【文档说明】0630状元府营销思路提报.pptx，共(35)页，14.673 MB，由精品优选上传

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状元府项目营销思路提报谨呈：重庆壹唐地产有限公司沟通思路第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算区域层面——黔江老城核心地段，周边优质教育资源丰富黔江

老城核心绝版地段，价值高地，引领发展——南海鑫城/黔江体育馆黔江最优教育资源，精英教育，领跑未来——人民小学/黔江中学（初中/高中）老城组团舟白组团正阳组团青杠组团冯家组团项目层面——中型项目（六栋高层），超过50%户型设计有可变空间首批次房源；86㎡2房，107-110㎡

3房二批次房源：87㎡2房，89-96㎡2+1房，94-101㎡3房，97-113㎡3+1房三批次房源：47㎡1房，57-68㎡1+1房，92㎡2+1房，86㎡3房超50%户型设计有可变空间，性价比高；以2+1房/3房/3+1房为主力户型。沟通思路第一

部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算黔江市场随着市场经济萎缩，黔江房地产市场受到一定冲击，但老城区项目（晋鹏山台山——老城唯一房地产项目）因其区位优势依然销售良好。2015年黔江城区房地产项目销售

第一名为晋鹏山台山，共销售849套，建筑面积80550㎡，销售额3.65亿，领先第二名碧桂园（464套，51212㎡，2.57亿）近1倍销量及40%销售额，2016年1-6月黔江房地产市场成交排名开发企业成交套数套数占比成交金额（万元）金额占比晋鹏山台山38332.57%157

08.9829.61%国维中央府邸19416.50%9101.5817.16%碧桂园14912.67%8189.8515.44%广银大通豪庭1079.10%4528.858.54%万丽城685.78%279

1.295.26%润天檀香山665.61%3352.016.32%磐石香缇亚纳544.59%1847.23.48%嘉华城312.64%2370.184.47%渝东南国际商贸物流中心121.02%833.4

51.57%博宏上郡新都10.09%51.90.10%黔江房地产市场存在老城一枝独秀，新城竞争激烈的市场格局竞争项目晋鹏山台山——70万平米品质大盘，目前剩余住宅货量4栋，约850套。品质大盘，围和小区景观，公园景观；精品户型，目前以3梯8户为主；建面成交单价目前约4300元

/㎡；剩余房源资源景观较差。剩余高层沟通思路第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算机会洞察——政策层面——市场政策环境持续宽松，这是一个重大的市场机会。竞争层面——黔江房地产竞争相对

激烈，但老城区缺乏竞争且市场需求量较大，项目具有黔江独有的精英教育优势，目前市场没有项目主打教育主题，并针对区外客户进行有效传播，这是一个重大的竞争盲点。需求层面——作为黔江城市发展成熟的老城区板块，区域内的置业需求（公务员、教师等群体就近置业）及区域外（新城/乡镇客户追逐优质教育资源）

的置业需求是真实存在的，而且是十分强劲的。战略生成——坚持并放大教育主题，构建项目独特价值和市场竞争力——从形象塑造、现场包装到利益营造，全方位放大教育主题，将项目打造成沙北市场首席教育主题社区。做大优惠，抢抓刚需（首置/首改/教育投资），快速走量——

采用价格手段，做大优惠、强势传播，快速聚集客户来访，切实提高销售现场的竞争力和成交率。立足区域，主打区外（对教育资源需求强烈的非项目周边区域），快速积累客户量——立足区域（公务员/教师…），重点拓展区外客户，将教育主题传播给真正需要教育资源的客群。策略分解——形象定位——高举教育主题大旗，

极致塑造项目的独特形象和可识别性。渠道拓展——立足区域，拓展区外（老城其他区域/新城/乡镇），将教育价值传播出去。现场包装——通过现场包装和活动配合，将教育主题的味道做出来，将项目的品质体验做上去。销售推进——通过价

格优化，扩大并集中使用优惠，强势传播、引爆市场。形象定位——高举教育主题大旗，塑造项目独特形象！黔江首席教育主题特区0-18岁一站式教育平台，47-113㎡教育特供户型。精英教育，领跑下一代！项目定位传播口号为了孩子，移居状元府！定位核心——0-18岁一站式教育平台幼儿园——项目内部引入国内

知名品牌幼儿园，让教育从小开始小学——就近入读黔江最优质小学（人民小学）中学（初中）——就近入读黔江中学初中部中学（高中）——黔江中学高中部可对项目客户子女降分录取（如降分20-30分）大学——项目客户子女500万专项大学教育基金（清华/北大奖励10万/名，国内

一流大学5万/名，重点大学2万/名，一般大学1万/名），为入读大学提供保障不定期教育培训——针对子女家庭教育，不定期开展培训讲座渠道拓展——拓展区外，将教育资源真正传播出去！黔江老城区——通过公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、

电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）、商业核心区派单（持续）等低成本营销渠道，深刻影响黔江市区尤其是老城区客户，吸引客户追逐优质教育、置业状元府。渠道拓展——拓展区外，将教育资源真正传播出去！乡镇——通过过街条幅、沿街单页派发、乡镇户外墙体等极具传播效果

的低成本营销渠道，有效影响乡镇客户，吸引周边乡镇实力客户追逐优质教育、置业状元府。置业黔江，首选状元府，让精英教育领跑下一代！极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的销售物料和营销活动——做足教育

味道，做出项目特色。现场包装——做出体验品质，做足教育味道！围绕教育展开内容——从古代的孟母三迁、择邻而居，到现在的划片招生、择优而买，从古代的状元榜眼探花，到现代的中考高考状元，从区域的优质教育资源陈列，到人民小学、黔江中学的升学数据统计（考入优质高中的，考入重点大学及清华北大的）…

…极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的物料和活动——做足教育味道，做出项目特色。现场包装——做出体验品质，做足教育味道！人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计！价格策略——高开高走，树立项目

教育价值目前黔江老城区仅晋鹏山台山项目在售，销售均价为4200元/㎡，结合项目地段价值略优于晋鹏山台山，项目正常售价约为4300元/㎡，再结合项目人民小学、黔江中学的片区入读资格，可提升项目500-800元/㎡（结合优质学校择校赞助费实际情况，总价提升5-6万为宜），则项目的首

批次售价建议以5000元/㎡水平进行销售，首期销售顺利，则顺势推出项目二批次房源，均价建议5200元/㎡，最后推出小户型教育投资型物业，建议均价在5500元/㎡，其中小户型单价可在5800-6000元/㎡。销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场项目价格——项目整体成交均价约合52

00元/㎡；项目优惠——一次性3%，按揭1%，教育基金500万元，其它额外优惠（关系客户）约合2%，按照平均每套100平方米计算，每套优惠平均为5200×100×6%×1100套+500万元=3932万元；项目总优惠高达约4000万元。40

00万助学计划震撼启动，投资下一代销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场集中使用优惠，重磅引爆市场——9月，千万助学计划，掀起黔江“教育置业”高潮！立足教育主题特区的项目定位，联合电视台或者报社等公益媒体，重磅推出“状元府4000万助学计划

”，凡是置业翰林世家的客户，均可享受4万元的助学计划，为孩子0-18岁全程教育经费买单；建议采用持续报名的方式，引爆市场、批量蓄客。销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场阶段营销目标蓄客600组阶段推广主题为了孩子，移

民状元府4000万助学计划震撼启动，投资下一代。阶段营销渠道公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）、商业核心区派单（持续）阶段活动配合“精英教育、领跑下一代”主题活动——人民小

学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计！销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场集中使用优惠，重磅引爆市场——9月，教师购房季，掀起黔江“教师置业”高潮！9月10日，教师节。状元府，以实际行动致敬教师节。9月，特推教师购房季，凡教师

及其亲属购房，均可享受教师专属优惠3万元，并在项目开盘前内部选房；同时，推出全民营销计划（推荐新客户成交额外优惠5000元，推荐人奖励现金3000元）。销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场阶段销售目标内部认购30-50套，

吸收教师资源入住阶段推广主题9月，向黔江教师致敬教师购房季盛大启动，特供优惠3万元！阶段营销渠道公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）校园巡展（或学校门口上下班时

间派单），全民营销计划阶段活动配合“关心教育、关爱教师”公益活动——9月10日教师节，状元府出资为100名教师进行健康体检（前100名报名者），总预算约合3万元。集中使用优惠，重磅引爆市场——10月，乡镇购房季，掀起黔江“乡镇购房”高潮！10月，主攻乡镇客户，主销剩余的大户型房

源。特推乡镇购房季，凡乡镇客户购房，均可享受乡镇客户专属优惠3万元；同时，继续执行全民营销计划（新客户成交额外优惠5000元，前期业主及其它原始领卡人奖励现金3000元）。销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场阶段销售目标50-80套阶段推广主题

状元府=好房子+好学校特供乡镇客户，专属优惠3万元！阶段营销渠道公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）乡镇过街条幅/派单/小型巡展，全民营销计划。阶段活动配合乡镇专场（过街条幅/派单/小型巡展）销售推进——扩大并集

中使用优惠，重磅引爆市场沟通思路第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算物料包装——做出体验品质，做足教育味道作为黔江首席学区房，自然要以首席的姿态作势。我们结合自身项目情况，制定出《

优质学区房的30条标准》，制作成物料，对外发放。通过这个标准的颁发，使竞争项目在销售说辞和宣传物料中，不再提及它们的教育优势。项目楼书——状元府就学指南物料包装——做出体验品质，做足教育味道推广包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！三好教

育奖状推广画面幼儿园、小学、初中、高中一应俱全人民小学、黔江中学优质名校校门、家门一路之隔，上学安全便捷状元府——黔江首席教育主题特区家长会通知：开盘广告录取通知书：认筹广告推广包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！现场包装——与

教育紧密挂钩，做足教育味道设立项目内部专用书吧——阅览处，为客户子女提供私有学习空间，便于其内部学习交流。话题包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！结合社会话题在这个拼爹的年代（软文）影响教育的人（软文）沟通思路第一

部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算状元府推售排期楼栋户型编号户型建筑面积（㎡）套数（套）户型占比销售均价（元/㎡）第一年第二年合计1季度（10-12月）2季度（1-3月）3季度（4-6月）4季度（7-9

月）1季度（10-12月）2季度（1-3月）3季度（4-6月）4季度（7-9月）套均总价（万元）销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套数销售金额销售套

数销售金额单套面积合计面积7#楼C1三室107.1111567.8810850%505054.094021644524342312441085842C2二室85.684626.725425%49004

1.9810420156308336833683365210542267C3三室110.122973.242713%498054.849494126586329271481C4三室109.042944.082713%498054.3073801054363

264217271466小计22111.9221650006634578242654322351255383365210216110568#楼8-1三室85.722314.442711%535045.8673219413115042712388-2一室47.51282.52711%

610028.987203926111319277828-31+168.611852.472711%580039.79415972791143851992710748-41+157.484655.888133%590033.9115509186102895016543413681

27478-52+192.284983.125422%540049.83104981259820997944831495426918-61+157.611555.472711%600034.572695173124154138413827933小计16643.88243568745

17596023339336223413281142324394669#楼9-13+1111.246006.965440%540060.071060115901201201530042405432449-23+197.062620.622720

%560054.35527273809489421721092714689-33+1113.563066.122720%545061.89530974339557424821242716719-43+1110.352979.452720%545060.14530174219541424121

20271624小计14673.15135545625148336213647278917100610593135800610/12#10-12+196.2910399.3210833%535051.5220103025128

8201030301545105153155108556410-2二室87.614730.945417%500043.8110438626352191878810438521954236510-33+1108.5511723.410833%510055.362

01107251384201107301661105543166108597910-42+172.333905.825417%535038.70103876232519318697103875193542090小计307

59.483245201602963623167502550964691401894167333241599811#楼B-1-12+196.815227.745433%550053.2527143812639737363192106542875B-1-23+1111.75301

7.252717%535059.7912717529942396359271614B-1-33+1109.612959.472717%535058.6412704529342356352271583B-1-4三室101.932752.112717%540055.04126615275422

06330271486B-1-5三室94.232544.212717%540050.8812611525442046305271374小计16500.78162541475413032176123127030166

621061628933总计100689.211080663457157839513569581678232184902124311418914228371750108053458