【文档说明】(0435)《物业管理学》复习思考题答案.doc，共(16)页，119.500 KB，由精品优选上传

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（0435）《物业管理学》思考题参考答案一、名词解释1、物业：物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋包括住宅、商业中心、、办公楼、厂房、仓库等；设备、设施和场地包括房屋内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道等房屋周

边环境设施。2、房地产：房地产是指房产与地产的通称，包括未建房的地产、正建未交付使用的房地产和建成交付使用的房地产，其范围比物业要广些，使用得更多、更普遍。3、物业管理：物业管理是指物业经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的

维护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。国家《物业管理条例》对物业管理的概念是这样定义的：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同的约定对房屋及配套的设施、设备和相关场

地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。4、房地产管理：房地产管理是指国家房地产行政管理机关对房地产业的发展进行的调控与管理，范围非常广，是一种对房地产的宏观行政管理。5、物业管理企业：物业管理企业是指具有法人资格

和资质条件，根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照有关法律法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。6、业主：业主是指物业产权人即所有权人，物业的临时看管人、借用人、租赁人、承典人不是业主。7、业主自治管理：业主自治管理是指以业主（代

表）大会为最高权力机构，以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理，包括组织、监督、协调业主、物业管理企业、开发商、政府相关部门参与物业管理的活动。8、业主（代表）大会：业主（代表）大会是指由物业管理区

域内全体业主（代表）组成，决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大事项的业主自治最高权力组织。9、业主管理委员会：业主管理委员会是由业主（代表）大会选举产生的、是业主（代表）大会的常设机构，具有社会团体法人资格和相应权利义务，每届任期3年。10、物

业管理的前期介入：物业管理企业根据物业前期管理委托合同、为保证物业开发的质量、进度、预算控制等在物业交付管理前的对物业规划设计、施工、竣工验收等方面实行的管理活动。11、物业养护：物业养护是指物物业管理公司对物业建筑的日常保养和

护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。12、物业共用部位：物业共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。13、物业共用设施设备：物业共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费

用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。14、大修工程：大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备

，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上的工程为大修工程。大修工程的主要特点是工程地点集中，项目齐全，具有整体性。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。15、安全管理：安全管理是指物业管理公司采取各

种措施和手段，保证业主和住户的人身财产安全，维持正常的工作和生活秩序。16、大修基金：是业主按照法律规定在购买或接收房屋时缴纳的资金构成的基金，用于房屋出现大修时垫资进行及时维修，以减少业主的安全妨害、损失和使用的不便。在维修完毕根据责任划分进行补

缴充实，以备未来维修的基金。二、简答题：1、物业管理服务有哪些内容？物业管理服务包括（1）基本服务，具体包括物业的养护与维修、物业的环境卫生管理、物业安全管理、交通管理。（2）经营性服务，具体包括特约服务、公众

性服务，后者包括商业服务、文体服务、教育卫生服务、交通服务。2、物业管理的原则是什么？（1）有偿管理原则由于房地产实行了市场化和商品化，物业管理企业对物业的管理是一种市场经营行为。。因此，物业管理中应贯彻有偿管理原则，

业主享受了物管服务应当支付报酬，物业管理企业收了费就应当提供服务。在物管中要杜绝那种不交费只享受服务、少交费多服务、高收费少服务、只收费不服务的现象，这是违背市场经济等价交换原则的。（2）依法管理原则物业管理实际上物管企业受业主的委托，按照合同约定和国家的

物管法规对业主的物业提供安全、环境、物业及设备设施养护与维修等管理与服务。这是企业经营行为，不是国家行政机关对物业的管理，物管企业不具有行政执法权力，它和业主是平等主体之间的关系。因此，在物业管理中要贯彻依法管理原则，物业管理公司的管理行必须合法，不能侵害业主的合法权益

；同时，业主的行为也应合法，不能把违法的服务要求强加与物业管理企业。（3）业主自治管理与专业管理相结合原则随着物业的产权多元化和物业的集中开发，物业管理涉及许多主体的利益；建立和完善业主自治组织以集中反映大多数业主的物管意见、协调和促进物业管理

的顺利发展势在必行。因此，在物业管理中要贯彻物管专业管理与业主自治管理相结合的原则。（4）专业管理与行政管理相结合原则物业管理涉及许多诸如违章建筑、装修、聚众赌博、油烟扰邻、破坏规划等行为，物业管理公司只有劝解

、临时阻止和报告主管部门的权力，无行政执法权。对这些违章行为的处理只能依靠政府的相关部门的支持和协作，否则物业管理无法进行。同时，当地政府要充分认识到物业管理是为政府排忧解难，如物业区域的内外社会环境不好将直接影响当地的社会经济的发展。因此，在

物业管理中要把物业管理企业的专业管理与政府的行政管理结合起来才能推动物业管理的顺利发展。3、申办物业管理企业营业执照应提交的文件有哪些？兴办物业管理企业首先应由发起人向当地公商行政管理机关提出书面申请，在申请书里应

阐明拟办企业的名称、资金、法人的名称、办公场所的位置、拟管物业的面积、行业管理部门的意见等内容，同时附具营业场所的所有权证或租赁合同、开户行出具的注册资金的证明、法人的任命书及身份证复印件、公司章程、物业管理协议草案、行业管

理部门的意见书等文件。4、物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些？1、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚

款。2、物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。3、物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1

万元以上3万元以下的罚款。4、物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。5、加强物业管理企业内部管理的目标是什么？加强物业管理企业内部管理的目标是：1、公司运作的规范化目的是使公司决策、执行、监督的制度化，做

到决策科学、执行顺畅、监督有力、调控及时。2、企业经营的规模化物业管理利润薄，若管理规模小，很难有较好的经济效益，因此，公司管理必须适应规模扩大的需要。3、企业管理的信息化物业管理涉及很多方面，政策法规的宣传

、业主资料的保管与更新、各种通知的发布、费用的缴纳、安全的监控、业主与公司之间的沟通等方面都需要做大量的工作，若实现管理的信息化能大大提高管理效率。6、物业管理公司机构设置的原则是什么？1、服从服务与管理目标原则。2、统一领导与层次管理原则3、有效管理幅

度原则4、分工协作原则5、权责对等原则7、物业管理成本包括哪些项目？物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，具体包括：1、直接人工费：包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。2、直接材料费：包括企业在物业管理活动中直接消耗的

各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。3、间接费用：包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保

护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及企业经营共用设施设备、管理用房支付的有偿使用费等。企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本。8、业主（代表）大会职责是什么？⒈制定、修改业主公约和业主大会议事规则；⒉选举、更换业主委员会

委员，监督业主委员会的工作；⒊选聘、解聘物业管理企业；⒋决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⒌制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⒍法律、法规或者业主大会议事规则规定的

其他有关物业管理的职责。⑴商定业主委员会的办公场所及费用⑵改变或撤消业主委员会的不适当决定⑶改变物业专有部分、共用部分的既定用途⑷决定物业管理企业在管理区域内进行物业管理业务以外的经营活动⑸决定共用部分收益的管理、使用和分配9、业主（代

表）大会的议事规则是什么？业主（代表）大会的议事规则1、约定业主投票权的产生办法。2、业主（代表）大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加

。3、会议召开前15日将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在

业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。5、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方

案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。10、业主管理委员会的职责是什么？业主管理委员会的职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主

、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。（1）业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。（2）提出业主公约、业主委员会章程的修

改意见（3）拟订共用部位收益的管理办法（4）审批维修基金的使用预算（5）共有部位的维修、更新、改造的竣工验收（6）定期听取物管企业对大修基金的管理、使用报告（7）代表全体业主参加诉讼11、物业管理招标文件的主要内容有哪些？1、招标人名称、住址、联系方式2、招标物业情况介绍包括物业名称、用

地面积、建筑面积、建筑密度、绿地比例、居住户数、附属设施、主要设备等情况。3、物业服务内容及标准4、投标人条件要求包括企业资质等级、物业管理经验、物业管理业绩等5、投标要求包括投标书的格式及主要内容、投标时间与地点；投标保证金标准及交纳方式、时间；6、开标时间、地点；决标、定标

规则、中标通知格式及通知时间。7、物业管理委托合同格式、主要内容、签定说明12、物业管理投标书的内容是什么？1、介绍本公司概况及经历名称、成立时间、注册资本、经济技术人员清单及资质复印件，所管物业清单及主要业绩证明。2、投标物业管理要点分析（1）业主服务需

求分析（2）物业条件分析（3）管理重点分析3、服务内容及标准、费用（1）入住前管理开发设计、施工、竣工验收的事项服务内容及费用（2）日常管理装修期间及正常使用后的服务内容与费用4、佣金（酬金）标准13、物业管理委托合同的内容是什么？合同内容包括：1、总则

2、委托管理事项3、期限4、双方权利义务5、物业管理服务要求与标准6、物业管理服务费用7、违约责任6、附则14、物业管理企业撤管应注意哪些问题？1、要善始善终做好管理工作、要尽量减少遗留问题。2、物管企业应在解除合同决定生效之

日起20日向业主委员会办移交并退场。未如期办结移交的，经业委会同意可先退场。未经业委会同意，擅自退场造成经济损失的，应依法赔偿。物管企业必须向业主委员会办理好如下移交工作：⑴移交维修基金和物管收费帐目和资金。⑵移交管理用房⑶移

交相关档案资料15、物业管理公司在物业施工阶段应做好哪些早期介入工作？1、提出设备的配置和服务方向的改善意见及设计遗漏工程项目的建设2、要从降低隐患、改善设备、使用效果，减轻后期管理压力的角度分析物业建造选料及安装

。3、审查有关工程及设备的优劣、提供改善意见。对维修检查通道及供水、供电量的设计要仔细审核，以避免日后维修工程开展不便。4、提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见（考虑检修的方便）5、提供功能布局及用料更改意见6、帮助施工人员做好对楼宇材质的保护，不留下因施工对材质造成的损伤7、提

前熟悉楼宇中的各种设备和线路8、监督施工进度⑴参与建造期有关工程联席会议和建筑定期碰面会。讨论工程进度及基本设计的改动和改善方法，以配合将来的管理。⑵及时发现并报告可能影响施工进度的因素，提出解决这些

问题的建议（可能发生的灾害影响、材料短缺、资金拖欠、返工频繁等）。16、新建物业接管验收的程序是什么？1、建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料，具体包括如下资料：(1)产权资料(2)竣工验收

资料(3)技术资料（4）说明文件2、接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3、接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准(质量与使用功能)进行4、验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。5、经检验

符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。17、物业移交应做好哪些工作？1、协助房地产开发商做好房屋尾款收缴、入住资料审核2、协助业主作好楼宇验收交接工作3、物业管理公司财务部收取相关费用4、发放“住户手册”和“装修申请表”

，签订“业主公约”、“入住合约”5、发放房屋钥匙18、物业装修申报登记应提交哪些资料？1、装修申请表装修申请表应阐明业主名称、房号；装修企业名称、住址；装修项目；装修期限；装修垃圾处理方式等。2、房屋所

有权证或证明其合法权益的有效凭证3、申请人身份证4、装修装饰方案5、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。6、在屋内搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面；在非承重墙上开门、窗的应提

交城市规划部门批文7、拆改供水管道和设施以及拆改煤气管道和设施应分别提交供水管理单位和煤气管理单位批文，拆改消防设施应经消防部门批准。8、非业主的住宅使用人，还需提交业主同意装饰的书面证明。9、委托装修企业施工的，需提交该企业相关资质证书复印件，双方签订合同的还应提供委托合同复印件。19、业

主装修物业应遵守哪些规定？1、不得违规损坏和改动物业结构与设施设备2、不得有意堆放易燃易爆物体。3、搬运装饰材料不得损坏公共部位及设施。4、不得违章丢弃垃圾，倾倒废液。5、不得放松对装修企业及人员的监督管理，否则有发生

因装修而带来的损害赔偿时要承担连带责任。6、不得拒绝物管公司正常的监督活动20、物业的日常小修的内容是什么？1、木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼

梯、木栏杆的维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。2、瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、躺立沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽档、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷

浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道的疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。3、楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作油漆；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油

漆；楼地面、墙面涮涂料等。4、白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；钢门窗整修；白铁、玻璃钢躺立沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。21、如何进行屋面养护？1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态2、定期检查记录并对发现

问题及时处理3、规定在使用一定年限后的维修4、加强屋面使用管理（1）防污染、腐蚀（2）增设各种设备应不造成屋面损害，如设置天线、广告牌、绿化、水池等。5、建立专业维修保养队伍22、物业维修项目管理的程序是什么？1、维修项目的登记备案2、分清维修责任，

3、编制维修设计方案、说明4、落实资金及维修队伍5、作好施工准备6、加强施工管理7、竣工验收23、厨房、卫生间渗漏应如何维修？1、维修施工前应核查渗漏部位，地面坡度和地漏顶面的标高，地面的墙面高处，管道、地漏

、大便器与楼板结合情况，准确定出渗漏部位。2、地漏更换必须找好标高，安装平整严密，牢固，管道的根部、地漏及大便器接口应用水泥胶浆、防水涂料、沥青丝麻等填塞抹压、涂刷、缠绕严实。过楼板管道应除锈，做好套管。3、地面裂缝和边角部位渗漏应凿除该部位面层、防水层、找平层

至坚实处，清理干净后，补抹找平层。修补防水层应平整、严实，并做好保护层和地面。24、物业设备管理的主要措施有哪些？1、建立设备的基础资料管理制度包括建立设备登记、管理帐册、技术档案、维修方案等。2、建立设备运行管理制度包括设备使用、设备值班管理、设备巡检制度等。3、规范设备保养、维修

制度包括日常保养、定期检查、应急抢修等工作。4、建立设备大、中修工程的验收制度5、建立设备的调拨、增添、更新、改造、改变、报废等方面的规划和审批制度6、建立年末对设备的清核、使用鉴定制度25、给水系统的管理要点是什么？1、二次供水管理对水池、水箱

、管路进行清洗、保洁、消毒，保持其清洁卫生。2、节约用水管理防止跑、冒、滴、漏、大面积积水事故的发生。3、供水安全管理对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。4、制定事故处理预案

发生断水故障应及时抢修，防止事故范围的扩大。5、确保消防水的供应消防水泵要定期试泵，至少每年进行一次。要保持电气系统正常工作，水泵正常上水，管道节门水龙带配套完整，检查报告应送交当地消防部门备案。6、限水、停水限水、停水要提前通知，并积极协助住用

户安排合理的用水计划指标分配。26、供电设备养护的内容是什么？1、经常检查公共照明、指示、显示灯是否完好2、线路负荷是否满足和保证用户用电安全3、加强对临时设施及住户装修用电管理4、检查住户是否直接在电表箱搭接，私自拆御长封，严禁用导线代替保险5、检查电缆是否破

损，暗线检查口是否完好的。6、停电应提前安民告示，以免发生灾害7、发生突发性灾害时应及时切断电源。8、水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。27、电梯正常使用规定的内容是什么？1、严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。2、坚守工作岗位，

值班时间不做与本岗位无关的事情。3、密切监视和掌握电梯的运行动态。遇重大活动，及时做好电梯运行方式的调度、管理工作，必要时可设置专梯以适应客流量的变化。4、每日19：00以后及节假日期间，由于客流量减少，一般可关闭数部电梯。5、按时完成设备的定期保养和维修工作。6、认真学习专业知识，熟悉设备结构及

性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。7、由于值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任。28、空调系统工作规定有哪些？1、空调工对当班空调系统运行负有全部责任，领班好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的湿度进行监视，根据外界

天气变化及时进行调节，使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。2、严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。3、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自班时间不做与本岗位无关的事。4、负责空调设备的日常保养和一般故障检修。5、

值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。6、值班人员违反制度或失职造成设备损坏将追究其责任。7、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统到故障判断准确，处理迅速及时。29、物业安全管理

的内容有哪些？1、对于违反《治安管理条例》的行为及时制止，并报公安部门处理。如非法携带枪支弹药、储存使用危险物品；非法侵入他人住宅，偷盗他人财物；制造出售违禁物品；利用物业进行嫖娼卖淫活动；聚众赌博等。2、对于区内妨害他人正常工作生活的行为有权禁止。如：在公共

部位堆放杂物；发出噪音、污染；乱扔杂物；流动摊贩扰民；随地吐痰；乱贴广告；搭建各类违章建筑等。3、预防和控制火灾的发生。如：加强消防器材的保养和管理：多做防火安全宣传；及时扑灭火灾等。4、搞好区内交通管理，保

证车辆、行人安全。30、物管保安如何处理对爆炸物及可疑爆炸物？1、保安人员发现或接到各类可疑物品时，要立即向主管领导及管理处报告，并留守现场，阻止任何人再接触可疑物。2、主管领导立即组织人员赶到现场，向有关人员了解情况，当初步确认可疑物品为爆炸物时，立即对附近区域的人员进行疏

散，并设置临时警戒线，任何人员不得擅自入内。3、立即向公安机关报案，并向公司领导通报。4、对附近区域进行全面搜寻，以消除隐患。5、待公安人员到现场后，协助公安人员排除爆炸物隐患，并进行调查。6、如果爆炸已经发生，保安人员要立即赶到现场扑救火灾，

协助抢救，运转伤员，稳定客人情绪，保护好现场，安置疏散人员。31、消防管理的内容1、建立和培训义务消防队。⑴消防班人员的选择⑵消防班人员的培训2、制定完善的消防管理制度3、加强对消防制度执行的监督管理⑴定期对消防员专业知识的考核⑵定期进行工作总结⑶主管负责人应不定

期对消防管理的各个环节进行检查⑷严格执行奖惩制度4、普及防火知识教育，落实防火岗位责任制。5、进行消防班的训练和演习32、车辆管理的内容是什么？1、建立车辆管理的队伍2、制定完善的车辆管理制度3、加强对管理制度实施的监督管理（1）经常对车辆管理的各个环节进行监督、检查（2）严

格实行公司奖惩措施4、加强车辆管理制度的宣传33、物业环境管理的措施有哪些？1、拟定物业区域内环境保护的标准和规范不同的物业区域，环境保护的要求或标准有所不同，可能有的要求高一些，有的要求低一些，这就需环保处(

科)根据本物业区域的实际情况来拟定所管物业环保的标准和规范；2、负责具体的环保工作如环境的净化、美化、绿化等等3、组织环境监测如噪声、粉尘等的监测以掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势4、会同有关部门组织所管物业区域的环境教育34、如何选择物业绿化植物？1、要“适地

适树”，树木生命周期长，如果选择不当，将造成严重的后果；2、园路树，应选择树干高大，树冠浓密，根深耐旱、清洁无臭、速生抗性强的风土树种；3、水池边宜栽落叶少，不产生飞絮的花木，减少污染水面；4、绿地上栽的花木尽量不选用带刺和有毒的品种；5、花坛、花境应栽种色

彩鲜艳，花香果佳的植物；6、选用抗性强的植物，减少病害虫和风害，保持较佳的景观。三、论述题1、物业管理的作用有哪些？1、促进房地产市场的健康发展⑴有利于解决房地产产权多元化后的管理矛盾当前物业发展存在的主要问题⑵完善了房地产

业的产业链使房地产业的发展形成开发→销售→售后服务→再开发的良性发展链2、有利于提高房地产投资效益⑴充分发挥物业的使用价值⑵减少闲置⑶延长物业寿命⑷使物业保值、增值3、有利于维护和提高房地产开发企业的品牌从产业链的角度看，物业管理属于房地产生产的

售后服务。完善的物业管理能解决业主对物业使用的后顾之忧，能提高和树立企业良好的信誉和品牌，促进企业新楼盘的销售。4、促进社区秩序的稳定和精神文明建设物业管理涉及所管区域的公共秩序、社会治安的维护和社区文化、体育活动的开展。因此，一个地区的各个物管区域的物

业管理搞好了能促进该地区社区秩序的稳定和精神文明建设。5、有利于与国际接轨，推动房地产业的国际化物业管理在我国的发展只有十多年时间，离发达国家还存在很大距离，但涉外房地产的发展非常迅速，我们在物管法规、物业管理企业管理、物管人员素质、政府部门对物管的重视程度等诸多方面跟不上

形势的发展。因此，我们必须加快物业管理的发展，尽快与国际接轨，推动房地产业的国际化。2、当前物业管理存在的主要问题有哪些？1、物业管理关系不清⑴业主与业主委员会业主委员会是业主（代表）大会的常设机构，业主（代表）大会是代表业主参与、协助作好物业管理的自治组织，其结构松散，又不具

备诉讼主体资格，业主与业主（代表）大会之间的纠纷属于内部问题；当业主不遵守业主（代表）大会的决定如拒绝交纳物管费，业主委员会有无权力进行催促，有无权利进行诉讼。另外，当业主委员会违反物业管理合同的约定时，业主如何为其承担法律责任。这些

法律均未明确规定，二者的权利义务关系不清极大影响了业主（代表）大会参与和协助物业管理的作用，这也是当前物业管理困难的症疾之一。⑵业主委员会与物业管理公司法律规定物业管理合同应业主委员会与物业管理公司签定，即二者之间发生物业管理的权利义务关系，但当发

生业主拒绝交纳物管费及相关费用时物业管理公司只能起诉业主，仿佛与业主委员会无关。现实中发生类似事件时，业主委员会往往采取旁观姿态，即使也做做业主的工作，但总是出工不出力；而物管公司违约时，业主委员会可起诉物管公司。这种错乱的法律关系也是影响物业管理良性发展的原因。⑶物业管理公司

与房地产开发企业由于物业管理公司在业主委员会成立之前就进行管理了，物业管理公司往往因为与房地产开发企业之间的聘用关系而在物业接管验收方面就存在不规范，甚至就没有进行接管验收，很多遗留问题就留下了，如大修基金、物管用房、物业档案资料等移交问题、物业质量问题、物业保修问题、物业规划修改

问题……。另外，许多物业的物管是由房地产开发企业自己的物管部或物管公司在负责，但因为他们的关联关系导致遗留问题与后期的物管问题绞在一起，物管纠纷很难解决。⑷物业管理公司与水、电、气及市政相关部门由于物业管理公司与水、电、气及市政相关部门在物业管理中的管理分工不清，常常发生难以解决的物管

纠纷。水、电、气及市政相关部门因其处于垄断经营地位或具有行政执法权力往往就将属于自己的义务强加给物业管理公司，如水、电的表、收费义务、违反治安和环境、城市建设、规划、土地、房管等事件的处罚和制止等，物业管理公司又把这些管理

负担转嫁于业主，当业主拒绝承担这些负担时，物业管理公司就处在业主与水、电、气及市政相关部门之间，无能为力。⒉物业收费混乱、困难⑴物业收费混乱物业管理收费涉及大修基金、物业管理综合服务费、电梯费、公共照明用电公摊费、停车费、装修保证金、装修垃圾清运费等等，物业

管理综合服务费中到底包不包括公共用水、公共照明用电、电梯用电、安全监控设施用电、物管办公用电？哪些维修应在物业管理综合服务费中支出？这些都规定得不清楚，导致物管收费纠纷不断。⑵物业收费困难由于业主的经

济承受能力以及难以界定的物管纠纷往往导致物管费收缴困难，甚至出现物管撤管的现象。比如前期遗留的质量、配套、产权证件及合同纠纷等问题、后期管理中因服务标准难以界定导致的诸如安全、维修、卫生等问题，导致部分业主拒绝缴纳物管费。采取停电、停水、禁止使用电梯等公共设施等强制措施又在一定程度上违法，更使矛盾

尖锐化；起诉呢又因标的太小和支付不少的代理费、执行费而显得得不偿失，同时耗费大量的人力、物力，影响物业管理的开展。⒊收费与服务不相符⑴收费高、服务差有的物管公司收取的物管费较高，但服务项目、服务质量较差，如保安不值班、该维修的不维修等。⑵收费低、

服务要求高在一些中低档物业的物业管理中物管收费定得很低，有的只收取了垃圾清运，但业主要求提供的服务却很多，管理成本远远超过了所收费用；如物管不提供服务，业主就采取强制手段，如管道堵塞不疏通就将粪水倒在物管办公室、将垃圾从楼上乱扔乱抛、不交水、电、费等，严重影响物管工作。⒋物业管理的市场供给机制未建

立起来⑴自建自管、自有自管现象还普遍存在由于物业管理行业利润薄、物管制度不健全，物管参与企业不多；或是房地产开发企业不愿暴露开发物业的问题等，自建自管、自有自管现象还普遍存在。⑵需求与供给的信息渠道还未构建当前物业管理行业出现有的物管公司想把管理规模做大却找不到管理物业、业主炒掉原物管

后却找不到物业管理公司的怪现象，这是由于还未构建物管需求与供给的信息渠道。⒌业主自治制度有待完善⑴业主自治组织未普遍建立由于业主的物业管理意识不强，对召开业主（代表）大会、选举业主委员会的必要性和重要性认识不足，许多小区或大厦业主对成立业主委员会积极性不高；同时，也因部分自建自管物业的开发商怕成立

的业主自治组织给自己找麻烦而不积极组建业主委员会。因此，现在许多物业还未建立物管自治组织。⑵业主自治组织的主体地位未得确立业主自治组织是松散性群众组织，其一无资金，二无固定工作人员，三无法人主体资格。因此，其缺乏物管的权威性，对业主行为的约束性不强，导致其参与和协助

搞好物管的作用未发挥出来。⒍物业管理水平有待提高⑴物业管理企业总体亏损严重⑵物业管理企业内部管理制度、技术手段、人员素质还应提高当前，部分物管公司内外管理制度不全、监督不力，管理技术手段落后，管理人员

素质差，引起业主的不满。如乱收费、将业主的共有设施、场地进行经营牟利、拖欠水电费和偷水偷电央及业主、服务态度恶劣、管理行为粗暴等，自管物业的开发商违规修改规划进行开发等导致物管关系十分紧张。⒎物业管理的重视不够⑴各级政府重视不够房地产业发展是许多地区经济发展的增

长点，物业管理不仅是房地产良性发展生产链的环节，而且是搞好社区精神文明建设的重要方式。一些地方政府相关部门对此未有充分认识，对物业管理中需要政府行政介入的地方不积极支持，甚至阻挠。⑵开发企业重视不够开发企业没有把物业管理作为售后服务给予重视，更没有把它作为树

立企业品牌的重要手段，有的甚至把物管当作对付业主的专门机构。⑶业主重视不够物业由自有自管、自建自管的产权单一化到产权多元化后的企业化、专业化、社会化管理，很多业主还不适应，对物管不太重视，如认为物管是多管闲事、成立业主委员会没有必要等。

这是由于新房还未大量出现需要业主们共同决定的维修更新事项，当他们出现屋面漏水、管道堵塞、化粪池淤积、公用设备设施需要更新时就会感到物管的重要性了，但那时物业可能遭到了难以恢复的损坏、僵化的邻里关系已不可调和……。3、如何加强物业大修基金的管理使用？1、做好物业维

修基金的保管⑴维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房

地产行政主管部门制定。⑵维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。⑶在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。⑷业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维

修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。⑸物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理收户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。⑹因房屋拆迁或者其他原因造成

住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。⒉保障物业维修基金的合理使用住宅共用部位共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单

位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。3、及时续筹住宅共用部位共用设施设备维修基金维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有

的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。4、各级政府应加强物业维修基金的监督管理⑴各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基

金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。⑵业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可

以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。⑶公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。⑷维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基

金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。4、《物权法》对物业管理行业发展有哪些影响？1、对业主的影响（1）业主维权意识将进一步增强；

（2）业主的义务意识将得到增强；（3）业主的参与意识将得到增强；2、对物业服务企业的影响（1）企业定位发生变化；（2）服务水平将得到提高；（3）减轻了服务企业的责任；3、对物业管理行业的影响（1）地方物业管理立法的步伐将加快；（2）促进物业管理矛盾纠纷的防范化解；（3）市场竞争将进一步加剧；（4

）加快物业管理市场化进程；（5）加速业主委员会的建立四、物管案例评析1、本案的关键是金万科公司与洪泉物管公司否存在物业管理服务委托关系。一般来讲，物业管理服务委托关系成立的证据是有委托合同。办公物业、商业物业等物业管理服务委托合同在服务质量和费用方面是不同的，况且金万科公司办

公楼不是紫荆花园商住楼立项批准的建筑群内的建筑物，而是与小区商住楼隔街相望的单独报批的独立建筑物，处于封闭式小区大门之外，因此，小区住宅物业服务委托合同与办公物业服务委托合同是有区别的，应该分别签订，本案中二者之间未订立委托合同。但不能据此就说明二者间不存

在委托关系，因为，长期以来金万科公司实际上享受了洪泉物管公司提供的日常的管网维护、信件递送和清洁等物业服务，至于安保服务，如果洪泉物管公司能证实小区的红外线监控能监控到其办公楼，金万科公司实际上也享受了洪泉物管公司提供的该项服务，在此期间金万科公司从未拒绝接受上述服务，因此，二者之间事

实上已形成了服务关系。金万科公司享受了洪泉物管公司提供的物业服务就应支付服务费用。至于服务费用，因为双方未订立合同，因此应由双方协商。如协商不成，法院可根据该区域类似物业物业服务收费标准进行判决。2、法院应作出“撤销业委

会改聘小区物业管理企业决定”的判决。因为，业主委员会的决定程序不合法，实体条件也不具备。根据法律法规，作出选聘、解聘物管决定是业主大会的权利，即应当召开业主大会进行投票决定。委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。本案中业主委员会发表决票是

一种书面征求意见，只是会前准备工作，并不能代表业主大会的召开。因此，业委会决定改聘小区物业管理企业是违反法定程序的。同时，法律法定，作出选聘、解聘物管决定必须由物业管理区域2/3以上业主赞成方能有效。本案中，该小区应有表决权406票，有效的赞成票只有177票，并

没有达到法定的2/3以上赞成票。因此，业委会决定改聘小区物业管理企业也违反法规关于选聘、解聘物管的实体条件的规定。综上所述，业委会作出的该决定不符合法律规定，应于撤销。3、物业管理公司实际上是为业主服务的，与业主之间是平等

的服务与被服务的关系，对业主违章搭建，应通过规划局和建委等相关行政主管单位解决问题，其自身没有权利强行闯入业主房间、没收建筑材料并动手伤人。此种行为已经侵犯公民财产权和人身权。4、由于瓷砖受严寒酷暑的影响会脱落，因此要加强

检修，大楼外墙瓷砖除清洁打扫外，更应做到5年小检、10年大检。物业管理公司应证明履行了管护义务，否则应承担赔偿责任。5、法院判决合法。这是因为，该排放沟管道早就发生过爆裂，物管公司应当注意防范，但未尽力

防范。物管合同也约定，物管公司有协助作好物业服务区域内的安全防范工作的义务，以及在发生安全事故后有协助救助的义务。物业管理公司虽然也遭受了污水的袭击，但工作人员忙着抢救自己的财物，没有一个人来张建能店里帮忙，明显未忠实履行自己的义务，应当

承担赔偿责任。但考虑到暴雨的突然性难以防范和张建能的损失也与自己防范意识不足和抢险时自己人手不够等原因，物业管理公司的赔偿责任应当部分免责。6、尽管本案是否是物业管理人员打人还有待调查，但从打人起因与动机看，物管

人员打人的可能性较大。这是典型的物管人员暴力管理的案件，这根本不是什么物业管理行为，而是违反物业管理法规和物管合同的违法行为，物业管理人员应依法实施管理，为业主服务。即使业主的行为违法并应受到处罚物管公司也无权处罚，更无侵害业主

人身权的权利，只有临时控制和及时向相关机关报告的义务。此外，本案打人的物业管理人员违反了我国民法、刑法的关于公民人身权的有关规定，应承担相应的民事和刑事责任。本案的物业管理公司应加强员工的素质教育，避免类似事件的发生。7、本案中

开发商的行为侵犯了华庭嘉园业主权益。华庭嘉园的业主是在原有设计、规划的基础上购买物业的，现在空中花园面积减少、空中走廊的兴建使原本拥挤的电梯、通道变得更为拥挤，使业主的生活质量降低，物业价值贬损。因此，华庭嘉园的业主的主张是合法的。开发

商所谓“修空中走廊是通过规划设计部门批准并征得华庭嘉园业委会和大部分业主同意”的辩称是不合法的，首先涉及小区规划调整应由业委会提出初步意见后经业主大会通过才有效，即使华庭嘉园业委会和大部分业主同意，若未通过业

主大会其决定不具法律效力；另外，规划设计部门批准修改原有规划设计的应是由于国家、社会公共利益的必然需要，且还应对受损业主给予补偿；本案中规划设计的修改不是公共利益的需要，而是开发商想节约修建华庭锦园的成本、利用借道华

庭嘉园及其空中花园提高华庭锦园的卖点。因此，不管规划设计部门修改是否得到批准，开发商修建空中走廊都是一种侵权行为。8、管道未及时检修水费奇高水厂断水多日本案是因物管未及时检修供水管道，导致连续渗漏导致的，物管应对此负责，不应把责任推给业主，业主拒绝缴纳是合法的

。物管公司应尽快补交所欠水费，维修管道，解决门面用水问题。9、未作生化处理粪水直接排放该小区物管公司的行为严重违反环境保护法规的有关规定，化粪池的粪便要经过预处理池、处理池和后处理池分别处理后才能排放，

否则将污染环境。环卫部门应对此进行处罚，并责令其限期整改。10、业主被盗再现物管责任难题这是当前物业管理中颇为常见的纠纷，对于物业公司应该承担多大责任，法律规定得很模糊。现行法律未就如何界定物业公司是否履行物业服务合同的约定作出可操作性规定，因此，双方各说各的理。全国及各地的《物业管理

条例》大多仅规定，物管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理服务合同》条款对此也规定得很粗，这就为解决类似问题带来法律空白。为此，在与物业公司签署《物业管理服务合同》时，应对相关内容进行比较详细的约

定，一旦双方在合同履行过程中履行过程中发生纠纷，就可以根据合同规定，依法明确责任归属。本案中，先应分析物管公司对安保防范工作有无明显过错，若无明显过错，可参考财产保险金额与物管综合服务收费中安保费用的比例来确定物管公司应承担的责任；若有明显过错，则应加重

其承担的责任。11、业主拒交物管费物管禁乘电梯又拉电目前，物管采用停水、电和拒绝乘坐电梯等强制措施来催交物管费比较普遍，其作法是否合法，对此存在争论。照理讲，业主用水、电是业主与水、电公司之间的关系，与物管公司无关，物管不能停水、停电。但

从类似案件判例来看，若物业管理合同中约定了“若业主拒交物管费，物管公司可以采取停水、停电等强制措施予以催交”等有关内容，法院则判决物管公司有权采取这些措施。但电梯属于业主，尤其是高层楼房，电梯是必要的运输工具，物管无权采取禁用的强制措施来逼迫业主交费。我认为物管合同是平等主体

之间的服务合同，任何一方均不能采取强制措施来催交物管费，只能采取协商、裁决或诉讼的方式来处理。即使物业管理合同中约定了“若业主拒交物管费，物管公司可以采取停水、停电等强制措施予以催交”等有关内容，都应严格限制在“业主无理拒交

”的前提下，况且“业主无理拒交”的认定权也应赋予当地物业管理行政机关或法院，物管也不能自己决断就采取类似措施。12、物管违规将小区道路对外停车收费根据我国《物业管理条例》等法律法规，利用物业用部位、共用设施设备进行经

营的，应征得相关业主、业主大会同意，其收益业主才有分配的权力，物业公司不能据为己。本案中物业管理公司未经业主同意将公共场所对外出租停车，尽管部分收益用于物管开支，但其行为是违法的。该物管公司应停止违规行为，并将所得收益返换给业主。小区公共场所是否继续对外出租停车以及收益如何分配，

物管公司应与业主委员会商议并签定协议。13、业委会告规划局诉讼资格受质疑重庆市市高院以出台指导意见的方式确认了业主委员会的诉讼主体资格。相关指导意见明确规定，凡是物业管理活动中涉及业主共同利益的事项，业主委员会有权提起诉讼。同时，指导意见还规定，业主委员会必须依法成立

，且仅限于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼。指导意见还明确规定，业主委员会在拒绝或拖延与为业主大会聘请的物业公司签定物业服务合同、解聘履行物业服务合同不符合约定的物业公司、因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物业管理纠纷将被推

上被告。鉴于业主委员会一般没有固财产和经济来源，指导意见规定业主委员会按规定成为原告或被告后，诉讼风险和诉讼后果由全体业主共同承担。但如果法院判定业主委员会必须履行某项职责，这种履行责任不可能由业主承担，应由业主委员会承担；涉及财产支付责任，由全体业主共同承担。同时，鉴于目前业主委员会普遍不

具有物业管理资质等级、不具备工商登记。因此，指导意见规定出现业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生的纠纷；业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；部分业主或业主委员会未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物

业管理活动，造成民事侵权和合同违约的以及其他不宜使用该指导意见的情形的，业主委员会不具有诉讼资格。《浙江省物业管理条例》明确规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主合法权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法起诉。”本案中关键是业主对业主委员会成立前

的开发问题进行维权是否是物业管理活动中产生的业主合法权益的需要。我们认为会所、车位、游泳池等配套设施纠纷虽然不是后期物业管理活动中产生，但直接与物业管理有关，应该赋予业主委员会的诉讼资格以利于其代全体业主进行维权，诉讼风险和诉讼后果由全体业主共同承担。另一方面，业主委员会本来就

是业主大会的常设机构，代广大业主维护其共同权益是其基本职责，不管维权涉及事项发生物业管理活动中，业主委员会均可代广大业主维护权益，否则广大业主的共同权益就无法维护。同时，主张不赋予业主委员会诉讼资格可能是考虑没有承担诉讼风险和诉讼后果的

财产与责任人，但是，既然在物业管理活动中产生的维权纠纷都可以由全体业主共同承担诉讼风险和诉讼后果的方式赋予业主委员会诉讼资格，那为什么不能以同样的理由与方式赋予业主委员会诉讼资格解决广大业主维护共同利益时群龙无首的问题呢。