的热点项目；莱茵半岛：独特的风格设计、优越的环境及完善的产品结构，使其成为全市高端

人群的聚点；吉祥花园：社区及周边配套不甚完善，但产品舒适度较高，未来文化公园的逐渐动工，将使其未来生活品质逐步提高；九洲花园：周边配套匮乏，且由于其属于回迁项目，品质难以得到更大提高；滨河湾城市花园：城西首座高档社区，户

型宽阔，配套日渐成熟，被两座公园环绕，生活品质日益增高；滨江明珠：周边配套日渐成熟，紧邻古城遗址公园，户型多样，生活品质逐步提高；东安紫郡：项目尚未面世，周边基本无大型配套，但其产品结构较为完善，该项目的面市，将对城东市场造成部分影响，但

现阶段影响力较小；东方·亚特兰：项目均好性较高，且位于城东门户位置，推广力度极大，在整个临汾市影响力较大。各竞争项目综合评价短期内，市区出现供量不足的局面，城西几大项目在07年即开始销售，现阶段已

进入尾房销售阶段，新近拿地供量尚未上市，城东现阶段小盘较多，但引领区域的项目仅有亚特兰、新东城、莱茵半岛等项目。未来半年内东安紫郡逐步上市；城内及城南项目供应较小；就上所述，城东区域即将成为下一步市区供应量的主体。市场趋势变化：临

汾市场即将在不久的将来迎来一个市场小高峰，自08年年底至今，临汾市场一直处于市场平稳状态，刚性需求的购房热潮将在不久的将来得到爆发。形态分为两种发展方向，低密度、现房销售较好，高层、期房销售较弱；同质化产品较为明显，基本上缺乏对产品的表现进行深入挖掘，在区域运营、园林景观、产品特色、配套

、服务上缺乏对产品进行深入挖掘•市场放量出现井喷，后续持续放量巨大，市场供大于求！•市场价格战打响，项目间价格竞争拉开层次！•初级阶段市场，价格与地段是项目的主要竞争手段，现房需求明显！市场结论：•产品以高层、小高层为主，

市场同质化严重，缺乏差异化产品出现！•整体市场前景看好，城东市场未来将成为市场主流放量区域！•市场竞争呈现全面化、白热化方向，均好性产品占据优势方向！•市场环境影响，市场尚未出现大幅度回暖，销售较为平缓！•市场营销诉求较为简单，主

要以环境与户型为主要营销方向。•市场现阶段处于低谷状态，发展不够成熟,整体市场销售压力较大。