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商业地产项目经营分类Paul方宝庆商铺分类◼从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺◼商业街指以平面

形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）、市场类商铺◼

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。◼市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批

发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺◼社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。◼社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营

业，但多数属于铺位形式。（4）、百货商场、购物中心商铺◼百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）、商务楼、写字楼商铺◼商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用

于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。◼商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当

中占很大的比重。（6）、交通设施商铺◼交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。花卉类市场◼分干花与鲜切花二大市场，鲜花市场除北京，上海，深圳，昆明等发达城

市形成相应的专业化市场，在其它的一些二三级城市则往往以鲜花零售店和礼品为在一起，也有和水果类组合在一起，以水果鲜花礼品类为一种组合销售，参杂在水果类中。◼北京干花则主要在红桥西侧的天隆昌的3，4层和方庄新城市场，有150户，干花中以欣赏花和装饰花木为

主。但仅北京有干花的从业量，其它城市很少。干花与鲜花在摊位设置差别大，鲜花要温室，而干花则不需要，一般标准摊位在20平方米左右。◼鲜花的批发则要求在花木公司的温室中。◼对于温度，湿度有要求，其租金也相应的高些，多以隔断和敞开式

，因对温度的要求，而且花卉和观赏鱼类在一起，形成居室类市场组合，该行业的容量偏少，利润也不高，属于补充性细分化市场。◼干花市场在一些大城市则形成一个小的批发行业，在一般的中小城市，则很少，由于花草单位价值高，在人均收入低的城市，消费区域很少，无法形成市场的

规模。◼在许多城市，都有美食一条街，或农贸市场，其中农贸市场则以菜，瓜果，干货，副食的零售为主，其一般都以大蓬形式存在，租金不高，是市场初中级阶段，而且大蓬中以柜台形式，两旁是房间，房间则以餐饮、美食一条街而存在，遍布全国的老劝业场模式，就是这个雏形。◼花卉类在北京以莱太为

代表，面向三北地区的批发中心，是中国北方鲜花的交易中心。在北京的莱太花市已经形成垄断局面，成为北方花卉的晴雨表，占有北京90%的鲜花批发份额，北京的花卉市场有玉泉营，花乡，航天桥，东方美都，大自然，大森林，燕莎，天坛，莱太，马甸，其中作为北方最大的鲜花集散地，莱太中20%为本地消化，60

%为三北地区，菜太形成现阶段的花卉拍卖，早市批发，市场零售三级市场交易模式。◼由于现阶段花卉的发展还没有形成更大的规模化。而且花和花卉其附加品太少，这里机会颇多。食品类市场◼食品行业：包括小食品副食类

，粮油类，花卉类，水果类，水产（海鲜）类美食一条街等。食品市场中在人均收入低于1000元/月标准城市或区域就产生，在超过这个GDP指数的区域，食品市场将由超市所代替。在食品市场中小食品类和农副食品，粮油蔬菜，瓜果，水产，等组合成一个庞大的以吃为主的系列。◼其中小食品市场类中，烟在由国家专控销售

前，烟是其利润最大的。现让位于酒类，其中小食品市场的产品有过期和劣质，每年3.15打假都会涉及，但由于人均消费低，在GDP指数小的城市区域，将长期存在，而且其份额还很大，全国在人均收入1000元/月以下城市都有。◼食品市场一般无暖气（因产品的保质问题）。而且仓储和展示在一起，装卸货物多用三轮

和平板推车，大车就直接在市场内装卸，停车仓储问题是设置该市场的一个难点。◼蔬菜，水果往往在一起，很多市场是将这个区域和小食品功能分区，蔬菜瓜果的批发市场讲究的是车辆的进入量换算，按车位量收费，也有固定车位、收

费和流动收费，和固定仓储性，市场一般在城郊，占地大，环境脏，如：北京新发地，岳各庄，市场内有地磅。有些城市将瓜果与蔬菜分开，而且这类市场一般都临近交通要道，火车站，国境公路等，行业的利润低，虽然进出货量大，但市场的赢利不大

，管理中有菜霸，果霸、这是该行业的一个特点，多为黑社会性质。布料辅料市场◼布料辅料市场中辅料因产地的厂家集散作用，在产地形成各专业细分市场如浙江纽扣市场，拉链市场，真空棉市场，等等。◼布料市场则南有柯桥，北有众人众布料市场二分天下

，而南方里布市场主要集中在江苏吴江盛泽，因盛泽的印染业发达，约有4000家左右布料厂，绍兴的柯桥市场则以各种面料和成熟的市场体系誉满全球，而广东则以流沙的布料市场知名，在西北则以西安的布料市场知名，其它几个区域中布料市场规模不大。◼因为布料市场所要面对的主要消费群体，不是终端消费者，而是小裁缝

或服装加工厂，因北京服装业发达，使浙江很多服装厂北上，从而造成北京布料市场的不断繁荣发展扩大。◼布料市场因布料的运输，所以采用高层很少，往往是仓储和销售在一起，建筑结构多采用以大蓬和小二层楼为主的结构。饰品礼品市场◼饰品业在小百货领域中是利润最

高的一块，在一些三级城市中，由于超市的未普及，以日用洗化，化妆品为利润最高（化妆品行业进程短）而在一二级城市中，饰品的行业利润无论是批发还是零售都高，其一般用柜台模式或小隔断4—5平方米的模式，采用敞开式，而且要求射灯多，对色彩展示的刺激性大。在北京以原天外

天饰品批发知名，而零售中AYAYA，colala等饰品店连锁知名。◼礼品中小礼品和饰品类在一起形成市场的功能分区，礼品中的大型礼品如钛金，合金产品类以及办公礼品类则行业利润较低，往往和小家电类或办公用品类装饰品在一起，形成批发零售，需求面积一般较

大，在20平方米左右，这点要与饰品类的小礼品区别开来。小百货市场◼小百货与服装业的零售网络大体一样，零售业以服装的低档市场相互配套组成的。北京小百货的批发主要在天意，天外天，现主要集中在天照天，万通形成的区域内。其余均以零售业为主，不象服装，以动物园商圈和木樨园商圈为主；小

百货是形成南城以丹陛华为主的圈子，西城以阜成门形成的圈子，其它均是补充性的。◼由于超市的发展，一些超市在小百货领域出色经营，在某些区域性需求的地段，已取代了摊位式的市场。◼北京零售业的小百货市场很多：和平里小商品批发、南城的刘家窑小百

货市场、熊猫环岛小百货批发、天意地安门小百货市场、新星服装城2楼小百货、官园2楼小百货、通厦小商品市场、首体地下天成市场、广安门天缘市场、金五星小百货、六里桥安安市场。批发业的万通、天意批发有1000多家、面向华北地区小百货批发

中心。◼以及很多的农贸集市中的小百货零售业。小百货无论从零售还是批发业它对个体摊位式的市场需求都旺盛。◼小百货类中箱包行业往往和鞋类放在一起，由于经济发展，人们审美观点改变，已经戴帽的很少了，帽类从60年代的大类已退化

成一个很细分的小类市场，所以人们口头上常说的服装鞋帽，其中帽已失去作为一个大类的号召力。◼箱包和鞋类组合，一方面都是因为皮革制品，另一方面两者的行业利润相仿，行业需求摊位面积相仿。箱包类市场分零售和批

发，零售性的箱包一般都在商场和鞋类或男装，女装类服装服饰搭配，或是单独的专柜，如万里马，金利来，playboy等鞋业市场◼鞋业分两类：批发类市场和零售类市场。◼由于北京的商场办的相当成功，高档场所鞋业的零售业很好；但在中低档的市场中，云柏鞋业

连锁也很成功，因此，中低档的零散市场如以个体摊位的发展只能在南城丰台区，目前主要分散在大红门、京温，龙湫，天桥等市场内，也很难形成垄断化。◼但是由于北京特殊的位置，造就的批发地位，即面向广大的北方地区。批发

市场只有大康一家，处于垄断。整个河北区域，鞋业的辐射范围，即大康鞋城（现有红门鞋城），面向区域一部分以本市的各零售摊点，另一部分即内蒙，河北，山西等地，但是由于石家庄、天津更大市场规模和低档次的存在，所以大康的档次相应高一些，但对华北大中小城市也许好一些，对广大的农村可能不

够。◼鞋业流通方式中另一个向高层次发展的趋势，类似食品业的家乐福超市，电器类的国美家电城，由各个中低档品牌鞋业形成的各专卖店的统一，如云柏鞋业，这种销售体系对个体摊位式的发展影响很大，从而使人均GDP指数较高的城市中市场模式更快的萎缩

。◼鞋业的进货渠道主要是南方，石家庄将对整个华北广大贫穷的中小城市、农村的鞋业集中批发，北京的鞋业只能形成华北或天津的高档市场的需求中心。份额将越来越少。◼鞋类作为服装，小百货中的一个独立的大类市场，有专业鞋城，有鞋的单层。专门的功能分区，还有鞋专卖店等多种形式。◼鞋的

行业利润高于服装，因批发鞋一次一般要一个套号，而服装可以2件，1件或3件，男鞋40-44（中国号码），女鞋35-39，童鞋小号13-18，中号22-28号，鞋类中旅游鞋以福建晋江产而出名，革鞋在广东吉隆黄埔产，皮鞋以广东浙江温州产而

知名，胶鞋以温州欧海出名，布鞋以河南偃师出名，也有混杂的，但鞋类的主流无论款式等都以广东占前列。◼鞋在北京的批发市场主要集中在大康鞋城，原在右安门，后搬迁到大红门，其所对华北各省区的批发尤为突出。◼鞋类有较好的分级代理制度，而且品牌发展比较正规。◼鞋类一般需面积在25平方米标准

铺。鞋类中和箱包组合形成箱包鞋类区，在分层处理中，鞋箱包可设置在B1层或是F5层（顶层），也有在F1层的，在F2，F3层很少。◼北京鞋的批发中高档集中大康，低档则在大伟鞋城即京文市场对面的200多家以及马家堡的温州鞋城等。童装玩具儿童用品类市场◼儿童用品类市场中，在批发领域

有童装与服装在一起进行，在北京则以沙子口童装批发知名，现搬入百荣世贸地下一层；外销以雅宝路国星大厦知名，玩具和儿童用品则在天意市场和丹陛华，尤其以小贴画或儿童贴纸等玩具类，在产地义乌则玩具类形成独立大类，以饰品类批发，儿童用品

专用在一起。在零售领域，往往是三者合一，而且加入儿童游乐园，儿童游戏区或学习区，以原电子游戏这样集中吃喝玩乐等儿童特点，在shoppingmall和大型商场建设中这种设计很普遍采用。皮衣市场◼在北方形成一个皮衣的细分化市场，尤其乌鲁木齐，哈尔滨，

河北，沈阳等较严寒城市都有皮货专业市场，它季节性很强，半年淡季，半年旺季，而且皮货市场一般房间面积大，因皮革的味道、对鲜风系统处理很重要。◼皮货市场中除了产地海宁等有专业批发市场外，而其它城市中往往批发和零售一体，皮货中散牌较多，正牌（知名的如丹尼奴、阿山皮衣等）都较贵。

◼北京皮货外销有裘皮；主要集中在雅宝路裘皮街，内销一般是皮革，裘皮类则较少，因消费习惯和寒冷度不同。裤子市场◼裤子行业因其批发的量大，而且号码关系，一般要准备一组套号，形成类似鞋类批发。在服装行业中独占一个区域，裤子批发，而且裤子一般是散牌，专业化品牌少，裤子市场在零售

中很多形成单个类别，在批发中以浙江人形成一个主流的批发群体，而且裤子总体的价格不高，裤子所占商店面积一般比服装略少一些。◼裤子在北京形成以大红门3层为主要的批发基地，而且面向华北，东北地区批发，形成较有影响

力的市场。◼西装行业市场，与裤子类似，主要以中低品牌和散牌形成批发，而中高品牌则不走批发路线，以加盟或代理发展，已形成一整套完备的体系。牛仔服饰市场◼牛仔风迷全球，牛仔装因男女老少皆宜和牛仔休闲化，时尚化的发展，牛仔已成为服装行业的一个大类。◼很多城市的批发零售市场

中，都有牛仔的类别，形成一个自己的功能分区。◼北京牛仔批发主要集中在动物园东鼎一层，其行业租金承受力一般大于男、女装。牛仔中以牛仔裤居多，上衣则少，牛仔裙，牛仔短裤等较多，牛仔日益时尚化，已摆脱传统的蓝色牛仔布概念。◼牛仔中散品牌较多，名牌类不是太多。牛仔的产地以广东东莞，中山，福建石狮等

知名。运动装类市场◼运动服类往往和鞋类以及运动用品类组合在一起，形成一个有动感的零售性，体验式消费市场，地面往往把通道设置成有跑道，墙面有体育名星运动照作为装饰。◼运动类服饰在零售领域中比较大，但在批发领域中，在北京运动休闲类批发如集中在木樨园的新世纪商城B1

层，但在纯运动类中，很少形成专业化市场。◼因为运动类中品牌化很集中，NIKE，ADIDAS，REEBOK，PUMA等各分天下，散牌很少，也有仿牌，（实际上很多店都在售贴牌货）所以运动类以零售性为主，以注重运动动感的体验式购物为主。服装百

货类市场◼服装、鞋帽、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，也是最容易饱和的市场，它是一个市场门槛低很容易进入的市场，正因如此，它也是最容易衰败的市场，同时它也是一个区域性市场，对区域的要求也很明显，小县城有小县城集市，小村落有它的小市场，大省会城市有与它的相匹配规范市场。◼服装，鞋帽

百货市场由于形成较早，一般的地方都形成一定规模化，由于它的市场准入低，很多炒家也云集于此，把一个利润很低的市场炒作的背离市场价值很大。例如正常的市场炒作价应是5万的，在这个市场中由于上下家同时炒作，即经营户与炒作家

的共同作用，也许会达到15万，其中泡沫成份不言而语。◼服装鞋帽，百货市场是个趋势日渐衰落的市场，它的兼并，重组，永远进行。◼服装鞋帽百货市场是个市场容量很大的市场，单服装而言，服装批发市场中有男女装，童装市场，鞋业又有中低高批发大类，百货，帽又是

一个大类，以小商品而言，其内涵种类就有几十种。服装市场是个起源较早，其内涵和发展已极其长远，从销售渠道看，有批发零售类市场，对象上说有国内、国际，产品分类中有男装，女装，童装，其中又有细分，因产品的内涵不同，男装中有西服、裤子、运动装、衬衣；

女装：少女装、中老年装、职业装、羽绒服、衬衣，裘皮、皮革、毛衣、牛仔装等各系列，也有在许多大市场群中，进行细分，各形成专业的一条街，或是一个片区域，或单体楼。◼服装市场有一个显著特点是市场从业者多，现很多地方市场供应已饱和，同时产品分类广，形成

各单项，市场在招商中炒家多，以温州人居多，这一点与其它类市场相比，只有在服装百货类市场群中显著，其它的很少，这也形成该类市场中泡沫成分大。◼由于产品类别多，在一个供应量较大的市场，则功能分区要做好，尤其在定性和典型性商业分析中，有关量的细分要分类记

清。商业业态的分类的基本特征◼商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：1、百货店◼百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多

样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。（4）

商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。2、超级市场◼超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需

求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米以下。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每

天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。3、大型综合超市◼大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）

商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店（方便店）◼便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区，主干

线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时

间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。5、购物中心◼购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构

由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应

规模的停车场。6、仓储式商场◼仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主

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