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某国际快捷酒店可性报告65P课件◆在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售；◆创造出在楚雄市场的领导品牌地位和创新地产概念；◆树立起轻松繁殖，后发得意的品牌资产；目标一、市场分析——我们处在什么样的房地产市场中市场概况良好的市场基础，已为我们铺好了销售的路基★近几年地产市场火

爆，让整个地产市场更加趋于地产的牛市；★地段必然成为地产成败的关键；★产权式酒店会带来地产销售的一种创新；★投资人士的增多，并更加理性；二、项目分析——我们自己怎么样优势：处于楚雄独一无二的商业核心区是楚雄开发区的经济门户树立公司良好的品牌知名度；楚雄最

具投资价值的黄金地段；项目紧临楚雄客运北站与楚雄火车站，交通发达、配套齐全,人流量大.州政府对城市旅游的大力宣传招商，必带动整个城市经济，都为本项目作了先期的炒作。项目背景劣势：周边楼盘的先期入伙，分流了一批投资者；定价的起点较高（估计开盘价为2500元左

右），导致购房的消费群形成一定的局限；片区同期开发和正在销售的楼盘存在一定的竞争压力；其它待与开发商沟通后再行提炼；项目背景机会点：具备住宅物业的所有配套设施环境作为楚雄市内，周边的高档酒店良好租售市场不仅具有良好的居住环境，而且还是最佳投资热点；项目背景★万鼎玛雅特

区项目属性较为相似本项目；★开发区内房产，容积率较低，绿化率较高，价格比我们低２０％－３0％的楼盘。威胁（Threat）项目策略提案三、竞争对手扫描——我们的对手怎么样？项目竞争老牌开发商的项目人气旺，买家广，楼价挺，总量

适中，走势好大多数缺乏特色和核心价值项目策略提案在开发商背景和品牌知名度上不足-----这次在楚雄的中高档楼盘会成为地产的品牌经典！机会来了！项目策略提案四、消费者洞察——我们的房子卖给谁目标人群分析★具有很敏锐的投资眼光；★多次置业者为主；★居住已不

是其购房的主要目的，而投资才是最重要的因素；★有足够的购买力，大部分为成功人士，部分购买者为多套购买；★对地理环境的要求最为关心（因为这是独一无二的★年龄在30—40岁之间为主；★拥有相当的成就感；希望走在别人的前面，有超前意识；★40—50岁的有产阶级

★拥有一定的资本和资产★企业主或赚取了第一桶金的人类型——投资置业者消费者描述★有一定的资本运作经验★有很强的投资意识★眼光敏锐，消费理性价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位目标消费者心理分析精英人士居住的圈子真正的中

高档社区城市的绝对亚中心地产的鼎力之作尽享各种都市生活之优越消费者的需要项目能给予的本项目对于消费者意味着开发商知名度有信心品牌力有实力高质素值得信赖智能化领先的人性化温情的个性化时尚的高品质高品位产品的核心利益点消费者的核心愿望

项目对于消费者意味着优区位、高品质拥有城市的尊贵体现成功的价值五、本项目的品牌规划——怎样做本项目的强势品牌，以精品的形象旺销！品牌发展规划（纲要）整合传播品牌概念创意概念创意表现品牌定位◆目标消费群定位：商务及其他置业人士；◆产品定位：生活典范精英生活圈；◆品牌概念：城中经典，商务精英

品位之选；本项目的目标价值推进信息认知（领先的、大气的、专业的）楼盘好感（高档的、尊贵的、国际标准的）价值认同（适合的、超值的）购买形成（必选的、唯一的)品牌个性成熟、稳重、充满动力、有内涵的本项目策略提案设计目的Logo设计目的：1、体现楼盘的高品质2、体现楼盘的高档次3、体现楼盘的尊贵

感4、符合楼盘项目的核心概念5、体现项目属性及命名寓意6、给人以想象的空间本项目策略提案六、推广战术与广告策略——我们如何分阶段卖楼盘？我们如何做广告？我们怎么促销？全方位传播核心概念户外报纸电视杂志主题活动促销活动售楼处包装认知认同认购本项目策略提案传播策略•电视广告:塑造

“心中之城，明日之星”的视象概念；•平面广告:选取若干个侧面，从不同的角度将本项目塑造•软性文章:多方面、更详细地推介本项目的“明日之星”的投资概念；●现场广告:展示板、单张、电视广告杂志、售楼书等，以不同的角度及表现方式多方面、更详细地推介本项目的“心中之城，明日之星”的生活

概念；●促销及事件促销活动:以“心中之城，明日之星”的概念为展开。“住宅典范”的形象概念；营销推广组合•上线广告：-电视形象广告-系列平面广告（报纸、杂志）-户外•下线公关/促销活动：-开盘前“噱头”广告形式，营造市场“悬念”-大型开盘活动-系列促销活动安排-针对潜在消费群的直邮活动全方位

整合营销策略项目推广三部曲----开春炒悬念-----◆第一步•“预热*蓄水*钓眼球”：悬念广告开路，星图狮标登场，引起全城观瞩和好奇，创造期待感，争取更多来电量和曝光率。•领导品牌应有领导表现，刚过完年，谁先引领话题，谁先成为焦点。•开盘的激光秀，让大家仰天看星，避开

环境和生态的不足。“全城作好准备亲历旷世奇观”•阶段1——开盘前–目的：制造悬念，好奇进而广泛关注本项目的开盘，迅速在楚雄市场建立相当的知名度和关注度。–策略：噱头广告-“全城做好准备亲历旷世奇观”为主题

的平面战役,配合星空/星座的背景传达本项目的视觉形象和标识。“九天繁星属于你！”•阶段2——开盘及开盘后阶段–目的：继续建立知名度，开始建立楼盘形象,扩大消费者对项目的认知度。–策略：电视广告30秒/户外候车亭，全面塑造本

项目的品牌形象。–平面：围绕大的主要卖点（位置、品牌、规划、环境）的主题广告，让消费者全面认知。-开盘大型活动：激光秀项目推广三部曲----五一看典范----◆第二步•“展示*说透*引现场”，系列广告造势，分卖点诉求优越感，集中展现明天的生活方式，对

三种买家各个打动。•与竞争对手拉开价值差距，主打明天的生活典范和投资价值。项目推广三部曲----浇油火一片----◆第三步•“实话实说*让买家添彩”，借大量现身说法和针对性公关活动给买家信心，推动销售目标的达成。•对开发商的好感和信任，对楼盘的认同

，对机会的把握，在直指人心的促销中达成。•靠高档楼盘拉高地产的品牌号召力。广告目标：正式公开销售，强化购房者对楼盘的认知，建立客户对楼盘的好感，配合促销活动，形成订购热潮。广告策略：运用分阶段的卖点诉求，通过平面广告

和口碑搭载公关、促销活动，完成项目的认知和美誉度。推广要点：比优势、说卖点。导入期导入期宣传主题：（1）发展商——实力与信心的保证（2）地段——钻石地段与投资潜力（3）楼盘——尊贵、中心绝版（4）象征意义——顶尖身份与价值感广告调性与风

格：自信的、大气的，充满底蕴的。广告目的：继续扩大知名度，引导潜在客户对楼盘卖点形成准确的认知，吸引预定,形成开盘前的预热。广告策略：运用高密度、大范围的广告运动，通过深度软文及硬性广告进行信息的传递

和拉动购房者的关注。广告主题：星御，让成功者享受更好的。推广要点：炒知名度、关注度。。试销期硬性广告1广告主题：最俱投资价值的商务酒店广告调性：高档的、领先必备要素：通用卖点、区位图、效果图广告目标：加强消费者购买信心和对

项目的价值认同。广告策略：公布建设、销售进度，进一步明确项目卖点，同时利用强烈促销活动驱动卖场完成诱购，引发又一次热潮。推广要点：显销售人气、让购房者说话、树发展商品牌。强销期广告目标：消除消费者隐忧，打动犹豫客户，促使购买的最终形成，推动尾盘销售。广告策略：用直接的比较性广告和面对面的沟通行

为并配合本项目的庆典来完成收尾。推广要点：用面对面的报价和已有的人气。延续期七、创意接力棒——我们用什么样的创意拉动消费者购买，并建立楼盘形象！与市场推广，广告宣传配合的创意表现和媒体展开－－项目200９创意载体树核心创意心中之城，明日之星！户外硬媒NP巨型海报楼书直效媒体车体软性文章广播网络

广广告风格与方向•前端品牌形象广告良好，现在起最重要是广告有必须信息传递清楚、好感不断累积的力量，每次单一诉求并表现卖点，不忘沟通要素：通用卖点、区位图和三维效果图。•更重要的是在推动过程中，必须符合目标群的接受风格，帮助品牌建立密码并有效取得市场区隔。•品牌不是一张广告的结果，但每

一次沟通行为必须能对品牌有所贡献，更不能背离品牌个性。媒介策略传统媒介：电视、报纸、杂志、车体、户外、网站、等。自制媒介：楼书、展板、围墙、促销礼品、旗帜、、大气球、挂旗、宣传单张、售楼小姐服装、板图、价目表及其它现场所需物料等。传播介质媒介排期将软文媒体SP、PR进行有效整合采取统一的说话风

格统一的形象将项目的优势利益点展现在目标群体的面前，让目标群产生认知与记忆。不同的广告形式侧重点会有所不同◆媒体：以报纸、电视来打项目形象及提升知名度；◆现场包装：以营造气氛，增加人气为主；◆宣传品、展板：用来展示项目的各项卖点；◆软性文章、新闻：硬性广告的必要

补充，制造话题形成热点，引起关注。项目策略提案形象形象形象引销期开盘销售图示第一阶段第三阶段第二阶段项目策略提案阶段性广告推广说明第一阶段：树立项目的品牌形象，建立知名度。主塑差异化形象，形成热点引起

关注此步为引销期。第二阶段：在形象塑造过程中，将楼盘的强概念输出展示给目标受众。同时结合中心区配套工程的逐渐完善加大宣传力度，以促进销售,此步为强销期。第三阶段：经过前二步的积累，楼盘进入持续期。此步以强势销售为主，利用以积累的品牌形象，口碑效应与开盘时的各种活动来进一

步拉动销售。项目策略提案第一阶段——塑造项目的品牌形象时间：待定目标：初步建立项目“成熟、稳重、有内涵的”个性形象。让目标受众了解楼盘概念。主要手段：户外、报广、现场包装辅助手段：DM项目策略提案第二阶段——建立

美誉，形象与销售并进时间：待定目标：提升形象，建立美誉度，形成口碑效应主要手段：报广、CF片、现场POP、主题会议辅助手段：公关活动、杂志项目策略提案第三阶段——完善知名度、美誉度的建设时间：待定目标：完善品牌建设，大力促进销售主要手段：促销活动、

报广、CF片辅助手段：DM在这三步运作的过程中，若能利用有效的传播方式组合进行推广，并展开系列的活动，可达到短期内迅速提升、扩大项目的知名度，引起众人关注这一目标。项目策略提案广告的推广和投放广告执行计划广

告推广部分项目策略提案电视–高覆盖率–可信度高–强有力的视觉冲击报纸–高覆盖率杂志–针对性强DM–传达产品信息户外–高覆盖率–可持续曝露–强劲视觉冲击电视媒体策略广告执行计划广告推广部分项目策略提案目的–迅速提升品牌知名度，树立形象；–建立美誉度、促销；主题–形象片形式–制

作15’或30’形象片时间–开盘前后报纸媒体策略广告执行计划广告推广部分项目策略提案目的–树立形象，建立广泛知名度；–促销；–辅助PR等活动；主题–阐释广告主张；形式–系列报广；时间–待定；DM投放策略广告执行计划广告推广部分项目策略提案目的–针对性形象

树立，促销；主题–新生活理念；形式–杂志形式随报奉送；-酒店、高级商务场所取阅；时间–开盘前后户外广告投放策略广告执行计划广告推广部分项目策略提案目的-建立品牌认知；-促发品牌美誉度和联想度；主题–动力源自追求；

选取–繁华路段\闹市区等高覆盖率地点；-较高触目率和视觉冲击力；-可辅助远景品牌的树立；时间–待定；在市中心树立广告牌是户外媒体中的首选根据数据研究资料得出的广告影响力总广告执行计划广告推广部分项目策略提案0%20%40%60%80%100%沿

街立柱广告牌人行天桥广告候车亭Bus车身广告大型立柱广告在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。房地产顾问服务专业理念：关于号子广告理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/

配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于号子广告公司简介公司现有对房地产策划广告有着丰富的实战经验的策划、设计、营销人员二十多人。自公司成立至今操作了多个楼盘：昆明：西山别墅、金庭小区、四季花语、理想小镇、金洲湾·

蓝屿、世纪龙苑二期美林小城、共居桃园等。地州：丽江束河古镇、大理玉水金都、景洪乾龙商贸街、腾冲唐人街、贵阳盛世华庭等多个项目。公司简介公司同时聘请了各方面的专业人才担任公司常年顾问：产品、营销顾问：•饶家熙：四川奥地设计公司总经理、

建筑设计大师。（产品设计）•吴思群：昆明金石创业营销策划公司总经理、本土营销专家。•王永春：成都原景景观设计有限公司总经理（原日本井上景观设计首席设计师）•边召鹏：成都世家机构市调总监。公司简介媒体顾问：•邓劼：任《春城晚报》房地产主策划；曾被云南百大地产中林地产、银海地产

、官城置业、鼎业地产聘为策划顾问。成功操作了较多楼盘：太阳城、金庭小区、四季花语、金洲湾·蓝屿、丽江束河古镇、贵阳盛世华庭、大理金都旅游购物广场、创意英国、学府人家、理想小镇等。•黄山：《春城晚报》房地产资深主编。•谢鹰：《生活新报》房地产资深主编。•邓文韬：《云

南信息报》房地产资深主编。•陈可：《都市时报》房地产资深主编。•王立：云南电视台旅游民族频道编导、记者。•郑付周：云南电视台海外中心编导、记者专业的事，交给专门的人专心去做！相信专业，选择号子广告，共同成长为领导品牌！关于号子广告谢谢大家！本次提稿完毕，以上为项目简要思路，产品、规划建议等将在下一

步做具体阐释！仅供参考，谢谢！２００９年２月２５日