【文档说明】长沙星城世家08年度营销推广.pptx，共(92)页，6.821 MB，由精品优选上传

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长房·星城世家08年度营销推广草案谨呈：长沙东方城房地产开发有限公司第一部分长沙房地产宏观市场态势分析第二部分区域竞争态势及竞争对手分析第三部分项目自身分析及竞争策略第四部分项目战略目标及营销阶段划分第五部

分项目营销整体策略报告纲要07年长沙房地产宏观市场总体特征08年长沙房地产宏观市场发展态势国家房地产调控政策分析第一部分长沙房地产宏观市场态势分析项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面

积（万㎡）同比（%）比例（%）全市592.7014.24100.00502.598.60100.00开福区124.9099.2721.07114.2393.7422.73天心区121.404.0020.4895.97-10.2219.09雨花区178.8419.

0430.18148.4519.6029.54岳麓区100.63-23.8516.9890.07-24.6517.92芙蓉区66.9317.4011.2953.871.0810.722007年1-9月全市及各区商品房、住宅供应情况全市商品房

累计批准预售592.70万㎡，同比增长14.24%；其中住宅批准预售502.59万㎡，同比增长8.60%。数据来源：长沙房地局项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市649.1030.14100.00587.0

729.91100.00开福区98.5024.9615.1891.2120.5715.54天心区128.4569.1219.79115.6588.9019.70雨花区192.2341.1829.61171.1342.8629.15岳麓区115.77

3.3117.84110.616.8618.84芙蓉区114.1515.8317.5998.4716.4216.772007年1-9月全市及各区商品房、住宅销售情况全市商品房累计销售649.10万㎡，同比增长30.1

4%；其中住宅销售587.07万㎡，同比增长29.91%，占商品房销售面积的比重为91.72%。截止到11月底，长沙商品房销售总量是812.05万平方米。销售量远远大于供应量。数据来源：长沙房地局图4长沙市商品房、住

宅累计均价走势图34443398333832513244318431363162299129622924327832063167311026582619269128222887294329983012305

42500275030003250350006.1-10月1-11月1-12月07.1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月单位：元/㎡商品房住宅2007年1-9月，全市商品房均价为3444元/㎡，同比上涨18.0

0%；其中商品住宅平均售价为3206元/㎡，同比上涨22.54%。全市累计均价走势图数据来源：长沙房地局然而到了第四季度，就在大家高歌猛进、期许更高时，当头一棒，在国家多轮调控政策的影响下，房市高亢的态势终于得到遏制，顿时疲软，于是市场观望又起，就像我们经历的这个冬天，冷的出奇。0

6年5月，国6条出台，即“90—70”；由于政策执行的滞后性和地区差异，市场未受大的影响，反而是价格高涨，从而带动投机盛行，房价迅速抬高，追涨愈演愈烈直到“2套房贷”。07年9月，“第2套住房贷款”政策出台；12月确定以家庭为单位执行，另外严格控制贷款总量，投机从

源头得到遏制，众多投机者纷纷撤单，部分城市房价显现下跌趋势。“90—70”面向供方，由于政策落实合和地区与差异，未见明显成效。“2套房贷”面向需方，从源头控制，立竿见影。调控政策出台轨迹2007年下半年主流报广地产广告投放次数与金

额走势图05000000100000001500000020000000250000003000000035000000050100150200250300350金额(元)次数(次)金额(元)10133903809324611431493160569901267976

92944800227293084次数(次)1661331682392012803016月7月8月9月10月11月12月受宏观政策调控影响，年末的推广费用明显增高，更加印证市场疲软。2007年下半年报广地产广告投放情况尽管一年经历了阳光和风雨，但总体来看：07年整个年度量价双双飙升，呈现房地产

市场的极度和非理性繁荣，供给和需求均已严重透支。长沙房地产市场整体特征市场大半年的高亢和年底的疲软行情充分表明，由于中国政治制度的特殊性，中国的房地产市场包括其他市场，终究还是政策主导的市场，不是市场机制主导的市场。中国房地产市场实

质驱动第一部分长沙房地产宏观市场态势分析07年长沙房地产宏观市场总体特征08年长沙房地产宏观市场发展态势国家房地产调控政策分析面对政府频频出台的各种房地产调控政策我们究竟如何要理解？首先我们必须认识两点：1、国家调控的目的2、国

家未来的房地产发展政策1、要规范房地产市场失态和非理性行为，比如价格猛涨，恶意炒作，非法囤地等。调控的目的2、积极引导房地产开发健康可持续发展，促进建设和谐社会。1、住房价格回归价值本位将是房地产价格的发展趋势。2、楼盘性价比将成为消费者衡量住房最重要的指标。因此我们可以看到房

地产发展的趋势：07年长沙房地产宏观市场总体特征08年长沙房地产宏观市场发展态势国家房地产调控政策分析第一部分长沙房地产宏观市场态势分析从宏观的经济层面上来说：除非发生大的经济、政治和军事危机外，中国的经济还将在未来的10—20年间整体持续稳健发展

，中国房地产行业必将逐步呈现稳健、规范、良性发展态势。中国房地产市场总体发展趋势就整个房地产市场而言，08年整个市场将在十分明显的政策烙印下逐步调整，具体表现就是：➢继续落实和已出台政策；➢货币从紧，紧缩银根；➢加快闲置土地开发；➢增加保障性住房供应。如果出台新的政

策，总体来说，趋势将更加严厉。08年中国房地产市场政策分析目前本地房地产所处的调整时期和特点观望期交易量大幅减少而价格微跌恐慌期交易量与房价同时大跌恢复期交易量在低位回稳而价格缓跌就长沙房地产市场来说，目前正处于观望期。一般来说，房地产调整分为三个

时期。由于中国经济整体转入调整期，中国经济的各个层面整体转入调整。严重透支的房地产市场之后必将是休憩和调整因此我们预计：08年将是房地产市场的调整期。整个经济层面本地市场层面宏观政策调控影响逐步体现，政策印记将十分明显房地产政策层面08年长沙房地产市场整体态势第二部分区域竞争态势及竞争对手分析

东城板块竞争态势08年高端市场竞争态势分析全市主要竞争对手分析楼盘名称物业类型总户数07年推货套数（按物业类型分）销售套数销售率1月份均价万科·西街庭院合院别墅、高层446合院别墅：703550%12000上河国际商业广场（三期）高层、商业

107761352185%4600东玺门小高层、高层3600608604100%3900山水华景小高层、高层73139137095%4000西子花苑小高层、高层110055038590%4800凯乐湘

园小高层、高层4栋34517250%4600尚东板块07年推货量情况尚东板块除12月28日推出的凯乐湘园受国家调控政策影响外，基本符合整体市场特点，去化较好。楼盘名称物业类型总户数07年推货套数（按物业类型分）销售套数销售率1月份均价新城新世界小高层高层写字楼

酒店1059811月10日开始推出390套；销售90%，1月12日推出2栋，合计180套套，销售60%。57080%5400绿城·桂花城电梯房、多层洋房15003月推中央官邸小高层84套；5月推多层洋房桂雨苑

47套中央官邸小高层84套；多层洋房45套。95%临路5300；临中心花园8100中城·丽景香山小高层、高层2380198198100%9月售完茂华·国际湘小高层、高层280058656296%小高层4700；高层5500中隆国际·御玺高层134467648672%4000-7000华

雅生态园小高层、高层61730618360%5980体育新城板块07年推货量情况体育新城板块基本符合整体市场特点，去化较好。桂花城中心组团价格较高，可仿效。第二部分区域竞争态势及竞争对手分析东城板块竞争态势08年高端市场竞争态势分析全市主要竞争对手分析楼

盘名称物业类型总户数07年推货套数（按物业类型分）销售套数销售率1月均价长沙奥林匹克花园小高层、酒店2810小高层780套71792%5600湘江北尚小高层、高层7栋850(一期430套、二期420套）430套（6月9号开盘推5号栋196套，8月11日，开盘

推出6、7栋234套中的120套、12月16日推出114套）40895%5300滨江·君悦香邸小高层、高层2200500(二期)15030%5600珠江花城小高层、高层229932028087.5%5400顺天黄金海岸小高层、高层180080072090%4600天健芙蓉盛世高层、酒店写字

楼169511月25日首推600套57096%5200阳光100新城小户型公寓、洋房、别墅1782小户型公寓700套、洋房190套公寓700洋房133套公寓售完，洋房70%5100全市主要竞争对手推货量情况（

一）各大竞争对手去化较好，君悦香邸由于价格较高，市场抗性较大。楼盘名称物业类型总户数07年推货套数（按物业类型分）销售数销售率1月均价万象新天高层小户型写字楼商业6栋1734套50046092%6000瑞宁花园高层62831027488%6

398美居荷园高层954258（精装修）21985%小户型6800大户型6600西山汇景别墅、洋房、高层991102套（20套洋房10套叠加72套高层4房）62套61%洋房7000高层5500全市主要竞争对手推货量情况（二）楼盘名

称物业类型开盘日期新推货量(套)销售量销售率开盘均价凯乐湘园小高层、高层12.2834517250%4600新城新世界小高层、高层1.121801060%5400阳光100（三期）洋房、联排、高层12.819013370%5

000滨江君悦香邸（二期）小高层、高层12.850015030%5600湘江北尚小高层、高层12.161149280%5300西山汇景别墅洋房小高层12.22102套（20套洋房10套叠加72套高层4房）6261%洋房7000叠加11000高层5500美居荷园高层12.12258(精装)21985

%小户6800大户6600万象新天小高层、高层12.1550046092%6000主要竞争对手近期推货情况由于受国家调控政策影响，近期推盘去化较上半年比，均大幅萎缩。政策制约因素明显体现。2007年12月

份全市报广投放金额前五名次511496元21326971453100850320767041758700中隆国际御玺阳光100卓越麓山别墅新城新世界西山汇景12月报广投放费用前五名中，除了卓越麓山别墅以外，其余四个

项目均与本项目产品较为接近，竞争性较强，表明整个高端市场呈现疲软，竞争加剧。12月报广投放情况竞争市场整体态势➢07年前三季度，竞争市场各个价格区间去化状况普遍较好。➢07年第四季度至现在，受大势影响，不管是高端市场还是低端市场，去化一

般，远远不及前三季度，（凯乐湘园低价入市，去化都不甚理想）年底各大开发商推广费用明显增高，但是效果欠佳。➢由于整体市场观望，各大竞争对手也基本观望，普遍持谨慎态度，并无明确的目标指向。第二部分区域竞争态势及竞争对手分析东城板块竞争态势08年高端市场竞争态势分析全市主要竞争对手分析东：武广高速的规划

和建设，云集融科檀香山、阳光100武广国际、新城新世界等大盘；南：长株潭两型社会的报批，融城最前沿。中信新城，格兰小镇将迅速点燃融城引擎。西：河西成为两型社会的改革试验先导区，米兰春天、和记黄埔、东方明珠等陆续登台亮相；北：新河三角洲的正式启

动，世纪金源、当代、沙河及中铁等大盘将极大的带动区域放量；世纪金源·湘江世纪城1500亩、320万平方米的规模，一期5000套的推货量全现房销售。高端市场供应情况放量持续扩大，大盘名盘相继亮相，板块持续PK，竞争加剧。高端市场需求情况由于受政策影响，高端市场的主力客户

——投机者被严重遏制，客户层面已被大大限制，第四季度疲软的市场行情已经印证。我们看看自身，其实星城世家之所以去化较好，主要是由于客户大部分为关系客户；第一，对价格不敏感，第二，随时可能溜走。因此，高端市场的客户争

夺将异常激烈，须尽早启动。08年市高端场竞争态势楼盘的综合素质——性价比将成为消费者决策的主要因素同质化竞争更加激烈整体市场供大于求客户选择面多＋第三部分项目自身分析及竞争策略项目剩余货量分析项目竞争策略项目即将上市货量分析数量（套）面积销

售总额一期62064.378479919二期8213176.970432712合计8815241.2778912631未售住宅情况统计88套住宅未售，合计金额7891万元。房号户型面积销售总额1C1-7013*2(跃+阁)388.4715686422C2-7023*2(跃+阁)388.581565

2003D4-90210*3*4(跃+阁)337.0213669534G1-90211*3*4(跃+阁)399.9416121585G1-90311*3*4(跃+阁)399.9416121586A1-

3013*2*2150.42754808合计2064.378479919显而易见，面积过大、产品总价过高导致滞销。一期未售住宅情况统计二期待售产品中，G4由于景观较差，目前滞销；另外阁楼总价过高，有22套滞销；4房相对3房而言滞销。二期已推未售住宅情况统计栋数物业类

型户型套数（普通/阁楼）总套数2房3房4房5房阁楼E3多层/00/33E4/20/46E510//34E6/0//44G2小高//14/317G3/77/317G4/1113/226F6/31105合计1233512282未售住宅滞销

主要原因：位置因素——景观较差目前所剩住宅主要集中在G2G3G4的东头，远离中心花园价格因素——目前市场抗性较大3房都在70万以上4房都在80万以上阁楼基本都在100万以上除阁楼外，随着销售周期拉长，基本可以销售。二期已推未售住宅特征位置个数面积销售总额临远大路1482

3.2111605990综合楼1楼111265.4616257758综合楼2楼21186.288066704综合楼3楼32060.0311948174合计305334.9847878627未售商铺统计未售商铺30个

，销售总额4787万元。区域整体商业氛围趋好，为商铺去化提供利好。车库号总个数已售个数存量个数存量总销额112133886932000215466886981000319127568000636241296300074227151207000935430

23410008344312418000合计44117027121410000未售车库统计未售车库271个，销售总额2141万元。根据我司对车库研究，在交房1年后，车库销售基本属于自然消化。未售杂屋总计总套数已售套数存量套数面积存量总销额44521523025

03.033624400未售杂物230个，销售总额362万元。余下杂物属于自然消化，受面积价格因素影响。未售物业统计物业类型套数销售总额（万元）住宅887891商铺304787车库2712141杂屋230362合计15181所有未售物业销售总额约为15000万元。第三部分项目自身分析及核心价

值提炼项目剩余货量分析项目竞争策略项目即将上市货量分析项目未上市住宅布局未上市住宅为G5、G6、F3、F4、F5、F7、F8、F9。栋数物业类型户型套数（普通/阁楼）总套数3房4房5房阁楼G5多层0160420G61

680630F3小高16160436F416160436F516160436F71600218F81600218F901616436合计96881630230项目未上市住宅统计未上市住宅230套，销售总额18000—20000万元。

星城世家——收官集大成之作户型绝佳——大3房4房5房，真正市场稀缺产品。景观绝佳——环抱中心园林，社区中心所在。工程质量绝佳——收官之作，精益求精。项目未上市住宅特征第三部分项目自身分析及竞争策略项目剩余货量分析项目竞争策略项目即将上

市货量分析面对激烈的竞争态势，就房地产市场整体态势来看，星城世家营销务必：顺势、借势、立势、准备充分、快速反应。就项目本身而言，承接前期高端品质地产形象，利用产品全面升级集大成之作契机，以我为主，主动出

击，继续强化品质主题、高度创新，争取品牌和效益的双丰收。项目竞争策略第四部分项目战略目标及营销阶段划分项目总体战略目标项目价格策略项目营销阶段划分及推盘策略硬指标——08年完成2.4亿的销售回款（消化存量

为主）；软指标——继续提升星城世家品牌，扩大知名度、提高美誉度；长远目标——为集团和东方城后续发展提供坚实的资金和品牌保障。项目总体战略目标第四部分项目战略目标及营销阶段划分项目总体战略目标项目价格策略项目营

销阶段划分及推盘策略08年3月，星城世家后续房源将可以取得预售证，为整个营销周期的安排提供了足够的时间保障；鉴于前期节点式营销策略较为成功，星城世家总体的营销策略仍然为小步快跑，充分利用节点式营销策略优势因素，更快更高去

化。考虑现在观望气候浓厚和节气因素，2—3月必将持续观望；建议08年星城世家市场启动放在4月较为适宜，承接5月房交会销售高峰；结合项目特征、全民关注热点及行业规律，我们将08年的营销周期分为4个节点，5个销售周期。时间主要营销活动节点年底促销12月秋季房交会1

0月以上为初步建议，具体操作视当时情况提交详细活动方案。春季房交会5月奥运促销8月主要营销阶段节点推盘策略将货量按景观户型等因素分为不同等级房源，G5G6为四级房源F3F4为三级房源F9为二级房源F5F7F8为一级房源总体推盘策略为：按房源质量由低到高分节

点推出；各节点房源质量优劣混合搭配；各节点不同物业类型混合搭配；充分满足客户需求的多样性。按4个营销节点，总体推盘建议为：首先推G5F3再次推G6F4然后推F8F9最后推F5F7未上市货量推盘示意以上推盘均为示意，如存量去化较好或客户需求变化，可做

适当调整。营销节点时间销售物业待售货量销售金额（万元）观望期2—4月存量883000春季房交会5—6月G5F3564000奥运促销7—9月G6F4666000秋季房交会10—11月F8F9545000年底促销12月F5F7362000合计2000008年各营销节点销

售示意说明：二期已售物业还有4000多万余款待收，同时商铺车库杂屋同期发售。第四部分项目战略目标及营销阶段划分项目总体战略目标项目价格策略项目营销阶段划分及推盘策略价格制定策略结合前期销售现状及待售物业特征，建议在制定价格遵循以下原则：➢拉大价差，提升

形象。（桂花城中心单位价格达到8000元）➢严格控制阁楼总价，减少去化压力。➢足够刺激的优惠措施。（羊毛依然出在羊身上）说明：具体价格视市场调整情况制定。第五部分项目营销整体策略推广主题推广策略媒介策略重要配合事项历经3年的时间推广，长房星城世家已经在长沙房地产

市场赢得了较高的知名度和美誉度，树立起星城首席品质大宅的形象。同时，项目在开发及营销上所创造的骄人成绩，更使长房星城世家在行业内的影响力迅速扩展至全省，成为众多内地发展商来长“取经”的必踏之盘！毫无疑问，长房•星城世家的品质地产概念，已经深入广大消费者心中，

无论在业界、还是市民心目中，星城世家=品质地产的品牌烙印已经打上。星城世家=品质地产“2005中国最佳品质楼盘”、“2005中国100最佳楼盘”、“2005中国地产创新100楼盘”、“2005湖南省最具影响

力楼盘”“2006长沙最具增值潜力楼盘”等“长沙楼市王牌大王称号”“最受消费者喜爱的民意地产”“提质大长沙的区域典范地产”“中国湖南宜居楼盘特别贡献奖”“中国湖南品质地产领袖楼盘”“2007年广厦奖”…………星城世家品质之路留在最后当然是最好的。星城世家最好的产品即将完美绽放

。户型升级——大3房4房5房，真正市场稀缺产品。景观升级——环抱中心园林，社区中心所在。工程质量升级——收官之作，精益求精。星城世家品质全面升级产品的升级意味客户的升级也是客户需求层次的升级更重要是满足客户精神层面升级需要星城世家的主题不仅是对客

户层次升级的精辟概括和真实写照也是对他们人生百折不挠不断超越的印证和宣言星城世家就是生活给予他们的特别犒赏。客户精神层次升级品质与“性价比”的天然契合我们刚才提到，在整体市场处于调整的期间，楼盘综合素质即性价比是消费者消费的主要衡量

指标。性价比其实一个楼盘的综合指标，他包涵一个项目的方方面面。同样品质也是一个整体指标：品质地产=品质规划+品质设计+品质建筑+品质园林+品质景观+品质企业+品质服务+品质生活……我们发现：星城世家项目的品质与消费者需求——“高性价比”有着天然的契合，因此品质应该是星城世家延续的主题。二期是

一期的继承与发扬，星城世家品质的进一步提升，集大成收官之作品质地产巅峰之作，品质生活全城瞩目客户层次的跃然升级，岁月打拼的特别犒赏，荣耀生活的非凡体验。推广主题推广主题探寻与客户需求性价比契合我们看到，08年是奥运年奥运毫无疑问将是08年的主题。我们开始谈到，我们不仅要顺整个行业大

势，还要借全民关注的奥运大势。借势而上无疑是最捷径的选择。因为：奥运的百年品牌与星城世家的地产品牌一同在“品质”契合；奥运的金牌选手的荣光与星城世家的客户同样站在人生之巅产生共鸣；奥运每枚金牌的汗水背后与星城世家客户百折不挠不断超越的奋斗历程互相印证。主推：星城世家——奥运品质

，金牌生活。其次：星城世家——金牌品质荣耀生活星城世家——金牌品质领袖生活星城世家——金牌品质中心生活星城世家推广主题星城世家=金牌品质10个被跨越的栏杆成就了刘翔的金牌10000片琉璃瓦成就了星城世家的荣耀品质星城世家金牌品质

大宅全城恭贺刘翔荣获金牌星城世家硬广示意星城世家品质=奥运品质星城世家园林设计——易道国际，2008年北京奥运水上公园与香港迪斯尼乐园景观总设计机构。星城世家品质=究竟考验的沉淀意大利进口而来的TEGOLA屋面瓦；宜兴紫砂壶同根同本的紫砂陶土砖；丹麦威卢克斯天窗。星城世家软文示意建议：很明显，

奥运将是大家共同关注的热点，肯定有大部分企业也将运用奥运主题来进行相关推广。比如我们的竞争对手北辰（奥运参建商），奥林匹克花园，融科檀香山、新城新世界（跑进奥运年）、茂华、金源等北京开发商……因此赢得先机将是非常重要，容易形成头羊效应。建议今年

3月登出整版广告，主动占位，视时机还可以更早。第五部分项目营销整体策略推广主题推广策略媒介策略重要配合事项高性价比高销售率高形象星城世家总体推广目标推广策略——重活动轻推广（实效推广的客户攻略）针对其开展客户实效营销活动，以活动主导（参与性为主），利用

一期优秀品牌和口碑效应。客户策略——持续大量的客户储备是关键，须尽快启动。➢外部积蓄➢内部挖掘➢集团资源整合形象策略——主动占位，以我为主老带新策略——大量老客户不能闲置星城世家总体推广策略第一阶段：观望期（物料准

备期）时间：3—4月目的：确定项目整合推广思路，完成所有广告宣传品初稿。主要节点：4月开始首度预热。主要工作：手提袋、礼品等设计、楼书、户型设计。现有媒介的更换：人民中路户外广告楼体广告网页广告媒介软文推广阶段规划第二阶段：春季房交会促销时间：5

—6月目的：确立项目形象，积蓄客源，春季房交会促销火爆上市主要活动：奥运竞猜引爆市场，积蓄客户主要工作：报纸稿设计、宣传单张设计、折页设计、户外广告设计、现场包装。推广阶段规划活动规则：比如凡是打电话猜中中国获得金牌数量，均可在前往星城世家登记获得礼品

，另外猜中，购房有不同等级优惠，比如现场看奥运。…………主动出击，引起民众参与热情，获得高度关注。奥运竞猜引爆市场，积蓄客户第三阶段：奥运促销时间：7—9月目的：借助民众热情，奥运促销新推房源，利用参与性活动，提升品牌。重要活动：8.

8业主同看奥运开幕式（租借酒店大厅）购房中奖业主现场看奥运主要工作：报纸稿设计、软文、部分物料更换、现场布置、活动。推广阶段规划第四阶段：秋季房交会时间：10—11月目的：延续奥运促销旺势，利用秋季房交会促销，再次加推单位。主要媒介：报纸、户外、DM及其它印刷品推广阶段规划第五

阶段：年底促销时间：12月—年底目的：利用热销效应，加推余下货量。活动：与凯迪拉克联合打造金牌品质，年底答谢。主要媒介：口碑传播、报纸、户外主要工作：报纸稿设计，软文炒作。推广阶段规划第五部分项目营销整体策略推广主题推广策略媒介策略重要配合事项媒

介策划其实就象拳击：首先必须十指紧握，才能形成合力，出快准狠；必须有强力绝招，但也要打组合拳，整合才更有源源不绝之动力；必须按既定战术进行，顽强而执着；但又必须根据场上情况灵活调整；所以媒介策划的原则就是：集中，整合，坚持，创新媒介总体策略报纸广告：从项目特色与卖点出发，塑造

生活方式与审美观与价值观;软文：制造社会热点，使大众聚焦星城世家；配合活动,宣传品牌形象和卖点；户外广告牌:项目形象展示.重大活动预告,注意整体性与一致性;售点广告:注意广告载体的运用及主题诉求.广告创意.公关/促销活动：吸引客户亲身感受；增强业

主口碑销售力;DM直销：指定区域.指定人群,在特定节点或大型活动时投放;电台节目与广告:创办针对性强的电台节目,用于活动宣传与促销信息发布;自创媒介及礼品：专属网站.业主通讯与笔记本楼书、名信片等礼品运用；现场包装：雅致

装饰,体现尊贵感,注重现场感,突出品质。媒介资源分析建议主要投放报广和户外（配合活动）及客户面比较集中媒介（电台等）。媒介投放组合由于奥运资源是普遍热点，竞争肯定十分激烈，因此必须创新。建议冠名热点话题，最小成本获得最大可能关注。在奥运期间，可冠名交通频道“每日金牌榜”或者“今日金牌选手”，同理，

报纸也是如此。鉴于此类资源独一无二，建议提前联系，争取获得。媒介创新策略线上、线下密切结合，集中目标市场，实效推广。2、报纸项目信息，品牌形象3、DM杂志项目信息、品牌形象1、短信针对一期业主和意向客户2、直邮针对一

期业主和相关行业协会3、高档经营场所摆放资料直接面向高端消费客户树立形象&告知项目信息强调卖点&金牌品质线下线上1、围挡、楼体项目信息，品牌形象4、网络项目信息，配合投放媒介整体组合示意24000万元*2.5%=600万。因为星城世家是高品质盘，推广费用相对较

高，另外市场整体较为疲软，因此以2.5%计算。推广媒介费用报纸户外DM网站短信活动电台包装物料合计180603062418030603060030%10%5%1%4%30%5%10%5%100%推广媒介费用分配建议说明：以上只是根据前期惯例和经验之建议，应根据实际情况调整。另外，

可以将集团所以旗下楼盘都整合在“奥运品质金牌生活”的主题下，因为：星城世家、东郡、西郡目前差不多都是以品质为推广主题，奥运品质金牌生活并不偏离原有推广方向。奥运金牌品质是对其先前所有品质的升华的最好概括；整合后有利于形成品牌的整体打造；整合推广有利于推广费用集约使

用。媒介资源整合建议第五部分项目营销整体策略推广主题推广策略媒介策略重要配合事项现代的营销体系是一个整合的营销，关于营销的方方面面必须统一协调，才能事半功倍。➢物业管理（高档楼盘服务尤为重要，口碑传播也是最有效的传播方式）➢权证办理➢现场接待➢工程整改……

……全面梳理，如某方面存在危机，需要准备预案。其他重要配合事项市场整体调整供大于求借势搭顺风车品质主题延续客户需求升级奥运品质金牌生活主动占位整合资源创新方式竞争激烈普遍热点整体营销推广思路宏观层面竞争层面项目层面推广主题推广策略奥运年长房·星城世家奥

运品质金牌生活再铸辉煌说明：以上方案均为草案，有待与开发商、广告公司沟通。