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地方政府融资平台项目审查要点2010年11月主要内容❖政府融资平台项目贷款模式和特点❖规范政府平台项目的要求和做法❖政府平台项目的审查决策与管理❖对政府平台项目的总体授信态度❖具体项目的行业政策和审查要点政府投融资平台项目贷款模式和特点❖平台的概念政府融资平台是由

各级地方政府提出，以政府信用为基础，具有独立法人资格的企事业法人，包括省级政府融资平台和地市级及以下政府融资平台。银行与地方政府共同探索通过债务融资支持地方经济和社会发展的方法，产生了政府融资平台（实际上是政府指定借款人）。目前大部分的地方政府，至少成立了一家公司作

为投融资平台。❖平台的作用有利于促进政府投资体制的改革，提高政府投资效益。根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），采取规范的借款人机制，推动将市场经济有偿交易行为机制引入政府行政性无偿直接投资领域，可提高政府投资效率。

通过银行融资推动棚户区改造、节能减排、城市基础设施（供水、供电、供气、城市道路）等项目建设，建立政府指定借款人机制，帮助政府实现了“社会责任”目标，促进经济社会发展。政府投融资平台项目贷款模式和特点银行与地方政府合作开展城市基础设施贷

款以来，根据不同政策环境和监管环境，融资平台操作模式的发展经历了不同阶段：❖第一阶段：参照世行模式直接由地方财政提供担保或兜底承诺❖第二阶段：地方政府出文承诺财政补贴用于偿还贷款❖第三阶段：借款人以其政府补贴受益权、各种收费权提供质押

担保❖第四阶段：借款人以回购协议项下权益、各种收费权等提供质押担保❖第五阶段：借款人以合同项下的应收账款提供质押担保。政府投融资平台项目贷款模式和特点平台模式的政策依据❖《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）中规定：政府投资资金包括预算内投资、各类专项建设基

金、统借国外贷款等。政府投资资金可分别采取直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息等方式。❖由政府主导组建的借款人，是依据《公司法》成立的符合市场经济的企业法人主体，一般都具有完善的治理结构、充足的资本金和资产、合法的资质、规范的项目管理方式。同时，具有借款人资格（人

行颁发的贷款卡证），还贷责任清晰。❖根据《物权法》、中国人民银行《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令[2007]第４号）、中国人民银行征信中心《应收账款质押登记操作规则》等规范性法律文件，将政府投资项目按应收账款质押的担保方式，通过账户监管等信

用风险控制技术，具有可操作性。政府投融资平台项目贷款模式和特点政府融资平台特征❖政府主导或绝对控制❖主要业务是融入资金❖融资行为全部或部分由地方财政直接或间接承担偿债责任或提供担保❖所筹资金主要用于基础设施建设或准公益性政府投资

项目❖政府部门直接作为借款单位的也作为政府融资平台范围政府融资平台类型❖各类开发区、园区投融资平台❖国有资产管理公司❖土地储备中心类公司❖城市投资建设公司❖财政部门设立的税费中心❖交通厅、铁道部、铁路局❖其它交通运输类政府投融资平台政府投融资平台项目贷款模式和特点平台性质分析❖

只承担公益性项目融资、不承担建设运营，主要靠财政资金偿还债务的平台❖承担公益性项目建设和融资、主要靠财政性资金偿还债务的平台❖承担有稳定经营性收入的公益性项目融资和建设任务并主要依靠自身收益偿还债务的平台❖承担竞争性项目融资任务的平台政府投融资平台项目贷款模式和

特点☆银行提供的金融工具：❖以综合授信额度为主（包括贷款、银票、贸易融资、工程保函等），协助发行公司债、企业债，中票、短券等。❖模糊地带多来源于政策界定不清（国家政策和地方政策），以及就项目类型、借款人主体（项目施工方

）、贷款种类选择的不同而最终形成的。如土地一级开发项目，一年期项目贷款。搭桥贷款，已基本叫停。《中国银监会关于规范银行业金融机构搭桥贷款业务的通知》银监发[2010]35号。禁止以下性质或用途的搭桥贷款：◇向项目发起人或股东发放的项目资本金搭桥贷款。◇以企业应收财政资金或补助为由，向借款人发放财

政性质资金（安排的中央预算内投资资金）的搭桥贷款。◇为企业发行债券、短期融资券、中期票据、发行股票（含定向增发和私募）以及股权转让等提供搭桥贷款。政府投融资平台项目贷款模式和特点☆银行贷款与其他金融机构、外国政府贷款、各种基金等融资渠道的差别❖外国政府贷款

：政府有关部门出面洽谈。属主权外债外；贷款条件优惠（赠与成分）期限长（10-40年）;限制性采购（50%-85%）；投向限制（政府主导基础设施）；受外交、财政政策的影响。❖信托公司贷款：期限短，资金量小。监管

相对较松。❖基金：除政府设立的偿债基金外，其余创投性基金均追求高收益高回报的产业❖债务融资工具：期限、品种较为灵活，但对发行主体要求较高，并受市场行情影响较大。10月份地方城投债共发行了13只，已经超过9月10

只的发行水平.政府投融资平台项目贷款模式和特点☆项目融资或新城开发项目的贷款流程：❖业务部门（经营机构）发起→组成材料上报有权机构进行项目评估和审批→获批后组织落实放款条件后发放贷款→按相关规定实施贷后管理→收回全部贷款本息→不能按期收回的，对贷款进行重组（转贷）或进行资产保全。☆商业

银行平台项目的审批权限：总行、分行、支行的职责和权限。比照一般中长期项目贷款管理模式管理模式：统一评审、分项审批、单独签约、控制风险。政府投融资平台项目贷款模式和特点☆商业银行委托贷款的操作流程：委托贷款是指由政府部门、企事业

单位及个人等委托人提供资金，由银行作为受托人（贷款人）根据委托人确定的境内、外企（事）业法人单位或其他经济组织作为借款人，按照委托人确定的用途、币别、金额、期限、利率以及还款方式等代为发放、监督使用、协助收回

本息并收取手续费的贷款。借款人、借款项目以及担保方式均由委托人指定，商业银行“代为发放”和“协助收回”，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。以资金来源和用途的合规性审查为主，除个别贷款和个别时期，此

类业务多属低风险业务，审批权限一般在分行。具体流程：提出申请，提交委托人、借款人的相关资料→银行按程序进行报批→批准后签订委托合同和委托借款合同→委托人在指定账户内存在贷款资金用于发放借款人→回收本息划转到委托人账户贷款到期后，委托人

不同意展期，借款人又无力偿还贷款本息的，为减少账面逾期，银行可注销委托贷款。规范政府平台项目的要求和做法❖2006年五部委下发的《关于加强宏观调控、整顿和规范各类打捆贷款的通知》❖2009年央行和银监会联合发布的《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》各

家银行纷纷进入地方融资平台领域，以应对金融危机❖2010年加强地方政府融资授信风险处置工作监管意见，要求规范平台运作❖2010年，国家研究进一步规范平台运作的制度办法，规范地方政府及其融资平台公司的举债和担保承诺行为规范政府平台项目的要求和做法❖国务院正式文件-《国务院关于加

强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》国发[2010]19号❖四部委文件-《财政部发展改革委人民银行银监会关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预[2010]412号文）❖银监会-1：《关于地方政府融资平台贷款清查工作的通知》（银监办发[2

010]244号，❖银监会-2：《中国银监会办公厅关于做好下一阶段地方政府融资平台贷款清查工作的通知》（银监办发[2010]309号）国务院关于加强平台管理的文件精神❖☆国发［２０１０］１９号❖平台债务的分类1.用

于公益性项目建设并主要依靠财政性资金偿还、2.用于公益性项目建设并主要依靠自身收益偿还的、3.用于非公益性项目建设的❖政府平台的分类（三类）1.只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司——不得再承

担融资任务2.承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司——剥离融资业务3.承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司——商业运作重要文件解读-关于平台定

义❖19号文—政府及部门通过财政拨款或注入土地或股权；政府投资项目；拥有独立法人资格的实体❖412号文--政府及部门通过财政拨款或注入土地或股权；政府公益性项目；拥有独立企业法人资格❖银监会文件—交通厅、土地储备机构、电网、铁道不纳入平台统计。重要文件解读-关于

平台分类❖19号文—分为四类：公益+财政资金；公益+项目建设运营+财政还款；公益+自身收益；非公益性平台❖412号文—关于财政性资金的定义：70%+偿债来源财政，财政资金不包括注入平台的土地收入及返还、车辆通行费用等，上述资金纳入自身收益

。❖模糊地带—公益+自身收益中的30-70%来源自身收益如何界定。❖银监244号文—公益性平台；准公益性平台；非公益性平台重要文件解读-关于新设平台19号文及412号文明确新平台要求❖注资要求：公益性资产不得作为资本注入平台

公益性资产，是指为社会公共利益服务，且依据有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等。重要文件解读-关于项目分类19号文及412号文明确平台

项目为❖第一类：公益项目＋财政还款❖第二类：公益项目＋自身收益❖第三类：非公益项目２４４号文对存量项目的分类❖全覆盖：自身现金流／应还本息１００％及以上❖基本覆盖：７０％-１００％❖半覆盖：３０-７０％❖无覆盖：３０％以下自

身收益的范围：经营现金流＼车辆通行费＼土地处置收入＼股权及收益重要文件解读-关于平台整改３０９号文明确平台整改分类❖第一类：整改为公司类贷款－监测❖第二类：保全分离为公司类贷款❖第三类：清理回收二三类做好－－

监督❖第四类：仍按平台贷款处理－监控规范政府平台项目的要求和做法☆国务院19号文对银行审贷、批贷产生的影响文件出台后，融资平台贷款提供担保方面的影响，如担保人，担保物，担保方式等？❖影响：从银行信贷政策是否支持的角度，可做的贷款项目，可选取的借款人❖担保：当前融

资平台贷款可选用的担保方式规范政府平台项目的要求和做法影响分析规范操作、控制规模、防范存量风险从长期影响与积极促进作用短期内管理缺位与防范道德风险融资平台差别化与细分关注重点领域、重点平台注重防范资金链断裂风险，关注市县政府负债关注财政、土地等与平台贷

款密切相关的宏观政策及市场变化。贷后管理精细化与深度规范政府平台项目的要求和做法规范平台的思路地方政府举债与融资平台举债分类管理存量债务与新增债务分类管理融资平台主要承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务

，或承担竞争性业务的融资任务建立地方政府债务率、新增债务率等指标体系，进行债务规模限额管理和风险预警。解包还原、逐笔核对、重新评估、整改保全政府平台项目的审查决策与管理19号文412号文明确平台项目可贷款的情况

❖严格控制新项目❖在建项目：公益性项目一般不提供支持“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目，如市政道路、公共交通等基础设施项目，以及公共卫生、基础科研、义务

教育、保障性安居工程等基本建设项目。❖可做领域：公路项目＼城市轨道交通＼土地储备＼棚户区改造＼自身收益的非ＢＴ项目＼中小企业＼藏区＼新疆政府平台项目的审查决策与管理对平台借款人的要求❖优先选择信用等级高，资金实力、偿债能力及运作管理能力强的企业法人。❖尽可能利用现有企（事）业法人作为借款人，

如各地城投公司、水务公司、燃气公司等。通过对其进行充实、完善、增资扩股或改制、重组进行必要的整合，使其能满足建设项目融资能力的需要。❖对于新组建的借款人，应按照现代企业制度要求，完善内部治理结构。同时，要求政府在资金、资源等方

面给予必要的组织增信支持，使其具备一定的资金实力和融资能力，以及行业项目的管理能力。❖界定信用等级准入。政府平台项目的审查决策与管理对信用风险缓释措施的要求❖对于需政府政策支持的项目，设立偿债准备金和准备金账户监管。❖可选取的担保方式：路桥、供水

等特许经营的收费权质押；政府政策支持产生的土地出让收益质押；其他第三方保证、不动产抵押、股权质押。通过开立资金专户，签订账户监管协议等风险缓释措施，防范风险。政府平台项目的审查决策与管理19号文412号文明确平台项目不能选取的担保方式❖除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及其所属部门、机构和

主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。❖“直接、间接形式为融资平台公司提供担保”包括但不限于下列各种形式：为

融资平台公司融资行为出具担保函；承诺在融资平台公司偿债出现困难时，给予流动性支持，提供临时性偿债资金；承诺当融资平台公司不能偿付债务时，承担部分偿债责任；承诺将融资平台公司的偿债资金安排纳入政府预算。政府平台项

目的审查决策与管理❖按照地区评级和政府评级，对地方政府债务率进行控制❖优化融资平台结构，重点支持省级平台，适当控制地市级以下平台❖优化平台项目结构，重点自身具有还款能力项目❖优化资源配置，积极支持经济社会发展的重点领域和薄弱环节对政府平台项目的总体态度

❖要区别不同地区、不同层级以及融资平台的规范运作程度，实行不同政策，如省级（含直辖市、自治区）平台、省会城市和财力强的中心城市平台，仍要积极支持；财力较弱的县平台，区别对待，有保有控。❖保证续建项目正常贷款需求，防止现金流断裂，造成社会、财政、金融系统性风险，既要防止银行风险向财政转移，又要防止财

政风险向银行转移。❖推动融资平台规范管理与运作，健全人事、资金、财务等管理制度，完善公司治理结构，这是开发性金融理论的深化❖要采取各种有效形式补充平台资本金，增强平台可持续融资能力，降低负债率，比如支持各类市场化主体参与城镇化建

设项目，发行地方政府债券、注入变现能力强的优质资产等❖平台融资具有长期性、战略性等特点，需要长期持续的投入，并主要用于政策性强、影响力大、急需发展的瓶颈领域，还款来源主要靠未来财政增收和土地收益等综合收益，因此，要控

制好地方总体债务率水平，尽量减少银行间的恶性竞争，避免融资平台过度负债，放大地方政府财政风险。对政府平台项目的总体态度❖重点关注的问题：❖融资平台自身实力不足的问题：如法人治理结构不完善；负债率偏高，盈利能力不强；企业产权关系问题；经营

管理能力不足；与政府人大的沟通协调能力不足等问题。❖政府负债能力问题：近几年地方政府债务率上升较快，如普遍采用的债务率指标，很多地方政府已突破风险边界。❖还款资金问题：由于多种还款承诺方式共存，新老项目还款资金往往存在一定程度的交叉，使

一些项目还款来源落空，突出表现在土地出让资金的使用上，存在“一女多嫁”的现象。❖政府资源整合问题：近年来，国家出台了大量关于土地管理的政策法规，一定程度上制约了地方政府的土地出让量和出让价格，加强了对土地出让资金的管理，由

于土地出让总价款纳入财政预算管理，银行缺乏对土地出让资金进行有效的监控手段。❖政府换届问题：可能出现的“新官不理旧帐问题”。对政府平台项目的总体态度❖推进平台建设：❖从融资平台的职能定位、治理结构、项目管理、经营能力、资产负债以及资金“借用管还”机制等方面，帮助地方政府设计融资

平台规范方案。加强融资平台法人治理结构建设，特别是按照现代企业财务和会计制度，使政府政策支持产生的各项资金以合规合法的方式进入融资平台。❖推动各地通过增加融资平台注资、注入经营性、易变现的优质资产、引入战投、改制、重组、上市、资产证券化等改造措施，提高借款人实力。推进融资平台股权多元化、运

作市场化、经营企业化，促进融资平台做实做强，降低负债率❖加强对项目产业、审核、环保、土地、规划等方面的评审，落实“四项审批”（规划、土地、环评、核准）条件。对政府平台项目的总体态度☆对于股权并购方面的贷款（权益性投资）有哪些特殊要求❖所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收

购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。❖▲并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司进行。❖对银行的要求：全部并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过5

0%，对同一借款人的并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过5%。专业团队，总行审批❖对借款人的要求：并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%，并购贷款期限一般不超过五年。公共事业（基础实施）项目行业政策❖根据服务内容，将城市公共事业领域分为供热（D4430）、燃气（D450

0）、自来水（D4610）、污水处理（D4620）、垃圾处理（N8022）、其他。❖▲电费销售收入超过营业收入50％的垃圾发电项目纳入电力生产行业信贷政策管理。❖该领域可被定义为适度进入领域。信贷基本

原则是：优选区域、控制收费、适度进入、规范运作。❖重点投向经济发达的大城市及区域中心城市，合理评价各类项目资金补偿方式及风险特征，控制项目收入及现金流，防范信贷风险。公共事业（基础实施）项目行业政策❖准入标准❖地区准入：❖上年末常住人口超过50万。❖上年

度财政预算内收入不低于20亿元，人均GDP不低于全国平均水平。❖上年末城市公共事业领域无不良贷款。公共事业（基础实施）项目行业政策❖客户准入：❖上年度经营性现金净流量为正，资产负债率不高于65％。❖上年度供热企业供热面积不低于300万平方米；供气企业供气户数

不少于10万户；自来水企业实际综合生产能力不低于15万立方米/日；污水处理企业日处理量不低于10万吨；垃圾焚烧处理企业日处理垃圾量不低于1500吨。❖上两年度地方财政补贴能及时足额到位。❖公用事业费欠缴率不超过5％。公

共事业（基础实施）项目行业政策❖项目准入一般标准：❖项目立项、土地、环评等手续合法合规。❖项目建设规模与城市容量相匹配。❖供热项目机组单机容量不小于5万千瓦；燃气项目须有稳定的气源供应；自来水项目产能不低于1

0万立方米/日；污水处理项目日处理量不低于5万吨；垃圾处理项目中填埋方式日处理量不低于800吨，焚烧方式日处理量不低于800吨，堆肥方式日处理量不低于300吨。❖城市供热、垃圾处理项目资本金不低于35％，其他项目资本金不低于30%。公共事业（基础实施）项目行业政策❖项目准

入一般标准（续）：❖项目综合偿债保障比大于1。❖项目须由有相应资质的设计单位设计，项目股东具有该领域项目建设经验及背景。❖▲由全国性的城市公用事业领域大型企业集团全资或控股公司承建，由总部提供足额担保或以综合能力偿债的

项目，可不受区域准入限制和客户准入限制。执行该项政策的企业名单由各行报总行核准后执行。❖▲对承担开发区公共事业建设及运营的项目，所服务开发区符合开发区客户准入标准，可不受上述区域准入标准限制。公共事业（基础实施）项目行业政策❖期限管理：❖项目贷款期限原则上不超过10年，以

特许经营权方式运营的项目贷款期限不超过剩余经营期限。必须采用分期还款方式，按项目现金流特点合理确定分期还款计划。公共事业（基础实施）项目行业政策❖☆关注的风险点：❖规模过大风险。项目建设规模应与当地市场容量匹配

，防范因项目建设规模过大引发偿债风险。❖管网配套风险。管网配套是影响自来水厂、污水处理厂等负荷率的关键因素，应要求配套管网在水厂建成投产日前先期建成，或配套管网同步建设。❖政府信用风险。公共事业领域普遍存在财政补贴情况，污水处理费需纳入财政管理，政

府行为影响公用事业收费范围、收费价格能否达到预期。要合理评价当地政府信用环境，防范政府信用风险。公共事业（基础实施）项目行业政策❖☆关注的风险点（续）：❖BOT协议风险。要关注企业与当地政府签订的BOT

协议关键条款，如价格调价机制、保底处理量或保底产量、补贴结算方式、项目最低收益率、管网权益等。❖经济环境及体制风险。防范因经济环境导致企业欠费等因素引发风险。对政府背景事业单位运作的项目，防范因冗员过多、成本支出不合理等引发的项目风险。公共事业（基础实

施）项目行业政策❖环境保护方面需关注的风险点：❖对于供水企业重点关注水源地保护，确保水资源不受污染。关注城市供水管网漏损情况，提高供水效率。❖污水处理厂污染物排放须符合《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918－2002）。

❖对于垃圾处理企业，采用填埋方式的重点关注对地下水污染的防治措施，采用焚烧方式的重点关注对大气污染的防治措施以及周边居民的意见。❖禁止发放煤制气作为气源的燃气生产供应项目贷款。公共事业（基础实施）项目行业政策❖一般性风险控制措施：❖锁定还款来源。要求借款人在银行开立收费收入归集账户

，约定合理的收费收入资金回笼比例，授权银行从收费收入归集账户中直接扣收到期贷款本息。如扣除必要运营费用后项目收费收入不足以覆盖银行贷款本息的，须落实其他充足的还款来源。❖落实担保及保障措施。项目建设期

应以在建工程及土地或其他资产办理抵押，以特许经营权方式运营的项目须办妥特许经营权质押，以收费权质押的须在人民银行应收账款质押登记系统进行登记。项目建设期和营运期须办理工程保险，且、银行为第一受益人。❖设定保护性条款。在借款合同中设定分期还款计划、对外融资及担保限制、股东利润分配限制、转让经营（收费

）权限制、资产负债率及现金流等财务指标限制、交叉违约等保护性条款。公共事业（基础实施）项目行业政策❖核心❖定价、现金流❖信用增级❖行业背景和行业经验城市轨道交通项目行业政策❖城市轨道交通是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-

2002）标准中的“轨道交通业”（F5321），是以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量公共交通之总称，包括地铁交通、轻轨交通。❖该领域可被定义为支持领域。信贷基本原则是：选准城市，积极营销，专业运作，分类管

理。❖轨道交通规划由国家发展和改革委员会同交通运输部组织审核后报国务院审批，因此我行应重点支持规划获得国务院批准城市的轨道交通项目，城市轨道交通项目行业政策❖☆关注的风险点❖核心是规划。重点关注轨道交通规划能否适应城市合理布局以及城市化快速发

展的要求，规划能否与城市总体规划以及城市土地开发利用相协调。❖“量力而行、有序发展”，与城市规模和经济发展水平相适应。近期由于全国各大城市轨道交通规划的里程数越来越大，建设时序纷纷提前，给各城市在安全保障、流量需求、综合效益等方面带来了较大的压力。各贷款行要重点关注当地轨道交通建设规模与建设时序

的合理安排，避免因建设超前、成本超支导致项目不能达到预期效益等，最终影响贷款按期偿还。城市轨道交通项目行业政策❖☆关注的风险点（续）❖轨道交通项目一般建设于城市繁华地段，重点关注因建设用地拆迁补偿的不确定性导致建设成本超出控制

范围的风险因素。❖针对轨道交通建设运营中的PPP、BOT、BT、委托运营等投融资模式创新，重点关注项目投资者与政府签订协议的风险分担机制和收益调节机制，制定好我行信贷风险防范措施。城市轨道交通项目行业政策❖一般性管理规定：❖“选准城市”，将全国主要城市

分为四类，北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京、武汉、苏州、宁波为第一类，主要省会城市、沿海城市、经济发达的地级市为第二类，第二档省会城市和经济相对发达的城市为第三类，其余为第四类。❖针对轨道交通公益性强，项目投资大，且自身经济效益差，建议采取银行贷款、企业

债券、短期融资券、中期票据、利率期权、出口信贷、股权信托等多种方式的金融服务，以期控制成本，降低风险。城市轨道交通项目行业政策❖一般性管理规定（续）：❖项目资本金不低于25％，至少与银行行贷款同比例到位。❖贷款原则上采取银团

，期限一般不超过25年，合理确定分期还款方式。❖一、二类城市可采用信用方式放款；三、四类城市应落实有效担保。❖运营企业应在银行开立项目运营收入专户，资金归集率不低于融资占比。❖项目建设期应办理工程保险。土地一级开发项目审查要点❖土地一级开发，是指由政府或其授权委托

的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“熟地”标准，再对其有偿出让的过程。❖背景：城镇化、土地财政收入、

投资、就业土地一级开发项目审查要点❖特点：根据拟实施一级开发地块特点，开发主体，还款来源等不同，此类项目种类繁多，适用政策及各行掌握尺度有一定差异。基本上比照土地储备中心贷款的模式发展而成❖地块类型：荒地、村庄、厂房、旧城改造、滩涂等❖开发主体：土地储备中心

（土地储备管理办法）、政府平台、拆迁公司、开发企业，核心是政府缺少必要的资金，关键是落实配套政策❖还款来源：开发土地的出让收入、项目外地块的出让收入、财政性资金收入、其它来源土地一级开发项目审查要点❖☆关注的风险点

：❖开发主体取得授权的合法合规性。❖项目土地征迁是否纳入年度土地储备计划，土地涉及农用地的须取得国家关于转用和征收的批复❖项目的经济可行性（成本、收益）：❖◇土地拆迁，尤其是居民拆迁项目成本和时间的不可测性。❖◇是否产生土地出让收益。❖◇未来土地用途（公益性、商业性），出让土地的性质（划拨、出让

）土地一级开发项目审查要点❖☆关注的风险点（续）：❖◇出让对象，定向出让（开发区入园企业，房地产开发公司）/招牌挂（完全市场化），▲针对新建开发区（发改委批复）和相对成熟的开发区的授信政策有所不同❖◇所

在城市、区域的土地流转情况，二级市场（房地产市场）交易的活跃程度。是否存在过度收储的问题❖贷款资金及土地出让回笼资金能否封闭管理❖抵押土地评估的合理性和可比性土地一级开发项目审查要点❖☆关注的风险点（续）：❖核心是土地政策的合规性和还

款能力❖谨防地方政府融资冲动引起的“造城”运动土地一级开发项目审查要点❖一般性风险控制措施：❖重点支持经济发达城市的此类项目，严格控制对区县级平台的此类项目授信。❖原则上要落实土地抵押，期限不超过两年。❖贷

款支付拆迁补偿费，贷款资金直接划转至被拆迁个人及企事业单位账户，不得用于支付土地价款。❖要求借款人（当地财政）在银行开设土地收入返还专户，贷款项目及抵押土地的出让返还资金均须归集至该账户。❖借款人同为土地二级开发主体，申请房地产开发贷款前必须先归还原有土地一级开发贷款。保

障房项目审查要点❖保障房项目是一类旨在解决中地收入阶层住房需求，具有社会保障性质的住宅项目。❖分类：包括经济适用房、限价房、廉租房、各种回迁和安置用房。◇从土地性质划分，经济适用房（划拨土地），商品房（出让土地），抵押价值◇从项目建成后有无现金流入划分，有销售回笼资金的和没有的（包括政府回

购）保障房项目审查要点❖特点：政策性强，商业银行政策上支持，一般比照房地产开发贷款项目进行审查。若为政府主导的无销售回笼资金的，一般按政府平台项目标准审查。❖借款主体：政府下属企事业单位、房地产开发企业、施工单位。❖项目类型：单一保障房项目、普通商品房、保障房

兼有的项目、由普通商品项目房转换而成的保障房项目。保障房项目审查要点❖☆关注的风险点：❖保障房审批手续是否合规（立项、定价）❖能否取得预售许可证公开向社会销售❖落实出资和还款责任（项目亏损）❖是保障房还是“特惠”房。保障房项

目审查要点❖一般性风险控制措施：❖贷款发放前落实❖缴清项目全部土地费用。❖资本金（来源于所有者权益）比例足额到位（20%）❖“四证”齐全❖项目土地及在建工程抵押担保❖贷款资金及销售回笼资金封闭运作。谢谢！林洋13241784234liny

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