【文档说明】长沙智邦湘江御景一期营销.pptx，共(147)页，8.713 MB，由精品优选上传

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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023/7/17双湾国际一期营销策略与执行报告谨呈：长沙智邦集团2023/7/17本报告是严格保密的。1市场环境研究2本报告是严格保密的。特区/融城/城市化3本报

告是严格保密的。长株潭城市群将成为华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在

华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》六大突出优势助推长株潭城市群起飞：１、地理和交通区位优势；2、显著的综合实力和较强的增长潜力；3、密集的科教和智力

资源；4、产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势；5、是我国重要农业基地；6、市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础城市视角4本报告是严格保密的。长株潭整体区域和核心地区经济社会发展目标系列指标预测见表年份三市市域GDP（亿

元）增长率三市核心地区GDP（亿元）增长率2004年1894.2——1100——2005年213012.5%129818%2010年375412%249914%2015年55168%402510%20

20年79187.5%61939%根据规划推荐指标预测：长株潭核心地区人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系长株潭超过10%4%-5%5%-8%

大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地产发展关系长株潭3200美元启动期快速发展期稳发展期减缓发展期中长期来看，在长株潭城市群国家级综合配套改革试验区的带动下，长

沙房地产市场持续向好城市视角5本报告是严格保密的。综合改革配套试验区：获得经济和制度发展的“豁免权”，等于更为宽松的发展环境，由此激发的发展主动性，可以针对现实问题，进行改革；从现有“新特区”的发展实际看，体制机制障碍众多，改革是比投入更为强劲的发展动力。长株潭城市群成

为第四批“新特区”，融城提速，带动经济发展中部崛起城市视角6本报告是严格保密的。快速发展的城市化进程将对长沙房地产市场提供强劲支持到2020年，随着长沙城市化水平达到70％，浏阳市区、宁乡县城城市人口也将达到30万以

上，部分重点镇将形成5～10万人的小城市规模。长沙市将按照“人口向城镇集中，工业向园区集中，农业向基地集中”的原则，构筑具有特色的中心城市－中等城市－小城市－中心镇－一般镇的城镇体系。——2005年《关于加

快小城镇建设的意见》城市视角湖南各城市城市化率56.50%46%45.50%43%28.20%30.20%30.50%31.10%长沙株洲湘潭岳阳邵阳永州自治州怀化7本报告是严格保密的。政府的巨大推手推动城市向东西南北快速扩张，呈现4个突

出热点：东：武广高铁、体育新城南：省府南迁，长株潭融城西：滨江新城北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造政府资源、融城推力，使南城成为热点中的热点政府主导，热点突出但分散，未来焦点在南城滨江新城新河三角洲崛起省府南迁、三市融城武广高速本案城市视

角8本报告是严格保密的。总结:长株谭城市群效应逐渐显现,带动房地产市场发展,潜力巨大08年,特区效应为长期作用,短期无法拉动需求强劲增长08年,特区效应带来热点和焦点在南城9本报告是严格保密的。宏观调控/需求抑制/价格上

涨放缓10本报告是严格保密的。2007年国家宏观调控力度加大，对房地产市场产生明显影响政策视角2007年主要宏观调控政策➢2007年1月，土地增值税清算；➢2007年8月，开始强征二手房个税；➢2007年1-10月，中国人

民银行连续8次上调存款储备金率；➢2007年1-10月，中国人民银行5次上调存贷款基准利率；➢2007.9.27，提高第二套住房首付➢2007.12.11，央行认定第二套住房已家庭为单位12月，北京楼市将有45个项目陆续开盘，其中有19个属于公寓型产品，占供应总数

的42%。这些项目绝大多数位于四环以内，预计开盘均价均已达到18000元/平米以上。势必拉动北京楼市销售均价继续上扬，京城“有价无市”的现象也将愈演愈烈。10月新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。在新建商品房销售

面积上，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。深圳量价双跌上海观望情绪愈浓据《上海证券报》相关调查：有39%的受访者表示愿意“转售为租”，但也有46%的受访者愿意适当下调房价，尽快出售手中房源。北京有价无市一线城市受冲击尤为强

烈，未来影响将逐渐在二线城市显现。11本报告是严格保密的。时间相关政策关键词金融税收2007.1.16房地产企业土地增值税清算控制囤地，降低土地成本时间价值对利润的贡献2007.1-10月央行8次上调存款准备金

率，5次加息增加置业压力2007.8部分银行取消加按揭、贷款审批手续严格、控制多套购房贷款成数，购买三套以上客户银行可能不予办理按揭金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高2007.9第二套住房个人房贷首付

不得低于40%，贷款利率不得低于1.1倍完善税收政策，提高首付门槛遏制炒房投机未来可能出台对相关房地产金融类政策个人所得税征收，以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税物业税征收土地增值税汇算清

缴办法二手房价格评估办法二手房土地增值税征收办法金融税收政策开始介入,通过紧缩银根、提高置业门槛的手段，以抑制房地产市场非理性需求政策视角12本报告是严格保密的。第三、政府依然会加大对保障性住房的供应政策视角2008年

国家房地市场宏观调控政策将继续趋紧，房地产市场进入调整期2008年1月7日，国务院办公厅在下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而打响了2008年楼市调控的第一炮。从紧的货币政策：总量控制，价格引

导自住需求突显，90平米以下供求增多2008年依然是政策调控的一年，行政、税收、信贷等方面的调控将继续，诸多政策将落到实处。•行政：市场交易秩序的整顿继续加强•税收：对不动产税的征收将被提上日程•信贷：加强非交易类贷款政策的“紧缩”政府

依然会加大对保障性住房的供应13本报告是严格保密的。宏观调控后的长沙市场政策视角1．小开发商逐渐退出，大品牌实力开发商陷入鏖战；2．郊区开发竞争激烈；3．短期内别墅、大户型开发量大，需求量大；未来大户型稀缺；未来实用型小三房、小

两房是供求主流趋势；4．楼市整体销售量呈下降趋势，尤其是在房贷新政后投资性购房受到抑制，换房客户消化大量后；5．长沙整体楼价与周边城市相比处于中下位置，尚有上涨空间，招招引起土价成本暴涨，建安成本上涨等等原因，

长沙房价会继续呈上涨趋势。14本报告是严格保密的。奥运对中国房价的影响：短期有所调整，不会出现灾难性波动奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。住房制度改革和北京市申奥成功，是刺激北京市房地产开发投资快速增长的两大关键因素。而当前北京市房地产

存在着严重的开发投资过热和价格泡沫问题。2008年以后北京房价将处于价值回归的跌势；——《2008北京奥运经济报告》目前政府政策的调控、廉租屋、经济适用房供应的加大，对房价的过快上涨已经产生了一定的抑制作用，

也对奥运后市场的变化起到一定的缓冲作用；政策视角15本报告是严格保密的。供大于求16本报告是严格保密的。2008年长沙市场放量1300-1500万平米，房地产市场供不应求局面将彻底扭转，未来长沙市场供应量将持续增长数据来源：长沙市房产局

供需表现长沙市2005年、2006年每年住宅土地出让面积为500万平米以上，可建筑面积达1000万平米以上，根据中国目前房地产开发规律，2005、2006年的土地一般集中在3年后、即2008年左右上市，同时随着政府从严征收土地闲置费，2008年市场供应量

将非常庞大，预计在1100万㎡以上。预计未来三年长沙房地产放量达4000万㎡以上，其中城南板块放量预计达900-1000万㎡，是放量最大、新开发楼盘最集中的板块。麓谷板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块金鹰、

星沙板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府17本报告是严格保密的。供大于求,供求平衡的局面将被打破年份土地出让面积（㎡）出让土地建筑面积（㎡）批准预售（万㎡）销售面积（万㎡）施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）200555

9878710108589584.19639.021913.57779.54515.162006826544112902843751.469026009005002007年1-9月————592.7649.1——————2007——————预计800——————•06年施

工的货量和新开工的货量预计将在08、09年放量推出市场•在06年下半年至07年上半年价格快速上涨的推动下，客户上涨预期浓厚，销售放量增长•07年11月后，受宏观调控的影响，成交量和价格上涨明显放慢，投资客逐渐退场•08年预计市

场供给量在1300-1500万，大大超过07年销售量，在市场未出现质的变化和宏观调控的大背景下，预计市场全盘价量齐涨的局部将出现明显变化，部分缺乏核心竞争力的楼盘将出现销售压力18本报告是严格保密的。小结城市视角：融城、综合改革试验区、城市化等城

市发展因素对长沙房地产市场发展有长期的推动作用，未来房地产热点会转移到南城。政策视角：2008年仍然面临着宏观调控政策的趋紧，房地产市场进入调整期，一部分非理性需求将会被抑制。供需表现：2008年长沙市场供不应求局面将彻底扭转，未来长沙市场供应量将持续增

长。？在这样的市场环境中本项目的首要目标观点1：市场环境大势向好，短期内不会发生质的变化，但从长期来看市场竞争剧烈，市场环境渐趋理性。观点2：随着宏观调控的落地与进一步趋紧，客户需求被抑制，表现出强烈的观望情绪，长沙楼市在短期内会进

入调整期19本报告是严格保密的。目标1：实现资金的快速回笼基于开发商目标，在实现利润的前提下，结合市场调整过程中，对风险最大程度的规避。跑赢大势在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映；推广主要解决品牌形象问题价值最大

化牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力，此时资源和客户可感知的产品成为项目成败的关键低风险熊市衡量营销的标准20本报告是严格保密的。2基于目标的问题分解21本报告是严格保密的。08年市场供给结构——中端、低端供给量最大，竞争

激烈供给结构供应量17.4%52.3%30.2%高中低预计08年市场供给量约1500万平米，与07年相比的930万方上涨61%左右；22本报告是严格保密的。高层项目同质化现象严重，核心竞争力弱供给结构项目价格核心卖点长沙玫瑰园38005万平米中

心湖郡原广场4800户型、创新布局卓越·蔚蓝海岸4200规模西子湖畔·沃府4100中式风格美林银谷4500地段加州阳光3500公园五一大道2027000地段青和·君临国际8000江景铂宫6800户型瑞宁花园5500地段

融科·三万英尺5200品牌七彩丽都4800价格山语城3700规模顺天·黄金海岸4200江景水韵花都4000江景长沙奥林匹克花园6000品牌博林金谷4800立面、园林和庄4000地段、性价比申奥美域4450性价比韶

峰尚南苑3600价格大部分高层项目的卖点集中在价格与地段等外部因素上，产品同质化现象严重，核心竞争力较弱。高层项目价格大部分集中在3500—4500元/平米，价值箱体较窄，少有突破5000元/平米的高层项目，市场对于高端

项目的认知仍然集中于别墅、类别墅产品。23本报告是严格保密的。要实现领跑市场，本项目大量的高层产品如何在同质化的市场上中实现价格突围？寻找竞争蓝海？站位高端？而非在中端和低端中血战24本报告是严格保密的。

3站位在高端，我们具备什么条件和限制？25本报告是严格保密的。条件：区域潜力/资源丰富/产品力26本报告是严格保密的。本项目主城区世纪金源开福区政府新河三角洲金霞开发区规划面积34．96平方公里的长沙金霞经济开发区，是湖南省十大重点开发区之一，也是长沙市近

期重点开发园区，还是湖南省惟一集水运、公路、铁路、航空、管道五元化网络交通优势于一体的开发园区。按照长沙市委、市政府“三区三带”的产业空间布局，“三区”中以长沙金霞经济开发区为主体的现代物流、基础材料、能源、重化工业发展区

将成为长沙产业发展的“第三极”。南北轴向成长的巨大潜力区域，产业和规划、配套利好保证城北良好的区域前景新河三角洲整体定位：长沙文化曼哈顿功能规划：集湘江风光带、文化公园、大型中心广场，图书馆、博物馆、

音乐厅、星级酒店与写字楼、商业、居宅于一体。区域建筑面积规划：初步规划高档商住楼约160万平方米左右，图书馆、博物馆、音乐厅以及酒店会议中心等服务设施约24万平方米左右区域人口规划：初步常住人口规划5万人左右，流

动人口规划10万人左右。27本报告是严格保密的。我们拥有这些资源：两江汇流的湾区地带／生态岛／人工森林／生态码头／沿江风光带……28本报告是严格保密的。我们打造了这样的产品：舒适户型／景观阳台／超值赠送面积／长沙最大的室外游泳池／五星级

酒店……29本报告是严格保密的。限制：中端包围/大盘聚集/资源丰富/区域价格30本报告是严格保密的。芙蓉北板块继续往北、往东拓展、至2010年左右达到顶峰；成为焦点市场；中高端市场全线产品的竞争2007年2008年2009年2010年青竹园（130万㎡）湘

江1号（100万㎡）珠江花城（46万㎡）万国城（160万㎡）沙河世纪城（80万㎡）山语城（90万㎡）开泰公馆（10万㎡）藏珑（50万㎡）芙蓉盛世（100万㎡）未来3-5年，区域放量预计超过900万㎡金源世纪城（300万㎡）鹅羊山湖南投资项目（约11万㎡）鹅羊山湘

诚项目（约40万㎡）深圳建设控股项目（约50万㎡）本项目周边：200亩、100亩区域分析31本报告是严格保密的。大盘聚集，具有成为热点市场的机会；外地、本地发展商同台竞技，项目素质全面提升湘江御景藏珑湘江1号芙蓉盛世万国城珠江花城沙河世纪

城山语城青竹园两馆一厅金源世纪城浏阳河、捞刀河两江区域聚集了湘江一号、藏珑、绿城·青竹园等上十个高档社区，总体量达600万㎡。较之其它板块，本区域产品体系以高档楼盘为主导。区域分析高档楼盘的相对集中为项目领

先市场提出了更大的挑战。32本报告是严格保密的。周边资源丰富，公园/山/水青竹湖高尔夫双江江景：湘江、浏阳河双园园景：鹅羊山、秀峰山公园高级教育配套：知名学校周南中学顶级休闲娱乐配套：高尔夫、广电中心、世界之窗、海底世界周

南中学秀峰山公园捞刀河广电中心月湖公园洪山公园湘江鹅羊山公园区域分析33本报告是严格保密的。区域价格分析区域分析楼盘价格绿城·青竹园15000湘江壹号独立13000双拼9000叠加6000山语城3700华江*乐天亭3400北湾景园3400珠江花城5400顺天黄金海岸4700佳阳

·悦景馨都/区域楼盘价格为各区之首，2007年11月统计达到均价3610元/平米，但从具体项目分析来看，高层产品突破5000元／平米的楼盘仍然罕见。近两年各区住宅价格比较（单位：元/㎡）35793056343929293610331124962

798284923782916269105001000150020002500300035004000开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市2007年1-11月2006年区域价格存在天花板现象，如何实现价格突破？34本报告是严格保密的。目标：资金快速回

笼，跑赢大市小结市场环境：➢宏观调控/供大于求/调整期➢热点和焦点在南城供给结构：➢中端、低端竞争激烈，且同质化➢高层产品竞争激烈，同质化条件：➢区域潜力/资源丰富/产品力限制：➢中端包围/大盘聚集/资源丰富/价格限制

核心问题的推导：市场：中端、低端竞争激烈方向1：站位高端具备一定的条件，但周边众多中端大盘，中或中低价格，影响本项目实现高端方向2：站位大长沙（而非北城或芙蓉路北）35本报告是严格保密的。工程节奏6月7月8月9月10月11月12月1月别墅

封顶,具备销售条件双拼:12套洋房:32套一期具备销售条件高层:260套(4栋,8或9栋)联排:6套•先推别墅还是高层?•展示该如何安排?•推广该何如布局?36本报告是严格保密的。推售节奏:高层入市,别墅抬势别墅货量较少,

且产品市场优势不明显,难以建立较强的影响力别墅在高层发售前难以达到较好的展示效果.项目整体价值高于单一产品的价值,前期通过整体价值展示建立影响力,主攻货量较大的高层,后期通过别墅区的展示巩固地位6月7月8月9月10月11

月12月1月11月15日:别墅推售双拼:12套洋房:32套10月18日:高层推售高层:260套(4栋,8或9栋)联排:6套37本报告是严格保密的。目标分解6月7月8月9月10月11月12月认筹高层开盘期热销期别墅开盘11月15日10月18日4栋/8或9栋开盘销售:60%,160套开盘销售

:80%,35套积累约320张筹(解筹率50%)销售目标认筹目标蓄客目标高层:2200-2500批上门别墅每月上门约75-80批,每周15批高层每月上门600-650批,每周130批9月20日积累别墅:350批上门38本报告是严格

保密的。提高客户诚意度,而非盲目的追求客户数量核心问题:需要2200-2500批上门客户途径1:高密度集中推广,聚集大量客户途径3:提前蓄客,拉长营销期途径2:提高客户诚意度???营销成本过高客户流失严重√39本报告是严格保密的。4如何提高客户

诚意度？——成功案例营销模式研究40本报告是严格保密的。营销活动集中火力猛打品质，最重要的是园林实景展示体验使客户信心增强，支撑了项目的高价格案例·绿城桂花城集中各类资源强势宣传项目品质这一核心价值点2005.11.邀请媒体赴杭州考察;2005.3.邀请客户赴杭州参加”零距离感

受绿城”活动。2005.10.长沙人居品质理想万人大调查活动2007.1.“从绿城·桂花城”看长沙楼市品质之高峰论坛。……2005年5月一期开盘3天销售率70%，其中60%为直杭零距离感受客户。2005年一期开盘价格35

88元/平米，飙升至2007年初最高5400元/平米。41本报告是严格保密的。充足的绿量，层次分明的景观层，优秀的产品园林展示系统案例·绿城桂花城42本报告是严格保密的。围绕园林实景展开的营销活动借助活动吸引人气，园林实景展示为产品实现快速高价提供了足够支撑案

例·绿城桂花城43本报告是严格保密的。绿城：无可取代的产品之王关键词：精细化44本报告是严格保密的。案例·藏珑炒作月湖提升企业品牌，强势营销资源下的生活方式，以沿湖低密度启动，树立自身价值标杆2007年1月1期开盘实现均价6000元/平米以上，2007年二批单位认筹预计均价达到90

00元/平米。围绕月湖制造推广点：6亿造月湖藏珑，46万㎡湖上国际社区城中造湖／湖上筑岛／岛上立宅为这座城市树立领袖一座城市迈向国际的真正开始45本报告是严格保密的。营销活动紧紧围绕月湖展开，加上小众定向营销以及持续的小型产品推介会锁定目标客户群营销活动

➢07年1月15日在月湖公园内举行元宵节+恐龙灯会，以诚意客户为主；➢07.6月在月湖公园内举办长沙国际汽车展。小众定向营销➢2006年12月8日在湖南大剧院一楼设立临时咨询处暨外展场，展场旁的金牛角王中西餐厅为长沙有名的高档人群较常去的地方。持续的小型产品推介会➢邀请周边重点

企事业单位广电集团、国防科大、南方航空、政府官员等到公园内参加产品推介会；➢在售楼处不定期举行推介会，邀请客户来游园，以此挖掘潜在客户。案例·藏珑46本报告是严格保密的。对于湖景的充分展示独一无二的湖景系统案例·藏珑47本报告是严格保密的。藏珑：营销造势，资源展示关键词：大气，恢宏48本报

告是严格保密的。品牌嫁接，轰炸式推广奥林匹克品牌，活动营销造势快速建立项目高端形象案例·奥园➢阳光大使招募会员，实现品牌嫁接；➢奥龙健康会会员嘉年华会➢“关爱健康，运动生活”万人健步走活动➢10大最健康的人

天门之旅”活动；➢奥林匹克花园文化之旅……49本报告是严格保密的。通过营销活动品牌造势、轰炸式推广成功树立项目高端形象➢所有营销活动均围绕奥林匹克展开，弱化本地开发商的背景；➢热点营销活动，树立项目品牌形象集

中轰炸式推广；➢媒体组合策略，全方位宣传奥林匹克花园科学运动·健康生活的生活理念，取得客户认同。案例·奥园50本报告是严格保密的。维系老客户带来口碑、定向营销锁定目标客户，售楼处及展示区开放巩固了区域标杆项

目形象2007年5月与文景高尔夫球场联手打造湖南首个“高尔夫球私家学校”，并于5月13日，“北京公馆西院GOLF尊享之旅——高尔夫球私家学校”新闻发布会在省森林植物园文景高尔夫度假村隆重举行。6月2日在营销中心组织了“欢乐六一、儿童嘉年华”活动，聚集

了200多个孩子，400多个家长。“在06年2批单位开盘之前做了定向营销，在中国银行、脑科医院的食堂摆放展点，现场登记，效果非常好，我一个人就积累了50个诚意客户，这些单位的购买能力很强。”“如果能针对大客户做产品鉴赏会或者提供看房专车，效果会更好。”——

奥园资深销售员陈瑛榕以孩子为互动活动的起点，维系老客户进行口碑传播定向营销的大客户策略，非常成功，锁定了目标客户案例·奥园51本报告是严格保密的。围绕运动主题的展示系统门前旋转的水球、营销中心旁边的高尔夫球场以及大堂中央的雅典女神雕像都体现了项目运动的主

题案例·奥园52本报告是严格保密的。园林景观主要集中在售楼部周围和主入口，起到很好的展示作用园林展示系统案例·奥园53本报告是严格保密的。奥园：独一无二的营销专家关键词：活动、主题54本报告是严格保密的。对本项目的借鉴：绿城：无可取代的产品之王关键词：精细化藏珑：营销造势，资源展示关键词：大

气，恢宏奥园：独一无二的营销专家关键词：活动、主题成功案例：•将江景资源展示最大化•展示与主题相结合•展示突出氛围和细节，给客户震撼•前期营销造势，迅速建立项目高端形象•通过活动造势55本报告是严格保密的。深圳地产已进入细节时代，星河丹堤对客户敏感点—“生活细

节”—的把握更加精确管道木栅栏外墙砖精心搭配以色列无敌门锁久违的露台花池下水管道精心布置细节的把握体现在产品和营销两个层面：产品——材料和做工，带来产品附加值；营销——场面的大气，隐私的关怀，细致入微的选房细节；营销事件——星河用600万“赞助”修建郊野公园（圣莫丽斯用200

0万修登山道）；细节造就品质品质造就豪宅□56本报告是严格保密的。震撼的展示、精致的营销包装、一对一尊贵服务，体验式营销赢得目标客户认同57本报告是严格保密的。完善的导示系统58本报告是严格保密的。主入口（树阵）园林样板房强势视觉识别系统人流汇集焦点林荫大道会所产品展示社区展

示（高层大堂）形象柱/牌/墙导视系统香樟大道中心园林完善的现场展示策略,可以让客户充分感受项目的价值点,提升项目的品质59本报告是严格保密的。广泛性、撒网式的营销活动建立市场口碑和影响力针对性、圈层营销锁定金字塔尖的客户群以文化内涵引

起客户共鸣和市场认可以市场补缺定位带来的稀缺性最终引爆市场圈层营销锁定客户，促进成交营销策略营销活动1、《HELLO中产》出书、报纸、网络连载；2、《公益广告》——向上的力量；3、李宁、张连伟等名人营销；4、酒会、冷餐

会；5、成立星河驴友俱乐部；6、参加春、秋交会；1、渠道营销——豪宅餐会；2、中心区分展场设立；3、国家专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式；4、国家地理杂志考察；5、星河驴友登山活动（持续）；1、星

河丹堤CEO官邸之夜；2、中小企业投融资渠道CEO沙龙；3、30人的家常菜；4、银行卡攻略：先后与世联尊贵会、中国银行VIP、中国建设银行VIP、招商银行金.葵花合作举办6场豪宅餐会，累积400余名目标客户；形象推广城市中产、向

上的力量西银湖城市原生别墅群城市别墅、CEO官邸60本报告是严格保密的。香蜜湖1号服务细节解读服务体系设置细节分类主要内容搭建专署价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化

的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个

领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/

护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助

前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……着眼于细节，在将传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容，创新关键

点：专署价值体系/服务分级/深度礼宾香蜜湖1号：建立高标准豪宅服务体系的尝试——中海物业专门针对顶级项目开发的深蓝服务体系61本报告是严格保密的。增值要素全国代表性楼盘分析打造项目的多个价值点,满足不同客户的需求楼盘展示做到完整、连贯定时举办活动,维系好与老

客户的关系,深度挖掘项目潜在客户处理好展示区的每一个细节部分建立并完善属于项目本身特有的服务体系,得到客户的认可625核心策略及营销执行63本报告是严格保密的。客户关键词：身份/垄断/区隔/尊贵财富层面价值层面旧式转型新式高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢

华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏

锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、

对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感寻求区隔感的阶层CLASS传统长沙豪

宅客户构成高端客户需求细致化：从单纯的稀缺资源/物业占有，转向对生活环境的要求——独特的生活方式64本报告是严格保密的。资源的占有身份的象征专属感豪宅客户需求排序高端客户需求分析312本项目评价两江汇流属于高端的元素独特的生活方式游艇、码头、五星级酒店、岛山湖开发理念湾区生活方式65

本报告是严格保密的。本项目整体营销思路08年（一期）09年（二期）10年（三期）基本背景片区未成熟、产品内部展示有限外部资源展示到位，内部园林实景展示到位本项目核心竞争力江景+游艇+码头+高附加值的产品森林+沿江风光带+高附加值的产品长沙顶级湾区生活带来的身份象征片区成熟、内

部环境完善资源+高端规划高端身份+环境产品高端别墅+高端高层+中端高层楼王高层+中端高层高端高层+中端高层湾区物业的高端身份向人文方向发展定调子，用资源和高端产品，建立树立高度66本报告是严格保密的。基于问题解决的策略以高端物业的形象

进入市场，避开中低端产品的激烈竞争，化解项目位置边缘化的劣势策略1：主动站位高端,整体价值高于产品价值策略2：展示强调震撼和细节强化核心江景资源的展示。无论是产品还是园林展示,强调给与客户的震撼效果。

策略3：高端和湾区主题活动造势通过高端和湾区主题的活动营销,制造话题,迅速建立知名度和影响力。67目标：跑赢大市／实现资金快速回笼关键词：独一无二的湾区地形／绝佳的江景资源／稀缺产品系／时尚大气的建筑风格／水居生活体验双湾国际创造100年湾区神化68本报告是

严格保密的。项目的调性：奢华高调国际化与美洲故事不同，我们不强调传统与家族，我们是个人英雄主义的极力张扬。与青竹园不同，我们不需要过份的闲适与宁静，我们要享受这华丽的时代与人生。与阆峰云墅不同，我们不是旧经典的翻版，我们站在国际文化走向的前沿

。69本报告是严格保密的。一期核心卖点：资源+产品核心卖点：两江汇流的江景资源长沙首个游艇码头高层：超大阳台，错层阳台，户户观景赠送户内庭院，入户花园，夹层（一半面积）双主卧，带衣帽间；带工人房空间宽松，舒适（客厅，主卧宽敞）别墅：亲水12套不同特点的定制别墅

独立区域，形成独立岛屿赠送地下室，夹层（一半面积）、露台高厅（4.5米）带电梯多套房主卧带衣帽间，书房，超大洗手间，阳台或露台洋房：赠送地下室，夹层（一半），露台五层带电梯高厅分卖点：五星级酒店

高端配套小区一卡通智能化系统岛，山，湖的社区规划理念沿江风光带70本报告是严格保密的。二期核心卖点：从产品向环境和专属的高端身份转化1、外部环境两江汇流的资源游艇码头入口广场，售楼处广场林荫大道沿江风光带沿江木栈道2、内部环境：岛墅森林最高

档的下层式游泳池环境71本报告是严格保密的。二期核心卖点：从产品向环境和专属的高端身份转化1、定制化的服务：2、产品高端定制化：二期产品引入高端定制理念，针对高端客户定制不同的产品类型A、社交型产品强调大堂的社交空

间，设置独立的区域（类似于五星级酒店旁的咖啡厅），为客户提供交流的平台电梯间，提高交楼标准，设置交流平台每十层设计空中花园，为业主提供交流空间户型设计：将客厅，餐厅，户内庭院、客房等对外空间与主人房等私密空间严格区分；强调对外空间的开放性；设计会客室或娱乐室。专属的

高端身份A72本报告是严格保密的。二期核心卖点：从产品向环境和专属的高端身份转化2、产品高端定制化：二期产品引入高端定制理念，针对高端客户定制不同的产品类型B、享受型产品电梯间每层设计空中花园，为客户提供享受阳

光和江景的平台利用架空层，设计体育设施，提供健康运动设施大堂主入口设置健康步道配新风系统和供暖系统户型设计：超大主卧和洗手间，待独立书房（面积适当放大），待超大的独立步入式衣帽间；设计工人房；户内庭院

与大阳台结合，增加对外接触阳光的空间；设计专用的桑拿房；设计娱乐室或红酒收藏间；专属的高端身份B73本报告是严格保密的。二期核心卖点：从产品向环境和专属的高端身份转化2、产品高端定制化：二期产品引入高端定制理念，针对高端客户定制不同的产品类型C、boss型

产品——鼎峰设置独立的出入口，形成高端区域，提升尊贵感室外设计高尔夫联系场大堂设计转门大堂设计服务台，设置楼栋经理，为每栋业主提供专职服务设计屋顶花园3梯3户，设置独立的保姆电梯和出入口户型设计:超大阳台，可设计游泳池；入

户花园，户内花园，增加与室外的沟通；大气的入户玄关；气派的客厅；超大主卧和洗手间，待独立书房（面积适当放大），待超大的独立步入式衣帽间；设计工人房；户内庭院与大阳台结合，增加对外接触阳光的空间；设计专用的桑拿房；

设计娱乐室或红酒收藏间；C74本报告是严格保密的。Action1展示以湾区资源为核心，强调展示湾区物业价值与湾区生活内涵，界定湾区生活示范区。Action2推广结合“双湾国际”这一具象概念在目标客户内心建立湾区物业的价值观，传

递湾区生活内涵Action3客户通过一系列针对性的宣传以及活动扩大项目在客户心中的影响力；由于项目定位高端，如何建立有效的客户渠道，对客户进行精心的管理与维护变得尤为重要。Action4服务建立服务体系，实现产品溢价。四个部分的组合出击：展示/推广/客户/服务75

本报告是严格保密的。营销节奏安排6月7月8月9月10月11月12月强势推广期认筹高层开盘期热销期别墅开盘10月25日10月18日4栋/8或9栋前期蓄客期售楼处进场开盘销售:60%,160套开盘销售60%,30套积累约320张筹(解筹率50%)销售目标认筹目标9月20日建立高端的形象

，以形象展示为主阶段策略推广、展示配合大量聚集诚意客户推广、展示、活动全方位提升客户信心和诚意度3-4月品牌导入期1.在09年2月前完成一期第一批90%销售2.5月推售4栋剩余单元3.09年10月推售二期第一批单位76本报告是严格保密的。前期展示条件77本报告是严格保密的。1展示78本报

告是严格保密的。1．城界建立：展现大盘气魄标志和边界大门“城界界定”——取势7月15日前79本报告是严格保密的。1．城界建立：入口提示进入城界的标志(塔楼)“城界界定”——取势7月15日前80本报告是严格保密的。2．湾区城市广场：海湾风情的双湾国际文化雕塑，文化集中展示区与感受区

，项目概念的形象化表达。7月15日前艺术墙雕塑雕塑项目名用围墙+植物将写字楼工地隔开81本报告是严格保密的。7月15日前3．林荫大道：沿树栽种法国梧桐等大型乔木，创造出贵族式庄园的私人领域感，体现进入社区的仪式感一期售楼处林荫大道北侧道路为进入项目最便利的道路，在7月15日前需开放，保

证项目的蓄客需要捞刀河大桥风车型的路灯配合路旗，展示湾区意向。82本报告是严格保密的。4．湾区水景广场是文化的展示区，同时也是聚集人气的城市磁场。可以感受，也可以参与；可以游走，也可以小坐。通过一个可参与性的艺术广场延长客户在项目现场的逗留时间。水景广

场同时也是湾区景观与项目的联系纽带之一。7月15日前83本报告是严格保密的。5．销售中心展示通过玻璃材质，最大化地引入湾区景观，让客户在销售处的时间里真实感受湾区生活的意境。销售中心外形可以考虑类似“帆船”等湾区意向事物的风格。建议搭建二层观景平

台，最大化地感受江景。销售中心要做到最大化地引入湾区景观6月15日前84本报告是严格保密的。认筹期展示条件85本报告是严格保密的。6．游艇码头湾区资源的最大利用，通过游艇烘托项目的高端形象，实现情景营销。9月20

日前邀请诚意客户出游，感受湾区生活情趣。86本报告是严格保密的。7．样板房展示围绕双湾国际概念与湾区生活，分主题展示样板房空间，强调湾区景观资源的使用。为了最大程度地利用湾区景观，建议在售楼处内部或附近搭建临时样板房。湾区花世界海洋之心太阳神话9月20日前

87本报告是严格保密的。工程展示房：展示工程1．去掉隔墙，展示空间2．设置氛围及吧台服务8．智能化和工程样板房展示9月20日前88本报告是严格保密的。9．岛区产品的立面和园林（别墅样板房和洋房清水房，花园），建立高端形象。10月10日前

别墅区的园林\立面\样板房,全面展示项目高端形象在高层推售前展示，提升项目的档次89Action1展示1。城界建立2。湾区城市广场3。林荫大道4。湾区水景广场5。销售中心6。游艇码头7。高层样板房8。清水及工程样板房9。别墅和洋房立面、花园全方位的展示策略城界

标志湾区城市广场林荫大道湾区水景广场销售中心人流动线别墅和洋房立面、花园游艇码头90本报告是严格保密的。Action1展示全方位的展示策略6月7月8月9月10月11月12月强势推广期认筹高层开盘期热销期别墅开盘10月2

5日10月18日4栋/8或9栋1。城界建立2。湾区城市广场3。林荫大道4。湾区水景广场9月20日3-4月品牌导入期7月15日前期蓄客期6。游艇码头7。高层样板房8。清水及工程样板房9。别墅和洋房立面、花

园10月10日5。销售中心91本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023/7/172推广2023/7/17本报告是严格保密的。Action2推广前期咨询期（3月——7月）阶段策略：竞争策略：客户策略：推广策略：在客户心目中建立高

端物业形象，为高调入市做好心理铺垫持续推广，完成市场预热目标：积累300-400批客户树立差异化，强调概念，建立项目独特形象营销节点：分展场开设广告组合：户外广告3、4、5、6月7月8月9月10月11月12月强势推广期认筹开盘期热销期前期蓄客期推广主

题：售楼处开放展示：城界标志、林荫大道、城市广场、主入口、销售中心“这一刻，让世界想象长沙，让长沙想象双湾国际”“同步世界的双湾生活来到长沙”93本报告是严格保密的。第一阶段关键举措战术目的实施时间1、户外广告计划吸引市场

关注，截留区域意向客户2月开始2、工地围挡视觉包装形成高档项目独树一帜的包装系统2月开始3、周边道路导视布置道旗广告，指向导引功能4月开始4、房展会房展会全面亮相4月下旬5、网络宣传计划配合户外形成预热明暗线4月下旬6、报纸广告概念导入，树立市场形象7月开始7、D

M投放深化产品信息，扩大影响范围7月开始关键举措94本报告是严格保密的。投放目的：网站宣传将作为本案预热期的暗线推广手段使用投放形式：1、项目网站建设项目网站可以当作暗线推广渠道，也可以满足准客户时刻关心项目进展从而获得消费信心的重要保证。2、网络广告投放推荐

媒体：搜房网首页通栏+业主论坛费用预算：15万先期形象的辅助战术—网络营销——4月95本报告是严格保密的。报纸广告计划——7月投放目的：项目定位、湾区生活概念导入，树立市场形象投放内容：建议采用《潇湘晨报》《长沙晚报》投入形象广告2-3次，结合部分营销节点：如市内展点开放等讯息

。软文与硬广配合发布。投放形式：三连版竖半版、整版或者双通栏。费用预算：30万其它阶段营销重要节点：VIP卡发放、现场营销中心开放、开盘、热销答谢96本报告是严格保密的。投放目的：与目标买家的近距离沟通，成本低，实效强。投放形式：长沙四星级以上酒店大堂及高尔夫球会摆放项目D

M资料，免费索取。地点选择：主要在开福、芙蓉、雨花、天心区DM投放——7月97本报告是严格保密的。3在长沙的主干道路、江边、核心区域树立广告牌“扼守要道”战略Action2推广1.五一路2.芙蓉中路，北路3.机场高速4.韶山路5.黄兴路步行街附近98本报告

是严格保密的。6月——8月：分展场的设立，展示湾区生活理念选择如芙蓉路酒店或大型的商场等昭示性比较好位置，分展场面积达到200-300平米，湾区生活元素展。时间段：售楼处进场前1个月，到具备展示后半个月Action2推广99本报告是严格保密的。◇<现

场嘉宴>——邀请前期积累客户，联通、移动高端客户，工商联，团委等大客户参加。地点：销售中心亮点：杨澜等知名人士到项目现场参与特色活动◇相关公关活动知名人士的证言活动（社会名流、影视明星、专家证言）◇费用预算：60万6月，专利产品发布会暨长沙首个江岸销售中心开放100本报告是严格保密的。项目名称年度

预算阶段预算策略说明支出说明户外广告360万90此90万费用为阶段分摊，签约后需付款总额80-90%韶山路、芙蓉中路、五一路、机场高速公关及促销活动240万各阶段活动规划报纸媒体120万潇湘晨报、长沙晚报TVC60万分众传媒杂志

媒体60万针对性强的专业杂志网络广告60万网络建设及广告投放房展会72万30春季、秋季两次展会广播广告48万交通台、音乐台特殊媒体36万机场灯箱、登机牌票背广告各类广告印刷品36万5楼书、折页、DM印刷DM36万数据库营销、邮寄费用卖场及现场包装48

万2不含卖场硬件、装修装饰其它机动费用24万费用总计1200万127万前期咨询期（2月——4月）费用预算101本报告是严格保密的。项目名称年度预算阶段预算策略说明支出说明户外广告360万90此90万费用为阶段分摊，签约后需付款总额80-90%韶山路、芙蓉中路、五一路、机场高速公关及促销活动240

万60各阶段活动规划报纸媒体120万30结合市内展点开放投放三连版竖半版潇湘晨报、长沙晚报TVC60万筹备中分众传媒杂志媒体60万10长沙房地产、新城市投放外拉页针对性强的专业杂志网络广告60万15通栏+业主论坛，市内展点开放大背投三日网络建设及广告投放房展会72万春季、秋季两次展会广

播广告48万筹备中交通台、音乐台特殊媒体36万筹备中机场灯箱、登机牌票背广告各类广告印刷品36万16楼书、折页、DM印刷DM36万筹备中数据库营销、邮寄费用卖场及现场包装48万24不含卖场硬件、装修装饰其它机动费用24万费用总计1200万205万前期咨

询期（5月——7月）费用预算102本报告是严格保密的。阶段策略：竞争策略：客户策略：推广策略：➢充分的实景展示，提高认筹率和解筹率；➢长期客户维系，盘点客户，为后期销售服务高强度、高密集，发出强大的市场声音目标：蓄客1000批左右➢产品优势与实景展示相配合➢强化差异化形象，树立新豪宅标准强势推

广期（8月1日～9月19日）Action2推广营销节点：8.24湾区物业价值论坛；9月14日：湾区物业品鉴会暨样板房开放展示：林荫大道、城市广场、主入口、城界标志、销售中心、样板房广告组合：户外广告/路旗电视、报纸／短信、电台、网络3、4、5、

6月7月8月9月10月11月12月强势推广期认筹开盘期热销期前期蓄客期推广主题：“世界级湾区奢华华府传世代”103本报告是严格保密的。海陆空全面绽放计划目的：利用高空轰炸优势让项目一举成名地点：长沙市中心、湘江沿岸、项目

上空——空中飞艇，——闪烁灯光字——电台、报纸的全面轰炸区域中心化战略强势推广期（8月1日～9月19日）Action2推广104本报告是严格保密的。A、以地产类专业杂志为主，如《长沙房地产》《新城市》《长沙

楼市》，其他DM杂志为辅，如《尊品》《顶级TOP》《七天》B、重点媒体将使用特殊版面，如封面拉页、内页硬插页、刊中刊等。投放目的：针对业内人士及高端客户，深化传播力度。投放形式：杂志广告计划投放费用：30万105本报告是严格保密的。广播广告计划

1、发布媒体建议使用《长沙音乐台》《长沙交通台》；2、建议采取冠名“世界上最美丽的湾区”节目，插播15秒广告。投放目的：电台媒体是实施整合营销必不可少的主力媒体，其密度大、覆盖率强的媒体特点，将大大补充在前期立体攻势

中的打击点。投放形式：投放费用：32万106本报告是严格保密的。电视媒体计划1、投放分众传媒写字楼、酒店楼宇广告；建议选择范围：韶山路、五一路、芙蓉路甲级写字楼、五星级酒店2、投放星级影院贴片广告雨花亭华纳影城、步行街王府井影城、万达影城投放目的：对于本案目标客群而言，电

视并不是绝对的关注媒体。它真正能够起到的作用是覆盖“影响决策人”即对于购房客户起到参与作用的家人朋友；投放形式：投放费用：40万107本报告是严格保密的。投放目的：将目标人群具体化，实现准确定位点攻击；为了增强本案信息在到达率上的准确性，渠道准确、费用较低的直复式营

销策略将是本案重点暗线攻击手段；投放形式：建议覆盖以下代表人群：直复营销攻势(DM－精确点攻击)1、建行龙卡持有者（月消费3000元以上）；2、中国移动钻石卡、金卡客户3、数据库：针对IT、金融、投资、证券业等行业董事

长、总经理、CEO；4、中高级写字楼内董事长或首席代表、总经理；5、外企俱乐部、名车俱乐部、高尔夫俱乐部6、百家品位场所投放费用：21万108本报告是严格保密的。投放目的：针对具体人群，实现准确定位点攻击；投放形式：机

场灯箱广告投放，登机牌票背广告的投放。投放费用：20万特殊媒体109本报告是严格保密的。湾区物业价值论坛时间：2008年8月24日目的：建立两江汇合处特殊湾区地形的影响力，重塑区域价值，为“湾区生活”造势。系列活动：◆与政府合作论坛活动，

共同推广“湘江+捞刀河”湾区区域价值，增加市场公信力；◆世界八大湾区生活图片展。媒体配合：◆与美国《国家地理杂志》合作进行品牌嫁接，提升项档次感；◆报纸软文对于湾区价值的炒作；◆“江与河在此交汇”主题电视专题片播出，配合项目

广告片推广；◆香港知名风水大师或者剑客进行网络点评。邀请著名主持人主持论坛活动，提升项目的知性色彩。世界湾区生活图片展，着重湾区物业价值体现Action2推广110本报告是严格保密的。9月14日：湾区物业品鉴会时间：200

8年9月7日地点：喜来登酒店或通程大酒店宴会厅目的：项目全方位形象的推广，进一步树立项目在目标客户心目中的高端形象，实现较高解筹率。内容：开发商、相关单位对于项目开发理念、园林设计等内容的详细介绍。形式：邀请认筹客

户及意向客户参加产品品鉴会，现场组织红酒品尝会、冷餐会等活动。Action2推广现场模型现场展示电子设备111本报告是严格保密的。Action2推广9月14日：高层样板房开放体验日➢时间：2008年9月8日➢目标：客户体验/品牌宣传,增强客户信

心,➢活动方式：➢加强情景营销体验效果，例如花园中有园丁在剪草，豪华客厅中有人在弹奏钢琴，厨房里摆放鲜亮的水果等，增加样板房的生气，展示社区生活氛围。➢加强对“湾区生活”方式的引导，着重对于空中花园、露台的

布置，最大程度地引入景观。➢现场小型的冷饮会。邀请知名冷饮品牌，现在制作冰激淋、饮料。现场冷饮会112本报告是严格保密的。项目名称年度预算阶段预算策略说明支出说明户外广告360万90此90万费用为阶段分摊，签约后需付款总额80

-90%韶山路、芙蓉中路、五一路、机场高速公关及促销活动240万120各阶段活动规划报纸媒体120万60结合节点投放报眼+双通栏潇湘晨报、长沙晚报TVC60万40上下班、中午等重要时间高频率投放分众传

媒杂志媒体60万30刊中刊+杂志腰封针对性强的专业杂志网络广告60万30对联+业主论坛网络建设及广告投放房展会72万筹备中春季、秋季两次展会广播广告48万32节目冠名+15秒广告交通台、音乐台特殊媒体36万

20机场灯箱、登机牌票背广告各类广告印刷品36万15楼书、折页、DM印刷DM36万21数据库营销、邮寄费用卖场及现场包装48万20不含卖场硬件、装修装饰其它机动费用24万费用总计1200万478万强势推广期（8月1日～9月19日）费用预

算113本报告是严格保密的。阶段策略：竞争策略：客户策略：推广策略：➢充分的实景展示，提高认筹率和解筹率；➢长期客户维系，盘点客户，为后期销售服务高强度、高密集，发出强大的市场声音目标：实现开盘当天销售率达到70%*➢产品优势与实景展示相配合➢强化差异化

形象，树立新豪宅标准营销节点10.18高层单位销售展示：林荫大道、城市广场、销售中心、游艇俱乐部、城界标志广告组合：户外广告、路旗电视、报纸营销活动：选房/开盘活动、秋交会游艇俱乐部开放日、奢侈品展示会Action2推广高层产品认筹（9

月20～10月17日）短信、电台、网络秋交会3、4、5、6月7月8月9月10月11月12月强势推广期认筹开盘期热销期前期蓄客期9.20高层认筹114本报告是严格保密的。奢侈品全球巡展暨游艇俱乐部申请（认

筹）Action2推广时间：2008年9月20日目的：认筹期制造市场热点，促进项目销售。内容：1.世界顶级奢侈品展示活动；2.申请通过游艇俱乐部会员即认筹3.邀请奥运湘军参与，加入俱乐部当天活动：邀请明星造

势（天娱配合）115本报告是严格保密的。别墅区的园林\立面\样板房,全面展示项目高端形象Action2推广10月10日：岛区别墅全球品鉴暨专利产品发布会活动：将12套别墅申请专利，为项目造势116本报告是

严格保密的。选房活动（10月17日）目标：集中解筹，聚集人气，现场氛围促进成交目的：形式：前提条件：关键物料：当天销售首批货量的60%以上初步确定为按照VIP现场抽号的形式进行展示到位；价格确定；算价完成；人员培训

。购房权益、认购书、礼品等Action2推广10.17日推售货量:高层产品260套117本报告是严格保密的。阶段策略：竞争策略：客户策略：推广策略：➢大规模实景打动集中化、小众化、以完成交易为目的目标：实现一期销售90%，别墅销售➢依托前期建立的差异化形象，通过别墅的展示

巩固优势。热销期（10月18日～次年1月）Action2推广展示：林荫大道、城市广场、主入口、游艇码头、销售中心、样板房广告组合：广告、路旗营销活动：别墅公开品鉴日短信、电台别墅公开发售118本报告是严格

保密的。10月秋交会，推广“湾区生活”配合开盘销售，强势推广“湾区生活”概念。Action2推广119本报告是严格保密的。岛墅开盘——八大湾区巡游Action2推广时间：10月25日目的：现场成交客户抽奖，带动售楼处现场氛

围；起到口碑传播的作用关键物料：◆礼品（家电：液晶电视、空调等实用物品）◆世界湾区旅游。成为抽奖活动亮点。双湾国际，旅游者的天堂与旅行社合作，对世界八大湾区旅游进行炒作。将客户双湾国际之行进行跟踪录制，为后期产品销售造势做准备。120

本报告是严格保密的。热销期——围绕项目获奖举行活动Action2推广拿奖：获得与产品相关的奖项（户型创新奖、最佳户型奖等）邀请全国知名建筑设计大师和权威，为项目颁奖121本报告是严格保密的。项目名称年度预算阶段预算策略说明支出说明户外广告360万90此90万费用为阶段分摊，签约后需付款

总额80-90%韶山路、芙蓉中路、五一路、机场高速公关及促销活动240万100各阶段活动规划报纸媒体120万30结合节点投放报眼+双通栏潇湘晨报、长沙晚报TVC60万20上下班、中午等重要时间高频率投放分众传媒杂志媒体60万20刊中刊+杂志腰封针对性强的专业杂志网络广告60万15对联+业主

论坛网络建设及广告投放房展会72万42特型展示、概念展示春季、秋季两次展会广播广告48万16节目冠名+15秒广告交通台、音乐台特殊媒体36万16机场灯箱、登机牌票背广告各类广告印刷品36万楼书、折页、DM印刷DM36万15数据库

营销、邮寄费用卖场及现场包装48万2不含卖场硬件、装修装饰其它机动费用24万费用总计1200万366万热销期（10月18日～次年1月）费用预算122本报告是严格保密的。目标：在前期销售的基础上，逐渐建立美世界品牌认知品牌导入期（09年，2

月～4月）Action2推广广告组合：户外+电台+软文营销活动：生态人文龙州系列征集活动湘江之源客户答谢酒会123本报告是严格保密的。利用春节时机，开始做品牌导入Action2推广关键事件：新年广告主题：“美世界”2009，与全球华人

同贺！通过赠送新年礼品，开始导入美世界品牌124本报告是严格保密的。生态、人文龙州，系列征集活动Action2推广关键事件：背景：龙州岛已被政府列为生态保护岛屿，筹备打造生态公园系列活动1：由美世界组织，“为龙州岛树立标志”暨龙州岛标志物全球

征集，为龙州岛生态公园造势，同时体现品牌对于“两型”社会的关注和支持系列活动2：龙州岛湖湘文化主题雕塑征集活动125本报告是严格保密的。“给世界留下美丽”——湘江之源，摄影自驾游Action2推广关键

事件：与交通频道组织湘江之源摄影自驾游，记录下湘江沿线的点点滴滴，呼吁对于湘江生态环境的保护，给世界留下美丽，同时取或湘江之源的沙土和水样，作为后期售楼处的展示，提升美世界品牌对于环保的关注126本报告是严格保密的。客户答谢酒会（4月）——为一期二批单位蓄势（4栋2、3单元）Acti

on2推广关键事件：客户答谢酒会，通过客户答谢和明星造势，树立美世界品牌127本报告是严格保密的。已购客户的生日聚会或名流聚会活动活动内容之现代好生活◇现代好生活---轩尼诗之夜轩尼诗品酒会，品酒已被越来越多的高收入人

群誉为高雅的活动。◇现代好生活---高球邀请高尔夫球.无疑，高尔夫是公认的最流行最有效的户外商务运动。◇现代好生活---风水与易经风水与易经，富贵人的必备惜福仪式。◇现代好生活---名车鉴赏名车鉴赏，做为象征身份的硬件，有不可或缺的

重要地位。已购客户的深耕经营活动128本报告是严格保密的。Action2推广7月时间6月8月4月2月9月11月3-4月春交会湾区物业价值论坛客户抽奖活动电台网络/短信户外广告/路旗电视/报纸推广渠道推广活动秋交会10月外展场产品品鉴会样板房体验日高层选房

项目影响推广活动总结岛墅选房侈奢品展示，认筹岛墅品鉴生态、人文龙州，系列征集活动客户答谢酒会129本报告是严格保密的。3客户130本报告是严格保密的。客户攻略主线步骤措施目标寻找目标客户设置外展场通过外展点的形式，

树立高端形象通过定向营销，形成圈层传播与双湾会、中行、建行、招商银行一起在合办主题餐会挖掘高端客户圈层，通过有吸引力的话题，形成价值认同感，口碑传播影响并渗透目标客户群快速锁定并准确甄别目标客户与银行、双湾会合作，在目标客户指定银行个人帐户内存款

3万元，即可加入双湾会3万（快速）合理规避政策风险，快速锁定诚意客户20万（准确）升级20万，准确甄别客户诚意度成交客户口碑宣传嫁接双湾会，利用积分系统，建议客户资源管理体系，扩大销售队伍，建立项目市场影响力将普通银行卡通过消费积分、购房积分等形式，附

加其它价值，吸引目标客户，并贯穿销售全过程Action3客户131本报告是严格保密的。扩大客户群体——联动攻略双湾会➢客户资源：智邦双湾会高级会员；➢推广措施：籍送宣传邮品及请柬；发送短信➢推广时间：9月中开始Action3客

户——明星谈湾区生活理想——社会学家谈生活方式对发展的影响——双湾国际愿景与进度发布——赠书：〈湾区生活手册〉132本报告是严格保密的。锁定目标客户群——银行卡攻略客户资源量：银行、证券、俱乐部高端客户招行金葵花卡客户/中行VIP卡会员/工行VIP卡会员；高尔夫球会会员/中

国移动全球通VIP客户/工商联推广措施：（1）在其会刊上刊登项目广告，拓宽客户认知渠道；（2）直邮：给客户邮寄《双湾会》、折页等项目资料及小礼物，让客户认知项目，建立初步的“感情基础”；（3）短信：发送项目销售信息、本项目节日问候等；（4）

专场推介会：推广时间：联系、洽谈客户资源：9月中推介活动：结合节点活动进行Action3客户133本报告是严格保密的。4服务134本报告是严格保密的。网络预约方式电话预约方式填写客户信息表电话沟通客户信息登记时间计划提出预约申请经理秘书提出预约申请客户预约排期表反馈客户

上门时间网络发送邀请函客户凭函上门打印邀请函项目入口岗亭客户凭函上门售楼处功能设计时，需要保证热线接听的安静环境，热线电话设置3部。信息表设计为简明的客户静态信息，作为客户上门的服务依据，关键信息如：1、客户基本资料，如姓名、电话、e-mail等，2、行业，3、上门人数，纳入我们的客户细分类别之中

。客户预约管理由经理秘书总控，处理网络申请、预约排期及客户信息档案初始登记。网络申请当天反馈，回复确认邮件，生成邀请函，热线预约为即刻回复，为销售人员配备无线终端“黑莓”，客户预约需求及客户复访上门安

排一点即通。新客户首次上门均采用邀请函为凭据，强化对于客户服务的仪式感。预约服务流程项目入口岗亭销售服务——现场服务流程Action4服务135本报告是严格保密的。客户上门接待流程客户动线服务动作进入社区入口停车场售楼处接待区样板间算价客户管理送行销售：情景描述销售：送至车场销售资料：为双

瑞品牌尊贵客户专刊，重品牌轻项目，重物管，轻销售，形成双瑞对客户的尊贵服务载体，强化品牌口碑。销售：客户引导客户管理：·所有初次上门客户发放客户磁卡，客户复访，刷卡登记，强化身份感；磁卡即为客户信息管理读卡器，所有客户上门行为均有记录。·对于成交客户赠送通行绿卡，可享

受绿色通道，进入重点客户维护名单。销售：电脑算价电子文件自动算价，价单打印交付客户。销售：项目讲解配置笔记本，电子文件讲解，投影辅助。销售：迎宾第一印象热情、大方的标准迎宾，姓氏称呼，自我介绍物业：停车贵宾服务景观式临时停车专属区域，幕帘式维护，避免日晒，维

护客户隐私。物业：引领酒店式停车引领。物业：迎宾确认前台呼叫，启动服务。Action4服务136本报告是严格保密的。认购流程·提供专属产品说明书，包含温馨提示，流程说明，及产品说明细项，为客户提供最为专业和规范的信息服务·销售人员负责合

同讲解，提前告知合同细节·现场配备银行按揭专员及查询终端客服经理进入服务，为客户提供客服通道；给予成交激励，如双瑞金牌客户；赠送客户一支万宝龙签字笔，用以签署认购书使用移动POS机，刷卡交纳定金提供一站式服务，签

约形式亦同为客户提供专属文件夹，用以保留相关文件、票据为客户提供上门签约办理按揭服务的可选项可通过客户秘书来安排后续服务物业助理进入服务认购由销售人员协同物业助理收集客户对别墅维护意见由销售人员、物业助理、客户为所购别墅挂置

象征已售出铭牌复访上门算价，确定房号温馨提示合同讲解按揭咨询客服经理进入签订认购书预定签约时间及方式物业助理进入服务送行Action4服务137本报告是严格保密的。一、客户维护的基本方法1、客户信息收集——把握客户服

务及咨询需求2、客户维护载体建立——维护手段选择3、客户维护质量控制——与项目形象和定位匹配二、客户维护的四个时期1、已申请预约未上门2、认购前3、签约前4、签约后销售服务——客户维护体系Action4服务138本报告是严格保密的。2、认购前信息：电话邮箱地址

是否有秘书代理载体：短信邮件邮寄代理人联系方式功能：温馨告知项目信息项目信息基础形象基础形象维护要求：体现高端项目专业服务，项目基础形象的展示工具要求：项目基础形象资料信息：电话邮箱地址兴趣点关注点载体：短信邮件邮寄邮件邮件功能：跟进信息服务维护要求：体现人性化的动态信息服务，持续跟进客户

的项目关注信息和服务需求工具要求：项目客通项目客通信息服务解答关注问题1、已申请预约未上门Action4服务139本报告是严格保密的。客户口碑：3、4签约前/后信息：基础信息家庭结构兴趣点关注点载体：略礼品信息资料信息功能：

略全面关注维护要求：1、在客户认购后立刻启动尊崇服务动作2、第一时间响应客户服务需求3、关注其他家庭成员需求及兴趣点，体现对客户的全面关注，让客户享受到成为业主后的乐趣4、动作、时间规范工具要求：项目客通、维护礼品带来乐趣积极响应信息：基础信息项

目节点节日个性需求载体：略活动组织函件客户管理记录功能：略持续先知定期关注维护要求：1、在客户签约后延续对客户的关注，维护尊贵身份感受；2、原则上在重要节点加强与客户的联系和服务，其他时间不需要过多动作形成干扰；3、特殊维护根据客户服务需求进行个性化针对性服务；4、重在客户服务需求

产生后第一时间反馈和客户上门后的贴身服务，客服经理在此环节发挥机动作用。针对性安排Action4服务140本报告是严格保密的。荷兰管家专业服务居家服务：房间整理，房屋保洁，衣物晾晒，地板打蜡，家具保养家庭服务：幼儿接送，

代购物，代烹饪，其他服务：订购书报，订购牛奶，订购机票，召集的士健康服务：饮食顾问，健康顾问，健身顾问，旅游度假顾问家居安全：定时叫醒，出门智能布控，回家提前启动智能家电。国际物管服务—提供细致周到的生活服务，身份感、尊贵感的完全建立Action4服务14

1本报告是严格保密的。素质细节成熟尊贵信赖专业全方位管家：他们年长，具有丰富的人生阅历，沉稳而谦和。他们总是衣着讲究、态度谦和、气质庄严、目光炯炯有神。他们是管家，但更是家人，他们熟悉每一位业主的家庭成员；帮助业主安排出行的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定，甚至

行程都会被安排得妥妥当当；关注业主的孩子的安全根据业主的需要帮他们筹划生日宴会等等；管家体系：一周人事知会（关注每位管家或保洁人员的变动）Action4服务142本报告是严格保密的。礼宾式升级内容面向全球公

开招聘管家（对各大高等学府进行专场招聘），出资选择其中的优秀人才派往荷兰国际管家学院留学深造；优秀人才学成回国后再对所有的服务人员进行培训，把荷兰管家的服务礼仪、服务标准教给所有的服务人员。今后，在项目的每幢楼每个大堂均有一对一的服务团队；物业人员,服务

人员,保安,门童,采用统一着装,体现物业的档次客户经理楼栋服务经理门童保安服务人员Action4服务143本报告是严格保密的。安防系统：智能系统+体制保障，重视对保姆等专类人员的管理服务项目服务内容保卫体制保障紧急事件召唤得知后10分钟内到达事发现场内部人员人事管理关注每位管家、保洁人员的变动情况

，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理/车库内设置手推车/司机等候间智能化安防系统第一

层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形

成客户与楼层的一对一进入；第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；Action4服务144本报告是严格保密的。客户管理\服务附加值提升要点归纳物管服务礼宾式服务现

场服务流程预约服务\客户上门接待\认购服务客户维护体系客户维护方法与时期\未上门\认购前\签约前后销售服务客户管理服务增值客户攻略主线联动攻略银行卡攻略访谈摸底攻略145本报告是严格保密的。销售回款计划时间1月10月2月

11月12月2008.9月3月推售产品高层（260套）双拼、洋房、联排（50套）累计销售约3.5亿4月累计销售60％，186套，约1.2亿累计销售70％，31套，约3500万累计销售80％，31套，约3500万累

计销售90％，31套，约3500万累计销售95％，16套，约1800万累计销售100％，16套，约1800万146Thanks！147