【文档说明】长沙万象新天住宅营销推广思路_91PPT.pptx，共(91)页，6.261 MB，由精品优选上传

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万象新天2009年住宅营销推广思路纲纲领天天时地地利道定位法方法人人和纲纲领Ⅰ高度广度深度力度形象客群内涵传播以工程进度串联营销节点，以环境完善提升项目价值明线:暗线：天天时Ⅱ2.109年1-2月商品住宅成交跟进成交时间成交面积（㎡）上周环比（㎡）成交套数上周

环比成交均价（元/㎡）08.12.28-09.01.0324.26万+8.943095-534352509.01.04-09.01.1022.74万+1.512278-31363409.01.11-09.01.1721.35万-1.392050-2283

80109.01.18-09.01.2412.52万-8.831202-848378609.01.25-09.01.313711-12148934-11683649◆1月成交情况随着春节的临近,成交量逐步递减，成交均价却稳步

回升，但环比08年春节前后,销量仍成倍增加。关键在于11、12月由于多个指标性楼盘的强力促销,加之央行利率调整、房产新政出台、地方政府尤其是开福区政府的政府补贴,以及消费者长时间观望后发现长沙楼市降价幅度并不大，多方因素影响下，长沙楼市呈现回暖趋势。◆2月成交情况

成交时间成交面积（㎡）上周环比（㎡）成交套数上周环比成交均价（元/㎡）2.01-2.0712.22万﹢11.851125﹢109135022.08-2.1422.75万﹢10.532144﹢101935912.15-2.2133.73万+10.98万3094﹢95034

022.22-3.139.51万+5.78万3609﹢5153408年后长沙房地产市场呈现回暖态势，成交量稳步增长，这充分说明在政策有所放松、价格有所回调的状况下，被长期压抑的刚性需求有所释放。然而，在成交面积和成交套数同步上升的同时，我们却看到成交均价的下降之势。那么，年后

的这次市场回暖究竟是市场好转的先兆，还是危机的表现假象？在对2月成交的数据分析中，我们发现，这种表面回暖，并非如我们想象中理想，实则受到多方面因素的影响！1、政府定向开发楼盘，博取成交量头筹从长沙市房产研究中心的数据得知

，上月成交中天心区定向开发楼盘九峰小区成交量极大，仅上周成交即达284套之多，占上周总成交量8%之多。此外，经济适用房如鄱阳小区的成交量也极大。定向开发楼盘及经济适用房的大量成交，不仅拉升了整体成交量，同时也拉低了成交均价。2、享受货币补贴8万元政策的楼盘数量扩增，出

现抢购3000左右房源的局面如湘江世纪城、和庄、三江·花中城、上海城等众多楼盘，享受货币补贴的房源数量特别大。4000元/平米的房源，补贴8万仅3200元/平米，极大的促动了成交量的上升，仅湘江世纪城上周成交即达180套之多。3、在售楼盘价格普

遍下调，成交数量的上升是以价格的回调为代价4、成交主要集中在雨花区、天心区、开福区等均价较低的区域◼2月成交情况分析价格杠杆的影响力进一步凸显！受低价影响的消费力集体透支，极有可能加速下一个冷淡期的到来！从1、2月的成交情

况看，我们认为：2.2最新政策分析十一届全国人大二次会议于5日上午9时在人民大会堂开幕,听取和审议国务院总理温家宝关于政府工作的报告,审查国务院关于2008年国民经济和社会发展计划执行情况与2009年国民经济和社会发展计划草案的报告、关于2008年中央和地方预算执行情况与20

09年中央和地方预算草案的报告。以下为会议部分实录。温家宝：对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。二次购房即将松绑，促进楼市回暖2.309年后续市场预测◼市场

供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈。2009年长沙楼市各板块预计推出货量表2008年，长沙市商品房供应量激增，达1230.95万平方米，消化量只有680.79万平方米，市场存量为550.16万平方米，加上2007年40万平方米的市场存量，将有590.16万

平方米的市场存量进入2009年消化，加上2009年的新上市量，整个2009年的市场供应量预计将达到1100—1200万平方米左右，明年的市场竞争将进一步加剧，市场形势异常严峻。市场前景不容乐观。由于经济危机的影响，部分消费者

将推迟购房计划，2009年长沙市商品房的需求量将有可能进一步萎缩，预计2009年长沙市商品房的需求量大约在550-650万平方米（刚性需求350—400万平方米+新增人口需求60-70万平方米+外地客户需求60-80万平方米+拆迁户需求50—60万平方米+投资需求30—40万平方

米），而09年市场上市量预计将达到1100—1200万平方米，市场供求矛盾将进一步突出。◼供求矛盾进一步凸显◼板块间竞争进一步升级，南城、星沙、体育新城、市府以及市中心等板块的竞争压力最大。2009年，各板块的供应量继续走高，板块间的竞争进一步加大。特别是南

城、星沙、体育新城、市府以及市中心板块09年预计上市量都将达100万平方米以上，竞争压力将进加剧，其中南城板块、星沙板块以及市府板块供应量巨大，将处于严重供大于求市场局面，市场竞争将进入白热化阶段。2.4中心版块市场动态

楼盘名称可售套数均价主力户型促销策略华府·壹航线03700一房、三房48.34平米小户型，首付2万起，月供700起，均价4000元。福圣园——4960二房、三房——盛世荷园——6500三房二厅——印象天心729套6000单间折后均价6100元/平方米，楼盘已全面

封顶，计划9月30日完工交房。本周内定房并按期签约，可获品牌烘干机一台融圣国际1046套5030一房、二房、三房——现代华都1041套5767单间、一房一厅——锦绣世纪615套4200一房、三房四房立送32888元，三房立送26888元，二房立送16888元中江佳境天成341套3780三

房二厅94平米花园大二房，首付5.5万元，中江置业"贴心行动"可先首付1.5成，限68套。山水花都216套4100一房、二房、三房——金域·南外滩399套4884三房、四房——新芙蓉之都04000二房、一

房、三房精品两房特惠价3788——3988元/平米钱隆樽品297套4000一房、三房、二房震撼价3298元/平米起，均价3500元/平米注：在售项目总套数：4684套以上为目前中心版块主要在售楼盘，从这些楼盘的情况来看，主要呈现出以

下几个特点：➢目前在售及未售货量较大，总货量达4684套（不含本项目），竞争较为激烈；➢从主力户型看，主要二房、三房，同质竞争激烈；➢从销售举措来看，大多数楼盘均采取一定促销措施，促销活动较为普遍。小结：抢占政策先机，抢占市场空挡，推动1#蓄客地地利Ⅲ3.1项目整体优劣势分析优势

劣势城央地段---位处八一路与车站北路交汇处，芙蓉CBD内，地理位置优越。公园景观---临近烈士公园、省委、蓉园宾馆，美景如画，环境优雅。成熟配套---区域内，商场、超市、公园、酒店、学校、医院等一应俱全；社区内，临街商铺亦能为业主提供日常生活所需。便利交通---周边几十路公

交通达全城，地铁2号线与项目比邻，前景可观。大型社区---项目占地65亩，为城市中央难得的大型社区，生活舒适度高。实景园林---12000平米中央园林，3000平米绿化广场，30.65%绿化率，是城市中央极为稀缺的园林社区。高端形象---经典灰立面，开畅阳台、俊

朗构架，高档大气。◼环境嘈杂四面临马路,噪音灰尘污染严重，非纯住宅居住大盘。◼临近火车站，略显杂乱离火车站仅200米，流动人口多，环境略显杂乱。◼价位较高住宅价格一直高企，虽去年底有所回调，但并未大肆宣传，项目在很多消费者心中仍是高价盘，可望而不可及。3.

21#优劣势分析优势劣势位置更好---位于整个项目北面，可南望整个中央公园，可谓楼王位置。景观更好---更近烈士公园、更近年嘉湖，更近蓉园宾馆，景观更好，视野更开阔。且南望中央花园，观景角度更好。环境更成熟---一期即将交楼，园林即将呈现，商铺即将开街，项目整体环境更加成熟。楼距更宽---1

#楼距宽达百米，是市中心罕有的超宽楼距。更快享有---1#已然封顶，12月即可交楼，年内购房，年内即可入住。户型更好---户户都是超宽大阳台，双阳台设计，2房可变3房，3房可变4房。◼低楼层采光较差受其他楼栋影响，低楼层难有日光照射，采光差。◼部分南望园林单元景观面较窄因园林呈长形规划，1#部分

单元观景面较窄。威胁机会◼目前项目所处板块在售项目较多，户型重叠性较大，同质竞争激烈；◼中心板块09年推货量大，未来市场竞争激烈；◼未来政策及市场走向仍不明朗，楼市冷淡期尚未过去。◼芙蓉CBD建设已然展开，为项目未来发展注入更大活力，项目发展潜力可观；◼地铁2号线正式动工，项目临

近2号线中心站出口，地理优势更加凸显；◼车站北路拓改已然动工，项目位于车站北路与八一路交汇处，交通优势及口岸优势进一步提升；◼年后长沙市场略有回暖，消费者信心有所回升。3.3市场竞争分析利用优势弱化劣势抓住机会克制威胁SWOT推导1、借助万象

新天已然建立起来的“烈士公园旁住一辈子”的景观优势，强化项目是城市中央公园豪廷的核心优势；2、借助不断成熟完善的现场环境，塑造项目成熟社区大盘的特性；3、借助地铁、车站北路等利好政策，提升项目未来前景，同时强化项目绝版的稀缺性。3.4根据项目现状我们应该怎么做？——SWOT推导本项目核心

竞争力策略地段优势城市中央景观优势烈士公园年嘉湖蓉园宾馆成熟优势园林、一期年底交楼即买即享成熟发展优势芙蓉CBD地铁车站北路稀缺优势最后1栋抓住地段、公园与成熟的核心优势，突出与其他楼盘的差异性极显优越的城央地段极其罕有的公园景观极致成熟的内外环境极为稀缺的终极一栋核心攻击

力城央购房属万象，万象最好属1#人人和Ⅳ4.1项目成交客户群分析从2月份2、3、4#成交的数据来看，项目客户群呈现如下特点：客户年龄以30-45岁为主，30岁以下年龄层为辅工作性质私营业、公司职员、公务员均占较大比例家庭结构三口之家为主，两口之家为辅居住区域芙蓉区占一半以上，外区及

外地客户分别占约1/4的比例购买目的自主为主关注点地段、交通、学校、价格4.21#目标客户群推导因项目1#的户型面积及户型设计与2、3、4#同质性非常大，且价格区间也相若，因此，我们认为，1#的目标客户群，与目前的成交客户是同一类型，其特性也应极为相似，并以此

为依据，推导出1#的目标客户群区域、年龄、家庭结构等特征。143芙蓉区居民芙蓉区公务员在芙蓉区工作的中高层管理人员1#目标客户群区域构成2周边居民、商户及周边工作人群◼目标客户群构成临近区域的私企业主

在长沙工作多年的首次置业者周边县市的私企业主有家庭成员在长沙工作的家庭投资客户◼目标客户群与项目对接30岁以下35-45岁30-35岁46岁以上注重生活配套与房屋总价城市中心的区位周边商场、超市、公园、休闲配套

俱全有一定经济基础注重环境\教育\品质大同小学长沙市第十二中学烈士公园、中央园林完善生活配套子女已到上学年龄注重生活与教育大同小学长沙市第十二中学田家炳中学喜欢安宁生活环境渴望和谐邻里关系烈士公园、中央园林完善生活配套2房单

元为主3房单元为主4房单元为主4房单元为主3房单元为辅我们有什么他们想要什么针对户型产品利益与客户需求的结合点城央成熟生活+稀缺景观+高性价比城市YAKES4.31#目标客户群定位他们有较高的品位他们有挑剔的眼光他们享受现在，更寄

望未来他们享受生活，更懂得生活他们用理性的头脑算计，用感性的思维生活他们希望自己得到的是最好的，付出的是最少的道定位Ⅴ➢万象新天面市已有2年多，形象已较为老化，缺乏新鲜感；➢目前市场与2年前有所不同，客户关注层面也已有不同，原有形象内涵并不利于1#宣传的进一步延展；➢1#为项目最后一栋，

经过2年的发展，优势更为全面。5.11#形象定位思考全新命名全新定位5.21#命名建议作为组团命名，一则需服从大项目形象基准，二则需明确突出组团特性及独特优势。最后1栋，形象再提升最后1栋，环境更成熟最后1栋，价值最大化最后1栋，位置更优越万象新天·王座公园１号中央１号峰境菁品主推

组团名：备选：5.31#定位建议在项目核心优势的总结归纳的基础上，我们推导出项目的形象定位：中央湖区，公园豪廷主推定位：备选定位：城之央·湖之畔·园之心·唯此王座城之央·景之上·品之巅5.41#主推组团名及定

位语释义万象新天·王座——中央湖区，公园豪廷——释义：万象新天·王座：项目案名作为组团名前缀，可借助项目已然建立的品牌知名度和美誉度。“王座”明确点出1#是项目的楼王产品，是项目最好的1栋，且用“王座”命名，感觉更为大气、高档；中央湖区，公园豪廷：很明显，此定位语提炼自项目

核心卖点，将项目位于城央的地段优势、年嘉湖畔的环境优势、烈士公园旁的景观优势，以及项目的豪宅定位明确点出，项目优势一目了然。5.51#核心卖点整合龙脉地段：紧邻省委，龙脉之地，地灵之处人杰聚；地铁物业：紧靠地铁２号线火车站站，年嘉湖隧道

口；星级配套：阿波罗商业广场，富丽华、紫东阁等酒店环绕；酒店品质：酒店式大堂，4.2万平米车库，3000M2绿化广场；园景湖景：外眺烈士公园，俯瞰年嘉湖，内赏中央花园；百变户型：6米6大阳台，大飘窗，3房变4房，买房赚房间；

问鼎城中央，鸟瞰烈士公园，笑傲年嘉湖，坐拥中央花园，惟有万象新天◼形象塑造期超极：终极开盘，省委旁，地铁口，烈士公园上，最后一座公园豪廷超快：封顶开盘，当年买房，当年交房，当年可入住，创中央豪宅之最超美：离烈士公园近，离年

嘉湖近，离蓉园宾馆更近，全揽中央花园超优：12000M2宫廷式园林，3000M2绿化广场，酒店式大堂，4.2万平米车库超成熟：一期将交房，阿波罗、新一佳等超市林立，富丽华、紫东阁等酒店环绕超得路：车站北路拓改，地铁2号线动

工，车湘路拉通，即买即得路；超好用：6米6超大阳台，百变户型，2房变3房，3房变4房，买房赚房间城之央·湖之畔·园之心·唯此王座◼强销期法方法Ⅵ6.1年度营销思路项目整体销售已临近尾声，住宅仅剩1#未售，可售货量仅269套。虽1#销售是本年度销售的重头戏，但因总货量不多，且无后续销售压力，

因此，我们建议：1#营销节奏以短、频、快为主，以避免资源过度浪费主力宣传期短推货频快速引爆，快速销售在以上年度营销思路的指导下，综合对市场及周边环境的分析，我们制定出本年度推广的总策略：抓空白：3、4月尚为市场的空白期，借此时机展开1#蓄客工作抓

亮点：城央、公园、成熟、稀缺抓节点：4月下旬，即春交会前，视蓄客情况推出1#新货（若蓄客理想，则推出1#全部货源，若蓄客量有限，则推出1#其中一座）4月底，即春交会，对推出单元进行强销5.1-5.3，即小

黄金周，视4月开盘及后续销售情况，加推剩余货量6.2年度营销策略6.3年度推广阶段划分预备给这座城市的YAKES(雅客)3月中4月5月第一阶段：重塑形象，再树标杆，VIP蓄客第二阶段：撼世开盘,核心卖点再挖掘，再强化第三阶段：1号栋持续强销，产品卖点深挖掘6月启开承7月8月9月10月11月12月

合第四阶段：1号栋清盘春交会样板区开放5.1小黄金周6.4各阶段营销配合第一阶段：3-4月中启—重塑形象，再树标杆VIP蓄客全面展开第一阶段：1#认筹（3月—4月中）推广目的：凭借年后市场短暂回暖的契机，抢占各项目尚未开始强势推广的市场空档期，通过本阶段的宣传，重塑项目形象，并将项目塑造成市场

标杆，为1#蓄客工作做铺垫。推广主题：万象新天·王座封顶亮相，VIP终极启动重点诉求：项目综合优势推盘规划：1#蓄客蓄客时间：3月中旬正式开始广告标题：中央公园豪廷王者终归中央公园豪廷王者驾临中央公园豪廷王座登顶媒介组合：报纸广告＼网络广告

＼短信广告＼户外广告＼现场围墙＼车身广告\夹报\候车亭蓄客方式：➢VIP10000抵30000➢看房送积分活动凡在蓄客期间，前来项目现场看房者，都可参与看房送积分活动，此积分一直累积到开盘当天，用以抵扣房款，最高限额设定为

10000元。➢日进双百活动在距离开盘两个星期时，开始日进双百活动，以促成早日下订。早一日下订即可白赚200元，一直累加到开盘当天。➢送教育基金可针对一些特定的顾客群体，如拆迁户等开展送教育基金活动。从心理上彻底打消他们的顾虑，加速他们购买行为的产生。主要工作：➢确定营销的基本思路及方

向；➢对原有媒介信息进行更换，包括网络、户外、车身、现场围墙等；➢认筹报广设计、短信发布；➢认筹物料准备。包括：新夹报、售楼部背景板、售楼部吊旗更换；➢认筹促销策略方案的确定；➢新户型图册等销售物料的设计制作；➢春季房交

会相关物料准备。若项目不参与，也需进行相关宣传物料的设计制作，如单张、杂志广告等；媒介配合：◼新广告设计：➢报纸广告：晨报：3月19日头版1/3硬广、3月26日头版1/3硬广、4月2日普通版1/2软文、4月8日普通版1/2软文、

4月16日头版1/3硬广晚报：3月20日头版1/3硬广、4月9日头版1/3硬广、4月15日头版1/3硬广➢夹报：以1#核心卖点及认筹信息为主要内容，进行全新设计制作；➢短信广告：认筹短信分三波发布。第一波：3月19、20日两天集中发布，告知目标群体项目认筹信

息。第二波：公开发售前一周发布，告知目标群体火热认筹仅剩一周。第三波：公开发售前两天，告知客户项目开售时间，促动客户尽快回流认筹。（备注：若期间有任何销售措施推出，也须即时发布短信告知市场）◼现有广告信息更换：➢网络

广告：3月19日前，所有网络广告全部更换为认筹信息。包括网站关于项目销售状况等详细信息的及时更新。➢户外广告：3月19日前，更换户外广告信息，传达1#认筹信息。➢车身广告、候车亭：3月15日前，更换为1#认筹信息。➢现场围墙：

所有围墙广告在3月15日前更换完毕。报纸广告表现王者终归篇王者驾临篇王座登顶篇第二阶段：4月下旬开—撼世开盘，卖点挖掘节点：春交会第二阶段：开盘（4月下旬）推广目的：春交会期间，必有不少楼盘争相推出新货新促销举措。项目抢先一步，抢占春交会前关注度高、新货少的空档期，

推出1#住宅，以抢先消化客源，达到销售最大化。推广主题：王座·中央公园豪廷最后一座·4月18日封顶开盘重点诉求：项目核心优势——年嘉湖、烈士公园、震撼价格推盘规划：1#开盘开盘时间：4月18日广告标题：开盘前——备船游年嘉湖去备马逛烈士公园去备车定万象新天去开盘

后——百里挑一，开盘1天狂销158套千挑万选,千人选中万象新天媒介组合：报纸广告＼网络广告＼短信广告\夹报主要工作：➢原有网络广告的更换；➢开盘报广设计、短信发布；➢开盘物料准备。包括：新夹报、销控板、现场指示等；➢开盘

促销策略方案的制定；建议在现场设置大抽奖活动，成交客户人人有奖，最高2万，最低5000元；此外，对3天内签合同的客户额外优惠100元/m2，一周内签合同的客户额外优惠50元/m2，以加速客户签合同。➢五一黄金周活动物料的预先设计与制作。包括场地布置、宣传资料准备，KT板等；➢1#现场包装设计

。包括指示系统、看楼通道包装等；➢市场动态跟进；➢开盘后热销新闻及报纸广告设计。媒介配合：◼新广告设计：➢报纸广告：晨报：4月21日普通版1/2软文、4月23日头版1/3硬广、4月29日头版1/3硬广晚报：4月22日普通版

1/2软文、4月24日头版1/3硬广、4月30日头版1/3硬广➢夹报：以1#核心卖点及开盘热销信息为主要内容，进行调整；➢短信广告：分两波发布。第一波：4月24日，告知目标群体项目开盘火爆热销，感谢客户对项目的支持与厚爱；第二波：4月30日，强化项目热销信息，同时发布5.1活动信息及样板房开

放信息。◼现有广告信息更换：➢网络广告：4月15日前，所有网络广告全部更换为开盘信息。报纸广告表现年嘉湖篇烈士公园篇定万象篇第三阶段：5月承—持续热销，卖点强化节点：5.1小黄金周、样板房开放第三阶段：持续热销（5月）

推广目的：延续开盘热销态势，充分利用样板房开放及5.1小黄金周这两个有利时机，吸引客户到现场参观，同时通过对项目卖点的进一步挖掘和阐释，强化客户对项目的好感度，从而提升销售。重点诉求：超宽阳台、H+1户型等卖点推盘规划：视前期销售情况，加推剩余货量广告标题：6米6

阳台，360度园景湖景H＋1百变户型，空间价值极大化媒介组合：报纸广告＼网络广告＼短信广告\夹报主要工作：➢原有网络广告的更换；➢热销报广设计、短信发布；➢热销夹报设计制作；➢5.1小黄金周促销策略方案的制定；建议在现场开展掷飞镖赢大奖活动。客户通过掷飞镖赢取1000——10000元的现金大奖，

用以抵扣房款。➢市场动态跟进。媒介配合：◼新广告设计：➢报纸广告：晨报：5月7日普通版1/2软文、5月14日头版1/3硬广、5月21日普通版1/2软文5月28日普通版1/2软文➢夹报：以1#核心卖点及持续热销、新货加推为主要内容，进行调整；➢短信广告：分两波发布：第一波：5月1日，发布5.1活

动信息及样板房开放信息；第二波：5月7日，发布项目5.1热售、新品加推的信息。◼现有广告信息更换：➢网络广告：5月1日前，所有网络广告全部更换为热销信息。报纸广告表现狂销篇挑选篇报纸广告备选方案第一阶段

:认筹期第二阶段:开盘期第三阶段:开盘后持销6.5各节点活动配合活动策略：在“短、频、快”的总营销思路及“抓空白、抓亮点、抓节点”的总营销策略指引下，我们制定出1#的活动策略：重节点：新售楼部开放、5.1、样板房开放、2、3、4#园林、交楼重现场：售楼部、样板房、园

林重人群：从目标客户群或他们的子女关注的事物作为切入点轻投入：现场小活动为主，旨在辅助现场销售；与报媒机构联合的区域炒作为辅，旨在吸引更多关注，吸纳更多客户。以超大型公关活动创造社会效应，阶段中小型公关活动加强维系业主关系新售楼

部开放5.1、样板房及2、3、4#园林开放2、3、4#交楼新售楼部开放仪式宫廷园林生活SHOW马乐山迪斯尼卡通手模展入伙酒会年度主题活动：“芙蓉盛世，人文新景”——芙蓉区人文长廊时间：3-6月时间：4.25时间：5.1-5.3时间：6.27◼年度营销活动轴

表年度主题活动“芙蓉盛世，人文新景”——芙蓉区人文长廊活动思路：1、自去年底开始，芙蓉CBD的炒作如火如荼，芙蓉区的发展前景极大，作为芙蓉CBD内的项目，获益匪浅，这是我们不可舍弃的一大卖点；2、项目主力目标客户群为60、70年代出生的中青年人，

亲眼见证芙蓉区的蓬勃发展，以芙蓉区发展30年来的人文事物为切入，容易引起他们的共鸣；3、项目自开售以来，一直较少进行人文宣传，与报媒结合进行区域人文炒作，可将项目档次进一步拉升，同时对CBD的炒作，在推动住宅销售的同时，亦可对写字楼销售

形成强大助力。活动目的：通过与报媒机构联合，对芙蓉区30年来的发展进程以及未来发展前景进行一系列炒作，一方面全面提升项目档次，将芙蓉区的文化底蕴及发展价值嫁接至项目本身，从而全面推动住宅、写字楼、商铺及车位的销售；另一方面在与报媒的共同炒

作中，既可提升项目的曝光率，扩大项目知名度，且此种活动方式操作难度小、耗资少，可良好控制营销成本。活动方式：由报媒如潇湘晨报牵头，举办此次活动，活动包括信息宣传、30年物品征集、岁月回顾、未来展望这几个部分。先在媒体上大肆宣

传活动信息，并对芙蓉区30年发展历程中的有趣故事进行连载，同期大肆征集与芙蓉区30年发展有关的物品，如老照片等，挑选有代表意义的在媒体发布，同时在售楼部展出，并通过大众评选，选出最具代表性的照片，进行奖励。活动中，场地、费用由万象负责（除媒体宣传费用外）活动时间：此活动时间跨度大，可从正式蓄客

开始，炒作至写字楼开盘。4月启动活动目的：借助新售楼部开放这一契机，通过现场隆重的剪彩仪式，营造现场热烈喜庆的氛围，吸引周边客户关注，提升现场人气。活动时间：新售楼部开放当天上午活动方式：开放仪式可采取4个环节进行，以将现场氛围推至高潮，

并邀请曾到项目参观的入场客户前来参观，也可邀请旧业主携朋友前来参观。1、领导剪彩2、放飞和平鸽3、礼炮齐鸣4、金狮庆贺新售楼部开放仪式5月聚焦马乐山迪斯尼卡通手模展活动思考：即便很多消费者对促销以外的现场活动兴趣不大，但若小孩喜欢，

很多家长都愿意陪同前往，因此，本活动针对目标客户群以三口之家为主的特点，利用儿童的喜好为切入点，举办此次活动，吸引家长同往。活动目的：借5.1小黄金周良机，通过国际知名手模大师马乐山到场现场表演迪斯尼卡通手模的活动，吸引全城关注，更吸引一家三口为主的客户前来参观，一则打开客源，二则提升现场人气，

三则提升项目亲和力。活动时间：5.1期间活动方式：5.1当天，邀请国际手模大师马乐山亲临现场，表演手模制作过程，并进行迪斯尼卡通手模玩具展；5.2-5.3，现场展出迪斯尼卡通手模。凡当天携小孩参观的客户，均可获赠手模一个。5月聚焦宫廷园林生活SHOW活动目的：5.1期间正逢样板房及2、3、4#园林

开放的良好时机，因此，建议除售楼部手模展吸引人气外，也可充分利用园林及样板房进行现场氛围营造，通过欧式宫廷风情展以及互动节目，提升现场可观可参与性，以及客户对项目的好感度。活动时间：5.1期间相关促销：凡5.1期间购房的客户

，可免费获赠知名婚纱影楼价值5200元的婚纱摄影一套活动方式：活动分区进行，不同区域设置不同活动：1、在园林小道及样板房内，邀请中外男女模特，以情景演绎方式向现场人士展示欧洲宫廷贵族生活；2、在中央水景区，邀请流行4人乐队（含小提琴手、萨克斯、大提琴）在现场演奏；3、在林

荫下，由美术家现场为宾客进行肖像素描、卡通创作，同时对园林风景意境进行写生，营造浓厚的艺术氛围4、邀请长沙知名婚纱摄影店，在现场设点，为购房客户拍摄婚纱照或全家福流行4人乐队宫廷贵族生活SHOW素描区婚纱摄影区6月策动活

动目的：因项目老业主介绍成交的比例比较大，且项目本身拥有大量的老业主，因此，建议利用2、3、4#交楼的契机，在园林内举办入伙自助酒会，2、3、4#业主除携带家人外，均可携带2名朋友入场，以促动业主介绍成交，同时通过活动提升旧业主对项目的好感。活动时间：

6月27日活动方式：在园林内设置自助酒会，邀请2、3、4#业主参与，凡参与业主，可携2名家眷及2名朋友入场，现场除自助酒水餐点外，另邀请一组西洋乐队伴奏，充分提升项目档次和品位。交楼配合：建议在项目交楼时，另外配合礼品赠送，如红酒2支、不锈钢餐具一套等。暖情盛夏——业主自助酒会

6.6媒体配合DM直邮短信群发公关活动杂志宣传渠道架构报纸、户外、电台网络、车身大众传播点对点营销◼宣传渠道架构以传统的报媒与专业杂志塑造形象，以报媒传达信息报纸广告——《潇湘晨报》为主，《长沙晚报》为辅网站广告——0731、搜房等户外广

告◼大众媒介专业杂志——《顶级TOP》、《柒天》短信群发----注册资金50万以上私营企业主20万元以上私家车主政府公务员、企事业单位职员银行金卡会员、月话费200元及以上的用户高级消费场所会员，如王府井、汎歌、你好漂亮等机构◼小众媒介◼新媒介运用加油站纸巾盒：因项目目标客户多为自驾车

人士，建议在芙蓉区加油站免费提供印有项目广告的纸巾盒，以此进行点对点宣传；话费账单：在话费账单背面印制项目广告，以较少的费用深入客户生活的各个层面；高速收费站资料派发：因项目有20%的客户来源于外地，建议在高速路收费站，随卡发放项目资料，以吸引这部分客户到现场参观

；免费旅游券广告：据悉长沙正准备推行免费旅游券，建议利用该券广泛派发的特性，在背面印制项目广告，以达到广泛传播。基本广告费用：目标销售额4.5亿*1.2%=540万合计：540万（包含广告宣传品制作、媒介

发布、服务费等，不包含销售代理费及促销优惠）◼主要媒介费用分布：（540万*45%=243万）类别渠道费用百分比报纸《潇湘晨报》65.61万45%《长沙晚报》43.74万户外识字岭等36.45万15%网络原有渠道19.44万8%报刊亭原有渠道12.15万5%车身原有渠道24.3万10

%短信700万条12.15万5%活动——9.72万4%其他新媒体运用19.44万8%本案完，谢谢！