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第六章居住规划◼第一节居住规划概述◼第二节住房贷款规划◼第三节购房规划◼第四节租房与购房的决策第一节居住规划概述◼一、居住规划的重要性◼有利于科学选择合适的住房◼是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划◼有利于合理选择贷款计划◼只有事先进行居住规划，规划购房现金流

，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策◼迫使个人或家庭有目的地储蓄◼与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短◼住房支出数额巨大二、个人购房动机◼（一）自己居住◼要考虑自身支付能力和居住质量◼居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教

育条件、物业管理……◼（二）投资◼将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值◼需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程第二节住房贷款规划◼一、住房贷款的种类◼二、住房贷款偿还方式◼三、住房贷

款期限的确定一、住房贷款的种类◼（一）公积金贷款◼具有政策补贴性质◼贷款利率和费用低于商业贷款◼一般最长不超过30年◼（二）商业贷款◼发放对象广泛，手续相对简单◼贷款利率较高◼个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年◼（三）组合贷款◼如果住房公积金贷款不

足，可以同时申请住房商业贷款二、住房贷款偿还方式◼（一）到期一次还本付息◼贷款到期后一次性归还全部本金和利息◼短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式◼（二）等额本金还款◼每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息◼每月还款额=当期偿还本金+当期偿还利

息=贷款本金÷还款期数+（贷款本金-累积已还本金）×当期利率◼期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭◼（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）◼每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金◼贷

款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A,i,n)◼（四）其它方法◼等比累进还款法，每次还款比例增加◼等额累进还款法，每次还款金额增加案例：住房贷款计算（等额本金还款）◼王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清

，等额本金还款。◼（1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？◼（2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？◼答案：◼住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期◼每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=8333.33元◼（1）第1个月需要偿还的住房贷款利息

=100万*0.5%=5000元◼第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+5000=13333.33元◼（2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元◼第15个月需要偿还

的住房贷款利息=883333.33*0.5%=4416.67元◼第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+4416.67=12750元案例：住房贷款计算（等额本息还款）◼王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。◼（1）他需要每月偿还多少住房贷款？◼

（2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？◼（3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？◼答案：◼（1）住房贷款年

利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期◼每月还款额=1000000÷（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-

11102.05元◼（2）6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）=11102.05×（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元◼（3）

每月还款额=472729÷（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元三、住房贷款期限的确定◼购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限◼房屋

月供款占收入的比率，一般不应超过月收入25%-30%◼应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出……案例◼案例资料：◼小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。◼（

1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？◼（2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？◼解答◼（1）小王每月应还款=100万×70%÷（P/A,6%÷12,10×12)=PMT(0.

5%,120,700000,0)=-7771.44元，月还款占月收入的比例=7771.44÷15000=51.81%◼（2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302个月，26年第三节购房规划◼一、购房规划

的流程◼二、购房规划的应用◼三、购房的其他费用一、购房规划的流程◼（一）估算可负担购房总价◼（二）估算可负担房屋单价◼（三）购房区位选择（一）估算可负担购房总价◼可负担购房总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款◼可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值◼可

负担的购房贷款=贷款后每年可供还款金额的现值购房总价估算案例◼案例资料：◼李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。◼预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房首付款和住房贷款还款。◼李先

生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。◼李先生一家可买总价是多少的房屋？◼解答◼李先生可负担的购房首付款=15万×（F/P,4%,5）+4万×（F/A,4%,5）=39.92万元◼李先

生可负担的购房贷款总额=4万×（P/A,6%,15）=38.85万元◼李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.77万元（二）估算可负担房屋单价◼可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需求面积◼

房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求……◼假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。◼则，李先生可负担购房单价=78.77万元÷100=7877元/平米◼应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格（三）购房区位选择◼根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素◼居住社区的生活环境

◼交通是否便利◼是否有学校以及学校的质量◼未来是否有升值空间二、购房规划的应用◼（一）筹资计划◼（二）换房规划◼（三）房屋投资规划（一）筹资计划◼先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划案例资料（1）➢小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套价值160万元的住

房，首付60万。他的年投资收益率为4%。➢请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末应定期定额投资多少钱？解答◼公式计算方法◼共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和◼60万=10万×（F/P,4%,5)+A×（F/A,4%,5)◼也即60万=10万×

1.2167+A×5.42◼解方程得A=（60万-10万×1.2167）÷5.42=8.83万元◼Excel函数计算方法◼年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）◼A=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83万元◼财务计算器◼规划求解A01234

5AAAA-10万60万案例资料（2）◼小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5%，之前无任何储蓄。◼小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房

价每年增长5%。◼银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。◼小王的年平均投资报酬率4%。◼请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）计算步骤◼小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米×100平方米×（1+5%)5=102.1万元◼目标住房

所需首付款=102.1万元×20%=20.42万元◼目标住房所需贷款=102.1万元×80%=81.68万元计算步骤（续）◼假定小王购房前的储蓄率是s◼第一年储蓄终值=10万元×（1+5%）0×s×（1

+4%）4=11.70万元×s◼第二年储蓄终值=10万元×（1+5%）1×s×（1+4%）3=11.81万元×s◼第三年储蓄终值=10万元×（1+5%）2×s×（1+4%）2=11.92万元×s◼第四年储蓄终值=10×万元（1+5%）3

×s×（1+4%）1=12.04万元×s◼第五年储蓄终值=10×万元（1+5%）4×s×（1+4%）0=12.16万元×s◼五年后小王共积累资金=59.63万元×s◼小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元÷59.63万元=34.2%计算步骤（续）◼购房

后，小王如果采用本息等额还款法◼每年应还款=816800÷（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221万元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221万元◼小王第六年年收

入=10万元×（1+5%）5=12.76万元◼第六年应有储蓄率s=7.0221÷12.76=55%◼结论◼小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55%。据此，可以适当提高首付比例◼以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降（二）

换房规划◼随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。◼单身或新婚阶段，以小户型住房为主◼小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件◼人至中年，经济条件允许，可再次换房◼退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房◼换房需要考虑的因素◼有无能

力支付换房所必须支付的首付款◼有无能力偿还换房后的贷款例子◼案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成

，贷款利率6%◼换房需要筹集的首付款=新房首付款-旧房余值（旧房总价-旧房贷款）=100万×30%-（50万-20万）=0元◼换房后每年应偿贷款=70万÷（P/A,6%,15)=7.21万元◼如果不换房，每年应偿贷款

=20万÷（P/A,6%,15)=2.06万元◼换房后，还款压力增加较多。（三）房屋投资规划◼投资房产的收益◼租金收入◼买卖差价◼投资房产要考虑的因素◼未来租金走势◼未来房价走势◼购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费◼案例略◼计算房屋投资的现金

流出现值和流入现值◼计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率三、购房的其他费用◼（一）普通住房的购房税费◼营业税：由卖方承担，征买卖差额的5.55%；购房满5年的，免征营业税◼个人所得税：由卖方承担，

征买卖差额的20%，或卖出价的1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税◼契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收◼其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费◼（二）普通住房的购房中介费用◼一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协

商）◼可由买卖双方约定由谁支付中介费用◼（三）购房贷款过程中发生的各种费用◼评估费、律师费、银行规定的其它费用上海市普通住房的认定标准◼2012年3月1日起实施以下认定标准◼层高标准◼五层以上(含五层)的多高层住房◼以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄◼单

套面积标准◼单套建筑面积在140平方米以下◼实际成交价格标准◼内环线以内低于330万元/套◼内外环间低于200万元/套◼外环外低于160万元/套购房主要税费对照表税费名称卖方买方备注营业税普通住房5年以内房款差额×5

.55%5年以上0非普通住房5年以内总房款×5.55%5年以上房款差额×5.55%所得税普通住房房款差额×20％或总房款×1%（2013年前）购房满5年且唯一房，免征非普通住房房款差额×20％或总房款×2%（2013年前）契税普通住房总房款×1.5%90平方米以下首套房按1%征

收非普通住房总房款×3%中介费总房款×1%总房款×1%可自由约定第四节租房与购房的决策◼一、租房与购房的比较◼二、租房与购房的决策方法思考◼租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较◼1.租房的优点◼可根据

自身收支情况，方便地调整居住条件◼有更多剩余资金用于投资◼对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度◼不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用◼2.租房的缺点◼房租价格上涨◼存在非自愿搬离风险◼不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较

◼3.购房的优点◼有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量◼购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀◼拥有住房后，可利用住房进行抵押融资◼4.购房的缺点◼购房支出很大，购房前期财务压力大◼房屋的流动性低，变现能力差◼存在房价

下跌的风险◼不利于变换工作地点二、租房与购房的决策方法◼（一）年成本法◼（二）净现值法（一）年成本法◼租房年成本=年租金+房屋押金×投资收益率◼购房年成本=自付款×投资收益率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用◼注意◼年成

本法只考虑租房和购房的资金成本◼租房、购房年成本，每年都会变动，年成本法只比较第一年的成本◼假定住房价值不变动，房屋能够以当初的买价卖出年成本法计算例子◼案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。◼如果租房，房租每月3000元

，押金1万元。◼如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。◼另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。◼假定，李小姐的年平均投资收益率是4%◼请使用年成本法

，判断李小姐应该租房还是买房？年成本法计算步骤◼李小姐租房年成本（第一年）=3000×12+10000×4%=36400元◼李小姐购房年成本（第一年）=300000×4%+400000×5.51%+5000=39

040元◼按年成本法，租房成本小于购房成本。◼提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？年成本法没有考虑到的因素◼未来房租的调整◼未来房价的变动◼未来利率的变动◼如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年

成本将降低。◼时间因素◼购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有资金的投资回报率（4%）◼随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至4%（700000×4%）（二）净现值法◼净现值法◼将因租房和购房发生的现金流量折

现为现值◼比较租房和购房的净现值，净现值高者合算◼计算公式0NPV(1)ntttCFi==+净现值法计算案例◼案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。◼如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。◼而购买的总价是70万元，王先生

可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款15年，采用等额本息还款法；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价70万元出售。◼请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是4%）净现值法计算案例（续）◼

王先生租房的净现金流量现值：◼其中，折现率应调整为月利率i=4%÷12=0.33%480NPV141229(10.33%)tttCF===−+租房元净现值法计算案例（续）◼王先生购房的净现金流量现值：◼王先生贷款年利率6

%，月利率=6%÷12=0.5%，供还款15年，也即180期，每月还款额=400000÷（P/A,0.5%,180）=3375元◼王先生4年后房贷余额=3375×（P/A,0.5%,132）=325592元◼第4年年末，偿还当月还款额：-33

75元，偿还房贷余额:-325592元，卖房收入:700000元，总现金流：371033元480NPV230340(10.33%)tttCF===−+购房元净现值法计算案例（结论）◼可见，租房净现值-141229元大

于购房净现值-230340元，王先生租房更合算。◼租房与购房的策略选择：◼如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算◼购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大◼如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算