【文档说明】房地产基础知识入职培训(最新版2).pptx，共(45)页，274.398 KB，由精品优选上传

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以下为本文档部分文字说明：

培训纲领：•第一部分:认识1个行业•第二部分:了解2个流程•第三部分:掌握30个术语第一部分认识一个行业温家宝总理在今年十届五次政府工作报告中明确指出:：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。(一)特点:国民经济的重要支柱产业•1:关系国计民生•(由于

住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的发展。)•2:房地产发展是中国市场经济发展的缩影•3:属于第三产业•4:房地产行

业是资源整合度(点\线\面)要求最高的一个行业.(二)发展过程:•1988年-1997年:十年计划主体机制•1998年-2007年:十年完全市场机制•中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为

发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。2007年-今为国家调控期(三)现状:•“健康论”•“泡沫论”•“宏观调控”(四)发展趋势:•趋势一：政策调控或将加强实施力度;•趋势二：房地产金融向国际化纵深挺进;•趋势三：

规模化开发模式将成为开发主流;•趋势四：兼并收购将成为市场的一个方向;•趋势五：大集团“瘦身减肥”开始收缩战线;•趋势六：市场呼唤升级的专业服务(专业的投资商\专业的管理商\专业的运营商).第二部分:了解2个流程(房地产开发建设流程与成本生成流程)

项目选址立项规划地形勘查扩初设计联合会签土地使用证建设工程规划许可证开工基础主体竣工验收验收备案定价（一）房地产开发建设流程建设工程施工许可证上图销售入住分解1项目国家政策总体发展选址立项市场调查定位可研报告资金落实验资报告分解2规划总详规划初步设计规划院规划局《选址意见书》

《用地规划许可证》地形勘查地形勘查报告分解3扩初设计市拆迁办安置用房审批表市规划局规划审定书联合会签消防局防疫局建委民政局人防办《消防审批意见书》《卫生防疫意见书》项目注册《社区用房协议》《人防审批意见书》建委收费办《建设工程规划许可证》规划局分解

4《建设工程规划许可证》规划院综合管网设计规划局综合管网审图给、排水、热网、电讯、煤气许可证勘测院定线验线开工1三通一平园林管理所自来水公司交通大队电业局平整场地树木砍伐手续临时水临时占道手续临时电开工2分解5《建设工程规划许可证》施工图设计院标底制作招标文件工程招标招标办施

工队伍资质审查外埠施工单位备案工程施工合同工商局合同鉴证质量站安全站劳保办定额站《建设工程施工许可证》市建委开工开工1开工2开工3施工图审查开工3分解6开工基础主体区内大配套室内外装修供电供水排水煤气供暖环境设施挂表送电卫生防疫施工施工报户卫生许可证开栓联网区内

道路景点绿化残土外运地名办门牌号区建委挂信报箱竣工工程监理技术档案工程量分解7验收质检站规划局消防人防卫生防疫设计院街道办事处施工单位项目部验收备案测绘院上图定价物价局住宅办销售入住(二)成本生成流程图第三部分:掌握30个房地产术语1、房地产：•房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可

分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。•所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。2、土地的所有权种类：•国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：•征用、划拨、出让。•协议

出让•“招拍挂”:即招标、拍卖、挂牌4、生地与熟地：•熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。•生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。•三通一平：水通、电通、路通，场地平整。•七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方

式：•货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。•目前较多采用货币补偿方式。6、土地的使用年限：•住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。7、土地成本的构成：•土地出让金+拆迁费用。8、土地出让金：•指市县级人民政府土地行政主

管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。9、产权及房产种类：•房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。•房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋

所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。•房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。•公房：

也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。•使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。•共有房产：两个或两个以上的人对同一项

房产共同享有所有权。•现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。•期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。10、价格：•价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘

价等，在此仅介绍其中的两种。•均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。•起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价

作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。11、定金的规定：•定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。•它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约

定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。•如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。•

这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。12、房屋面积：•建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下

室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）•使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。•套内建筑面积：由套内房屋

使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。•共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯

间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。•共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。•预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。•竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。•共有建筑面

积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。13、“五证两书”：•五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。•两书：•商品房质量保证书：主要约定

了保修年限、保修方式等•商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。14、按揭的含义：•又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可

的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。15、容积率：•项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。•多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右

。•对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。16、建筑密度:•在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。•建筑密度可以

反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。17、绿化率：•项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。•绿化率自然越高越好，一般在35%左右。18、用地性质：•规划用地的使用功能。19、用地面积：•规划地块划定的面积。20、用地红线：•指经

城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。21、道路红线：•城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。22、配套设施：•指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。23、建筑小品：•指既有

功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。24、建筑物•一、定义：•广义：人工建筑而成的所有东西。•狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪

念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。•构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。二、分类：•房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。•按使用性质分：居住建

筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑•按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。•按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。25、建

筑构造•一、基础：•定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。•按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩

基础。•二、地基：•定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。•三、墙体和柱：•竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。•墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。•四、门窗：

•门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。•窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。•五、地面、楼板和梁：•梁是跨过空间的横向构件。•六、楼梯：•一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。•楼梯的宽度一般在1.

2米左右。•住宅楼梯的倾斜度一般在15～20°•台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。•2.80米层高的住宅每跑9个台阶。•七、屋顶：•屋顶分平屋顶和坡屋顶。•建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。26

、建筑设备•一、给水、排水系统•给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅

能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）•给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。•排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100～1

50的铸铁管或PVC管材。二、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等

不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不

用不交费”的状态。三、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。四、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。•五、燃气供应系统•燃气目前

常用的有三种：•人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。济南市正在逐步替代人工煤气。现价约为1元/立方。•天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气

会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。•液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.5～9.5元/立方。液化石油气

与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。•六、电梯：（略）•七、设备层、管道井：•设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。•

八、综合布线系统、楼宇智能化：27、建筑材料•砖：•普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。•每512块普通砖组成1立方米。•水泥：•水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。•钢筋混凝土：•混凝

土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。•采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。•防水材料：•目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。•三大材、四小材：

•三大材：钢材、水泥、木材。•四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。28、建筑识图•平面图、立面图、剖面图•轴线、标高、尺寸线、比例尺•建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图29、建筑测绘术语•开间：•

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间

尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。•开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装

修改造。•进深：•在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇

住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。•层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。•净高：层高减去楼板厚度的净剩值。•错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40～60cm之间，以实现动静、公私的分离。30、房地产中介服务机构:•房地产咨询机构•房地产价格

评估机构•房地产经纪机构•房地产实行一系列资格证制度•论述题：1、如何理解房地产行业属于第三产业而不是第二产业？2、请列出2004年以来国家调控房地产的一系列政策，并谈谈你对房地产“宏观调控”的认识与理解。•一句赠语

:机遇是偏爱有准备头脑的人!建筑是美丽的,房地产的明天也终究是美好的!