【文档说明】某制药厂地块项目前期策划报告课件.ppt，共(127)页，9.968 MB，由小橙橙上传

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1项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算2项目概况项目区位孟山路柳岸花明相山路本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国

城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。3项目概况周边配套孟山路商业街市实验高级中学惠黎路农贸市场淮北市火车站4◼项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。项目分析项目

现状5优势：◼三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。◼周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。◼交通便利，通达淮北各区域。◼开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。◼土地成本优势劣势：◼项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限

等）◼项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟◼靠近铁路，影响居住品质。◼目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响◼周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差威胁：◼周边同质项目竞争激烈，韩国城、

洲际商城等对项目目标客户的分流。◼项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。◼三马路虽然位于淮北市中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一马路、二马路。◼新城区大型住宅项目对项目目标客群的分流。机会：◼本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改善空间。◼淮海集团背

景有利于项目在部分客群中快速传播知名度。◼宜商、宜住、宜投资的产品定位，有利于项目快速去化。◼周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商业。◼周边韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路项目概况SWOT分析SWOT分析6项目性质界定地块为商住用地，既可发展办公属性物业

亦可发展居住属性物业！居住属性or办公属性？7推广难度开发商把控力客群选择面地段要求硬件配套要求开发商把控力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。地段要求：办公类物业对地段要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类

对地段的要求相对较低。客群选择面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。硬件配套：办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。推广难度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低

办公属性物业开发难度高于住宅属性物业项目性质界定8项目性质界定推广难度–两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。硬件配套要求–办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。开发商把控力–阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业

难度大于住宅类物业。客群选择面–从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。地段–目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业

开发。结论：项目二更适合开发住宅属性物业.9本项目物业发展方向！具有住宅属性的物业！项目性质界定10项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算111、地段较为接

近2、价格较为接近3、入市时段接近4、客户定位类似因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。竞争分析竞争项目锁定原则12竞争分析竞争项目指标对比楼盘名称楼盘位置建筑面积容积率建筑类型物业类型销

售阶段开盘时间均价未来住宅上市量韩国城项目二对面8.19万㎡4.55高层购物中心、公寓式办公、住宅未售未定未定1万㎡柳岸花明三马路原木材公司6.41万㎡1.65多层、高层住宅、商业未售未定预计37006.41万㎡和协国际孟山路与古城路交汇处3.13万㎡/高层商业、办公、休闲、购物3-16

层正在认购09.1052001.2万㎡名族大厦相山路与古城路交叉口东南2.7万㎡/高层/未售未定住宅4500起约2万㎡金色云天淮北市新火车站广场52万㎡3.8高层都市综合体认购中年底住宅均价380032万㎡中央花城长山路与惠

苑路交叉口西侧23万㎡2.13高层住宅、商业街区、写字楼三期在售08.5住宅均价3700约10万㎡融华仕家相山路与惠苑路交叉口3.6万㎡3.29高层多层住宅、商业、酒店式公寓基本售罄09.4均价4200无贰拾肆克拉相阳路与梅苑路交叉口3万㎡/高层住宅、商业未售09.1

0均价45003万㎡13竞争分析竞争项目指标对比主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近56万平米，竞争压力较大；竞争项目住宅均价大约集中在4000元/平米左右，柳岸花明与项目相邻，预计售价3700元/平米，未来将对我项目形成较

大冲击；竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。小结：14竞争项目品牌对比楼盘名称开发商建筑设计单位景观设计单位施工单位物管公司韩国城淮北中韩商业广场开发有限公司安徽省城乡规划设计研究院//未定柳岸花明安徽省久兴置业有限公司安徽现代建筑设计研

究院/未定未定和协国际淮北市和协房地产有限责任公司上海嘉博城建规划咨询有限公司/未定未定名族大厦淮北富友房地产公司德国FTA建筑设计公司//未定金色云天淮北云天置业有限公司///未定中央花城春盛房地产公司淮北建设工程勘察设计院澳洲HIGHINTERNATIONAL景观设计集团/香

港东方美景融华仕家安徽国正淮北设计院/江苏合肥顺昌物业贰拾肆克拉淮北鸿图世纪置业有限公司中国矿业大学建筑设计研究院/浙江天颂建设集团未定竞争分析15品牌开发商极少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优势；除中

央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点；物管公司水平均较一般，我项目可考虑聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值。竞争项目品牌对比竞争分析小结：16楼盘名称总套数主力户型所占比例核心卖点售楼处品质韩国城

100//韩国特色产品一站式购物无售楼处柳岸花明67090㎡以下50%城市之上优尚生活一般和协国际28953-55㎡一房70%城市繁华中心开发商办公室名族大厦/90㎡左右两房/名族传承，巨龙之脉开发商办公室金色云天300090㎡两房50%火车站前城市市

中心会所售楼处，档次较高中央花城160090㎡两房60%城市中心，上品公馆较高融华仕家27049㎡一房67%市中心首席五星公寓形象较差贰拾肆克拉500多套45-57㎡一房80%全能生态型住宅较高竞争项目产品对比竞争分析17主要竞争对手主力户型集中在90㎡以下，销售（认购）情况都十分理想

；核心卖点均停留在“卖地段”的基础层面上，形象定位比较模糊；售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。小结：竞争项目产品对比竞争分析18竞争项目户型分析（和协国际）竞争分析建筑面积约90㎡户型评析：整体布局局促，西侧大户型只有一个采光面，通风采光效果差，所有卫生间均为暗卫，因无法接

通煤气，40平米左右户型产品甚至无厨房空间设计，如作为住宅，势必会给住户生活带来极大不便。建筑面积约38㎡19竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）竞争分析户型A建筑面积：56.36㎡户型B建筑面积：45.44㎡户型C建筑面积：5

2.65㎡户型D建筑面积：47.19㎡户型评析：布局尚可，但所有户型卫生间均为暗卫，是该项目产品最大缺点。20竞争项目户型分析（融华仕家）竞争分析户型评析：所有户型卫生间均为暗卫，且将厨房紧靠居住空间的做法也值得商榷。建筑面积约49㎡21竞争项目户型

分析竞争分析小结：竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使用空间混乱且多数卫生间为暗卫设计。竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点，我项目在户型设计上有巨大的提升空间。22•地段上不如区域内其他竞争对手•居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距•户型舒适度不如新城区两个

对手•景观打造上与竞争对手显然有巨大差距•占位老城区，更符合市民心理偏向•地处繁华地带，周边配套一应俱全•占位老城区，地段优越，配套完善，但疏于对产品及物业的打造，多数项目在产品设计与物业管理上缺乏竞争力，本项目应在产品设计与物业管理上发力，争胜对手。•与新城区项目相比，我项目地处繁华中心，

配套完善，生活氛围更浓。老城区新城区竞争优势竞争劣势•产品规划暂时未定，还有很大提升空间•物业服务内容也有一定提升空间竞争小结竞争分析23项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定

位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算24面积户数比例97.83平米5633.33%147.54平米5633.33%163.58平米5633.33%◼项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71，地下2层地上32层

，地上1-4层为商业，面积7363平米，5-32层为住宅，面积22913平米，共168户。现有方案关键词：大户型、纯住宅项目发展思考规划解析25纯住宅、大户型商用性质，50年使用年限与住宅70年使用年限有先天

差距；不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增加用户使用成本；受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户型等方面均难以达到住宅要求。规划解析项目发展思考26纯住宅、大户型进深17米，通透性较差；暗卫设计影响居住品质感；144平米以上户型，主卧3.6米面宽设计过窄，无法体验主人身份；受

自身规划与地段影响，在与相山周边、新城区大户型住宅竞争中处于劣势。规划解析项目发展思考27纯住宅、大户型?具有居住属性的小户型产品！住宅思考项目发展思考受先天条件限制，这种产品显然只能作为一种具有居住属性的“过渡型产品”出现。28思考一：规模约8000㎡（约为总建

筑面积的26%），是租是卖？思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如8000㎡经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？商业思考项目发展思考

29现状思考一：淮北中心商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。现状思考二：淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百

货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。现状思考三：目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。现状思考四：据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条

街。商业思考项目发展思考30商业思考项目发展思考物业业态思考一：一层分割出售伴随韩国城、洲际商城与本项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大

商业价值。31商业思考项目发展思考物业业态思考二：一、二层或二层做“奥特莱斯”品牌折扣店目前“奥特莱斯”（Outlets)专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。以此业

态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支撑，决胜淮北商业市场。32商业思考项目发展思考物业业态思考三：二层做大型餐饮作为商业必胜法宝，大

型餐饮是大型商业成功的关键。目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆、商务等宴会的重点场所。33物业分割思考四：三、

四层做经济型酒店淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济型酒店市场广阔。商业思考项目发展思考34发展思考方向一：商业思考项目发展

思考一层独立分割出售？二层设立大型中高档餐饮？三、四层设立经济型酒店？发展思考方向二：一、二层，引入奥特莱斯或大型超市？三、四层设立经济型酒店？35项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算36综合以上

分析我们得知：竞争对手物业服务水平一般项目自身周边配套十分完善竞争对手产品品质普遍低下服务型社区全功能生活圈升级型创新产品显然这正是我们可以发力之处！项目定位产品定位37酒店式公寓服务型社区全功能生活圈升级型创新产品项目定位产品定位（一

种近乎完美的具备一定居住属性的过渡型产品）38项目定位客群定位我们所熟知的淮北：因煤建市，因电兴市的能源工业城市，全国排行第四的“煤城”一座有着悠久历史的古城一个典型的移民城市乾隆墨迹保留之地——相

山雕塑之乡——中国雕塑界的泰斗和中国现代雕塑的奠基人刘开渠即诞生于此无法割舍的“相山情节”淮北人的生活文化的生活安逸的生活生态的生活新潮的生活关键词：历史悠久、移民、文化、新潮39时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰撞交融，一个新兴的淮北正在茁

壮成长。像众多中国城市一样，新兴文化正在为淮北带来改变城市生活正向时尚的、文化的、情调的、档次的生活发展这是淮北人向往的淮北在改变项目定位客群定位40项目定位客群定位目标客户特征:购房目的•自住或投资•居于城市中心年轻时尚享受生活职业•矿区

普通年轻职工•国有企事业单位员工、公务员、教师、医生、私营业主教育程度•教育程度较高•70%以上受过大专以上教育年龄与置业情况•25-35岁年轻人为主•绝大部分为首次置业家庭结构•单身或两口之家经济收入•自身收入水平一般•首付多为父母提供41项目定位客群定位淮北新

青年都市精英年轻与年轻心态有活力享受生活——他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长起来的创业族群；——他们是城市发展的中坚力量；——他们年轻，乐于接受新事物，渴望享受生活带来的乐趣；——他们对现代时尚敏感，追求一定的身份与品

位，快乐生活成为比富足更重要的生活理想；——在日益快餐化和工业化的城市中，他们正在努力寻找适合自己居住的空间，希望与这个城市保持最紧密的联系。——他们是一群乐驰生活（SparkLiving)信仰者。关键词：年轻、中坚、文化、生活、品位、时尚42房地产是一个城

市性格的载体，是一个城市价值观的具现，而我们看到的淮北却是这样的韩国城金色云天和谐国际中央花城随处可见的“繁华”是一味对地段的强调，泛滥而空洞！这是淮北人想要的吗！项目定位形象定位43我们的竞争对手延续着这样的开发思路：项目名称主题推广语和协国际繁华之上，世界财富之巅韩国城在淮北最精华的地段，

成就一世纪只有一次的完美柳岸花明优之生活领航者金色云天让城市更繁荣一味强调地段，卖资源，疏于对产品的打造，更遑论对项目文化的塑造国际、繁华、地段不断涌现，难道生活就这么简单。我们应顺应城市发展趋势，出奇兵突破市场瓶颈，取势标杆！我

们是年轻的、有文化、有品位、有激情的！项目定位形象定位44与其他中高档竞争楼盘形成差异化竞争优势，打造“人无我有，人有我优”的住宅产品，进行市场区隔，扩大目标客户群体范围，形成消费者对本项目住宅产品强大的市场认同感。项目定位形象定位45文脉思考以文化为载体

来宣扬“酒店式公寓生活”文化是同一类人相互理解、联系、认同的纽带。房地产发展的高阶阶段是为产品植入一种文化，从而使得对这种文化认同的人产生购买的意愿。把文化植入产品这一做法，在国内一线城市已是普遍现象，如南京的木马公寓、上海

的海上海等。而目前淮北尚未出现在产品中植入文化的项目，我们可以以文化为载体发力，占据市场标杆位置项目定位形象定位46文化塑造项目吉祥物（形象代言人）：这是一群年轻的、有文化、有品位、有激情的人，他们的文化需要具象化，

一个形象代言人、一个项目吉祥物，是他们的精神图腾。有他们优秀品质的表现。项目需要一个吉祥物、形象代言人，区别于淮北其他小户型产品，让我们的文化屹立在实物之上，让人看的到、摸的到。真正的做到在文化的高度俯视我们的对手。成功代表：仁恒翠竹园——翠竹小子约瑟夫公寓—

—木头人项目定位形象定位47文化塑造本项目吉祥物塑造建议：1、以卡通形象为设计形象，可爱活泼2、可以采用两个不同性别的吉祥物组合，增添项目爱情色彩3、颜色鲜艳活泼4、图案不宜繁琐，便于后期各种物料制作及推广应

用5、朗朗上口的名字，易于记忆，吉祥物姓名建议，风行（男）、阳光（女）项目定位形象定位参考图片48文化塑造文化墙：修建淮北第一座公寓文化墙，以客户共同价值取向要素来塑墙，塑好后，让全体业主按手膜、签字。文

化沙龙：组建淮北第一个文化沙龙，定期举行文化交流活动，增加业主之间的交流，突出项目文化气息。阳光慈善基金：以开发商牵头，建立淮北第一个民间慈善会，定期组织业主义卖，义卖所得捐赠给需要帮助群体。体现本项目业主的社会责任心。项目定位形象定位49无论是

SOHO现代城、海上海还是木马公寓他们都在高举城市特定人群聚集地的口号吸引购房者的关注。从北京到上海，从上海到南京，植入文化的地产产品正在席卷中国。标榜时尚、引领潮流，热情是我们的态度，品味是我们的标签，果敢而又富有责任，城市如果没有我们将是黑白的。我们爱淮北，

淮北因为有了我们会变的更好！淮北，一个顺应时代引领城市发展的项目正在于斯诞生！犒赏青春的MINI行宫精英生活绚丽多彩项目定位形象定位50城市新宠，多元核心犒赏青春的MINI行宫项目定位形象定位语51形象定位案名解析主推案名

1：优立方推广语：优家三次方幸福无极限（空间优、配套优、服务优）52形象定位案名解析主推案名2：优+国际公寓推广语：比住宅更懂享受，比酒店更懂生活53形象定位案名解析主推案名3：晶锐空间推广语：先锋无度，锐丽领

袖54形象定位案名解析主推案名4：相城之光·国际公寓推广语：谨以此宅献给早晨八九点钟的太阳55形象定位案名解析案名备选：天骄骏驿、金色里程MINI阳光、阳光汇壮志骄阳、阳光国际公寓青葱岁月、青橙时代青春渡、诺亚青春公馆56广告总精神平面表现总原则：根据项目的形象定位及客群定位，迎合并满

足最终消费者内心诉求。在项目二的设计上，主要体现项目二与同类竞争项目的调性区别，即青春、灵动、懂得享受生活。同时，注重视觉表现力的体现，给予消费者充分的视觉震撼，从多角度、多侧面直抵人心，唤起消费者内心原始的冲动及共鸣，。57项目二平面创意解构优立方表现手段：整体采用

多种炫丽色彩进行组合，将欧洲油画的感觉融合进设计元素当中。在LOGO设计上，为切合项目案名，运用了类似魔方的多彩元素进行表现，体现出青春，灵动的特征，给予消费者一种时尚先锋的共鸣。5859606162636465项目二平面创意解构优+国际公寓表现手段：深入探寻年轻客群生活方式进行创意结构，

黑色的主色调及画面的大胆表现，给予消费者一种“酷”的生活共鸣。以吸引眼球，引爆热议为主要目标。6667686970项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位

物业发展建议营销推广策略经济效益测算71MINI行宫诠释硬件时尚的造型优美的景观新颖的会所合理的户型创新的技术软件周到的服务完善的配套项目定位形象定位理想的层高72物业发展建议原则建议树立项目的标志性◼体现项目的尊贵感与私密感◼体现项目的文化内涵◼住宅面积分布的合理性◼配

套分布的合理性◼树立项目形象档次的建议原则性建议：73装饰艺术风格（ARTDECO）是一场至今尚未结束的现代艺术运动。它们是自成主体、有自己内涵的独立型艺术，其强烈的特征使其欣赏性更强，造型上有一定幅度的夸张变形，并呈图案化趋向，色彩上多重视平面空

间的对比关系，与强调三维空间的透视、光影的性质相左。国外代表建筑：帝国大厦、洛克菲勒中心国内代表建筑：上海金茂大厦、和平饭店物业发展建议建筑外观74物业发展建议建筑外观ARTDECO风格的建筑单体建筑

，因其造型特点，容易在高楼林立的城市成为地标性建筑。其建筑本身造型感强，是集品味、潮流、运动感等为一体的建筑。容易受到青年人的喜欢。建筑本身与本项目客群所追求的时尚、文化、有品位等价值取向切合。75物业发展建议层高调整建议：一层：层高调整为6米，考虑其未来分割出售，可将实现更高

价格。二层：层高调整为4.2米，考虑其未来做为大型商业应用。4.2米层高足够满足需求。三、四层：层高调整为3米，考虑其未来作为经济型酒店使用。且三、四层商业价值较小，层高4.5米过于浪费。居住物业部分：层高由2.

9米调整为2.8米。商业与居住部分层高的调整最终目的是力争为居住物业腾出一层空间，实现项目更多价值。层高建议76塑造理念：风情商业街景观+四楼屋顶花园充分利用项目裙楼北侧建筑与道路之间的退让面积，引入风情商业街概念，打造沿街商业景观。充分利用四楼平台优势，引入屋顶花园概念，于景观中

多安设亭台、座椅等景观小品，增加业主与景观的互动性提升本案卖点，并促进部分房源价格提升。整体效果立体美化，强调整体的和谐统一。物业发展建议景观风情商业街景观四楼屋顶花园77物业发展建议风情商业街景观风情商业街区景观设计的重点是为商业营造休闲气氛和创造安全、

便捷的购物环境。在景观设计上以规则铺装、整形低矮灌木、精心种植的行道树及结合树池的座椅为设计元素。并在适当的地方设置公用电话庭、垃圾桶、建筑小品等，塑造人性化的风情商业街区环境。78物业发展建议四楼空中花园景观

四楼屋顶花园设计引入充满艺术特色的原滋原味的欧式皇家园林风情。在四楼平台主景观区，设立欧式皇家雕塑、皇家绿墙，在次景区可以设立诸如凡尔赛水道等景观，在景观中融入欧式皇家血脉。本案景观可发挥空间有限（景观面积小），建议在视觉上有效增加景观层次，并创造休闲

空间，增加景观的参与性。79物业发展建议会所功能受欢迎程度示意图95.83%75.00%41.67%58.33%37.50%41.67%91.67%41.67%29.17%58.33%37.50%41.67%33

.33%37.50%16.67%66.67%50.00%79.17%29.17%66.67%87.50%12.50%16.67%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%游泳池桑拿Spa桌球室壁球

场棋牌室健身室健康舞室阅读室酒吧会议室多功能室商务服务中心美容理发服务其他服务健身设施缓跑小径儿童游戏爬架室外游泳池网球场休闲花园高尔夫练习场篮球场数据来源：中国房商网项目名称规划户数会所面积功能设置会

所性质金色云天约3000户1700平米健身房、阅读室、棋牌室等未定会所建议80物业发展建议会所主题：淮北首家精英会所面积功能选址会所性质约500平米桌球室、棋牌室、商务中心、书吧等商业第一层南侧内外兼营会所建议81物业发展建

议入户大堂精装入户大堂端庄典雅、大气沉稳，从脚步踏进的那一刻便充满自豪之情；高级仿古地砖铺装，讲究防污耐磨的同时突出色调的丰富性，仿自然界诸多素材的质感，彰显个性魅力；出入之间短暂的10秒，也是尊贵的礼遇，不止是你，更包括你的贵宾。82物业发展建议借

鉴项目：中海凯旋门写字楼式设计，中间一条公共过道，房屋以过道为界南北两边排列。优点：整体外立面平整，更有公建立面的感觉缺点：北侧采光不足，有暗卫集体宿舍感觉，居住私密性差户型建议（方案一）户型布局：83物业发展建议北侧户型（面积约45

平米左右）空间设计紧凑，使用率高。南侧户型（面积以50－60平米为主，配合少量90平米以下户型），采用全明设计，尽可能保证居住舒适度，小户型大开间卧室是此户型亮点。优点：功能空间合理布局，动静分离。同时工作阳台的设计在保证卫生间全面的基础上，更增添该户型的使用面积，充分利用了建筑空间，体

现了建筑的人性化。北侧户型45平米南侧户型50-60平米户型建议（方案一）户型设计建议：84物业发展建议借鉴项目：广州星苑传统住宅式设计优点：每层户数较少，居住私密性较好可多面采光，保证室内明亮户型利于拼接，保证户型配比与外立面美观户型多，可供客户选择面广缺点

：户型面积比方案一稍大，总价较高、不利于销售户型建议（方案二）户型布局：85物业发展建议户型建议（方案二）户型设计建议：47平米57平米86物业发展建议户型建议（方案二）户型设计建议：64平米68平米8

7物业发展建议68平米面积从47平米到95平米，多种户型设计，选择面广优点：结构方正紧凑，功能分区合理大阳台、大凸窗增加业主实际使用面积，充分体现了建筑的人性化，使居家生活更为舒适全明设计规避了众多小户型中暗卫、暗房等设计

弊端，设计更合理户型建议（方案二）户型设计建议：88房型面积区间比例一房45-55平米35%小两房60-70平米50%两房80平米左右15%本项目小户型产品，需从几个方面注意体现产品的尊贵感与价值感。◼全明设计◼比例适中的进深、面宽比◼功能齐全的实用性

与人性化◼个性化亮点的局部设计物业发展建议户型配比89物业发展建议新科技应用建议我们的客户是年轻、活力而又高知的一个群体，他们对住宅的要求绝不是简单的居住，他们需要的是更符合身份的个性化服务。通过引入一些比较实用、讲究时尚具有个性和健康的家居功能，不仅会让我们的用

户感受到项目给予的贴心的舒适与方便，而且可以有效提升项目的自身价值。目前在一些大城市的精品小户型楼盘中应用的新科技家居系统主要有以下十几种：灯光控制系统、窗帘自动化系统、空调远程系统、终端净水系统、中央吸尘系统、负压式新风系统、卫星电视

系统、宠物设备系统、智能卫浴系统、可视对讲系统（黑白/彩色）、指纹智能房门系统、断桥铝合金、LOW-E门窗系统、智能高效电梯系统、电梯自动导引系统等。90物业发展建议新科技应用建议经过实地调查我司了解到，淮北楼盘采用智能化舒

适家居系统的小户楼盘基本空白，鉴于本项目的定位，我司建议对上述舒适家居系统进行筛选，筛选标准：1、能够切实提高项目居住舒适度2、具备营销特色，对后期营销宣传有强力支持3、设备技术成熟，成本可控，后期易于维护针对项目二我司建议优先选择以下三种新科技应用系统：主要特点：不开窗亦能享受新鲜空气1）不

开窗享受新鲜空气：安装在吊顶内的风机启动，室内空气经排风口排往室外，室内形成负压，室外空气便由进风口进入室内，用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端。2）避免“霉变”、“空调病”：一年四季保持空

气流通，避免由于使用空调而产生的“空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变。进风口排风口新科技应用建议负压式新风系统主要特点：打开自来水龙头即可享用净化水1）直饮功能：当自来水进入超滤净水器后，在水压的作用下，对人体有益的物质等通过膜壁，铁锈、细菌、

病毒、等有害物质被截留在外并被排出。打开水龙头，即可享用净化水。2）洁净生活用水：避免洗浴时皮肤、头发吸收水中不良物质；衣物在洗涤过程也不再沾染有害物质。净水器新科技应用建议终端净水系统主要特点：远程遥控操作灯光明暗可调1）集中控制和多点操作：在任何一个地

方的终端均可控制不同地方的灯；或者是在不同地方的终端可以控制同一盏灯。2）场景功能：只要轻按一个键，就可以得到想要的灯光和电器的组合场景，因为采用了调光控制，灯光的照度可以有一个渐变的过程，可以随心所欲地变换场景，营造一种温馨、浪谩、幽

雅的灯光环境。新科技应用建议智能化控制系统——灯光控制系统主要特点：无线可控预约开关1）用遥控器无线控制——不管使用者处在哪里，或是窗帘处在哪里，都可以无线控制窗帘。2）智能窗帘可以在指定时间内开启关闭，如早7：00自动开启、晚1

9：00自动关闭。做到防尘、防晒、防风。新科技应用建议智能化控制系统——窗帘自动化系统95主要特点：远程控制室内温度随时开关空调1）通过空调本身提供的控制接口，完整的控制空调；2）读取空调每个面板上的温度设定值和房间实际温度、风速、冷暖模式，3）

用于集中控制的触摸屏或PDA上，通过一台触摸屏随意控制房间的空调，并支持远程Internet访问。新科技应用建议智能化控制系统——空调远程系统1）访客对讲功能：通过访客对讲功能对访客进行身份确认。2）联动开锁功能：通过开门按钮或无线触摸屏可打开公寓电子门锁

。3）访客留影留声音功能：当主人不在家有访客来访问，可实现访客留影留声功能。4）信息发布功能：管理中心可通过信息发布服务器，对住户进行信息发布。主要特点：安全保障信息交流便捷高科技系统建议智能化控制系统——可视对讲系统97经营模式：根据

对市场的研究，本着成本控制、提升项目价值和企业品牌的原则，建议物业管理的经营模式如下：——物业顾问形式引入国外知名的物业管理公司作顾问，每月收取一定的管理费，指导物业管理工作、培训等；优点：◼利用品牌，提升物业档次，

带来无形价值；◼节约成本；◼小区成功运营，提升开发企业形象与品牌。顾问推荐：提供该服务的物业顾问公司：世邦魏理仕、第一太平戴维斯……物业发展建议物业管理建议98◼门厅处设置24小时保安，业主一步入大堂，迎面

而来的必须是热情、亲切的气氛，使业主立即产生受欢迎和舒适的感觉。◼楼梯和走道必须定期打扫，保持清洁、无杂物，全部区域必须照明充足以保证安全通行，所有走廊必须看起来对业主是具有吸引力的，应保持干净、安全和完好的

状态。◼管理人员在服务的过程中要注意保持热情、礼貌，同时需要注意在提供服务的过程中的一些细节（如维修后注意清理杂物等），避免出现有不尊重业主（业户）的言行举止。物业管理建议其他注意事项99项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况

SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算100整体营销思路风行淮北耀我阳光101狂风暴雨–通过前期密集广告宣传，使项目满城皆知。靓女先嫁–先开项目高层房源，以较好的产品保证项目热销。建立标杆–借助高层房源的热销，在淮北建立项目形象与小户型项目价

格标杆。文化拔高–通过赋予项目一定的文化品质，脱离单一层面上的卖点营销，将项目形象提升到文化的高度。营销思路圈层营销–依据青年精英客群圈层特点，主动出击，多渠道挖掘客户，并多以活动增强互动性，增加营销推广的有效性。102销售策略根据淮北同类产品市场销售的情况，单项目的年销售量在3万平米左右。结

合市场竞争与项目风险控制综合考虑，建议销售节奏如下：时间轴分期规模物业类型一期二期2010年10月2011年1月2011年4月1.15万平米1.15万平米高层公寓低层公寓2011年9月约7500平米1——4层商业三期说明：整个销售期1年，包含公寓、商业；推广时先推公寓，待该物业销售完成后再推商业；

商业可采用售后返租或带租约销售形式销售。推盘节奏重要节点项目开工2010年5月第一次开盘第二次开盘第三次开盘103一期二期三期先从高层住宅开始销售，然后过渡到低层住宅，最后是商业的销售利用高层住宅销售带动项目人气，同时通过时间差，在销售住宅的过程中，等待其他商业项

目的启动。等待三马路市场形象与商业气质的再塑造初步成熟时，推出商业，利用前期住宅销售人气，快速抢占市场，达到攻守兼备，一劳永逸的推售效果销售策略推盘节奏104高开平走——鉴于本案的差异化定位与产品的领先，建议采用高开平走的策略，先销售优秀房源，拉高价格；

后期推出相对一般的房源时，采用不涨价策略，给消费者感觉上的实惠，形成项目热销，同时实现利益最大化。动态控制——销售过程中，把握市场变化，在去化速度和利润空间之间找到平衡点。灵活掌握——如销售出现阻力，可以用免除某阶段物业费，送契税、创业基金等方法吸引客户。销售策

略销售控制105推广策略推广思考犒赏青春的MINI行宫推广思考：1、几大竞争对手单纯的“繁华”宣传同样可以实现项目的热销！2、只是想实现热销，还是通过该项目的成功开发完成品牌的塑造？3、在地段、配套、景观等多项产品硬性指标上并不占优势的我们，如何完成突

破，抢占区域甚至淮北小户型至高点？106淮北新青年都市精英他们是年轻，时尚，充满活力的一代！有着自己的文化符号，我们只需要找一个文化色彩浓厚的词语去引爆它！Spark青年一代【释意】S:smartP:passionA:activeR:responsibleK:kingdom聪明热情积极主动

负责的王国推广策略推广思考107通过使用传统的大众媒体如报广、户外大牌、电视广告等，建立项目在淮北的知名度。通过举办一些特色文化公关活动，与目标客户进行面对面沟通，提高项目在目标客群中的美誉度与身份认同感。通过个性售楼处氛围的营造，与精装修样板房的打造，为客户提供全身心的体验

式营销，促进成交。站在文化营销的高端，在推广与宣传中塑造社区独有的Spark文化媒体策略公关策略展示策略符号策略通过在物料、户外等展示形象中，植入项目吉祥物“风行与阳光”，强调本项目鲜明的文化特点与项目形象，立于淮北小户型市场的顶点。推广策略推广思考108推广策略推广节奏软文炒作一种

都市青年新生活方式引导期强势宣传期持续销售期7月9月10月（开盘）1月5月2010年2011年策略重点项目独一无二的形象诉求重点项目产品卖点宣传密集的报纸硬广项目推介会项目开盘开盘仪式业主答谢会推广排期109媒体策略一：户外媒体时间

：2010年5月至项目开盘主要媒介：户外大牌目的：传播项目形象媒体策略二：报纸硬广+软文时间：2010年7月至9月主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等目的：解释spark概念广告主题：spark让生活更轻松推广策略阶段策略第一阶段引导期2010

年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目110推广策略阶段策略展示策略一：产品宣传资料时间：2010年7月至项目结束主要展示方式：楼书、单页、无纺布袋、雨伞展示策略二：工地围墙包装时间：2010年7月至项目结束表现形式：用

现场说话，让购房者切身感受项目品质第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目111推广策略阶段策略第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目展示策略三：流动展台时间：2010年8月至项目开盘表

现形式：以流动展台的形式招募客户的同时，展示项目。112推广策略阶段策略展示策略四：现场接待点开放(方案一）实施方式：可在项目地周边人流量较多地段寻求一门面房，装修成项目现场接待点。时间：2010年6月底展场目标◼接待客户，开盘前蓄水。◼通过案场感受项目spark品质。◼现场配备项目物管

服务，让客户提前体验到项目后期物管服务，提高项目认可度。第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目113推广策略阶段策略第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目沙盘模型建议：由于项目体量较小，且风

格比较明快、简约、时尚，我司建议项目二沙盘模型材质可推陈出新，选择木质沙盘。理由如下：1、木质可很好的表现项目的风格；2、目前淮北市场尚无此种材质沙盘出现，我项目如采用，将会成为项目接待点的一个亮点。114推广策略阶段策略第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目

展示策略四：淮海品牌体验中心(方案二）实施方式：淮海集团实力雄厚，旗下项目较多，可在淮海集团品牌体验中心里宣传本项目，既节约成本，又能较好的提升本项目的档次感；时间：2010年6月底115推广策略阶段策略第一阶段引导期2010年7月-9月项目形象建立多渠道宣传项目展示策略五：精装修样板房时

间：2010年8月展示目标：通过实际的空间展示，让客户切实体会到产品的稀缺性、唯一性和创新性，给客户一种物超所值的体验的同时，让客户感受到自身品味的独特以及生活在此的舒适、宁静、尊崇。116推广策略阶段策略第二阶段强势宣传期2010年9月-10月项

目产品宣传及样板展示，增加消费者对项目信心媒体策略一：户外媒体时间：2010年9月中开始主要展示方式：户外大牌、道旗等媒体策略二：报纸广告时间：2010年9月中开始至开盘主要内容：《淮北晨报》、《淮北矿工报》进行产品信息及卖点宣传

117推广策略阶段策略第二阶段强势宣传期2010年9月-10月项目产品宣传及样板展示，增加消费者对项目信心媒体策略三：短消息密集轰炸时间：2010年9月中开始至开盘主要内容：项目产品信息媒体策略四：D

M定向直邮时间：2010年9月中开始至开盘主要内容：项目产品信息118推广策略阶段策略第二阶段强势宣传期2010年9月-10月项目产品宣传及样板展示，增加消费者对项目信心公关策略一：矿业集团团购说明会时间：开盘前两到三

周主要方式：联系矿业集团等大型企事业单位进行团购意向说明会公关策略二：产品推介会时间：开盘前一到两周活动目标开盘前试水，通过对意向客户推荐产品，了解客户想法，及时调整开盘策略。119推广策略阶段策略第三阶段项目热销期2010年10月项目持续

热销媒体策略一：报纸硬广时间：开盘前一周主要媒介：《淮北晨报》、《淮北矿工报》等目的：告之消费者项目开盘信息广告主题：项目开盘信息发布，XXX元/平米开启您的spark生活媒体策略二：短信、DM时间：

配合报广密集发布广告主题：项目震撼价公开120推广策略阶段策略第三阶段项目热销期2010年10月项目持续热销媒体策略三：户外大牌时间：开盘前一周广告主题：项目开盘信息活动策略：开盘活动地点：项目现场时间：2010年10月活动目标引爆前期市场蓄水，

以火爆的开盘活动，震撼淮北震撼客户,实现开盘销。121项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算122经济效益测算开发成本测算方案一：毛坯交付序号成本项目总建筑面积（万㎡）单位成本（元/㎡）总成本（万

元）一土地费用2.948462488.651土地价格0.53244982392.942土地契税0.5318195.72二开发前期费用2.94170499.81设计费2.94501472规费2.941002943其他费用2.942058.8三

工程费用2.9419695789.81土建工程2.94150044102基础设施费（水、电、气）2.941002943园林景观绿化工程2.94501476地下室建设费用0.4420008807其它费用2.942058.8四期间费用2.945651

660.021管理费用2.94263.352营销费用2.94518.853财务费用2.94702.264不可预见费用2.94175.57五项目开发成本355010438.28123经济效益测算销售价格测算方

案一：毛坯交付现时销售价格测算：根据市场比较法估算，项目现时售价为4412元/㎡。项目本项目和协国际24克拉融华仕家柳暗花明平均价格（元/㎡）4412.104700450042003700权重（％）25252525自然景观15101

0121212项目定位151513131312区位条件161315131412项目规划141211121213内部环境161412131213综合配套12101110119总分1008480828381124经济效益测算开发盈利测算方案一：毛坯交付序

号项目建筑面积(万㎡)总价(万元)备注一住宅销售收入2.9412971.28销售均价4412元/㎡1车库销售收入车位只租不售2总销售收入12971.28二开发成本10438三税费8501营业税720按总销售额的5.55%计算2土地增值税129.7128按总销售

额的1%计算四税前利润1683.38五所得税324.28销售收入的10%乘以25%六税后利润1359.10七投资回报率（毛利）16.13%未计所得税八投资回报率（净利）13.02%125经济效益测算开发成本测算方案二：精装交付序号成本项目总建筑面积（万㎡）单位成本

（元/㎡）总成本（万元）一土地费用2.948462488.651土地价格0.53244982392.942土地契税0.5318195.72二开发前期费用2.94170499.81设计费2.94501472

规费2.941002943其他费用2.942058.8三工程费用2.9426697847.81土建工程2.94150044102基础设施费（水、电、气）2.941002943园林景观绿化工程2.94501474精装修、高科技、智能化工程2.9470020586地下室建设费用0.44200088

07其它费用2.942058.8四期间费用2.946962045.161管理费用2.94325.092营销费用2.94636.453财务费用2.94866.904不可预见费用2.94216.73五项目开发成本438112881.42126经济效益测算开发盈利测算方案二：精装交付序号

项目建筑面积(万㎡)总价(万元)备注一住宅销售收入2.9415911.28销售均价5412元/㎡1车库销售收入车位只租不售2总销售收入15911.28二开发成本12881三税费10421营业税883按总销售额的5.55

%计算2土地增值税159.1128按总销售额的1%计算四税前利润1987.67五所得税397.78销售收入的10%乘以25%六税后利润1589.89七投资回报率（毛利）15.43%未计所得税八投资回报率（净利）12.34%精装修成本增加700元/㎡，售价增加1000元/㎡，利润稍低于方案

一。127经济效益测算开发盈利测算目前淮北市场小户型产品，精装修项目只有融华仕家和24克拉两个项目，都位于新城区。融华仕家售价4200元/平米，目前已基本销售结束。考虑到本项目如果做纯精装修，售价需达到5400元/平米左右方能保证项

目较好盈利。从目前市场竞争考虑，如果项目售价过5400元/平米，项目总价高，将可能影响项目销售速度，增加项目风险。且精装修施工难度较大，因此从项目安全性、盈利性以及去化速度角度考虑，不建议项目采用精装修。